دکتر حسین توکلیان

بازار مسکن همچون سایر بازارها در چند سال گذشته با رکود عمیقی مواجه بوده است. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از افت ۴۱ درصدی تعداد معاملات انجام شده اردیبهشت ۹۴ نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این شرایط باعث شده تا بخش پولی کشور به فکر تحریک تقاضای این بخش برآمده و چند سیاست همزمان اعطای تسهیلات ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خانه اولی‌ها و امکان اعطای تسهیلات مسکن توسط کلیه بانک‌ها به‌غیر از بانک مسکن را اعمال کند. همچنین در جهت تقویت طرف عرضه مسکن تسهیلات ساخت ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی به‌ازای هر واحد مسکونی به ترتیب در شهرهای تهران، شهرهای بزرگ بیش از ۲۰۰ هزار نفر و سایر مناطق شهری در نظر گرفته شده است.

در نگاه نخست به نظر می‌رسد سیاست اول در چند روز ابتدایی اعمال آن موفق بوده و با اقبال عمومی مواجه شده است. با توجه به اینکه هدف‌گذاری این سیاست یک‌ساله است، می‌توان گفت در صورت موفقیت این سیاست منتظر یک شوک مثبت از طرف تقاضا طی یک سال آتی خواهیم بود. با این حال نکته قابل تامل آن است که آیا سمت عرضه بازار مسکن آمادگی پذیرش این حجم از تقاضا را دارد؟ برای پاسخ به این سوال باید نگاهی به شرایط بازار مسکن در دو سال گذشته انداخت.

براساس گزارش اداره آمارهای اقتصادی بانک مرکزی سطح کل زیربنای طبقات در مناطق شهری در سال ۹۳ نسبت به سال ۹۲ حدود ۴۰ درصد و در تهران حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد واحدهای مسکونی در مناطق شهری نیز در این سال نسبت به سال قبل از آن حدود ۳۹ درصد و در تهران حدود ۵۲ درصد افت داشته است. بنابراین روشن است که عرضه واحدهای مسکونی در سال ۹۳ افت قابل‌توجهی را تجربه کرده است. زمان‌بر بودن ساخت واحدهای مسکونی باعث می‌شود تا معیار دیگری نیز در نظر گرفته ‌شود. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری حدود ۳۲ درصد و در تهران حدود ۵۲ درصد کاهش داشته است. به‌علاوه میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید به قیمت‌های جاری 3/ 3 درصد افت داشته که با در نظر گرفتن نرخ تورم 5/ 15 درصدی میزان افت این سرمایه‌گذاری‌ها به قیمت ثابت حدود ۱۸ درصد خواهد بود. در بین این سرمایه‌گذاری‌ها، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده و ساختمان‌های تکمیل شده به قیمت جاری به‌ترتیب 6/ 6 و 7/ 9 درصد افت و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه تمام تنها 9/ 0 درصد افزایش را تجربه کرده که بر حسب قیمت‌های ثابت به ترتیب افت در حدود ۲۲، ۲۵ و 5/ 14 درصد خواهد بود.

مجموع این عوامل نشان‌دهنده آن است که طرف عرضه مسکن حداقل تا دو سال آتی با مشکل مواجه خواهد بود؛ چراکه عرضه بخش مسکن بر خلاف عرضه بسیاری از بخش‌های دیگر، بسیار زمان‌بر است. باید توجه داشت که منشا بروز رکود اقتصادی که خود باعث بروز رکود در بخش مسکن نیز شده، تحریم‌های نفتی و تحریم بانک مرکزی بوده است. حال که با انجام مذاکرات هسته‌ای و بهبود انتظارات ناشی از رفع تحریم‌ها که موجب تحریک طرف عرضه و تقاضای اقتصاد شده، اثرپذیری بخش مسکن نیازمند زمان خواهد بود. به‌عبارت دیگر در صورت رفع تحریم‌ها این بخش قابل تجارت اقتصاد خواهد بود که بلافاصله چه از طرف عرضه و چه از طرف تقاضا تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت؛ چراکه می‌توان کمبود عرضه این بخش را با واردات جبران کرد، اما بخش غیرقابل تجارت اقتصاد و به‌صورت نوعی بازار مسکن نمی‌تواند بلافاصله واکنش نشان دهد؛ چراکه نمی‌توان برای جبران کسری عرضه در این بخش دست به دامن واردات شد.

سیاست‌گذار پولی با نگاهی درست از طریق سیاست‌های ذکر شده به‌دنبال تحریک طرف تقاضا و عرضه مسکن است، اما باید توجه داشت که افزایش تقاضای احتمالی مسلما به لحاظ زمانی زودتر از افزایش عرضه اتفاق خواهد افتاد. این عامل باعث خواهد شد تا انگیزه نظام بانکی در اعطای تسهیلات خرید نسبت به تسهیلات ساخت بیشتر باشد چراکه نوع اول تسهیلات احتمالا به عایدی زودهنگام‌تری خواهد انجامید؛ بنابراین تفاوت زمانی بین ساخت و عرضه مسکن در کنار همزمانی اعمال سیاست‌های طرف عرضه و تقاضای مسکن، ممکن است به‌دلیل تاخیر افزایش عرضه باعث عدم‌تعادل موقت در این بازار شود که باید برای آن چاره‌اندیشی شود.

عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد
دانشگاه علامه طباطبایی