دکتر فرخ قبادی

۱ - کمتر کسی است که نپذیرد که قیمت مسکن در ایران به طرز غیرمعقولی بالا است. افزایش قیمت مسکن طی دو سال اخیر البته بسیار شدید بوده؛ اما پیش از آن نیز هزینه مسکن در بودجه خانوارهای ما سهم بالایی داشته است. بر اساس یک ارزیابی بانک جهانی از شرایط مسکن در کشور ما، خانوارهای با درآمد متوسط باید معادل کل درآمد ۹ سال خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند خانه متوسطی در یکی از شهرهای بزرگ خریداری کنند. در شهر تهران، رقم مورد نیاز معادل کل درآمد ۱۲ تا ۱۵ سال یک خانوار است. (میانگین جهانی این رقم ۵ سال است).

۲ - درک علل افزایش قیمت مسکن (و به طور کلی قیمت ملک) با آهنگی سریع تر از نرخ عمومی‌تورم در کشور ما ، به ویژه در سال‌های اخیر، چندان دشوار نیست. تبدیل ارزهای حاصل از فروش نفت و گاز به ریال و تزریق نقدینگی به اقتصاد داخلی، به افزایش تقاضای موثر منجر می‌شود. درآمدهای پولی افزایش یافته یا صرف خرید کالاها و خدمات مصرفی می‌شود یا پس انداز و سرمایه‌گذاری می‌شود. به دلیل ارزانی نسبی کالاهای خارجی در مقایسه با کالاهای داخلی (‌عمدتا به دلیل تورم دو رقمی‌در کشور ما و تثبیت نرخ ارز) بخش قابل توجهی از نقدینگی تزریق شده بار دیگر تبدیل به ارز شده و صرف واردات کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای از خارج می‌شود.

از آن جا که نرخ تورم در کشورهای طرف معامله ما بسیار کمتر از نرخ تورم داخلی است، واردات از کشورهای دیگر تاثیر کاهنده‌ای بر نرخ تورم داخلی دارد. (به همین دلیل، اخیرا افزایش واردات به عنوان یکی از راهکارهای کاهش نرخ تورم مطرح شد که البته کارساز هم خواهد بود، هرچند که ضربه دیگری بر پیکر تولید داخلی وارد خواهد آورد). اما مساله این جا است که زمین و مسکن قابل وارد شدن از کشورهای دیگر نیستند و به همین دلیل از تیررس ضرباتی که سیاست تثبیت نرخ ارز در شرایط تورمی، بر کالاهای

«قابل واردات» وارد آورده است، مصون مانده‌اند. بین سال‌های ۱۳۷۸ و ۱۳۸۵ میانگین نرخ تورم برای مسکن در کشور ما تقریبا دوبرابر نرخ تورم برای کالاهای قابل واردات بوده است. هرگاه زمین و مسکن نیز، همچون گوشت مرغ و کفش و پیراهن قابل خرید از کشورهای دیگر می‌بود، نه قیمت مسکن چنین شتابان افزایش می‌یافت و نه صاحبان ملک به چنین ثروت‌های افسانه‌ای دست می‌یافتند.

۳ - اما در مورد افزایش قیمت مسکن در کشور ما یک عامل دیگر نیز در کار است. مطالعات انجام شده نشان می‌دهند که گرچه برای دهک‌های پایین جامعه، مسکن یک کالای ضروری و برطرف‌کننده یکی از حوایج زندگی است، برای دهک‌های بالایی عمدتا محملی برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود. انتخاب این محمل برای سرمایه‌گذاری، از هر نظرکه بنگریم، منطقی تر و سودآورتر از گزینه‌های دیگر است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۷۷ متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران ۱۳۷‌هزار تومان بوده است! در پایان سال ۱۳۸۵ این رقم به ۱۲‌میلیون ریال رسیده است.توجه داشته باشیم که ارقام فوق، میانگین قیمت‌ها را نشان می‌دهند و آشکارا محافظه کارانه هستند. در هر حال مسلم است که سرمایه‌گذاری در ملک‌های «بالای شهر» در همین دوره، بازدهی‌ به مراتب چشم‌گیرتر داشته است. اما همین میانگین‌های محافظه کارانه نیز از رشد تقریبا

۹ برابری قیمت‌ها در یک دوره ۸ ساله حکایت دارند؛ یعنی بازدهی بیش از ۳۱‌‌درصد در سال. این نرخ سودی است که تولیدکنندگان مرغ و کفش و پیراهن در خوابشان هم نمی‌بینند. وقتی بدانیم که بخش اعظم هزینه یک ساختمان در شهر تهران مربوط به زمین آن است (از ۵۸ درصد - به گفته وزیر مسکن و شهرسازی - تا ۷۰ درصد، به روایت دیگران) ، و آسایش و راحتی خیال «زمین بازان» را با مشقت‌های تولیدکنندگان مرغ و کفش و پیراهن مقایسه کنیم، جذابیت این محمل سرمایه‌گذاری باز هم اغوا‌کننده‌تر می‌شود.

۴ - در کشورهای پیشرفته، سرمایه‌گذاران بالقوه معمولا طیفی از گرینه‌های مختلف پیش روی خود دارند که بعضی کم خطرند یا قابلیت نقدینگی بالا دارند و به همین دلایل نرخ سود پایینی دارند (مانند سپرده‌های بانکی، اوراق قرضه دولتی و نظایر آن) و بعضی نقدینگی کمتر و خطرات بیشتر دارند (مانند اوراق قرضه یا سهام شرکت‌های خصوصی) که معمولا از بازده بالاتری برخوردارند. با در نظر گرفتن عوامل ریسک، قابلیت نقدینگی، و نرخ سود مورد انتظار، در این کشورها تفاوت فاحشی میان جذابیت گزینه‌های مختلف برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد.

سرمایه‌گذاران بالقوه، بر اساس شرایط مالی و خصلت‌های فردی خود (ریسک پذیر یا محافظه کار) یک یا ترکیبی از این گزینه‌ها را انتخاب می‌کنند و سرمایه خود را در آن به کار می‌اندازند. آن چه که در این میان اهمیت دارد، سازوکار بازار آزاد و تاثیر آن بر نزدیک شدن نرخ‌های سود فعالیت‌های مختلف در اقتصاد است. به همین دلیل است که در کشورهای پیشرفته، سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تولیدی (مثلا از طریق خرید سهام کارخانجات) یکی از گزینه‌های رایج صاحبان سرمایه‌های خرد و کلان است و خرید زمین و ملک و «انداختن» آنها برای فرا رسیدن موج بعدی جهش قیمت‌ها، رواج چندانی ندارد. ۵- اما در کشور ما اوضاع یکسره به گونه‌ای دیگر است. به دلایل عدیده، اکثریت بزرگ واحدهای تولیدی ما یا زیان می‌دهند یا سودآوری قابل قبولی ندارند. این امر نه ناشی از بی‌کفایتی مدیران واحدهای تولیدی و نه سهل‌انگاری کارگران ما است. دلایل عمده این وضعیت به جهت‌گیری قوانین و مقررات موجود بر علیه تولید و سیاست‌های اقتصادی دولت‌های ما از سال‌های دور تا کنون، مربوط می‌شود. این واقعیت که عوامل و موانع گوناگون، تولید در کشور ما را به آستانه بحران رسانده است، بر کسی پوشیده نیست. در واقع مجلس هفتم یکی از نخستین برنامه‌های خود را به «شناخت و رفع موانع تولید داخلی» اختصاص داد که البته هنوز نتیجه ملموسی به بار نیاورده است. وزنه سنگین دولت در فعالیت‌های اقتصادی و بودجه هنگفت شرکت‌های دولتی (‌که نه تنها اکثر آنها

زیان ده هستند، بلکه هم در زمینه رقابت در بازار و هم استفاده از تسهیلات بانکی عرصه را بر فعالیت‌های بخش‌خصوصی تنگ می‌کنند)، تثبیت نرخ ارز در شرایط تورمی‌که عملا به تشویق واردات و به حاشیه رانده شدن تولیدات داخلی می‌انجامد، افزایش‌های دستوری دستمزدهای اسمی، نرخ سنگین بیمه‌های اجتماعی و جرایم سنگین‌تر آن، بهره‌های بانکی و جریمه‌های دیرکرد

کمر شکن، همه و همه دست به دست هم داده و فعالیت‌های تولیدی را پرهزینه و کم‌بازده ساخته‌اند. از دیگر چالش‌های تولید و موانع و دردسرهای دایمی‌ آن چیزی نمی‌گوییم.کاملا روشن است که در این اوضاع و احوال، خرید سهام کارخانجات و شرکت‌های خصوصی یا دولتی، گزینه مطلوبی برای صاحبان سرمایه در کشور ما جلوه نمی‌کند. در زمانی که پیش خرید تلفن همراه یا اتومبیل سود قابل توجهی داشت، بخشی از نقدینگی جامعه در این قبیل معاملات غیر مولد سرمایه‌گذاری می‌شد. با کاهش این فرصت‌ها و افزایش سریع نقدینگی سال‌های اخیر، «ملک» به عنوان جذاب‌ترین محمل سرمایه‌گذاری جلوه‌گر شده است. ۶- این امر البته کشف تازه‌ای نیست و به ویژه دست‌اندرکاران ساخت و ساز مسکن به خوبی از آن آگاهند. سخنان یکی از اعضای هیات مدیره «انجمن شرکت‌های ساختمانی ایران» در این زمینه کاملا گویا است. ایشان با اشاره به افزایش نقدینگی در کشور می‌گوید: «این میزان نقدینگی، در صورتی که به سوی بخش‌های مولد هدایت می‌شد، می‌توانست تاثیر مثبتی بر اقتصاد داشته باشد. اما از آن جا که سرمایه‌گذاران به طور منطقی در بخش‌هایی که اطمینان بیشتری برای بازگشت سرمایه شان وجود دارد سرمایه‌گذاری می‌کنند، نقدینگی نیز به سمت بازار امن مسکن که سود مطمئنی دارد، هجوم می‌آورد.» به گفته این کارشناس «سرمایه‌گذاران به دلایل مختلف برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد احساس امنیت نمی‌کنند و از این رو سرمایه‌ها خود به خود به سمت بازار مسکن و زمین که از تقاضای همیشگی و امنیت نسبی برخوردار است، هدایت شدند». به اعتقاد ایشان حل این معضل نیازمند اقداماتی است که «سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی به جز مسکن (و زمین) امنیت و ارزش پیدا کند. در این صورت است که هم اشتغال ایجاد و هم نگاه سرمایه‌ای به کالاهایی چون مسکن تعدیل می‌شود».(۴) همین جا باید تاکید شود که سخن در این جا بر سر ساخت مسکن برای زندگی مردم نیست. نه تنها ساخت مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم را برآورده می‌سازد، بلکه با توجه به تاثیر بی‌مانند خود بر انبوهی از صنایع بالادستی و

پایین دستی، تاثیر بسیار مثبتی بر اشتغال و رشد تولید داخلی دارد. این جا سخن بر سر خرید و فروش‌های «بورس بازانه»‌ای است، که به یمن نقدینگی سرگردان و شرایط نامطلوب تولید در کشور ما، ثروت‌های بادآورده‌ای را نصیب «ملک‌بازان» می‌سازد. این خرید و فروش‌ها، که شباهت‌هایی با عملکرد شرکت‌های «هرمی» دارند، نه تنها به تولید داخلی چیزی نمی‌افزایند، بلکه آثار اقتصادی و اجتماعی مخرب آنها تهدیدی واقعی برای ثبات جامعه به شمار می‌آید.

۷ - بی‌تردید دولت می‌تواند با برخی اقدامات اصلاحی، عرضه مسکن را دست کم برای دهک‌های پایین جامعه افزایش دهد و از شتاب تورم در این بخش بکاهد و هم اکنون نیز برنامه‌هایی را در این زمینه آغاز کرده است. اما این کار ، به خودی خود و در بلندمدت، کارآیی چندانی نخواهد داشت. به گفته

دست اندرکاران بازار مسکن، «رویکرد متفاوت دهک‌های بالا و پایین جامعه به مسکن که از نیازهای متفاوتی سرچشمه می‌گیرد، به شدت بر یکدیگر و بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. در نتیجه حتی اگر برنامه‌های دقیقی برای خانه دار کردن دهک‌های پایین به اجرا درآید، نگاه سرمایه‌ای که دهک‌های بالایی به مسکن دارند، نخواهد گذاشت که بازار کنونی این کالا به نفع اقشار متوسط و پایین جامعه چرخش داشته باشد». واقعیت این است که درمان بیماری «ملک بازی» در کشور ما و جلوگیری از آثار و تبعات اقتصادی و اجتماعی آن، به اقدامات ریشه‌ای‌تر و دشوارتری نیازمند است که اجرای آنها خود مستلزم نگرشی دیگرگون به اقتصاد کشور وجهت گیری صحیح قوانین و مقررات حاکم بر اقتصاد ما است. یک ضرب‌المثل آلمانی می‌گوید «تصمیم در مورد آن چه که در آشپزخانه پخته می‌شود، در آشپزخانه اتخاذ نمی‌شود». حل معضل «ملک بازی» و افزایش سریع و بی‌رویه قیمت زمین و مسکن در کشور ما نیز مستلزم اقداماتی است که عمدتا خارج از حیطه بازار زمین و مسکن قرار دارند. سرمایه، بنا بر خصلت ذاتی خود، به سمت محمل‌هایی حرکت می‌کند که در آنها بازگشت اصل سرمایه محتمل‌تر و نرخ بازده بالاتر باشد. این واقعیتی است که با هیچ دستور و بخش‌نامه‌ای قابل نفی و نقض نیست. اما با در نظر داشتن این اصل مسلم و نیز شناخت و بهره‌گیری از قوانین و سازوکار بازار، می‌توان سیاست‌هایی را در پیش گرفت که ریشه‌های بیماری «ملک بازی» را بخشکاند یا عوارض آن را خفیف‌تر سازد. خردمندانه‌ترین اقدامی‌ که در این رابطه می‌تواند انجام گیرد، تدوین قوانین و مقرراتی است که از چالش‌ها و مخاطرات تولید بکاهد، هزینه‌های بالاسری آن را کاهش دهد و نرخ سود در فعالیت‌های تولیدی را به حداقل‌های قابل قبول برساند. تحقق این هدف چندان دشوار نیست، به شرط آنکه سیاست‌گذاران ضرورت حیاتی آن را دریابند و با درایت و شجاعت تصمیمات لازم را اتخاذ کنند. در همین حال، اصلاح قوانین مالیاتی و اخذ مالیات معنی‌دار از تفاوت قیمت‌های واقعی خرید و فروش ملک که در اغلب کشورها مجری است، دست دولت را برای کاهش هزینه‌های مالیاتی و بیمه‌ای فعالیت‌های مولد بازتر می‌کند و تفاوت فاحش نرخ‌های بازده سرمایه را در عرصه‌های مختلف اقتصاد تعدیل خواهد کرد. این اقدامات، نه تنها بیماری «ملک بازی» را از حالت «برد - برد» کنونی خارج می‌سازد، بلکه بسیاری از مشکلات دیگر اقتصاد ما را نیز که در اصل ناشی از تزلزل و رنجوری واحدهای تولیدی در کشور ما است، بر طرف خواهد ساخت ۸- شاید کمتر کشوری در جهان یافت شود که مسوولان آن به اندازه سیاست‌گذاران کشور ما در تعریف و تمجید از تولید و اشتغالزایی سخن بگویند و«دلالی» و «زمین بازی» را مذمت کنند. در حقیقت در کشورهای پیشرفته به ندرت در مذمت دلالی یا خرید و فروش «ملک» سخنی گفته می‌شود، همان‌طور که از این همه تبلیغ و تشویق زبانی در ترغیب مردم به سرمایه‌گذاری در تولید نیز، خبری نیست. اما قوانین و مقررات حاکم در آن کشورها به گونه ای جهت گیری شده‌اند که تشویق‌ها و مذمت‌ها را به واقعیت‌های عینی و ملموس و لاجرم کارآمد، تبدیل کرده‌اند. تشویق و تمجیدهای زبانی نه به کار پرداخت بهره و جریمه دیرکرد بانکی می‌آید و نه تخفیفی در هزینه بیمه‌های اجتماعی نصیب تولیدکنندگان می‌سازد. مصرف‌کنندگان کشور را نیز نمی‌توان مجبور کرد که کالاهای خارجی را صرفا به علت آنکه تولیدگنندگان ما به دلیل تورم داخلی و تثبیت نرخ ارز و تعطیلی‌های مکرر و ده‌ها چالش و مانع دیگر، هزینه تمام شده بالایی دارند و در مقابل رقیبان خارجی کم می‌آورند، خریداری نکنند. در هر حال، هزینه‌های بالاسری سنگین، محدودتر شدن بازارهای فروش بر اثر رقابت نابرابر با رقیبان خارجی و موانع و چالش‌های متعدد و متنوعی که فرا راه تولید در کشور ما قرار دارند، در نرخ سود نازل یا زیان آشکار بنگاه‌های تولیدی تبلور می‌یابند. در این شرایط، درگیر کردن پس‌اندازهای خود در عرصه تولید، برای صاحبان سرمایه‌های خرد و کلان در کشور ما قطعا گزینه جذابی نیست. هنگامی‌که این گزینه را در مقابل این خبر وزارت مسکن و شهرسازی قرار دهیم که قیمت یک متر آپارتمان در تهران در زمستان سال ۱۳۸۵ نسبت به زمستان سال ۱۳۸۴، به طور متوسط، نزدیک به ۴۷‌درصد افزایش داشته است، دیگر نه عدم رغبت مردم به سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تولیدی در کشور ما و ناکارآمدی تشویق و تمجیدهای زبانی تعجب‌آور جلوه می‌کند و نه هجوم نقدینگی به خرید و فروش ملک و «زمین بازی» معمای شگفت‌انگیزی به نظر می‌رسد. در حقیقت، اگر معمایی در کار باشد، انگیزه کسانی است که (قاعدتا) با علم به این دوگانگی حیرت انگیز، باز هم به تولید روی می‌آورند یا از آن دل نمی‌کنند.