سلطه سرمایه‌گذاران؛ محرومیت مصرف‌کنندگان
به نظر نگارنده در شرایط فعلی، مهم‌ترین و ریشه‌‌‌ای‌‌‌ترین عاملی که در درون بازار مسکن باید برای ترسیم چشم‌‌‌انداز بازار در نظر گرفت، عبارت است از ضعف تقاضای مصرفی و غلبه وجهه دارایی بودن مسکن. صدالبته ضعف تقاضای مصرفی، عامل بنیادینی است که با واگذاری بازار به معامله‌‌‌گران حرفه‌‌‌ای و سرمایه‌گذاران، شرایط را برای غلبه وجهه دارایی مسکن بر جنبه کالایی آن مهیا کرده است.
به‌منظور ترسیم چشم‌‌‌انداز، تفسیری از سیر وقایع و شرایطی که بازار مسکن را به جایگاه و شرایط امروز رسانده است ارائه میکنیم و با تطبیق این موارد با دینامیسم و پویایی‌‌‌های خاص بازار مسکن مسیر یا مسیرهای محتمل‌‌‌تر را برمی‌‌‌شمریم. تمرکز این یادداشت بر بازار مسکن تهران است؛ بازاری که بزرگ‌ترین و پویاترین بازار مسکن کشور است و اغلب در میان مناطق شهری کشور به‌عنوان بازار مسکن پیشرو شناخته می‌شود. البته این انتخاب چندان هم اختیاری نیست و با توجه به دسترسی به برخی آمار و اطلاعات ماهانه در مورد تهران که برای سایر شهرهای کشور در دسترس نیست، ناگزیر از انتخاب این شهر هستیم.
در ابتدا مناسب است به برخی خصوصیات اصلی بازار مسکن که به پیش‌‌‌برد بحث کمک می‌کند اشاره کنیم. بهای مسکن در طول زمان، رفتاری شبه‌‌‌پلکانی از خود نشان می‌دهد؛ به این معنا که پس از دوره‌‌‌های معمولا چندساله ثبات نسبی قیمت اسمی، با دوره‌‌‌های کوتاه‌‌‌تر جهش قیمت روبه‌‌‌رو هستیم. به‌‌‌رغم این رفتار متلاطم، داده‌‌‌ها نشان می‌دهند که در بلندمدت بهای مسکن همگام با سطح عمومی قیمت‌های سایر کالاها و خدمات حرکت می‌کند. بر این اساس می‌‌‌توان مهم‌ترین عامل تعیین‌‌‌کننده سطح بهای مسکن را همچون سایر کالاها و دارایی‌‌‌ها، متغیرهای پولی (مانند حجم پول و نقدینگی) دانست.
مسکن دارای هر دو جنبه کالایی و دارایی است. جنبه کالایی مسکن، به مصرف آن در نقش سرپناه و محل سکونت بازمی‌گردد. وجهه دارایی مسکن نیز جزئی از خصوصیت‌‌‌های اساسی آن به‌‌‌شمار می‌رود، به‌‌‌گونه‌‌‌ای که در سطح جهان مسکن و املاک و مستغلات به‌‌‌رغم تفاوت‌‌‌های ماهوی آشکار با سایر دارایی‌‌‌ها، جزو طبقات دارایی به شمار می‌آید. این سطور از آن رو در این یادداشت مورد تاکید قرار گرفته است که یادآور شود روابط در این بازار در اغلب نقاط جهان، ناگزیر برمبنای این خصلت اساسی مسکن صورت می‌گیرد و این خصلت عارضه‌‌‌ای مختص بازار مسکن کشور ما نیست؛ هرچند با سیاستگذاری مناسب می‌‌‌توان برخی نمودها و کارکردهای ناشی از این خصوصیت را تا حدودی بهبود بخشید.
از منظر شرایط عمومی مدت‌‌‌هاست که قیمت‌ها تناسبی با درآمد و توانمندی مالی قشر متوسط ندارد. براساس آمار رسمی، در ۱۵سال گذشته، درآمد حقیقی خانوارها روند کاهشی را تجربه کرده و بی‌‌‌تردید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن به‌‌‌طور جدی کاهش یافته است. هم‌‌‌زمان افزایش شدید قیمت مسکن (که در مجموع در سال‌های اخیر به‌‌‌مراتب فراتر از تورم عمومی بوده) در عمل امکان ورود به بازار خرید مسکن را از عمده متقاضیان مصرفی سلب کرده است.
کاهش درآمد حقیقی خانوارها در این شرایط نقش کلیدی داشته است؛ اما ضعف شدید بازار مالی مسکن در تامین مالی مناسب خانوارها نیز در تشدید و تسریع این وضعیت بی‌‌‌تاثیر نبوده است. در شرایط فعلی در شهری همچون تهران، سقف تسهیلات متعارف خرید مسکن (تسهیلات رهنی، به‌‌‌اضافه تسهیلات جعاله) برای زوجین به‌‌‌سختی ۱۵درصد بهای یک ملک متوسط را پوشش می‌دهد و چنانچه هزینه خرید اوراق حق‌تقدم را نیز در محاسبات وارد کنیم، این رقم به حدود ۱۱درصد کاهش می‌‌‌یابد. به بیان دیگر یک خانوار به‌‌‌طور متوسط باید حدود ۸۵ تا ۸۹درصد بهای کالای گران‌‌‌قیمت مسکن را خود تامین کند. در مقام مقایسه، در اغلب کشورهای توسعه‌‌‌یافته، تسهیلات رهنی حدود ۶۰ تا ۱۰۰درصد بهای ملک متوسط را پوشش می‌دهد. بررسی علل ضعف بازار مالی مسکن کشور فراتر از حوزه این یادداشت است؛ اما ریشه‌‌‌های اصلی آن را می‌‌‌توان در وضعیت نامناسب اقتصاد کلان (سطح پایین درآمد و تورم بالای مزمن) جست‌‌‌وجو کرد.
با در نظر داشتن این اطلاعات، تحولات چند سال اخیر بازار مسکن را در شهر تهران با هم مرور میکنیم. بازار مسکن در تهران از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۶ شاهد ثبات نسبی در قیمت‌های اسمی بود. از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به‌‌‌تدریج نشانه رونق معاملات و افزایش سطح قیمت‌ها آشکار شد. اولین دوره جهش قیمت تا اوایل تابستان ۱۳۹۸ تداوم یافت و میانگین بهای معاملاتی هر مترمربع تقریبا سه‌برابر شد. در میانه تابستان با کاهش قیمت‌های اسمی و کاهش حجم معاملات به سطوح بسیار پایین (حتی گاه به کمتر از ماهانه ۳هزار واحد) نشانه‌‌‌های رکود ظاهر شد؛ اما این رکود به حدی کوتاهمدت و افزایش قیمت پس از آن به حدی شدید بود که می‌‌‌توان با صرف‌‌‌نظر کردن از این رکود کوتاهمدت، ادعا کرد جهش قیمت مسکن همچنان تداوم یافت.
در عمل، ریسک‌‌‌های فرابخشی مسکن و تحولات کلان اقتصاد، بازار دارایی‌‌‌های مختلف از جمله مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد و از پاییز ۱۳۹۸ بهای مسکن مسیر صعودی خود را از سر گرفت. در فاصله فروردین تا آبان ۱۳۹۹ متوسط بهای معاملاتی هر مترمربع مسکن در تهران، در رفتاری غیرمتعارف جهش‌‌‌هایی بسیار هم‌‌‌سطح و قابل مقایسه با دلار را ثبت کرد. تا پیش از این دوران باور عمومی این بود که بهای مسکن کندتر و با شدت کمتر از دارایی‌‌‌های نقدشونده همچون ارز، به شوک‌‌‌ها و تحولات اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد؛ اما رفتار مسکن در این دوران به‌روشنی نشان می‌دهد که وجهه دارایی مسکن کاملا بر وجهه مصرفی و کالایی آن غلبه کرده است. این رفتار بیش از هر چیز می‌‌‌تواند ناشی از خروج متقاضیان مصرفی از بازار بر اثر عواملی که پیش‌تر توضیح داده شد، باشد. بر اثر این خروج، متقاضیان سرمایه‌گذاری که معامله‌‌‌گران حرفه‌‌‌ای‌‌‌تری از متقاضیان مصرفی هستند، در معاملات دست‌بالا را داشتند که این عامل می‌‌‌تواند نقش مهمی در توضیح رفتار قیمت مسکن از آن دوران تاکنون داشته باشد.
با مشخص‌شدن باخت دونالد ترامپ در انتخابات ریاست‌جمهوری و کم‌‌‌رنگ شدن سناریوهای بسیار بدبینانه، مسکن رفتار متعادل‌‌‌تری در پیش گرفت و تا زمانی که فعالان بازار شانس مناسبی برای تعیین‌تکلیف مذاکرات برجام قائل بودند، بهای واقعی مسکن به‌‌‌تدریج با عقب‌ماندن از تورم عمومی در حال تعدیل بود. در یک‌‌‌سال اخیر اما، با کم‌‌‌رنگ شدن احتمال موفقیت در مذاکرات برجام، دوباره هیجان و انتظارات تورمی به این بازار بازگشته است. در این دوران به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران که بازار سایر دارایی‌‌‌ها را پرخطر و سرمایه‌گذاری مولد را کم‌‌‌بازده و غیرجذاب ارزیابی می‌کنند، تمایل بیشتری به بازار کم‌‌‌ریسک مسکن از خود نشان می‌دهند. شاهد این ادعا افزایش نسبی حجم معاملات مسکن در حدود یک‌‌‌سال اخیر است، آن‌‌‌هم در شرایطی که بازار همچنان در اختیار متقاضیان سرمایه‌گذاری قرار دارد. به‌‌‌طور خاص، مقایسه رفتار بهای مسکن و تورم عمومی در یک‌‌‌سال اخیر نشان می‌دهد که مسکن در این دوران به‌‌‌خوبی از عهده نقش حفظ ارزش در برابر تورم برآمده و بهای واقعی مسکن تقریبا بدون تغییر مانده است.
براساس مجموع آنچه بیان شد، به‌‌‌نظر می‌رسد برای پیش‌بینی رفتار مسکن در آینده نزدیک می‌‌‌توان موارد زیر را برشمرد. آنچه با اطمینان بیشتری می‌‌‌توان مطرح کرد، خارج‌ماندن متقاضیان مصرفی از بازار خرید مسکن (ناشی از ترکیب سطوح پایین درآمد و سطوح بالای قیمت مسکن و ضعف بازار مالی مسکن کشور) است. یادآور می‌شود در سطوح درآمد فعلی، حتی با فرض اینکه نظام بانکی انگیزه و منابع کافی (هر دوی این موارد محل بحث است) برای اعطای تسهیلات رهنی قابل قبول به متقاضیان را داشته باشد، بسیاری از متقاضیان مصرفی حتی از بازپرداخت اقساط آن ناتوان خواهند بود.
بنابراین بازار همچنان در انحصار متقاضیان سرمایه‌گذاری باقی خواهد ماند و وجهه دارایی مسکن، تعیین‌‌‌کننده رفتار قیمت در میان‌‌‌مدت خواهد بود. در چنین شرایطی انتظار می‌رود بازار مسکن همچون سال‌های اخیر با شدت و سرعت بیشتری از تحولات اقتصاد کلان تاثیر پذیرد. تعدد ریسک‌‌‌ها و شوک‌‌‌های محتمل برای اقتصاد ایران، اجازه نمی‌‌‌دهد که با اطمینان گزینه‌‌‌های قیمتی مشخصی را پذیرفت یا رد کرد.
در شرایط تعدد ریسک و جذاب نبودن سرمایه‌گذاری بلندمدت، می‌‌‌توان انتظار داشت که بازار کم‌‌‌ریسک مسکن همچنان برای سرمایه‌گذاری جذاب بماند؛ چرا که احتمال بازدهی اسمی منفی در این بازار بسیار کمتر از سایر دارایی‌‌‌هاست. براساس تجربه رشدهای شدید در سناریوهای بسیار بدبینانه سال‌های اخیر که بخش اندکی از آن تعدیل شده است، یکی از سناریوهای بسیار محتمل، تداوم روند ثبات قیمت واقعی است و تورم عمومی همچون گذشته شاخصی تاثیرگذار برای تبیین بهای اسمی مسکن به شمار می‌رود.
انتظار تورم‌‌‌های آتی بالا (تداوم روند عمومی تورم‌‌‌های بسیار بالای چند سال اخیر) می‌‌‌تواند به این معنا باشد که سرمایه‌گذاران، همچنان بازار مسکن را فرصتی برای بازدهی یا دست‌‌‌کم حفظ ارزش می‌‌‌دانند. در این شرایط بهای مسکن در محدوده تورم عمومی حرکت می‌کند تا بتواند کارکرد حفظ ارزش را برای سرمایه‌گذاران داشته باشد.
