تبدیل املاک وقفی به اوراق بهادار

دکتر سلمان خادم‌المله

استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه

سنت حسنه‏ وقف، به عنوان میراثی ماندگار در طول تاریخ همواره پشتوانه‏ اقتصادی اهداف متعالی انسانی و موجب گسترش رفاه اجتماعی در جوامع بشری (اعم از اسلامی و غیر اسلامی) بوده است.

در منابع فقهی، وقف را بر پایه دو شرط حبس کردن اصل مال و تسبیل (آزاد کردن)منفعت آن تعریف کرده‌اند. با توجه به این تعریف، حفظ اموال موقوفه‏ و درآمدزایی‏ از اصول اولیه مدیریت موقوفات بوده است.

متاسفانه این سنت حسنه در چند سال اخیر با چالش‌های فراوانی روبه‌رو بوده و دچار آسیب‌های جدی شده است. در مطالعه‌ای که چندی پیش توسط نگارنده این متن انجام شد دلایل زیر به عنوان آسیب‌های وقف شناسایی شد:

1) مشکلات ناشی از عدم تنوع در پرتفوی موقوفات: به‌دلیل نگرش سنتی واقفان و سازمان‌های ذی‌ربط، عمده موقوفات در ایران در حوزه املاک و مستغلات متمرکز است و مشکلات ناشی از تحولات بازار ملک گریبانگیر موقوفات نیز می‌شود، به‌طوری که با اندک تغییری در این بازار وضعیت موقوفات و عایدات حاصل از آنها دستخوش تغییرات می‌شود. (به‌نظر نگارنده این مشکل منشأ بسیاری از مشکلات دیگر است).

2) مشکلات ناشی از کاهش ارزش موقوفات: یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها موضوع استهلاک و خرابی اصل موقوفات و عدم تخصیص بودجه برای بازسازی آنها است.

3) مشکلاتی که منشأ آنها احکام فقهی وقف یا عدم اطلاع واقفین از احکام مربوطه است.

4) نبود چارچوب روشن در نظارت بر موقوفات: نقص در آمار و اطلاعات در حوزه موقوفات نظارت را سخت و امکان سوء استفاده‌های احتمالی را بالا می‌برد.

5) مشکلات ناشی از روش‌های سوددهی اعیان موقوفه: راه‌های متعددی برای غصب یا تبدیل وقف به ملک شخصی وجود دارد. (راه‌هایی مثل اجاره طولانی‌مدت، ادعا در سرقفلی و ...)

6) عدم کارآمدی تشکیلات اداری: ضعف در سیستم‌های آمار، اطلاع‌رسانی و بایگانی اسناد که منجر به پایین بودن شفافیت می‌شود، مشکلاتی مثل کاغذبازی و بوروکراسی، افزایش عددی و وسعت اوقاف (بیش از ۷۰۰ هزار موقوفه و رقبه)، نداشتن شاخص معتبری برای ارزیابی عملکرد متولیان در خصوص تحصیل درآمد و حفظ اموال به دلیل عدم شفافیت اطلاعاتی، سیستم‌های قدیمی و غیر مکانیزه، قوانین قدیمی (که همگام با آخرین تغییرات جامعه و دستاوردهای فناوری اطلاعات و رایانه به روز نشده‌اند) و مشکلات منابع انسانی (مانند عدم به‌کارگیری متخصصان مالی و اقتصادی، حقوقی، مهندسی، فنی و... غفلت از ابعاد اقتصادی آن؛)

7) ذهنیت مردم از وقف: کمرنگ شدن برخی ارزش‌های اسلامی در جامعه و عملکرد نامناسب برخی متولیان امور، ذهنیت برخی از مردم را نسبت به وقف منفی کرده است. نارضایتی از عملکرد برخی نهادهای ذی‌ربط و پایین بودن میزان شفافیت اطلاعاتی در خصوص نحوه اداره موقوفات، موجب شده میل به وقف در جامعه کاهش یابد که آمار و اطلاعات میزان وقف در سال‌های اخیر گواه این مطلب است.

با توجه به مشکلات شناسایی شده در بالا، پیشنهادهایی برای رفع این مشکلات به شرح زیر ارائه شده است:

۱) استفاده از ظرفیت‌های ایجاد شده در سیستم اقتصادی کشور، از جمله بازار سرمایه ایران برای متنوع کردن پرتفوی موقوفات، تبدیل به اوراق بهادار کردن برخی موقوفات و ایجاد امکان مشارکت واقفین با سرمایه‌های اندک در این کار خیر (که در ادامه مقاله بیشتر به آن می‌پردازیم).

۲) تمرکز سازمان‌های نظارتی (مثل سازمان اوقاف) به سیاست‌گذاری و نظارت، به جای دخالت در اجرا و استفاده از «نهادهای جامعه مدنی» برای اداره موقوفات.

۳) پیاده‌سازی سیستم‌های مدیریت اطلاعات و تعریف شاخص‌های معتبر برای ارزیابی عملکرد متولیان در سازمان‌های متولی وقف (با هدف ایجاد شفافیت و پاسخگویی)؛

۴) پیگیری و تصویب قوانین جدید در حوزه وقف؛

۵) به کارگیری نیروهای متخصص اقتصادی در نهادهای مربوط به امور وقف و ایجاد انگیزه در آنها؛

۶) فرهنگ‌سازی و اطلاع‌رسانی عمومی در حوزه وقف؛

۷) بازنگری برخی احکام وقف.

همان‌طور که ذکر شد یکی از مشکلاتی که حوزه وقف با آن مواجه است، تمرکز پرتفو (سبد دارایی) موقوفات در بخش ملک، باغ، مزرعه و مواردی از این قبیل است. این تمرکز، سه مشکل کلیدی را سبب می‌شود که در ادامه به آن می‌پردازیم:

اول اینکه درآمد موقوفات و رقبات وابسته به تحولات بازار ملک می‌شود و بسته به نوسانات این بازار این درآمدها در برخی حوزه‌ها نوسان خواهد داشت.

دوم اینکه با توجه به تورم شدیدی که در ۴۰سال گذشته در بخش املاک و مستغلات وجود داشته است و اینکه ملک به یکی از اشکال اصلی ثروت و دارایی در ایران تبدیل شده، وقف ملک توسط عموم مردم تا حد زیادی کاهش یافته و بسیاری از افراد بعد از یک عمر فعالیت، صرفا قادر به تامین ملک مسکونی (و بعضا تجاری) برای خود و اعضای خانواده‌شان می‌شوند و حتی اگر میل به وقف کردن هم در آنها وجود داشته باشد، از آنجا که فقط شکل سنتی وقف (ملک و باغ و ...) را می‌شناسند، از انجام این امر مهم غافل می‌شوند.

سوم اینکه نهاد وقف با وجود کارکردهایی که در طول تاریخ داشته و پتانسیل‌های بسیار بالایی که هم اکنون نیز در خود دارد، در شرایط فعلی در جامعه قادر به تولید ثروت نیست و کمکی به چرخیدن چرخه اقتصاد کشور نمی‌کند. این مشکل از تعریف وقف (و شاید برداشت نادرست از آن) از خصوصیات ملک در اقتصاد ایران ناشی می‌شود. چرا که در اصطلاح فقهی، وقف عقدی است که ثمره آن حبس کردن اصل و رها کردن منفعت آن است.

همچنین مطابق تعریف قانونی (ماده ۵۵ قانون مدنی)، وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود یا مطابق ماده ۵۸ قانون مدنی، فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین (اصل مال) بتوان از آن منتفع شد؛ اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، مشاع باشد یا مفروز. سابقه تاریخی اصرار بر حبس کردن اصل مال و الزام بقای عین موجب شده تلقی عمومی جامعه (و حتی متولیان امر) این باشد که برای وقف کردن حتما باید ملکی یا باغی یا مزرعه‌ای را وقف کرد.

از طرف دیگر، زمین و ملک (که متاسفانه عمدتا بخش اعظم پرتفوی دارایی‌ها در ایران را شکل می‌دهد)، دارایی مولد نیست و پول را از چرخه گردش اقتصادی خارج کرده یا سرعت گردش پول در اقتصاد را کند می‌کند.

همچنین به خودی خود نه اشتغالی ایجاد می‌کند و نه منجر به تولید می‌شود. در حالی که برای ایجاد رونق، جریان پول در یک نظام اقتصادی باید در حال گردش باشد.

همچنین اگر اقتصادی دچار شرایط رکود تورمی باشد، به شدت نیاز به گردش منابع مالی دارد و حبس دارایی (به‌خصوص که بخش عمده ثروت در کشور ما در ملک حبس شده است) نه تنها کمکی به بهبود وضع موجود نمی‌کند، بلکه این وضع نامناسب را تشدید هم می‌کند. به‌علاوه با توجه به قیمت ملک در کشور، عملا امکان وقف از کسانی که از تمکن مالی کافی برخوردار نیستند سلب شده است.

در حالی که با پذیرش تعریف فوق، می‌توان به نحوی عمل کرد که هم چرخ اقتصاد مملکت بچرخد (با ایجاد اشتغال و تولید ثروت رشد اقتصادی جامعه بیشتر شود) و هم عموم مردم ولو با سرمایه‌های بسیار اندک بتوانند در این امر خداپسندانه مشارکت داشته باشند و ما شاهد رونق وقف باشیم. این پیشنهاد مبتنی بر استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه ایران (در قالب یک نهاد مالی مشخص به نام صندوق سرمایه‌گذاری وقفی با یونیت‌های بدون قابلیت معامله و بدون قابلیت ابطال) برای حوزه وقف است.

در خصوص مزایای بازار سرمایه نکات فراوانی ذکر شده که مهم‌ترین آنها عبارتند از: جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و پراکنده و انباشت آن برای تجهیز منابع مالی شرکت‌ها، به‌کارگیری پس‌اندازهای راکد در تولید، کنترل حجم نقدینگی، بالا بودن شفافیت، افزایش اشتغال و کمک به حفظ تعادل اقتصادی کشور، فراهم کردن توزیع عادلانه ثروت از طریق گسترش مالکیت عمومی، نقدشوندگی بالا و بسیاری مزایای دیگر.

به‌علاوه اگر بحث توسعه وقف از طریق بازار سرمایه مد نظر باشد باید توجه داشت «وقف سهام» راهکار مناسبی برای رسیدن ما به اهداف یاد شده نخواهد بود. زیرا وقف سهام باز هم اصل مال را حبس می‌کند و پویایی و فلسفه بازار سرمایه به گردش معاملات است.

چون اگر قرار باشد سهمی تا بی‌نهایت نزد کسی بدون قصد معامله نگهداری شود، فلسفه ورود آن سهم به بازار بورس زیر سوال می‌رود. پیشنهاد نگارنده در این خصوص استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار (Mutual Fund) با یونیت‌های بدون قابلیت معامله و بدون قابلیت ابطال است.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار دارای این مزیت هستند که شما می‌توانید با جمع‌آوری پول از مردم و صدور یونیت غیرقابل ‌ابطال و غیرقابل‌معامله (که بحث حبس اصل مال را مد‌نظر دارد) وجوه جمع‌آوری شده را در سهم‌های مختلف سرمایه‌گذاری کنید و هر زمان که خواستید وجوه جمع‌آوری شده را از سهمی به سهم دیگر یا از اوراق بهاداری به اوراق بهادار دیگر تغییر دهید و منافع حاصل از این سرمایه‌گذاری‌ها نیز صرف نیات خیر واقفین شود. با استفاده از این نهاد، هم اصل مال حفظ و هم منافع حاصله صرف نیات واقفین می‌شود و هم چرخ اقتصاد کشور به گردش می‌آید و هم اشتغال ایجاد می‌شود و هم منابع مالی لازم برای بنگاه‌ها تامین می‌شود. به‌علاوه افراد مایل به وقف با منابعی ولو اندک سرمایه‌ای ماندگار از خود به جا می‌گذارند و نهاد وقف که در حال حاضر به یک صدقه جامد تبدیل شده با این راهکار به یک صدقه جاریه تبدیل خواهد شد.