خشت اول سیاستگذاری مسکن

وزیر جدید بخش مسکن در این شرایط قرار دارد: «همه تابلوهای نمایشگر نبض بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌‌‌وساز، خاموش است که یا از کار افتاده یا از کار انداخته‌‌‌‌‌‌اند»، «سرمایه‌گذاری در حوزه عرضه مسکن در رکود تاریخی به سر می‌‌‌برد»، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به بیشترین مقدار خود رسیده است»، «جمعیت دچار فقر مسکن به بالای نیمی از خانوارهای موجود افزایش پیدا کرده است» و «جهش‌‌‌ تاریخی، هم در قیمت خانه و هم در اجاره‌‌‌بها رخ داده است» (درباره این متغیرها و آنچه بر بازار مسکن طی سال‌های اخیر گذشت، یک‌مقاله تحت عنوان «نمای ۳۶۰درجه از مسکن» در تاریخ ۳۰تیرماه سال‌جاری در «دنیای‌اقتصاد» به چاپ رسید که مطالعه آن برای «مرور سریع اوضاع» به وزیر پیشنهاد می‌شود). اما اکنون (شروع به کار دولت جدید)، یک‌سری مسائل به‌ظاهر «پیش‌‌‌پاافتاده یا کم‌‌‌وزن برای توجه سیاستگذار» در بخش مسکن وجود دارد که اگر متولی بخش مرتکب خطای ظاهربینی شود، ابربحران‌های اقتصاد مسکن انباشته شده و دردسرهای سیاسی-اجتماعی برای دولت و مردم به وجود خواهد آورد.

پس پرسش این است: معمار سیاست‌‌‌های مسکن در دولت جدید از کجا شروع کند که «بیراهه نرود» و سکانس دیگری از «کج‌‌‌روی در سیاستگذاری» در این بخش رقم نخورد؟ پاسخ این پرسش در سه اقدام خلاصه می‌شود.

اول؛ «شناسایی صورت‌مساله مسکن»: طیفی از مسوولان و کارشناسان و فعالان بازار تلاش می‌‌‌کنند در این روزها «روایت‌‌‌ها و داستان‌‌‌های خودشان از بازار مسکن و رکود و تورم و...» را برای وزیر جدید شرح دهند و احتمالا هرکدام از زاویه دید خودشان و شاید برخی از آنها براساس منافع مدنظر، به تشریح اوضاع بپردازند. اما راه شناسایی اصل مساله این نیست، بلکه «رجوع به آمار رسمی و داده‌‌‌های مستند» است. برای این منظور، لازم است وزیر به حبس آمارها در این بخش پایان دهد تا فضا و مسیر پیش‌‌‌رو برای سیاستگذاری روشن و شفاف شود.

هدایت بخش مسکن بدون تابلوهای نشانگر، شبیه خلبان هواپیمایی با «نماگر‌‌‌های از کار افتاده» است که جلو را می‌‌‌بیند، اما نمی‌‌‌داند وسیله تحت هدایت او، حرکت نرمال رو به جلو دارد یا رو به صعود است یا در حال فرود. آمارهای رسمی می‌‌‌تواند «ابعاد رکود تورمی مسکن و مشکلات ۶سال گذشته بخش مسکن و ساختمان بر اثر جهش‌‌‌های تاریخی قیمت‌ها» را برای وزیر جدید مسکن روشن سازد. بعداز شناخت صورت‌مساله، گام دوم «تهیه لیست از پاسخ‌‌‌هایی است» که دولت‌‌‌های قبلی برای حل مساله در قالب طرح و برنامه و مصوبه، ابلاغ و اجرا کردند. به نظر می‌رسد پاسخ‌‌‌‌‌‌ها در این سال‌ها در دو دسته «سامانه‌‌‌سازی برای کنترل قیمت‌ها» و «خانه‌‌‌سازی دولتی برای تامین مسکن کم‌‌‌درآمدها» خلاصه شده است.

هر دو دسته راه‌حل‌‌‌ها نیز مقابل تورم تاریخی در بخش مسکن و ساختمان، شکست خوردند. در یک نمونه، بازار اجاره مسکن در این سال‌ها سه‌بار شاهد «سقف‌‌‌گذاری برای اجاره‌‌‌بها» بود، اما هر سه‌بار «نرخ رشد اجاره‌‌‌بها هم رکورد افزایشی زد و هم از نرخ دستوری فراتر رفت.» در نمونه‌‌‌ای دیگر، کارنامه خانه‌‌‌سازی دولتی با «ریزش ۸۵درصدی خانه‌‌‌ندارها از صف ثبت‌‌‌نام به‌خاطر ناتوانی مالی» از یک‌‌‌سو و «پیشرفت فیزیکی به‌مراتب کمتر از هدف‌‌‌گذاری اولیه» از سوی دیگر، بیانگر بیراهه سیاستی و ارائه راه‌حل نادرست برای مساله مسکن است.

اقدام سوم پس‌‌‌ از شناسایی صورت‌مساله مسکن و مطالعه فرجام راه‌های رفته‌شده در این زمینه، «تعریف راه‌حل درست» برای این منظور است.

بیان دو نکته در این زمینه می‌‌‌تواند کمک بزرگی به متولی مسکن در دولت جدید کند. اول اینکه ردیابی موج‌‌‌های تورمی در بازار معاملات مسکن و ساخت مسکن طی سال‌های ۹۷ تاکنون نشان می‌دهد، موتور این تورم، بیرون این بازار است و ارتباطی به درون بازار ندارد. پیام این ردیابی آن است که وزیر مسکن برای حل ریشه‌‌‌ای و پایدار مساله «عدم‌دسترسی دست‌‌‌کم ۷۰‌درصد از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به خانه مناسب» لازم است توجه «تیم اقتصادی» و «دستگاه دیپلماسی» در دولت را به این موضوع جلب کند. ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر -از سال ۹۷ به بعد- عامل اصلی تورم تاریخی بخش مسکن و سلب قدرت خرید و اجاره بوده است.

نکته دوم، مواجهه برخی از کشورهای غربی با رکود تورمی مسکن در سال‌های اخیر است که پیام آن برای وزیر جدید بخش مسکن کشورمان، «الگوگرفتن از تجربه‌‌‌های موفق خارجی» است. نمونه بارز آن، بازار مسکن آمریکاست که سطح «رشد قیمت خانه» به دلیل شرایط اقتصادی و اجتماعی و کرونا در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ به حدود ۲.۵برابر تورم تاریخی مسکن رسید، اما سیاستگذار در این کشور به جای «قیمت‌‌‌سازی» و تشکیل بازار موازی مسکن در قالب خانه‌‌‌سازی دولتی، درمان واقعی درد را در دستور کار قرار داد. در این کشور ابتدا سیاست‌‌‌های کاهنده تورم عمومی توسط بانک‌مرکزی به اجرا درآمد و پس از آن، ابزارهای در اختیار شهرداری‌‌‌ها و مشوق‌‌‌های مالیاتی به خدمت بازار مسکن و ساختمان آمدند. امروز در ایران، شهرداری‌‌‌ها آنچنان قدرتی در بازار املاک شهرهای بزرگ و کوچک دارند که دولت با کمترین هزینه، می‌‌‌تواند از طریق آنها، جریان عرضه مسکن را با جهت تقاضا سازگار کند و بخش زیادی از ریشه‌‌‌های تورم در این بخش را بخشکاند.

 

*دبیر بخش مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد»