کمک به استیجار با سرمایه‌گذاری مشترک
موضوع اصلی فعالیت این صندوق‌ها جمعآوری وجوه از عموم و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری با ارقام پایین، امکان خرید بخش کوچکی از ملک ساخته‌شده و در حال بهرهبرداری، اعم از مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، ورزشی و ... و اجاره‌‌‌گیری و اجاره‌‌‌دهی دارایی‌‌‌های غیرمنقول و مولد کردن مبالغ سرمایه‌گذاری‌شده در املاک و مستغلات است. املاک و مستغلات نسبت به سایر طبقه دارایی‌‌‌ها و کالاهای اساسی ویژگی‌‌‌هایی دارد (محصولات ناهمگن، نقدشوندگی پایین، اطلاعات غیرشفاف و...) که آنها را یک‌مرحله از گروه دارایی‌‌‌های قابل سرمایه‌گذاری دور می‌کند؛ اما به دلیل جذابیتشان از نظرگاه سرمایه‌گذاری، با وجود این نارسایی‌‌‌ها، از دهه ۷۰ در کل جهان به‌عنوان طبقه دارایی، موردقبول سرمایه‌گذاران قرار گرفته است.
در کشور ما نیز املاک و مستغلات جزو کالاهای سرمایه‌‌‌ای محسوب میشود و از آنجا که این کالاها در اقتصادهای متورم نظیر ایران، پناهگاه دارایی‌‌‌های نقدی در مقابل تورم هستند، جامعه ایرانی به‌‌‌صورت سنتی طرفدار سرمایه‌گذاری در این بازار است. این صندوق‌ها که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شدهاند، با خرید املاک، اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد، به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند و به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در برابر تورم و پوششی برای ریسک افزایش قیمت مسکن عمل می‌کنند. درآمد صندوق‌های املاک و مستغلات از محل اجاره‌‌‌بها در هر متراژی و حتی املاک لوکس و بزرگ‌مقیاس که در ذیل این صندوق‌ها قرار دارند، از مالیات معاف هستند. فروش متری مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان، از جمله طرح‌‌‌های موازی صندوق املاک و مستغلات است که در حوزه پیوند بازار سرمایه و مسکن، موضوع متفاوتی به شمار می‌رود. در روش فروش متری مسکن صرفا خرید مسکنی که می‌‌‌خواهد ساخته شود، مطرح است و برپایه انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن راهاندازی میشود؛ در حالی که در صندوق املاک و مستغلات، ملک موجود بوده و در حال استفاده و کاربری است.
در خصوص صندوق‌های زمین و ساختمان می‌‌‌توان گفت، این صندوق‌ها اصولا پروژه‌محور هستند و ماهیت تامین مالی دارند و نوع فعالیتشان بر پایه فروش است و پس از فروش واحدها، فعالیت صندوق‌ها به پایان می‌رسد و در سمت بازار دارایی (بازار خرید و فروش) فعالیت می‌کنند. صندوق‌های املاک و مستغلات (تراست)، مانند شرکت‌ها فعالیت نامحدود دارند و محور اصلی فعالیت آنها بهرهبرداری است و در هر دو سوی بازار دارایی (به‌عنوان خریدار) و اجاره (بهره‌‌‌بردار و اجاره‌‌‌دار) فعالیت می‌کنند. از دیگر کارکردهای صندوق‌های املاک و مستغلات، کمک غیرمستقیم به بازار اجاره مسکن و امکان کنترل راحت‌‌‌تر این بازار با استفاده از اجارهداری حرفه‌‌‌ای است. در پیش‌نویس «آیین‌نامه حمایت از اجارهداری حرفه‌‌‌ای» که با هدف حمایت از استقرار نظام اجارهداری حرفه‌‌‌ای توسط بخش غیردولتی با رویکرد گروه‌‌‌های کم‌درآمد توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین و برای تصمیم‌گیری به هیات‌دولت ارسال شده، به مجاز بودن راهاندازی این صندوق‌ها از سوی شرکت‌های اجاره‌‌‌دار موضوع آیین‌نامه اشاره شده است.
این صندوق‌ها در مقیاس وسیع در طرف عرضه در بازار اجارهداری قرار دارند و می‌‌‌توانند تا حدودی از نوسانات قیمتی جلوگیری کنند و به دلیل مقیاس وسیع و نوع بهرهبرداری به سمت بهرهبرداری حرفه‌‌‌ای حرکت می‌کنند. در بازار دارایی، این صندوق‌ها در سمت تقاضا هستند و چرخه ساخت و عرضه به بازار را تکمیل می‌کنند. لازم به ذکر است که ماهیت اصلی این صندوق‌ها با موسسات اجارهداری حرفه‌‌‌ای متفاوت است؛ به‌طوری که صندوق املاک و مستغلات الزامی به باقی‌ماندن در فعالیت اجاره ندارد و می‌‌‌تواند با بازسازی املاک، تغییر کاربری و فروش آنها نیز به سود دست یابد. اساسنامه صندوق املاک و مستغلات توسط سازمان بورس و اوراق بهادار با نظرخواهی از نهادهای مالی مرتبط تدوین شده است. پذیرش و معامله واحدهای این صندوق‌ها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد. مجوز اولین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات «مدیریت ارزش مسکن» روی یک‌ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰مترمربع و عمر حدود ۱۴سال در خیابان ملاصدرای تهران توسط گروه ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری به‌عنوان «مدیر» و شرکت صباعمران به‌عنوان «مدیر بهرهبرداری» برای اجاره دادن و جمعآوری وجوه حاصل از اجاره صندوق صادر شده است.
با کمک این صندوق‌ها، قیمت مسکن شفاف‌تر میشود و قیمت‌های بورسی می‌‌‌تواند به شرط گسترش این ابزار بر بازار مسکن موثر باشد و در نهایت سبب کاهش حباب بازار مسکن شود. با توجه به اینکه بخشی از فعالیت صندوق‌ها مربوط به اجارهداری ساختمان است و عده‌‌‌ای سرمایه‌گذار حرفه‌‌‌ای با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها به این امر مبادرت خواهند کرد، میزان عرضه واحدها در بازار برای اجاره بیشتر شده و واحدهایی که با نیت سوداگری عرضه شدهاند، به‌مرور حذف می‌‌‌شوند. البته میزان کارآیی و تاثیر واقعی این صندوق‌ها در بلندمدت آشکار میشود و در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نمی‌‌‌توان انتظار داشت که این صندوق‌ها توان از بین بردن رکود فعلی حاکم بر بازار مسکن را داشته باشند. البته در این میان، میزان درجه اعتماد سرمایه‌گذار به بازار سرمایه و آشنایی با این ابزار از فاکتورهای مهم در میزان تاثیرگذاری آن بر بازار مسکن به شمار می‌رود. همچنین با گسترش و تنوع بیشتر ابزارهای بازار مسکن، درجه توسعه‌یافتگی بازار افزایش می‌یابد و ایجاد نوسانات در بازار سخت‌‌‌تر و در نهایت بازار مطمئن‌‌‌تر میشود.
ضرورت هنر ترکیب نوآورانه ابزارها و نهادهای مالی، متناسب با مقتضیات حاکم بر بازار مسکن و ادغام صندوق‌های املاک و مستغلات با سایر ابزارهای مکمل، از جمله اوراق سلف موازی و... در آینده می‌‌‌تواند در کارآیی بیشتر آن تاثیرگذار باشد. باید توجه کرد که نبود سابقه اجرایی برای این قبیل طرح‌‌‌ها ممکن است، فرآیند اجرای آنها را در معرض برخی ریسک‌‌‌های پیش‌بینی‌نشده مانند عدم‌استقبال سرمایه‌گذاران و... قرار دهد. تعیین موفقیت یا عدم‌موفقیت این طرح با گذر زمان و میزان استقبال سرمایه‌گذاران و توسعه آنها در مقیاس وسیع روشن خواهد شد. ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران، یکی از تهدیدهایی مهمی است که می‌‌‌تواند اجرای موفق طرح نوینی نظیر صندوق‌های املاک و مستغلات را با تهدید مواجه کند. در این راستا ایجاد اعتماد در سرمایه‌گذاران و پیش‌بینی ریسک‌‌‌ها و طراحی پاسخ برای آنها، می‌‌‌تواند جذابیت مشارکت در طرح را افزایش دهد. به‌منظور همسوسازی بیشتر و نهادسازی و ترغیب سرمایه‌گذاران به مشارکت در این صندوق‌ها، در نظرگرفتن برنامه‌‌‌های اطلاع‌‌‌رسانی در راستای افزایش و ارتقای سواد مالی و استفاده از ابزارهای نوین و ظرفیت‌‌‌های تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه، به‌عنوان راهکاری موثر می‌‌‌تواند در دستور کار نهادها و ادارات مرتبط با این امر قرار گیرد.
