با بازار مسکن چه باید کرد؟
مسکن کالایی بادوام و غیر‌قابل تحرک است. به‌منظور بررسی و درک بهتر و دقیق‌‌‌تر ارتباط میان متغیرهای بازار مسکن و تاثیرپذیری آنها از یکدیگر از مدل دی‌پاسکوله و ویتن استفاده می‌شود (دی‌پاسکوآله و ویتن (Dipasquale & wheaton) مقاله «بازار دارایی املاک و مستغلات: یک چارچوب مفهومی (The Markets for Real Estate Assets and Space)). این مدل، نوعی مدل چهاروجهی است که در آن رابطه میان دو بازار مصرفی و دارایی املاک و مستغلات (Consumer market and real estate assets) را میتوان از طریق دو اتصال مشاهده کرد (نمودار شماره یک).
بعد اول (مصرف) مسکن به‌عنوان کالای بادوام برای خانوارهاست؛ نیاز ضروری که سهم بیش از ۵۰درصد بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین میزان عرضه و تقاضای مصرفی تعیین‌کننده اجاره (معادل اجاره) برای این بازار است. هر تغییری در درآمد خانوار، موجب تغییر در این بازار می‌شود. در این بعد با توجه به ثبات نسبی عرضه، تقاضای مصرفی تعیین‌کننده است. بنابراین میزان موجودی عرضه‌شده به بازار و درآمد قابل تصرف خانوار به شکل واقعی اصلی‌ترین متغیر تصمیم‌گیری است. تعیین اجاره‌بها خروجی این بازار است.
بعد دوم (خرید و فروش) کالایی است کمیاب و منحصربه‌فرد، بنابراین مورد توجه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری است. سرمایه‌گذاران در کنار سایر بازارهای دارایی (سهام، ارز و...) به آن توجه کرده و در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند. قیمت در این بعد با توجه به بازدهی سایر بازارها و نرخ بهره مشخص می‌شود و میتوان انتظار داشت قیمتی که در بازار دیده می‌شود حاصل تعاملات در این بعد بازار است.
بعد سوم (تولید مسکن) سازندگان بنا هستند که براساس قیمت‌های موجود و هزینه‌های ساخت اقدام به ساخت یا نوسازی می‌کنند. اقدامات سازندگان بنا موجب افزایش خالص موجودی کالا در بازار می‌شود. قیمت بازاری و هزینه‌های ساخت مهم‌ترین متغیرهای تاثیر‌گذار بر بازار هستند. بنابراین تصمیم به سرمایه‌گذاری برای ساخت واحدهای جدید براساس هزینه‌های ساخت به فعالیت در این بازار منجر می‌شود.
بعد چهارم (فرآیند تسویه بازار) است. در این بعد آپارتمان‌ها یا خانه‌های ساخته‌شده پس از جایگزینی واحدهای فرسوده به بازار عرضه می‌شوند و موجودی بازار افزایش می‌یابد. در این بعد فرآیند تسویه بازار شکل می‌گیرد.
می توان انتظار داشت که هر تغییری در هر یک از ابعاد موجب تغییراتی در همه ابعاد بازار می‌شود.
براساس برداشتی مبتنی بر پژوهشی که در گروه اقتصاد و کارآفرینی دانشگاه هنر اصفهان انجام شد، مشکلات بازار مسکن به شرح زیر مورد بررسی قرار گرفت.
مشکل اول، فرآیند تعدیل موجودی و تسویه بازار در بعد چهارم است؛ به این معنی که به‌جای خط تعدیل موجودی که به شکل طبیعی از مبدا مختصات عبور می‌کند، این خط در اقتصاد ایران دارای عرض از مبداست. بنابراین زمانی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد و سازندگان بنا شروع به ساخت واحدهای جدید یا سرمایه‌گذاران اقدام به خرید واحدها مسکونی می‌کنند، قسمت قابل‌توجهی از موجودی بازار از چرخه عرضه و تقاضا خارج می‌شود و نمی‌توان انتظار داشت که افزایش قیمت‌ها به افزایش عرضه واحدها به بازار منجر شود. بنابراین با نقص بعد چهارم در اقتصاد ایران و عدم‌عرضه، بازار تسویه نمی‌شود. این موضوع با خط قرمزرنگ در نمودار ۲ قابل مشاهده است. بنابراین با عدم‌عرضه واحدهای ساخته‌شده به هر دلیل افزایش اجاره‌بها در بازار مصرفی، افزایش قیمت‌ها در بازار دارایی و... را شاهد خواهیم بود.
این موضوع در کنار عدم‌عرضه واحدهای نوساز ساخته‌شده توسط سازندگان بنا به بازار و همچنین خروج طبیعی واحدهای فرسوده، فرآیند طبیعی تعدیل موجود بازار را مختل کرده است. بنابراین هر شوک قیمتی در بازار در دوره دوم اثر‌گذاری موجب افزایش اجاره‌بها و عدم‌تعدیل موجودی واحدهای مسکونی در بازار می‌شود. بنابراین میتوان انتظار داشت هر زمان افزایش قیمتی در بازار اتفاق بیفتد، به هر دلیل در دوره بعد افزایش اجاره‌بها و افزایش مجدد قیمت‌ها را شاهد خواهیم شد.
مشکل دوم، وجود تقاضای اشخاص حقوقی در بازار است؛ به این معنی که بدون ضابطه مشخصی اشخاص حقوقی می‌توانند واحدهای مسکونی داشته باشند. هر شرکت خصوصی یا بخش عمومی با هر انگیزه‌ای در بازار وارد شده و واحدهای مسکونی را خریداری می‌کند. این واحدها نگهداری می‌شوند و با عدم‌عرضه به بازار مشکل تعدیل موجودی در بازار را دوچندان می‌کنند. همچنین رابطه اجاره و قیمت را کم‌کشش می‌کنند. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که با افزایش اجاره‌بها در بازار مصرفی، افزایش قیمتی در بازار دارایی را که منجر به افزایش تولید شود پیش‌بینی کرد.
به‌طور خلاصه برای رفع مشکل لازم است دو اقدام زیر انجام شود.
۱. سیاستگذاری صحیح
باید سه موضوع در بازار مسکن مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد:
۱. ممنوعیت خرید، فروش و نگهداری واحدهای با کاربری مسکونی توسط اشخاص حقوقی؛
۲. نگهداری واحدهای مسکونی ساخته‌شده توسط سازندگان بنا؛
۳. افزایش هزینه‌های انبارداری واحدها با کاربری مسکونی استفاده از ابزار مالیات.
۲. اجرای صحیح سیاستگذاری توسط مجری مناسب
قبل از ورود به جمع‌بندی نهایی لازم است دو مفهوم در ادبیات اقتصاد ایران مورد توجه قرار گیرد.
۱. مفهوم دولت: دولت مفهومی عام در علم اقتصاد است که همه ارکان بخش عمومی را شامل می‌شود. بنابراین میتوان گفت، در ایران کل نظام اجرایی کشور که عبارت از سه‌قوه مجریه، مقننه و قضائیه، به همراه کل نهادهای زیرمجموعه حاکمیت اعم از نهادهای خیریه و... و هر نهاد و ارگانی است که به نوعی از بودجه عمومی کشور سهمی دارند، کل نظام تامین اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی عمومی و همچنین دولت‌ها یا شبه‌دولت‌های محلی و شهرداری‌ها را در برمی‌گیرد. بنابراین وقتی در ادبیات علم اقتصاد از مفهوم دولت یاد می‌شود، موضوع بسیار گسترده‌تر از قوه‌مجریه است و سیاستگذار باید به آن توجه کند.
۲. مفهوم مالیات: این مفهوم نیز در برگیرنده پرداختی بخش خصوصی به بخش عمومی است. بنابراین مالیات به صورت عام دربرگیرنده برداشت‌های دولت (در مفهوم عام کلمه و نه قوه‌مجریه) از منابع بخش خصوصی است که در ابتدا ابزار سیاست مالی دولت است و می‌تواند برای دولت نیز منابع (درآمد) ایجاد کند. بنابراین مالیات صرفا درآمد قوه‌مجریه نیست. هر زمان سیاستگذار بخواهد مالیاتی وضع کند، لازم است به صورت عام اثر این مالیات را با توجه به انواع مالیات‌ها، عوارض (به‌خصوص عوارض محلی)، حق بیمه‌های اجباری و... مورد بررسی قرار دهد، سپس اقدام به وضع آن کند. در نگاه ساده میتوان بیش از ۵۰نوع متنوع مالیات، حق بیمه عوارض محلی و... را برشمرد که در نهایت سهم بالایی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهند و میتوان انتظار داشت که در صورت محاسبه صحیح، بیش از ۳۰درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهند. بنابراین درآمد قابل تصرف خانوارهای ایرانی را به‌شدت کاهش داده است. یکی از مشکلات اصلی اقتصاد ایران سهم بالای این پرداخت‌ها (مستقیم و غیرمستقیم) در ادبیات اقتصاد ایران است. این موضوع غیر از مالیات‌های تورمی است که توان اقتصادی خانوارها را به‌شدت تهدید می‌کند.
با توجه به تجربیات گذشته میتوان انتظار داشت که دولت مرکزی ابزارهای لازم در خصوص اجرای صحیح سیاست‌های مالیاتی در بخش مسکن را تهیه کند؛ این ابزارها تاکنون در این بخش به کار گرفته نشده‌اند و دولت این ابزارها را در اختیار ندارد. این موضوع به‌تجربه در سایر کشورهای دنیا نیز اثبات شده است. بنابراین اجرای بیشتر سیاست‌های مالیاتی مسکن به صورت محلی و برعهده شهرداری‌ها گذاشته می‌شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود:
۱. مالیات عام به صورت سالانه براساس ارزش‌گذاری املاک برای همه املاک شهری وضع شود. لازم است مالکان اثبات کنند که واحد مسکونی مورد استفاده است (شخصی یا استیجاری)، آنگاه معاف از پرداخت مالیات شوند.
۲. شهرداری‌ها عهده‌دار جمع‌آوری و هزینه‌کرد مالیات مذکور شوند. پیشنهاد می‌شود با تجمیع قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات و تدوین متن مناسب برای این موضوع سیاستگذاری صحیحی برای این بخش از اقتصاد ایران شود. این موضوع در فصل هفتم کتاب «ساختار تامین مالی مناسب و توسعه پایدار کلان‌شهری» مورد بررسی قرار گرفته و پیش‌نویس قانونی موردنیاز برای موضوع ارائه شده است.
