مهران دبیرسپهری

مسکن بخش مهمی از اقتصاد هر کشور را به خود اختصاص می‌دهد اگر نگوییم مهم‌ترین بخش آن است؛ به همین دلیل بسیاری از اقشار مردم به ویژه تحلیلگران بازار مسکن معمولا نسبت به تحولات این بخش حساس بوده و آن را پیگیری می‌کنند. بعد از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶ این بازار با بی‌سابقه‌ترین رکود خود در سال‌های ۸۷ و ۸۸ مواجه شد تا اینکه به تدریج رکود، جای خود را به رونق داد و اوج این رونق هم در زمستان سال گذشته و اوایل بهار امسال بود.

اما حدود یک ماه است که سیستم رهگیری معاملات مسکن، رکود خرید و فروش را در این بازار نشان می‌دهد. از طرفی نوع دیگری از معامله به نام پیش‌فروش آپارتمان وجود دارد که نه‌تنها دچار رکود نشده، بلکه بیش از گذشته مورد توجه خریداران است. از سوی دیگر، معاملات پیش‌فروش مسکن عموما با تاخیر حدود یک ساله وارد سیستم رهگیری مسکن می‌شوند یعنی فعلا آمار آن ثبت نمی‌شود. نکته دیگر آن است که معمولا هر معامله در بازار مسکن تبدیل به زنجیره‌ای از معاملات می‌شود؛ زیرا پولی که فروشنده از خریدار دریافت می‌کند صرف خرید یک واحد دیگر می‌شود و این زنجیره می‌تواند تا چند بار تکرار شود در صورتی که در معاملات پیش فروش مسکن این زنجیره خرید و فروش را نداریم. بنابراین به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن نه به دلیل خروج سرمایه از بازار که بیشتر به دلیل حرکت سرمایه به سمت بازار آتی بوده است، البته اگر بتوان نام آن را رکود گذاشت.

به عبارت دیگر بازار مسکن را باید به دو بخش تقسیم کرد: یکی بخش فروشنده‌ها که پاسخ به عرضه آنها کم شده و دیگری بخش خریداران که تقاضای آنها به دلیل ارزان‌تر بودن، به سمت پیش خرید آپارتمان میل کرده است. اما در هر صورت عرضه بالای مسکن در ماه‌های آینده به احتمال زیاد منحنی تغییرات قیمت مسکن را برای ماه‌های متمادی افقی نگه خواهد داشت (شیب صفر یا ثبات قیمت). ولی در بلندمدت قیمت مسکن تحت تاثیر دو عامل تورم عمومی قیمت‌ها و بیماری هلندی خواهد بود که هر دو عامل، اثر افزاینده بر قیمت مسکن دارند، ولی اثر عامل دوم مشروط بر آن است که عرضه ارز به بازار از تقاضای آن پیشی گیرد که فعلا شاهد آن نیستیم.