آیا مسکن ملی در واقعیت ۴۰ درصد ارزانتر از بازار تحویل «خانهندارها» میشود؟ «دنیایاقتصاد» دو دهه انحراف منابع در بخش ساختمان را بررسی میکند
رمز «کنار زدن» بخش خصوصی
تحویل «خام» مسکن دولتی به پیشخریداران که از زمان «مسکنمهر» باب شد، هزینه خرید و نصب ۸ قلم «تجهیزات اصلی سکونتی» در واحدهای مسکونی را به دریافتکنندگان کلید منتقل میکند تا «قرارداد ساخت» در ظاهر با قیمت کمتر از «ساختوسازهای بخشخصوصی» منعقد شود
خطای دید در هزینه ساخت مسکن حمایتی
فعالان بخش خصوصی صنعت ساختمان از نیمه دوم دهه ۸۰ با چالش تامین سرمایه برای ساختوسازهای خود به دلیل کاهش دسترسی به منابع و تسهیلات بانکی مواجه شدند، این موضوع ناشی از عوامل متعددی است، اما یکی از پارامترهای اصلی بر آن را باید در رقابت سازندگان خصوصی در دریافت تسهیلات بانکی با طرحهای مسکن حمایتی جستوجو کرد، چرا که از نیمه دوم دهه ۸۰ و با آغاز طرحهای مسکن حمایتی در کشور از سوی دولتها، سهم ساختوساز بخش خصوصی از تسهیلات محدود بانکی بخش ساختمان بیش از قبل محدود شد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از روند ورود سرمایه به بازار ساختوسازهای تهران نشان میدهد، میزان سرمایهگذاری در سال۱۴۰۳ به قیمتهای ثابت، فقط یکدرصد نسبت به سال۸۵ رشد کرده است، این در حالی است که تقاضا در بازار مسکن دستکم از محل افزایش تعداد خانوارها در پایتخت روند افزایشی محسوسی داشته است و طبیعتا سازندگان نیز از این روند آگاهی کامل دارند. با این وجود چالشهای متعدد در مسیر ساختوساز باعث شده تا بهرغم رشد تقاضا، سرمایهگذاری واقعی در بخش ساختوساز رشد واقعی نداشته باشد.
بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» از پروژههای مسکن حمایتی در آستانه تکمیل و تحویل نشان از آن دارد که قیمت تمامشده ساخت مسکن حمایتی به قیمت روز تقریبا ۳۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، این در حالی است که هزینه تمام شده ساخت توسط بخش خصوصی حدود ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود. این داده در وهله ابتدایی ذهنیت ارزانتر بودن هزینه ساخت مسکن حمایتی نسبت به مسکن ساخته شده توسط بخش خصوصی را تایید میکند.
ارزانتر بودن ۴۰ درصدی هزینه ساخت مسکن حمایتی نسبت به مسکن ساخته شده توسط سازندگان بخش خصوصی دو سوال را مطرح میکند، اول آنکه آیا به واقع مسکن دولتیساز ۴۰ درصد ارزانتر از مسکن توسط بخش خصوصی ساخته میشود و دوم آنکه پشت پرده این ارزانی چیست؟ بررسی جزئیتر نشان از آن دارد که ارزانتر بودن ۴۰ درصدی قیمت تمام شده ساخت مسکن حمایتی نسبت به آپارتمانهای خصوصیساز را باید در مرحله تحویل کار جستوجو کرد. آپارتمان حمایتی به شکل خام تحویل خریداران میشود، این در حالی است که قیمت اعلامی برای ساختمانهای ساخته شده توسط بخش خصوصی بر اساس واحدهای آپارتمان تکمیل شده محاسبه شده است. در ماهها و سالهای اخیر هزینه تکمیل یک واحد آپارتمان در بخش نازککاری نهایی به شکل قابلتوجهی رشد داشته است، بهنحوی که فروش آپارتمان خام از سوی برخی سازندگان که با چالش تامین مالی در میانه کار مواجه شدهاند در سالهای اخیر درحال بروز است. در واقع سازندگان فروش «آپارتمان به شکل خام» را راهکاری برای کاهش نیاز به نقدینگی میدانند.
واحدهای مسکن حمایتی به شکل خام یعنی در مرحله نازککاری ابتدایی به متقاضیان تحویل داده میشود، در واقع این واحدها نیاز به نصب شیرآلات، نصب کابینت، کمد دیواری، تجهیز سرویس حمام و دستشویی، کولر، تجهیزات گرمایش، تغییر کفپوش از سنگ به کفپوش مناسب و نقاشی دارند. نصب و خرید این ۸ قلم تجهیز هزینه گزافی را به هزینه تمام شده ساخت تحمیل میکند و در واقع عامل اصلی ارزانبودن مسکن حمایتی نسبت به مسکنی است که توسط بخش خصوصی ساخته شده است.
به این ترتیب سیاستگذار با استناد نادرست به ارزانتر بودن ساخت مسکن توسط دولت روی زمین ۹۹ ساله، تسهیلات مناسب را به بخش مسکنسازی دولتی سوق داده و از این منظر دست فعالان بخش خصوصی از تسهیلات روز به روز کوتاهتر شده است. به تعبیری دیگر ادعای ارزانی ساخت مسکن حمایتی به «کنارزنی» سازندگان بخش خصوصی انجامیده است.
این در حالی است که اگر این تسهیلات توسط بخش خصوصی صرف ساختوساز در بافت فرسوده میشد، از یکسو هزینه کمتری به دولت تحمیل میشد و از سوی دیگر نتیجه بهتری برای متقاضیان مسکن حاصل میشد. بافت فرسوده دارای زیرساخت شهری بوده و از این منظر هزینه به مراتب کمتری را به دولت تحمیل میکند، بافت فرسوده دارای هویت و محله بوده و زندگی در آن مزایای متعدد اجتماعی و اقتصادی بیشتری نسبت به خانههای ساخته شده روی زمین ۹۹ ساله به همراه دارد.
با وجود این طی سالهای گذشته برخی سیاستگذاران مسکن با استناد غیرموجه به اینکه «مشکل رشد قیمت مسکن و سلب قدرت خرید» به خاطر «کمبود عرضه جدید» بوده و در عین حال «گران تمام شدن ساخت مسکن توسط بخش خصوصی»، دست به طراحی پروژههای دولتی مسکنسازی روی زمینهای ۹۹ ساله زدهاند. این در حالی است که براساس بررسیهای «دنیای اقتصاد» و البته تاکیدات کارشناسان امر، دولتیسازی نمیتواند باعث ارزان شدن قیمت مسکن شود. ادعای ارزانی مسکن حمایتی نیز عمدتا نتیجه عدم تجهیز واحدها طی حدود ۲ دهه گذشته از آغاز اولین طرح مسکن حمایتی بوده است. عدم تجهیز واحدهای مسکن حمایتی مربوط به اغلب واحدها و نه تمامی آنها میشود و با گذشت زمان و به دلیل شدت گرفتن تورم ساخت، این رویه شدت گرفته است.
هزینه گزاف تکمیل برای متقاضیان مسکن حمایتی
واحدهای مسکن حمایتی به شکل خام یعنی در مرحله نازککاری ابتدایی به متقاضیان تحویل داده میشود، در واقع این واحدها نیاز به نصب شیرآلات، نصب کابینت، کمد دیواری، تجهیز سرویس حمام و دستشویی، نصب کولر، تجهیزات گرمایش، تغییر کفپوش از سنگ به کفپوش مناسب و نقاشی دارند. متقاضیان این واحدها که در زمره اقشار کمدرآمد هستند، پس از دریافت واحدهای خود علاوه بر آنکه باید اقساط تسهیلات دریافتی را بپردازند، باید ارقام قابلتوجهی را نیز صرف تکمیل واحدهای خود کنند. در واقع تحویل خانهها اگرچه خبری خوش برای متقاضیان است، اما مساوی با امکان ساکن شدن در آنها نیست و ضروری است که متقاضیان هزینه نسبتا قابلتوجهی را صرف تکمیل واحدها کنند. در واقع با درنظر گرفتن هزینه تجهیز واحدها و تبدیل آن از واحدی خام به واحدی قابل سکونت، قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع آپارتمان به شکل قابلتوجهی افزایش مییابد. با توجه به آنکه واحدهای مسکن حمایتی عمدتا متراژی بیش از متوسط یعنی بیش از ۸۰ مترمربعی دارد، برای تکمیل واحدها با متریالی کاملا معمولی به صرف هزینه ۸۰۰میلیون تا یکمیلیارد تومانی نیاز است. این رقم نسبت به آورده متقاضیان در طرحهای مسکن حمایتی کاملا قابلتوجه است و در واقع ساکن شدن بخشی از متقاضیانی که کلید خانههایشان را دریافت کردهاند را با چالش مواجه میکند.
دست کوتاه سازندگان خصوصی از تسهیلات
سقف تسهیلات طرحهای حمایتی مسکن از ۶۵۰میلیون تومان به ۸۵۰میلیون تومان در سال 1405 رسید، این در حالی است که سقف تسهیلات خرید مسکن در تهران 500میلیون تومان است و بنابراین سقف تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران تقریبا 70 درصد کمتر از سقف تسهیلات مسکن حمایتی است. البته مسکن حمایتی عمدتا در شهرهای کوچک در حال اجرا بوده، بنابراین تسهیلات مسکن حمایتی باید با تسهیلات خرید در سایر شهرها که براساس جمعیت 400 و 300میلیون تومان تعیین شده مقایسه شود. بنابراین وام مسکن حمایتی پوششدهی به مراتب بهتری نسبت به تسهیلات عادی خرید مسکن دارد.
در عین حال در مسکن حمایتی دولت تامینکننده زمین و زیرساخت بوده و به این ترتیب، مسکن حمایتی علاوه بر دریافت تسهیلات بانکی بیشتر و حتی ارزانتر از زمین رایگان نیز برخوردار است. مجموع این موارد باعث شده تا دولت در رقابتی غیر متوازن، بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان را به حاشیه براند.
مسکن حمایتی در نیمه دوم دهه 80 تعریف شد، ساختمانسازی در دهه 80 و نیمه ابتدایی دهه 90 صنعتی سرمایهپذیر بود؛ اما به مرور این صنعت با خروج گسترده سرمایه مواجه شد. دلایل متعددی در سرمایهگریزی صنعت ساختمان در سالهای اخیر دخیل بوده است، اما «کاهش سودآوری اسمی» و حتی «منفی شدن سوددهی واقعی» در این بخش برای چند سال متوالی و «نبود چشمانداز روشن از آینده» از مهمترین دلایل فرار سرمایههای بخش خصوصی از صنعت ساختمان است. اگرچه عمده دلایل فرار سرمایهگذاران از بخش ساختمان ریشه اقتصاد کلان و ریشه سیاسی دارد و به تعبیری چالشها ساختاری هستند، اما نحوه سیاستگذاری برای این صنعت و بخش مسکن نیز فرآیند خروج سرمایه از این بخش را تشدید کرده است. اگر سیاستگذاری در بخش مسکن و صنعت ساختمان به شکل معقولتری پیش رفته بود، سرمایهگذاران ساختمانی از «تابآوری» بالاتری در شرایط کنونی برخوردار بوده و فرآیند خروج سرمایه از این بخش با سرعت به مراتب کمتری رقم میخورد.
در عین حال فرار سرمایه از صنعت ساختمان و رکود در ساختوساز با رکود در معاملات املاک گره خورده است؛ در واقع رکود در ساختوساز را میتوان با نگاهی به فرآیند عرضه و تقاضا در بخش مسکن شرح داد. کاهش تسهیلات خرید مسکن و جا ماندن تسهیلات بانکی از رشد قیمت مسکن در سالهای گذشته در رکود بازار مسکن دخیل بوده و به این ترتیب افول ساختوساز را شدت بخشیده است. در واقع اگر جذب تسهیلات بانکی از سوی مسکن حمایتی در سالهای گذشته رقیب تسهیلات عادی خرید مسکن نشده بود، احتمال بهبود تقاضای خرید عادی مسکن وجود داشت و این موضوع وضعیت بهتر سازندگان را به همراه داشت.
مسکن، رویایی که دور از دسترس شد
«کنار زنی» بخش خصوصی از پروژههای ساخت مسکن با آب رفتن سهم تسهیلات اعطایی تقریبا از دو دهه گذشته و با آغاز ساخت اولین مسکن حمایتی در کشور تحت عنوان مسکن مهر آغاز شد؛ بازار مسکن در سالهای 1384 تا 1391 و همزمان با فعالیت دولت مهرورز (دوران ریاست جمهوری محمود احمدینژاد) وضعیت متفاوتی را تجربه کرد؛ یکی از شعارهای اصلی دولت مهرورز تامین مسکن برای اقشار کمدرآمد بود و همین هدف نیز باعث شد تا در این دوره زمانی پروژه ساخت مسکن مهر در کشور تعریف و آغاز شود. درپی تعریف پروژه مسکن مهر در کشور طی بازه زمانی فعالیت دولت مهرورز به شکل موثری بر تعداد خانههای ساخته شده در کشور افزوده شد؛ اما این افزایش عرضه نتوانست ترمز صعود قیمت مسکن را بکشد، بهنحوی که بهرغم رشد محسوس عرضه خانه در بازه 8 ساله دولت مهرورز نسبت به میزان عرضه خانه در دورههای قبل، متوسط تورم سالانه در این بخش به 25 درصد رسید. همچنین مدت زمان مورد نیاز برای خرید خانه در شهر تهران در این بازه 8 ساله به 36 سال رسید. تجربه دولت مهرورز در بازار مسکن از این جهت مهم است که تمرکز بر ساختوساز بدون توجه به سایر پارامترهای اقتصادی نتوانست ترمز مهار تورم قیمت مسکن را بکشد.
طی نیمه ابتدایی دهه 70 (سالهای ابتدایی پس از پایان جنگ تحمیلی)، شهروندان این امکان را داشتند تا طی بازه حدودا 12 سال صاحب خانه در شهر تهران شوند. بازار مسکن کشور در سالهای 1368 تا 1375 و در زمان فعالیت دولت سازندگی (دوران ریاست جمهوری مرحوم هاشمی رفسنجانی) وضعیت مناسبتری به لحاظ تناسب میان قدرت خرید مردم و درآمد شاغلان داشت؛ اما حتی در این دوره نیز این بازار با متوسط تورم سالانه 22 درصدی مواجه بود. درحالیکه دوران سازندگی بهترین زمان برای خانهدار شدن در کشور طی حدود 4 دهه اخیر بود؛ اما دولت اصلاحات بهتر از سایر دولتها توانست، تورم در بخش مسکن را کنترل کند. براساس دادههای رسمی کشور طی سالهای 1376 تا 1383 (دولت اصلاحات)، قیمت مسکن سالانه رشد متوسط 19 درصدی داشت؛ این رقم کمترین میزان متوسط تورم در کشور در دولتهای پس از جنگ تحمیلی با عراق بود؛ با این وجود در این دوره مدت زمان لازم برای خانهدار شدن در شهر تهران به 22 سال رسید. در واقع جا ماندن درآمدها از رشد قیمت مسکن طی این بازه زمانی 8 ساله باعث شد تا اگرچه از شدت رشد قیمت مسکن کاسته شود؛ اما فاصله هر فرد شاغل از امکان خرید خانه زیاد شد.
کارنامه دولت تدبیر و امید (دوران ریاست جمهوری حسن روحانی) طی سالهای 1392 تا 1399 در زمینه کنترل تورم مسکن و حداقل زمان مورد نیاز مردم برای خانهدار شدن به مراتب ناخوشایندتر از دولتهای قبلی بود. در این بازه زمانی قیمت مسکن در کشور سالانه بهطور متوسط رشد 32 درصدی داشت و حداقل زمان برای خانهدار شدن در شهر تهران به 60 سال رسید.
بهرغم تجربه ناکام دولت مهرورز در تسکین تورم مسکن و افزایش دسترسی عموم مردم به خانه با اجرای پروژههای دولتی ساخت مسکن؛ اما دولت سیزدهم در سالهای 1400 تا 1403 (دوران ریاست جمهوری شهید رئیسی) نیز ساخت مسکنهای دولتی با عنوان مسکن ملی را در دستور کار قرار داد. در این بازه زمانی نیز قیمت مسکن به طور متوسط سالانه رشد 46 درصدی داشت و در نهایت نیز حداقل زمان برای خانهدار شدن در پایتخت به 150 سال رسید.
بررسی روند قیمتی مسکن طی 3 دهه اخیر همزمان با تیراژ ساخت و مدت زمان مورد نیاز برای خانهدار شدن این واقعیت را منعکس میکند که دولتها حتی با حضور مستقیم در بخش ساختوساز و رشد عرضه مسکن نمیتوانند مانع رشد قیمت مسکن یا کاهش زمان دسترسی مردم به خانه شوند. قیمت مسکن علاوه بر اثرپذیری از عرضه، تابعی از تورم عمومی کشور نیز هست؛ بنابراین اگر چالش تورم عمومی مرتفع نشود، نمیتوان با افزایش عرضه، ترمز رشد فزاینده قیمت مسکن را کشید. در عین حال حداقل زمان دسترسی به خانه فاکتوری است که علاوه بر افزایش عرضه و مهار تورم قیمت، به افزایش سطح رفاه عمومی نیز نیاز دارد. بنابراین باید اینگونه اذعان کرد که حل چالش تورم بخش مسکن و کاهش دسترسی مردم به خانه، به شکل موردی میسر نیست. البته این موضوع نافی وظیفه سیاستگذار در حوزه مسکن برای کاهش چالش در این بخش نیست؛ بلکه به این مفهوم است که حل بحران فعلی در بازار مسکن نیاز به عزمی ملی برای رفع چالشهای اقتصادی دارد.
دولت چهاردهم اگرچه پروژه جدیدی در زمینه مسکن حمایتی ملکی تعریف نکرد، اما طی تقریبا 2 سال سپری شده از آغاز به کار این دولت، عمده عزم دولت بر تکمیل واحدهای مسکن حمایتی بود که دولتهای پیشین متعهد به ساخت آنها شده بودند، این تعهد شامل مسکنهای مهر باقیمانده و همچنین 800 هزار واحد مسکن حمایتی تعریف شده بود. درحالیکه عمده مسکنهای مهر به دلیل فروش قطعی در زمان پروژه و دریافت وجه از خریداران باید از منابع بودجهای دولت تامین مالی شوند، کار ساخت مسکن ملی بر اساس تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان پیش میرود و سهم دولت در این پروژهها تامین زمین و زیرساخت بوده که البته رقم قابلتوجهی به شمار میرود. بنابراین در شرایط کنونی نیز عمده تسهیلات بانکی صرف پروژههای مسکن دولتی میشود. صرف هزینه گزاف برای طرحهای مسکن حمایتی از سوی دولت، باعث انحراف منابع از پروژههای مهمی نظیر نوسازی در بافت فرسوده توسط بخش خصوصی میشود.
