تجربه شکست خورده واگذاری زمین ارزان
مجید غمامی کارشناس ارشد معماری و شهرسازی و مدیر سابق طرح مجموعه شهری تهران در طرح‌های آماده‌سازی، دولت زمین‌ها را تملک و همچون طرح مسکن مهر برای ساخت و ساز واگذار می‌کرد که البته همه متقاضیان نیازمندان واقعی نبودند. در حال حاضر بسیاری از متقاضیانی که در برخی از شهرهای جدید مانند هشتگرد و پردیس صاحب زمین هستند، این اراضی را خریداری کرده‌اند تا با فروش آن عایدی حاصل کنند؛ مانند این اتفاق در مورد مسکن مهر نیز رخ داد به گونه‌ای که برخی در قالب طرح مسکن مهر اقدام به خرید آپارتمان کردند در حالی که در این واحدها ساکن نیستند بلکه برخی از این واحدها با هدف اجاره و فروش خریداری شده است.
مجید غمامی کارشناس ارشد معماری و شهرسازی و مدیر سابق طرح مجموعه شهری تهران در طرح‌های آماده‌سازی، دولت زمین‌ها را تملک و همچون طرح مسکن مهر برای ساخت و ساز واگذار می‌کرد که البته همه متقاضیان نیازمندان واقعی نبودند. در حال حاضر بسیاری از متقاضیانی که در برخی از شهرهای جدید مانند هشتگرد و پردیس صاحب زمین هستند، این اراضی را خریداری کرده‌اند تا با فروش آن عایدی حاصل کنند؛ مانند این اتفاق در مورد مسکن مهر نیز رخ داد به گونه‌ای که برخی در قالب طرح مسکن مهر اقدام به خرید آپارتمان کردند در حالی که در این واحدها ساکن نیستند بلکه برخی از این واحدها با هدف اجاره و فروش خریداری شده است. بنابراین، اینکه دولت از محل اراضی دولتی زمین را تامین و برای ساخت توسط خود مردم واگذار کند با طرح مسکن مهر که زمین برای ساخت و ساز به انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن واگذار می‌شود، تفاوتی ندارد.
گرچه با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از قیمت تمام شده مسکن تابع زمین است اگر دولت زمین مورد نیاز بخشی از اقشار را تامین کند اساسا راهکار مناسبی برای تامین مسکن نیازمندان است، البته مشروط بر اینکه این سیاست به درستی پیاده‌سازی شود، اما آسیب‌شناسی طرح مسکن مهر و طرح‌های آماده‌سازی نشان می‌دهد در طرح مسکن مهر بسیاری از این زمین‌ها که در موقعیت جغرافیایی پَرت قرار داشتند، شرایط مناسبی برای سکونت ندارند و به متقاضیان واگذار شده‌اند.
همچنین در طرح‌های آماده‌سازی نیز بعضا زمین‌هایی که به مردم واگذار می‌شد در محدوده شهری بود، اما برخی زمین‌ها در موقعیت مناسبی قرار ندارند.
در مجموع باید گفت «اساسا اینکه دولت به گروه‌های کم‌درآمد از طریق تامین زمین کمک کند سیاست درستی است، اما این طرح باید به درستی اجرا شود که مبادا افرادی از این موقعیت استفاده کنند و زمین‌های دولتی را خریداری و در بازار آزاد به فروش برسانند که عموما این اتفاق رخ می‌دهد»، در نتیجه اجرای طرح‌های آماده‌سازی و نحوه واگذاری زمین به افراد صلاحیت دار موضوع بسیار مهمی است تا زمینه رانت فراهم نشود.
در طرح‌های جامع شهری، همواره تصور بر این بوده که جمعیت را در جایی که دولت تصویب می‌کند، می‌توان ساکن کرد، اما در طول این سال‌ها تجربه نشان داده بعد از تصویب طرح‌های شهری و تعیین محدوده برای شهرها، گروه‌های کم‌درآمد چون توان تامین مسکن در داخل شهر را نداشتند ناگزیر به خارج از محدوده شهرها رو آورده‌اند و در واقعیت، جمعیت متقاضیان مسکن بدون رعایت محدوده، در نقاط مختلف اطراف و حریم شهر، سکونتگاه‌هایی غیررسمی برای خود دست و پا کردند. در طول چندین سال گذشته، عملکرد کم‌درآمدها برای تامین مسکن خود به مراتب موفق‌تر از عملکرد دولت برای این گروه بوده است.
در ۳۰ سال گذشته بیش از ۴۰۰ میلیون مترمربع زمین دولتی برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در شهرهای جدید و دیگر نقاط واگذار شده است، اما بهره‌وری این واگذاری‌ها چون با طرح‌های شهری و شرایط اقشار هدف هماهنگی نداشته، پایین بوده است، به طوری که در فاصله سال‌های ۵۷ تا ۹۰، شهرهای جدید، بدون در نظر گرفتن ضوابط مجموعه شهری، در فاصله زیادی از شهر اصلی تشکیل شدند و در مجموع ۱۳درصد از جمعیت سرریز و افزایش یافته را جذب خود کردند. تا پیش از شکل‌گیری شهرهای جدید، در تهران زمانی که محدوده اصلی شهر در دهه۴۰ تعیین و تصویب شد، نقاطی در پیرامون این محدوده همچون اسلامشهر، رباط کریم، پاکدشت، ورامین و ... وجود نداشت و این مناطق در طرح جامع شهر تهران در آن زمان دیده نشده بود، اما در عمل مشاهده شد افراد ناتوان و کم توان که توان تامین مسکن در داخل محدوده را نداشتند به بیرون محدوده مهاجرت کردند و مناطق سکونتی به سمت بیرون محدوده اصلی گسترش یافت،به‌طوری که در دهه ۷۰، در حالی که مناطق غرب و شرق داخل محدوده اصلی تهران خالی از سکنه بود، چند میلیون نفر در بیرون محدوده، سکونتگاه‌های غیررسمی تشکیل دادند که البته در دهه ۸۰، این سکونتگاه‌ها تبدیل به شهرستان شدند و سکونتگاه‌های غیررسمی باعث جدایی کم‌درآمدها از شهرها و بروز پدیده جدانشینی در نقاطی خاص شد.
در داخل شهرها صدها هزار خانه خالی وجود دارد، اما در مقابل، شاهد گریزان شدن کم‌درآمدها به اطراف تهران و تشکیل نقاط مسکونی خاص بوده‌ایم، طوری که در استان تهران، در حالی که جمعیت شهر تهران به عنوان شهر اصلی در سال‌های اخیر بین ۲ تا ۳ درصد افزایش پیدا کرده، جمعیت آبادی‌های اطراف آن ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد یافته است.
در طرح جامع مسکن سعی شده برای رفع معضل جدانشینی کم‌درآمدها در اطراف شهرهای اصلی، نحوه واگذاری زمین‌های دولتی برای ساخت و تامین مسکن و همچنین نحوه توسعه محدوده عرصه شهرهای فعلی به شکلی انجام شود که مکان‌های مناسب برای ساماندهی اسکان جمعیت هدف به وجود بیاید.
جمع‌بندی
ماحصل اجرای طرح‌های آماده‌سازی و طرح مسکن مهر بود نشان می‌دهد تفاوتی از منظر ماهیت ارائه زمین دولتی مشاهده نمی‌شود، به طوری که در مورد هر دو طرح مذکور بسیاری از زمین‌هایی که مکان‌یابی می‌شد برای سکونت مناسب نبود؛ ضمنا این زمین‌ها بعضا توسط مردم در بازار به فروش می‌رفت. گرچه این اتفاق در دهه ۶۰ و در زمان آغاز اجرای طرح‌های آماده‌سازی زیاد رخ نمی‌داد، اما امروز که مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده برخی خود را متقاضیان حقیقی دریافت زمین‌های دولتی معرفی می‌کنند در حالی که قصد سکونت ندارند و تنها هدف آنها فروش زمین‌های دولتی به نرخ آزاد است.
در طرح جامع مسکن راهکارهای حمایت از گروه‌ها و اقشار کم‌درآمد هم در قالب تسهیلات و حمایت‌های مالی و هم در قالب تامین زمین پیشنهاد شده است.
ارسال نظر