دکتر علی فرحبخش

آن زمان که هوشنگ خانشقانی ساختمانی ۱۰ طبقه در مجاورت چهارراه مخبرالدوله می‌ساخت، تصور نمی‌‌کرد پایه‌گذار بدعتی جدید در ساختمان‌سازی تهران باشد. ساختمانی ۱۰ طبقه که تا هشت سال بعد - زمان ساخت پلاسکو - در همان نزدیکی به تنهایی در چشم‌انداز تهران مدرن خودنمایی می‌کرد. ساختمان ۱۰ طبقه مهندس هوشنگ خانشقانی، ساختمان پلاسکو و آلومینیوم که هر دو متعلق به یک مالک بوده‌اند و به یک صورت ساخته شده‌اند.

ساختمان بانک کار (ساختمان بورس) که توسط عبدالعزیز فرمانفرمائیان طراحی و ساخته شده بود و مواردی از این دست در تهران آن روزگار بدون ضابطه و نظارت خاصی ساخته شده بود.

در دهه ۵۰ با شروع شوک نفتی، نقطه شروع ناگهانی بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران بود. ساخت مجموعه‌های مسکونی عمدتا در شمال و شمال غرب تهران رونق یافت و بخشی از تجلی آن را می‌توان در منطقه شهرک غرب (قدس) جست‌و‌جو کرد. شیوع بیماری هلندی در اقتصاد ایران از دهه ۵۰ یکی از مهم‌ترین دلایل گرایش سرمایه‌گذاران به بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران بود که در همین دوره تعداد زیادی ساختمان بلندمرتبه با کاربری تجاری و اداری اعم از هتل‌ها، بانک‌ها و ساختمان‌های اداری عمدتا در مناطق مرکزی و شمال تهران ساخته شد. شهرک اکباتان، شهرک آپادانا، شهرک امید و سایر موارد مشابه از نمونه‌های سرمایه‌گذاری دولتی هستند که در آن روزگار به شهر تهران سیمای جدیدی بخشیدند. اکنون بلندمرتبه‌ترین ساختمان شهر ایران برج مسکونی ۵۶ طبقه تهران است که ارتفاع ۱۶۲ متری دارد و در مقایسه با ساختمانی همچون امپایر استیت که در سال ۱۹۳۰ (نزدیک ۸۷ سال قبل) ساخته شد و ارتفاعی معادل ۳۸۰ متر دارد، کوتاه‌قامت به‌نظر می‌رسد. به هر حال آنچه بلندمرتبه‌سازی در ایران را با سایر نقاط جهان متفاوت می‌سازد، پراکندگی و نابسامانی شدید در ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه به‌ویژه در شهر تهران است و هنوز جایگاه مشخصی برای ساختمان‌های بلندمرتبه در اسناد توسعه و برنامه‌های توسعه شهری تعریف نشده است.

در شهر تهران قرار بر آن بود که ۶ ماه پس از تصویب طرح تفصیلی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی نیز تدوین و تصویب شود تا پس از آن ساخت‌و‌سازهای بلندمرتبه (ساختمان‌های بیش از ۱۲ طبقه) قاعده‌مند شوند. با آنکه طرح تفصیلی در ۲۵اردیبهشت‌ ۱۳۹۱ رونمایی و ابلاغ شد و طبق وعده مدیریت شهری باید نهایتا تا مهرماه همان سال به تصویب می‌رسید، ولی با گذشت بیش از سه سال هنوز ضوابط بلندمرتبه‌سازی به مرحله تصویب و ابلاغ نرسیده است.

بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران دارای آثار خارجی زیادی است که باید در تدوین ضوابط شهری موردتوجه دقیق قرار گیرد:

۱- آثار بلندمرتبه‌سازی در افزایش جمعیت و جمعیت‌پذیری کلان‌شهرها/ ۲- امکان‌سنجی مسائل ایمنی در مناطق تعیین‌شده به‌ویژه در برابر زلزله و آتش‌سوزی/ ۳- تعیین جریان باد و کریدور هوایی که به‌ویژه در آلودگی زیست‌محیطی بسیار موثر است./ ۴- بررسی نحوه تامین منابع آب و خدمات زیربنایی و روبنایی در ساختمان‌های مرتفع.

همان‌گونه که ذکر آن رفت، اکنون نه‌تنها ضوابط موردنظر تصویب نشده است، بلکه مصوبه قبلی نیز که در آن به رعایت ضوابط مصوب ۵/ ۱۱/ ۹۳ تاکید شده بود، ملاک عمل شهرداری قرار نگرفته و شهرداری فقط با در نظر گرفتن ملاک‌های درآمدی هیچ‌گونه ضوابط مدونی را در ساختمان‌های بلندمرتبه نصب‌العین خود قرار نمی‌دهد.

رشد فزاینده پدیده ساخت‌و‌ساز آسمان‌خراش‌های بزرگ در سال‌های اخیر در تهران روندی است که فعلا در شهر ادامه خواهد داشت و ظاهرا هیچ نهاد یا سازمان دیگری یارای مقاومت در برابر آن را ندارد.

شهرداری همچنان علاقه‌مند است با قدرت و بدون تدوین حتی یک سند مصوب که راه و چاه ساخت بلندمرتبه‌ را نشان دهد، به روند بلندمرتبه‌سازی ادامه دهد. همزمان با لغو ضوابط بلندمرتبه‌سازی و مکان‌یابی ساختمان‌های بلند، به‌منظور کسب درآمدهای ناپایدار تراکم‌فروشی، مدیریت شهری به هر قیمتی حاضر است تا در خدمت سرمایه‌گذاران و صاحبان‌زمین‌هایی باشد که به‌دلیل قرارگیری در مناطق ممنوعه زیست‌محیطی و لرزه‌خیز (مطابق با نقشه مکان‌یابی) از ارزش کمتری برخوردار هستند، اما هزینه ناامن شدن، ترافیک و آلودگی محیط‌زیست به‌واسطه این نوع درآمدزایی بر عهده کیست؟ هزینه این قبیل رانت‌جویی را چه کسانی در شهر می‌پردازند و به چه قیمتی؟

آنچه در این زمینه باید موردتوجه دولت و مدیریت شهری قرار بگیرد، جلوگیری از غلبه انگیزه‌های شخصی به حقوق شهروندی در نحوه تنظیم و تدوین ضوابط بلندمرتبه‌سازی است. از یکسو انگیزه اقتصادی مالک زمین این است که تلاش می‌کند تا منافع اقتصادی خود را حداکثر کند و از سوی دیگر حقوق شهروندان در فضای عمومی با تکیه بر حق شهرنشینان در برخورداری از محیط زندگی ایمن و سالم با امکان دستری به زیرساخت‌ها و خدمات شهری مناسب است (که با بارگذاری زیاد توسط ساخت‌وسازهای پرتراکم به خطر نیفتاده باشد) تعریف می‌شود. به همین دلیل در تمام شهرهای مدرن جهان تلاش می‌شود تا مسیر تنظیم ضوابط بلندمرتبه‌سازی به سمتی برود که حقوق شهروندی در مقابله با انگیزه‌های شخصی به خطر نیفتد و این اصطکاک بین منافع فردی و منافع جمعی به سمت منافع جمعی تغییر جهت دهد.

فاجعه پلاسکو بار دیگر سوت هشدار را در مورد ساختمان‌های بلندمرتبه تهران به صدا درمی‌آورد که باید ضوابط کلان‌ بلندمرتبه‌سازی در کلان‌شهرها تدوین شده و بر اجرای آنها نظارت دقیق شود تا از بروز بحران‌های جدی در آینده جلوگیری شود.