۳ ابزار بورس کالا برای معاملات املاک بررسی شد
آغاز به کار بازار املاک بورس کالا از امروز
بازار اموال منقول دولت و نهادهای عمومی
دکتر جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی شرکت بورس کالای ایران گفت: بورس کالای ایران برای توسعه بازار معاملات مسکن، چندین برنامه را در دستور کار خود قرار داده است. در ابتدا قصد دارد با ایجاد بازاری متشکل برای فروش اموال منقول دولت و نهادهای عمومی، شفافیت را به این دادوستدها وارد کند تا مردم و نهادهای نظارتی بتوانند به سهولت این معاملات را رصد کنند.
بازار پیش خرید مسکن
جواد فلاح اظهار کرد: گام دومی که بورس کالا به دنبال راه‌اندازی دادوستدهای آن است، مربوط به تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه است که از مسیر اوراق سلف استاندارد موازی به ثمر خواهد نشست. درحال حاضر بسیاری از سازندگان، ملکی را که می‌خواهند بسازند، پیش از به اتمام رسیدن آن را پیش فروش می‌کنند، این راه گرچه بسیار کمک‌کننده است، اما پیچیدگی‌های زیادی را به همراه دارد. به گونه‌ای که بسیاری از خریداران ملک به این شکل با مشکلات زیادی مواجه شده‌اند. زیرا برخی از سازندگان ملک یا پیش‌فروشندگان به هر دلیلی نتوانستند تعهدات موجود در قرارداد را به‌طور کامل ایفا کنند یا در ایفای تعهدات خود تاخیر داشته‌اند. از آنجا اغلب اوقات اهرم فشار از سوی سازنده به سمت خریدار است، اگر خسارتی در قراردادها هم لحاظ شده باشد، هیچ‌گاه پرداخت نشده است. در نهایت پیش‌خریدار راضی می‌شود که با هر شرایطی ملک پیش خرید شده را از فروشنده تحویل بگیرد. در گذشته در مجلس شورای اسلامی قانونی تحت عنوان قانون پیش فروش در راستای حمایت از حقوق پیش‌خریداران به تصویب رسید که مراتب اجرایی آن تاکنون دیده نشده است. از این رو قصد داریم معاملات پیش فروش را به بستر بورس کالا وارد کرده تا بتوانیم از طریق اوراق پایاپای که بورس کالا دارد و مکانیزم تضامینی که این بستر معاملاتی ایجاد می‌کند، ریسک عدم انجام تعهدات پیش‌فروش‌کننده را کاهش داده و به نوعی پیش‌خریدار با آسودگی خاطر بیشتری اقدام به دادوستد به این شکل کند. براین اساس ریسک این نوع معاملات کاهش خواهد یافت که بدیهی است با کاهش ریسک‌ها، قیمت پیش‌فروشنده‌ها نیز بهبود می‌یابد. درحال حاضر پیش فروشنده‌ها به علت وجود ریسک‌های این چنینی یا به عبارت دیگر ریسک نکول، قیمت‌های خود را پایین می‌گذارند تا با استقبال افراد روبه‌رو شوند. هنگامی که تضامین قدرتمندی نزد بورس کالا وجود داشته باشد آن هم در شرایطی که ریسک کاهش می‌یابد، سبب می‌شود که پیش‌فروشنده قادر شود با قیمت‌های بهتری فروش ملک خود را انجام دهد. لازمه دادوستدهای این چنینی در بورس کالا، تشکیل بازاری منسجم است که افراد بتوانند از مسیر این بازار به‌عنوان بازار ثانویه پیش‌خریدهای خود را به افراد بعدی منتقل کنند که خارج از بستر بورس، این امکان سخت بوده و اعتماد طرفین معامله به یکدیگر با دشواری‌های زیادی همراه است. اکنون که بازار ثانویه وجود ندارد، معاملات پیش‌خرید، مشکل جدی نقدشوندگی دارد. وی ادامه داد، مساله بعدی مربوط به این است که اکنون اگر هر فردی بخواهد اقدام به پیش‌خرید کند، باید یک واحد کامل آپارتمان را خریداری کند. درحالی که ممکن است بهای کامل آن را نداشته باشد. در بازار پیش‌خرید بورس کالا، این امکان فراهم خواهد شد که هر فرد بتواند متراژهای متفاوت از یک متر تا هر چند متری که با بودجه آن همخوانی داشته باشد را از هر واحد آپارتمان خریداری کند. از این رو این ظرفیت ایجاد می‌شود که حتی سرمایه‌های خرد هم وارد بازار مسکن شود. بر مبنای این سازوکار، خریدار می‌تواند ریسک تغییرات قیمت را در طول زمان پوشش دهد. به‌عبارت دقیق‌تر بررسی قیمت مسکن طی سال‌های گذشته به خوبی گویای این امر است که پس‌اندازهای کوچک اکنون، در سال‌های آینده هنگامی که تحت تاثیر تورم قرار می‌گیرند، دیگر برای خرید ملک کافی نخواهند بود. در نظر بگیرید با مبلغ 100 میلیون تومان امکان ورود به بازار مسکن وجود ندارد. بنابراین سوال این است که این میزان پول 10 سال آینده چقدر می‌ارزد. اگر آینده هم با همین روند گذشته جلو رود، عملا امیدی برای اینکه با پس‌انداز کردن پول بتوان در سال‌های آینده خرید مسکن انجام داد، وجود ندارد. بسیاری از افرادی که در بانک مسکن اقدام به سپرده‌گذاری کردند، تا بتوانند از تسهیلات بانک مسکن استفاده کنند، با افزایش قیمت‌هایی که سال گذشته و اوایل سال جاری داشتیم، به هر میزان بتوانند از بانک مسکن وام دریافت کنند لازم است که مبالغی دیگر به آن اضافه کنند تا همان قدرت خرید سابق پول خود را احیا کنند. زیرا بهای مسکن با شیب شدید افزایشی همراه بوده است. درحالی که اگر این افراد می‌توانستند با همین میزان پول اندک خود، بخشی از یک واحد آپارتمان را خریداری کنند و از این راه تکانه‌های افزایشی قیمت مسکن را پوشش دهند، با پس‌انداز سال‌های آینده خود قادر می‌شدند که یک ملک را به‌طور کامل خریداری کنند. از این رو بورس کالا قصد دارد تا از طریق این بازار، سرمایه‌گذاری در مسکن را به واحدهای کوچک سرمایه‌گذاری خرد کند و نقدینگی عظیمی که به شکل پراکنده نزد مردم است را از این کانال برای ساخت مسکن تجهیز کند. این بازار به‌عنوان دومین بازاری است که در حال حاضر از سوی بورس کالا پیگیری می‌شود. در حال حاضر پروژه‌ای از سوی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن معرفی شده است که امیدنامه انتشار اوراق آن به بورس کالا تحویل و بررسی شده که به تایید رسیده است. اکنون نیز نزد هیات پذیرش است که چنانچه به تایید آنها برسد، در آینده نزدیک اولین اوراق سلف مسکن را از بستر بورس کالا در بازار سرمایه منتشر خواهیم کرد.
صندوق املاک و مستغلات
دکتر فلاح بیان کرد: در گام‌های بعدی نیز صندوق املاک و مستغلات مورد توجه است که راه‌اندازی آن به تصویب سازمان بورس رسیده است. از جانب ما اصلاح دستورالعمل پذیرش بورس کالا را به سازمان بورس پیشنهاد دادیم تا امکانی ایجاد شود که این صندوق‌ها در بورس کالا راه‌اندازی شوند. کارکرد این صندوق به گونه‌ای است که با تجهیز سرمایه‌های خرد از مردم به سرمایه‌گذاری بر املاک و مستغلات بپردازد. این صندوق هر چه عایدی از این راه کسب کند میان دارندگان یونیت‌های صندوق توزیع خواهد شد. این موضوع هم در دستور کار بورس کالا قرار دارد که صندوق‌ها به‌صورت منطقه‌ای تشکیل شود و برای املاک هر منطقه صندوق املاکی راه‌اندازی شود که به‌عنوان مبنای میانگین قیمت املاک در آن منطقه به شمار رود تا پس از آن بتوان روی این صندوق‌ها قراردادهای آتی راه‌اندازی کنیم و افراد بتوانند از طریق این قراردادها ریسک قیمت را پوشش دهند. بنابراین اگر خریدار بتواند قرارداد آتی از یونیت‌های این صندوق خریداری کند، می‌تواند در منطقه مورد نظر تغییرات قیمتی را پوشش دهد. مجموعه همه این موارد، موضوعاتی است که در بورس کالا در حال پیگیری است تا از این راه بتواند به بسط و توسعه معاملات مسکن کمک برجسته‌ای کند.
پایش عرضه ملک در بورس، مدلی کارآمدتر
میثم باقری کوپایی، کارشناس بورس کالا درخصوص مزایای عرضه ملک و مستغلات در بورس کالا به «دنیای اقتصاد» گفت: از مهم‌ترین مزایای عرضه ملک و مستغلات در بورس کالا مشخص بودن قیمت در مناطق مختلف در بازاری است که نظارت کافی بر روی آن وجود دارد، این موضوع می‌تواند به شفافیت بیشتر معاملات منجر شود. با وجود این مزایا برخی ایرادات نیز به معامله ملک در بورس کالا وارد است که این ایرادات مربوط به ساختار بورس کالا می‌شود. امکان عرضه یک نوع محصول در چند بازار یکی از معایب معاملات بورس کالا است چراکه این موضوع امکان نظارت قیمتی و امکان مشخص شدن واقعی عرضه و تقاضا را ازمیان می‌برد.
او ادامه داد: به‌عنوان مثال اگر تعدادی از املاک پردیس در بورس کالا عرضه شده و مابقی در خارج از این رینگ عرضه و معامله شود، امکان بازارسازی برای فروشنده ایجاد می‌شود با این راهکار که از قیمت اعلامی در تابلوی بورس (حتی درصورت نبود خریدار) برای بازارگرمی ملک خود استفاده کند. درواقع بازار رسمی تبدیل به ابزاری برای بازار غیررسمی می‌شود. بنابراین اگر مسوولان امر بنا دارند این روش معامله ملک و مستغلات را گسترش دهند به منظور کنترل بهتر بازار باید جلوی عرضه در دو بازار را بگیرند. هرچند که اجرایی شدن این موضوع پس از رونق گرفتن معاملات ملک در بورس کالا امکان‌پذیر است. رونق گرفتن این بازار نیز نیاز به حمایت دارد، اما به شرط حمایت انتظار می‌رود که به مرور زمان استقبال از این بازار زیاد شود.
اعتماد به قیمت‌های بورس کالا
باقری در ادامه به نوع املاک عرضه شده در بورس کالا اشاره کرد و گفت: اولین ملکی که در بورس کالا عرضه می‌شود (معامله امروز) تجاری است. ملک تجاری مشتری خاص خود را دارد اما اگر در این بازار به سمت عرضه ملک مسکونی متمایل شویم احتمالا این بازار با استقبال گسترده‌تر متقاضیان روبرو می‌شود. چراکه مشتری برای ملک مسکونی بیشتر از ملک تجاری است. باتوجه به اینکه تعیین کف قیمت ملک باید به تایید کارشناس دادگستری برسد، مردم به قیمت ملک عرضه شده در بورس کالا اطمینان بیشتری دارند و می‌دانند اگر بتوانند ملکی را حتی با رقابت از بورس کالا خریداری کنند، بهایی معادل ارزش واقعی آن پرداخت کرده‌اند. این موضوع در شرایطی که در برخی مناطق شاهد هستیم بنگاه‌های معاملات مسکن در یک منطقه با تبانی یکدیگر قیمت ملک را بالا می‌برند بسیار کاربردی خواهد بود و از ایجاد نرخ کاذب جلوگیری می‌کند.
وی در ادامه به ساز و کار معاملات ملک و مستغلات در بورس کالا اشاره کرد و گفت: هنوز سازو کار معاملات املاک در بورس کالا کامل شکل نگرفته اما سازوکار فعلی درنظر گرفته شده برای این معاملات در بازار فرعی بورس کالا شبیه معاملات عمده در بازار سهام بوده و با سیستم معاملات فیزیکی بورس کالا تفاوت دارد. باید مدتی با این روند معاملاتی پیش رفت تا مشخص شود این ساختار شبیه معاملات اوراق یا ساختار بازار فیزیکی کدام‌یک برای این بازار مناسب‌تر است.
باقری عرضه کافی ملک در بورس کالا را یکی از عوامل موفقیت این طرح می‌داند و می‌گوید: عموما در بورس کالا بر بخش تقاضا بیش از عرضه تمرکز می‌شود درحالی که عرضه از اهمیت بالاتری برخوردار است. اگر در این بازار جدید نیز عرضه کافی و منطقی صورت نگیرد قیمت‌های کشف شده غیرواقعی خواهد بود. به‌عنوان مثال اگر از شهر پردیس تنها یک ملک خوب با متراژ مناسب در بورس عرضه شود قیمت معامله قابل تعمیم به سایر املاک منطقه نیست. برای تعیین نرخ واقعی باید کل املاک پردیس یک جا به رینگ آورده شوند تا به این ترتیب با رقابت واقعی و دادن حق انتخاب به مشتری نرخ تعیین شود.
وی افزود: اگر عرضه مناسبی برای املاک در بورس صورت گیرد، مشتری نیز به این بازار می‌آید. تجربه این موضوع را در پتروشیمی‌ها داشتیم که شرکتی کل عرضه خود را به بورس آورده و تمام مشتریان نیز خرید از رینگ را جایگزین خرید از بازار کرده‌اند. اگر این اتفاق به‌صورت واقعی عملیاتی شود شاهد واقعی شدن قیمت مسکن خواهیم بود.
عرضه هر ملک بالای 300 میلیون تومان
باقری درخصوص نوع ملک قابل پذیرش در بورس کالا گفت: هر واحدی که قیمتی بیش از 300 میلیون تومان داشته باشد قابلیت عرضه در این بازار را دارد. البته فروشنده باید برای عرضه تضامین کافی در اختیار اتاق پایاپای و بورس کالا بگذارد. ارائه این تضامین برای سازمان‌های دولتی و بانک‌ها ساده‌تر است و به همین علت نیز این بازار کار خود را با این املاک آغاز کرده است. اما در ادامه می‌توان انتظار داشت که صاحبان املاک مسکونی نیز با تامین وثیقه لازم به این بازار ورود پیدا کنند. در هر صورت فروش ملک و مستغلات در بورس کالا امری جدید بوده و باید به مرور مورد پایش و بازبینی قرار گیرد تا به بهترین شکل ممکن خود تبدیل شود.
نیاز به حمایت قانون‌گذار از معاملات املاک در بورس کالا
معامله ملک در بورس مستلزم حمایت قانون‌گذار از اعتبار آن به مانند قانون ثبت است. این رخداد مهم می‌تواند چهره معاملات در بازار املاک را تغییر دهد، اگرچه به حمایت‌های قانونی نیاز دارد و شاید به تصویب قانون جدید نیاز داشته باشیم.
دکتر سید مرتضی شهیدی استاد دانشگاه و کارشناس حقوقی بازارهای مالی درخصوص معامله املاک و مستغلات در بورس کالا به «دنیای‌اقتصاد» گفت: فروش املاک و مستغلات در نظام حقوقی کشور جزو معاملات تشریفاتی محسوب می‌شود چرا که مطابق ماده 22 قانون ثبت، تنها معاملاتی نزد محاکم، ادارات دولتی، بانک‌ها و... معتبر تلقی می‌شوند که در واحدهای ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشند. بنابراین حال که بنا شده از این پس شاهد گسترش معامله ملک و مستغلات از مسیر بورس کالا باشیم لازم است به این نحوه معامله نیز رسمیت قانونی داده شود تا معاملات ملک و مستغلات انجام شده در بورس همانند معامله صورت گرفته در نزد دفاتر ثبت اسناد و املاک معتبر باشد.
او ادامه داد: دادن وجهه قانونی به معاملات صورت گرفته در بورس پیش از این در معاملات اوراق بهادر صورت گرفته است. قانون گذار در قانون برنامه پنجم، ماده 99 و در ادامه در قانون احکام دائمی ماده 36 تصریح کرده است که معاملات اوراق بهادار فقط از طریق بورس و فرابورس معتبر تلقی می‌شود و خارج از آن فاقد اعتبار است. بنابراین لازم است که برای قانونی شدن معامله املاک در بورس کالا نیز حکمی مشابه از طرف قانون‌گذار مشخص شود تا این معاملات در تعارض با ماده 22 قانون ثبت نباشند.
مرتضی شهیدی درخصوص استفاده از بورس کالا به‌عنوان ابزار فروش ملک و مستغلات و در ادامه ثبت آن در دفاتر ثبت رسمی گفت: چنین نحوه استفاده‌ای از بورس برای فروش املاک و مستغلات همانند قولنامه‌های فعلی در بنگاه املاک است. درواقع در این نحوه فروش خریدار و فروشنده پس از کشف قیمت در بورس و معامله باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و به معامله خود شکل قانونی دهند که این کار زمان‌بر است. از طرفی در چنین شرایطی اگر پس از معامله یکی از طرفین زیر قرارداد خود بزند طرف دیگر باید به دادگاه مراجعه کند. به‌عنوان مثال اگر پس از معامله ملک در بورس طرف فروشنده از زدن سند به نام خریدار امتناع کند خریدار باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تنظیم سند رسمی بدهد. اما طی این مراحل برای قانونی شدن یک معامله ضد ذات بورس است.
او گفت: یکی از کارکردهای بورس ایجاد بستر مطمئن معامله است. درواقع باید اطمینانی در خریدار از تحویل ثمن مورد معامله در بورس وجود داشته باشد. ایجاد چنین اطمینانی نیز مستلزم آن است که قانون‌گذار امتیاز قانونی بودن معامله املاک و مستغلات در بورس را بدهد تا در ادامه طرفین معامله برای قانونی کردن راهی دفاتر ثبت اسناد رسمی یا دادگاه نشوند.
در پایان مرتضی شهیدی اشاره کرد که در سال 1391 دستورالعملی از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار تحت عنوان دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران به تصویب رسیده که در راستای انجام معاملات اموال غیرمنقول در آن بازار است.
