رویکرد موثر در شرایط تورمی

معمولا دولت‌‌‌ها در تامین مالی مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، از یک، دو یا هر سه این روش‌ها استفاده می‌کنند و این موضوع نسبت به آنچه اعلام شد، گستردگی چندانی ندارد. در ایران و در حوزه تامین مالی مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، رویکرد اول یعنی تکیه بر پس‌‌‌اندازهای خانوار که از درآمدهای قبلی آنها ایجاد شده است دیگر کارآمد نیست؛ اگرچه این روش در برشی از زمان و در شرایطی که بازار با ثبات قیمت همراه بود، در تامین مالی مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به طور نسبی موثر واقع شد؛ اما به دلیل شرایط تورمی بازار مسکن، به‌خصوص با شروع جهش از سال ۹۷، به شیوه‌‌‌ای منسوخ و ناکارآمد تبدیل شد. علت این موضوع نیز مشخص است؛ در روش تامین مالی بر مبنای پس‌‌‌اندازهای افراد متقاضی، فرد لازم است در وهله اول امکان پس‌‌‌انداز داشته باشد، سپس این پس‌‌‌اندازها را برای مدت زمان مشخص –حداقل یک‌سال- در صندوق ذخیره کند تا بعد از طی دوره انتظار بتواند به وام خرید مسکن دسترسی داشته باشد.

این روش در شرایط تورمی پاسخگو نیست؛ چرا که همزمان با افت ارزش پول پس‌‌‌اندازشده در طول دوره انتظار برای دریافت وام، به دلیل وجود تورم ملکی، قیمت مسکن نسبت به ابتدای دوره سپرده‌‌‌گذاری افزایش می‌‌‌یابد. بنابراین عملا قدرت خرید افراد در طول دوره سپرده‌‌‌گذاری و انتظار برای دریافت وام خرید مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش می‌‌‌یابد. بنابراین اگر فرد در ابتدای دوره سپرده‌‌‌گذاری می‌‌‌توانست با کمک پس‌‌‌اندازهای خود و تسهیلات بانکی واحد مورد نظر را خریداری کند، در زمان دریافت وام، دیگر این امکان را ندارد. در واقع در این روش، متقاضی با جاماندگی توان مالی از تورم ملکی روبه‌رو می‌شود. بنابراین تا زمانی که تورم کنترل و مهار نشود، نمی‌‌‌توان مدل تامین مالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها بر مبنای پس‌‌‌انداز را به عنوان مدلی موثر و کارآمد توصیه کرد.

در روش پس‌‌‌اندازهای آتی نیز، مانع تورمی، مانند روش پس‌‌‌اندازهای قبلی خانوارها، بسیار پررنگ و بازدارنده است. در سال‌های قبل طرحی با عنوان «تضمین معاملات نسیه» برای ساخت یک پروژه ۱۶۰واحدی در شهر تهران مورد استفاده قرار گرفت که پس از آن به دلیل همین مانع تورمی از سوی سازنده‌‌‌ها مورد استقبال قرار نگرفت. در این روش، فروشنده، واحد را به صورت اقساطی در اختیار متقاضی (خریدار) قرار می‌دهد و اقساط را با افزایش درصدی معادل سود بانکی از خریدار در دوره‌‌‌های زمانی مشخص دریافت می‌کند. روش تامین مالی با پس‌‌‌اندازهای گذشته، به دلیل تورم ملکی و جاماندگی از تورم مسکن، مورد استقبال متقاضی خرید قرار نمی‌گیرد.

روش پس‌‌‌اندازهای آتی با مدل تضمین معاملات نسیه هم به دلیل سبقت تورم ملکی از سود مصوب بانکی، مورد استقبال سازنده‌‌‌ها نیست؛ چرا که سودی که سازنده‌‌‌ها در نتیجه تورم ملکی به دست می‌‌‌آورند، چند برابر سودی است که به واسطه فروش قسطی با سود معادل سود سپرده‌‌‌های بانکی، کسب می‌کنند. روی روش سوم، یعنی کمک‌‌‌های مالی و حمایت‌‌‌های دولتی نیز هم‌‌‌اکنون نمی‌‌‌توان چندان حساب کرد؛ چرا که دولت در همه بخش‌‌‌ها با محدودیت منابع مواجه است و عملا امکان حمایت گسترده از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خانه‌‌‌دار شدن ندارد. بنابراین باید رویکردهای دیگری برای تامین مالی مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها اتخاذ شود. اتکا به مدل‌‌‌هایی مانند واگذاری واحدهای مسکونی تدریجی که خانوارها ابتدا با منابع مالی حداقلی با اعطای برخی وام‌‌‌ها و سوبسیدها بتوانند آن را خریداری و در طول زمان آن را تکمیل کنند، یکی از این روش‌هاست.

روش موثرتر، راه‌‌‌اندازی «صندوق‌های زمین و ساختمان» است. این روش، رویکردی بسیار موثر برای خانه‌‌‌دار شدن خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست؛ اما چون تاکنون به‌خوبی در جامعه معرفی نشده است و همچنین در فرآیند تشکیل و فعالیت آنها بوروکراسی‌‌‌های زیادی وجود دارد، چندان مورد استقبال قرار نگرفته است. اما این روش در شرایط تورمی که رژیم‌‌‌های پس‌‌‌اندازی، چه دارایی‌‌‌های قبلی و چه پس‌‌‌اندازهای آتی در بازار پاسخگو نیست، می‌‌‌تواند به‌عنوان روشی موثر به کار گرفته شود؛ چرا که در این روش، پول افراد با تورم ملکی گره خورده و ارزش دارایی‌‌‌های آنها همپای تورم ملکی رشد می‌کند. از سوی دیگر و علاوه بر این روش، دولت می‌‌‌تواند با اعمال سیاست‌‌‌هایی همچون دریافت مالیات‌‌‌های موثر ملکی، از منابع ایجادشده برای پرداخت کمک‌هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن استفاده کند.

بهایی که متقاضیان وام مسکن هم‌‌‌اکنون از بابت هزینه خرید اوراق پرداخت می‌کنند و به دلیل افزایش قیمت اوراق‌ درصد قابل‌توجهی از وام بانکی را می‌‌‌بلعد، در واقع بهایی است که خریداران به دارندگان اوراق که ریسک سپرده‌‌‌گذاری بانکی را متقبل شده و برای مدت زمان مشخص دست‌‌‌کم یک‌ساله، اقدام به سپرده‌‌‌گذاری کرده‌‌‌اند، پرداخت می‌کنند. دولت می‌‌‌تواند منابع ایجادشده از طریق مالیات‌‌‌های ملکی را برای پرداخت کمک‌هزینه خرید اوراق به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها اهرم کند و از این طریق، کمکی هر چند جزئی به این گروه ارائه دهد.

باید از هر محل دیگری که دولت بتواند نمونه‌‌‌هایی از این مدل یارانه‌‌‌ها را به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها پرداخت کند، استفاده شود. در خصوص اجرای طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک‌میلیون مسکن در سال نیز، از آنجا که دولت اقدام به ساخت و عرضه روی زمین‌‌‌های ۹۹ساله با بهای صفر برای متقاضیان می‌کند، نفس عمل و اصل سیاست می‌‌‌تواند به خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و گروه‌‌‌های فاقد مسکن کمک کند. اما باید دید با شرایط فعلی دولت و بانک‌ها، تا چه اندازه امکان تامین منابع مالی اجرای این طرح وجود دارد. بحث این است که این مدل تا چه میزان عملیاتی بوده و بانک‌ها تا چه اندازه پای کار خواهند آمد.

به طور قطع و از سوی دیگر، دولت باید برای دهک‌‌‌های کم‌درآمد، به‌خصوص سه‌دهک اول که اساسا با هیچ مدل مالی توان ورود به حوزه مسکن ملکی را ندارند، با راه‌‌‌اندازی بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای، اقدامات حمایتی لازم را انجام دهد. با وجود این، تجربه کشورهای موفق در این حوزه نشان می‌دهد، راه‌‌‌اندازی این بازار و توسعه آن نیز به منابع مالی نیاز دارد. در نهایت، آنچه از اهمیت قابل‌توجه در این زمینه برخوردار است، ضرورت اجرای سیاست‌‌‌هایی به منظور مهار تورم اقتصادی است. مهار تورم اقتصادی بسیاری از مشکلات در حوزه‌‌‌های مختلف، از جمله تامین مالی مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را برطرف می‌کند. تا زمانی که تورم شدید در کشور وجود دارد، هر راهکاری یا ناکارآمد خواهد بود یا اثربخشی آن کوتاه‌مدت و موقتی است.