شاهراه مالی بورس‌کالا برای مسکن

محمدحسین بابالو: پس از چند گزارش درخصوص بررسی استراتژی‌های مختلف توسعه بورس کالا و در نهایت آسیب‌شناسی روند توسعه این نهاد مالی که به بررسی ابزارهای مالی، بسترهای معاملات فیزیکی زیربنایی ابزارهای مالی، نقش سیستم‌های کارگزاری و بررسی نظرات تصمیم‌سازان برجسته بورس کالا منجر شد؛ حال زمان آن فرا رسیده تا پتانسیل‌های جدیدی را در این نهاد مالی مورد توجه قرار دهیم. یادآوری تجربیات گذشته نشان می‌دهد که اولین برنامه مدیرعامل فعلی بورس کالا در ۲سال گذشته، تدوین شاخص مسکن بود که البته بر پایه ایده رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس به بورس کالا تفویض شده بود. این در حالی است که آمادگی بورس کالا برای عرضه املاک مازاد نهادهای دولتی و خصوصی مخصوصا بانک‌ها نیز در همان دوران به گفتمانی جذاب برای رسانه‌ها بدل شد ولی عدم تمایل سیستم‌های بانکی در نهایت به عقیم ماندن این ایده انجامید. در مقابل شاهد بودیم که سازمان جمع‌آوری املاک تملیکی یا راه‌آهن جمهوری اسلامی با حضور در بورس کالا توانستند با شفافیت بالایی کالاهای مورد نیاز خود را به فروش برسانند. از سوی دیگر در روزهای اخیر باز هم مدیرعامل بورس کالا به اهمیت ایجاد شاخص مسکن اشاره کرد که البته ایجاد چنین شاخصی به ثبت دقیق معاملات و بررسی شواهد متقن بسیاری نیاز دارد که زیرساخت‌های آن در بورس کالا فراهم است. به عبارت ساده‌تر می‌توان مسکن را هم کالایی همگن و استاندارد لحاظ کرد که قابلیت معامله در بورس کالا را داشته بنابراین می‌تواند یکی از بسترهای توسعه بورس کالا نیز محسوب شود که البته از سیستم اقتصادی کشور در بخش مسکن نیز به صراحت حمایت خواهد شد.

بورس کالا سیستمی است که هم اکنون مورد تایید بدنه تصمیم‌سازی در اقتصاد ایران قرار گرفته است؛ بنابراین استفاده از این تجربه موفق در بخش مسکن می‌تواند دستاوردهای بزرگی را برای مردم کوچه و بازار به همراه داشته باشد. این در حالی است که تامین مسکن اول برای زوج‌های جوان سال‌هاست که یکی از اهداف دولت‌های مختلف بوده و به شیوه‌های متفاوتی به این نیاز پاسخ داده‌اند. وام خرید مسکن، مسکن مهر، ایده مسکن اجتماعی، ایجاد بازاری برای معامله اسناد خرید وام مسکن موسوم به تسه، حمایت از انبوه‌سازان و بسیاری از موارد مشابه دیگر را می‌توان از این قبیل موارد برشمرد ولی هنوز مشکل به قوت خود باقی است. از سوی دیگر سایر راه حل‌های ذکر شده هم اکنون فعال هستند و ورود بورس کالا به این بستر معاملاتی می‌تواند مسیری دیگر پیشروی تامین نیاز مسکن زوج‌های جوان به شمار بیاید مخصوصا در شرایطی که منابع جدیدی برای حمایت از بورس کالا تخصیص پیدا نکند. این مطلب یعنی عدم نیاز به تخصیص منابع جدید را باید مهم‌ترین‌ ویژگی ورود بورس کالا به بازار مسکن به شمار آورد که قطعا برای تصمیم‌‌سازان اقتصادی جذابیت بالایی به همراه خواهد داشت. این جذابیت زمانی برجسته‌تر می‌شود که یکی از کارویژه‌های بورس‌های کالایی تامین مالی نیز به شمار می‌رود که تجربیات با ارزش و موفقیت‌های بزرگی نیز در این خصوص تجربه شده است. تفاوت بین معاملات مسکن و سایر کالاهای موجود در بورس کالای ایران بسیار است و ساده‌ترین آن را می‌توان غیرمنقول بودن دارایی در بازار املاک در مقایسه با منقول بودن سایر کالاها به شمار آورد که موجب می‌شود قوانین متفاوتی بر معاملات آنها حاکم باشد. همین ویژگی پایه را باید جدی گرفت زیرا می‌تواند نگرانی‌های بزرگی را در مسیر معاملات، تسویه وجوه، تحویل و حکمیت معاملات( Arbitration) ایجاد کند بنابراین باید به معاملات مسکن با جهت‌گیری استراتژیک نیز توجه کرد. همین مطلب موجب خواهد شد تا ذات معامله و توسعه بازار مسکن در بورس کالا متفاوت باشد یعنی فاصله گرفتن از بازار فیزیکی و معاملات نقدی و توجه به استانداردسازی املاک باید ملاک اصلی معاملات به شمار بیاید تا بهترین بازدهی مورد نظر حاصل شود.

با توجه به این موارد شاید تنها بازاری که توسعه آن مستلزم فاصله گرفتن از بازار نقدی و تحویل فیزیکی در بورس کالا بوده و ابزارمحور شدن معاملات مزیت بزرگ‌تری به شمار می‌آید را باید بازار مسکن دانست. این در حالی است که استاندارد‌سازی املاک مخصوصا از سمت شرکت‌های انبوه‌سازی و عرضه به‌صورت گسترده با فرض اعمال برخی گزینه‌ها(Option) به منظور تنوع معاملات را می‌توان در دستور کار قرار داد. به عبارت ساده‌تر هر انبوه‌ساز می‌تواند کالای خود را بر پایه متراژ بنا یا به‌صورت فروش متری در بورس کالا عرضه کرده و قیمت نهایی آن کشف و مورد معامله قرار گیرد ولی در کنار آن با اعمال برخی شاخص‌ها بتوان بازاری فرعی و البته کوچک را راه‌اندازی کرد تا بتوان گزینه‌های ثانویه همچون موقعیت ملک در یک مجتمع مسکونی یا قیدهای فنی و نازک‌کاری آن را مورد توجه قرار داد. این مطلب را باید برای واحد ساختمانی مشخصی مد نظر قرار داد و البته زیرساخت اصلی معاملات را نیز تشکیل می‌دهد ولی این بخش بسیار کوچکی از ماجرا است.همان‌گونه که ذکر شد بازار فیزیکی تنها می‌تواند بستر معاملات را به‌صورت ابتدایی ایجاد کند هرچند چنین مطلبی از یک سو پتانسیل ریسک معاملات را به شدت کاهش داده و حتی می‌تواند به کاهش هزینه داد و ستد در حد متوسط ۳ در ۱۰۰۰ (کمتر از عرف معاملات املاک یعنی نیم درصد) منتهی شود؛ ولی پتانسیل شفافیت معاملات و رقابت قیمتی به‌صورت کاملا آزاد و قانونی را نیز در بر دارد. کارویژه اصلی ورود معاملات مسکن به بورس کالا را باید در تامین مالی یا فروش اعتباری آنها با هزینه عملیاتی کمتر دانست هرچند همین موارد به بررسی‌های دقیق‌تری از لحاظ ابزارهای مالی نیاز دارد. به عبارت دیگر می‌توان به دو شیوه اصلی بحث را ادامه داد؛ یکی به کمک ابزارهای مالی موجود در بورس کالا و دیگر به مدد ابزارهای مالی جدیدی که نیاز داریم تا از آنها استفاده کنیم. به گونه دیگری نیز می‌توان همین موارد را مورد توجه قرار داد یکی فروش واحدهای مسکونی آماده و دیگری تامین مالی واحدهای مسکونی جدید یا در حال ساخت.

چندی پیش برخی از انبوه سازان با ارائه طرحی آمادگی خود را برای فروش اعتباری واحدهای مسکونی آماده خود اعلام کردند ولی با توجه به برخی مشکلات در فرآیندهای اجرایی همچون هزینه بالای معاملات در کنار اعتبارسنجی عرضه و تقاضا، در نهایت محقق نشد. برخی برآوردها در آن دوران از هزینه اجرایی نزدیک یا بیش از ۵ درصد خبر داد که در صورت صحت، قطعا پتانسیل بزرگی برای شکست این طرح محسوب می‌شد. این در حالی است که معاملات در بورس کالا به‌صورت مرسوم نزدیک به ۳ در ۱۰۰۰ ( یا ۳/ ۰ درصد) کارمزد دارد که با واقعیت‌های سیستم بانکی یا نظام‌های دیگر معاملاتی اختلافی عمیق را نشان می‌دهد. به‌صورت اجرایی و عملیاتی می‌توان به تجربه و ساز و کارهای معاملات سلف استاندارد موازی اشاره کرد یعنی با فرض یک سود معقول (غالبا کمتر از سیستم بانکی رایج به‌صورت عمومی) می‌توان از فرآیند تامین مالی استفاده کرد. این در حالی است که برای تضمین تعهدات از شرکت‌های تامین سرمایه بهره‌گیری می‌شود یعنی این قبیل شرکت‌ها تعهد پرداخت اصل و سود سرمایه را به عهده گرفته ولی در مقابل از فرآیند تامین مالی سود دریافت می‌کنند که غالبا رقمی کمتر از ۳ درصد بوده اگرچه در برخی اوقات چنین فرآیندی با تضمین طرفین، صورت نگرفته و هزینه تامین مالی منطقی‌تر بوده است. شاید در نگاه اول این شیوه معاملاتی با اوراق سلف استاندارد موازی در تضاد باشد ولی نگاه دقیق به شیوه معامله یعنی جایگزینی عرضه‌کننده دارایی (انبوه ساز) با خریدار (مردم) نشان می‌دهد چنین معامله‌ای قابل انجام است هرچند از مکانیزم‌های فروش استقراضی
(Short Selling) نیز فاصله دارد یعنی می‌تواند بدون شبهه فقهی و در چارچوب فروش مدت دار به کمک اوراق سلف استاندارد موازی با قابلیت خرید و فروش تبعی مورد معامله قرار گیرد. این در حالی است که سود اصلی این شیوه معامله قطعا نصیب انبوه ساز شده و متقاضی نیز می‌تواند با سهولت بیشتری خانه مورد نظر خود را خریداری کند؛ هرچند این شیوه معامله با فرض وجود خرید و فروش تبعی (در چارچوب سلف استاندارد موازی) خود ملک مورد معامله می‌تواند به‌عنوان ضمانت معامله مورد توجه قرار گیرد و نیازی به دخالت شرکت‌های تامین سرمایه نیست. به عبارت دیگر انبوه ساز در بورس کالا، مسکن مورد نظر را عرضه کرده، بهای آن را به‌صورت مدت دار و با سررسید مشخص دریافت داشته و حتی سود مورد نظر خود در سال‌های آینده را نیز در ابتدای معامله تعیین کرده و به مرور زمان دریافت می‌کند اما در پایان تسویه وجه، خریدار مالک نهایی خواهد بود. این موارد در نگاه اول با ابهامات قانونی رو به رو است ولی تجربه نشان داده که مکانیزم‌های بورس کالا به دلیل شفافیت بالا می‌تواند تمامی اما و اگرهای موجود را مرتفع سازد. درخصوص این شیوه معامله نیز می‌توان به این نکته اشاره کرد که انتقال سند در ابتدای معامله نیاز به دخالت شرکت‌های تامین سرمایه دارد و هزینه معامله و سود آینده آن را افزایش خواهد داد بنابراین هر دو گزینه پیش روی خریدار نهایی خواهد بود و امکان انتخاب آن در بستر بورس کالا وجود خواهد داشت. با توجه به موارد فوق می‌توان عنوان داشت که ذات معامله اعتباری مسکن برای واحدهای همگن در بورس کالا به‌صورت تئوریک وجود دارد؛ ولی با توجه به واقعیت‌های حقوقی معاملات مسکن شاید برای اظهار نظر درخصوص رویکردهای اجرایی آن به زمان و بررسی بیشتری نیاز است.

موارد فوق درخصوص شیوه معامله املاک آماده عرضه است؛ ولی فرصت برای تامین مالی واحدهایی که نیمه ساز بوده یا حتی هنوز فرآیند احداث آنها آغاز نشده ولی انجام ساخت‌و‌سازشان قطعی است هم در بورس کالا وجود دارد. ساده‌ترین شیوه را می‌توان در تامین مالی در بورس کالا جست‌وجو کرد که باز هم معاملات و اوراق سلف استاندارد موازی راهگشاست. به‌صورت حرفه‌ای تر در بازار مسکن می‌توان به اوراق صندوق پروژه اشاره کرده که با شرایط متفاوتی قابل اجرا است. شنیده‌ها حکایت از آن دارد که تصویب صندوق پروژه هم‌اکنون در مراحل پایانی در سازمان بورس قرار داشته و به زودی می‌توان به اجرایی شدن آن خوش بین بود. تفاوت صندوق پروژه در بورس کالا برای بازار مسکن با سایر واحدها همچون واحدهای نیروگاهی در سودآوری این واحدهاست؛ زیرا فرض را می‌توان بر این گذاشت که خریدار مسکن برای مصرف شخصی اقدام به خرید کرده و سودی از این بابت به سپرده گذار تعلق نگرفته اگرچه خریدار اصلی نیز کسی است که فرآیند تامین مالی را بر عهده دارد.

به نظر می‌رسد صندوق پروژه مسکن در بورس کالا بتواند به ابزاری بسیار کارآ برای حمایت از واحدهای نوساز کوچک و متوسط بدل شده و در صورت حمایت بدنه انبوه‌سازی از این شیوه معامله با فرض تعهد بورس کالا می‌توان به تغییری عظیم در بازار مسکن از لحاظ تولید و ساخت آن امیدوار بود. این در حالی است که در همین فرآیند معاملاتی پتانسیل تامین بسیاری از مصالح ساختمانی همچون میلگرد و تیرآهن یا سیمان فراهم است و حتی می‌توان سپرده‌گذاری اولیه را در بورس کالا به امانت گذاشته و با همان حجم از دارایی نسبت به خرید مصالح ساختمانی اقدام کرد. با فرض راه‌اندازی بازار خرده فروشی فولاد، سیمان و حتی بتن آماده در بورس کالا بخش بزرگی از مصالح مورد نظر به سادگی تامین خواهد شد. در صورت اجرایی شدن واقعی و حرفه‌ای این شیوه معامله به کمک بدنه کارگزاری شاید رخدادی عملیاتی‌تر از مسکن مهر در شهرهای بزرگ کشور از بستر بورس کالا محقق شود. فراموش نکنیم که روزی معاملات تسه در بستر بورس با اما و اگرهای بسیاری همراه بود؛ ولی هم‌اکنون به یکی از محورهای اصلی خرید مسکن کوچک و متوسط بدل شده است. ممکن است در آینده نیز بتوان با معامله اوراق با سررسیدهای مختلف بخشی از تامین مسکن را از بستر بورس کالا رقم زد. با توجه به اهمیت این بخش باز هم به این موضوعات خواهیم پرداخت؛ هرچند که می‌توان انتقادات پیش رو را نیز پیش‌بینی کرد.