زیر و بم نسخه «فروش متری»
بحث‌‌ها و ابهامات جدی در خصوص نحوه تامین مصالح و مواد موردنیاز برای ساخت این میزان مسکن، نحوه تامین انشعابات، زیرساخت‌‌ها و سرانه‌‌های لازم برای این میزان مسکن، موقعیت مکانی این ساختمان‌‌ها و از همه مهم‌تر، نحوه تامین مالی ساخت این میزان مسکن، شکل گرفته است و کارشناسان بارها به ارائه راهکار برای بهره‌‌مندی از نقاط قوت طرح‌‌های قبلی مسکن دولتی و جلوگیری از مشکلات آن طرح‌‌ها پرداخته‌‌اند؛ هرچند به نظر نمی‌رسد، دولت هنوز به راهکار منسجم و دقیقی برای اجرای صحیح این طرح رسیده باشد. در این میان، یکی از موضوعاتی که اذهان متقاضیان مسکن دولتی (به‌عنوان بخش مهمی از برنامه دولت برای تامین مسکن) را به خود مشغول کرده، بهای تمام‌شده مسکن برای متقاضیان این طرح است. تاکنون با وجود اینکه هنوز عملیات اجرایی بخش مهمی از پروژه‌‌های مسکن دولتی یا همان مسکن ملی آغاز نشده، چند عدد و رقم متفاوت از بهای مسکن ملی اعلام و منتشر شده است.
در حالی که در روزهای نخست، بهای ساخت هر مترمربع مسکن ملی حدود ۲میلیون تومان و پس از آن ۷/ ۲میلیون تومان اعلام می‌‌شد، وزیر راه و شهرسازی در اردیبهشت‌ماه امسال از بهای ۵/ ۴میلیون تومانی سخن گفت. به تبع آن، معاون وزیر و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، اخیرا از بهای ۶میلیون تومانی با توجه به تعدیل قیمت‌ها صحبت کردهاند، معاون مسکن و ساختمان وزیر نیز در مصاحبه‌‌ای از تعیین قیمت با توجه به شرایط بازار گفته است. انتشار این اعداد و ارقام متفاوت در مدت نه‌چندان طولانی، به بی‌اعتمادی نسبت به آینده این طرح و ابهام در بهای نهایی خرید مسکن ملی منجر شده است. روشن نبودن قیمت، یکی از مهم‌ترین علل عدم‌استقبال پیش‌بینی‌شده از طرح مسکن ملی است؛ به گونه‌‌ای که با وجود هدف‌‌گذاری صورت‌گرفته، طبق آمار اعلامی، حدود ۳۳۰هزار نفر نسبت به واریز آورده اولیه اقدام کردهاند. مشاهدات شخصی نگارنده در بین برخی از متقاضیان (هرچند قابلیت استناد و تعمیم ندارد) نشان‌دهنده عدم‌رغبت بخش مهمی از متقاضیان به تکمیل وجه با توجه به ابهام جدی در قیمت و زمان تحویل واحدهاست.
با وجود مشکلات یادشده، واقعیت این است که دولت چاره‌‌ای جز تن‌دادن به قیمت متغیر ندارد. تثبیت و عدم‌افزایش قیمت براساس بهای تمام‌شده روز، به عدم‌رغبت و حضور پیمان‌کاران و سازندگان حرفه‌‌ای در این طرح منجر خواهد شد؛ در نتیجه، طرح با شکست مواجه خواهد شد. در صورت حضور دستوری شرکت‌های سازنده دولتی و خصولتی نیز مسائل و مشکلات ناشی از این فعالیت‌‌ها در آینده دامن دولت و اقتصاد کشور را خواهد گرفت. در فضای اقتصادی امروز کشور که تورم نقطه به نقطه تیرماه به ۵۴درصد رسیده، ساخت مسکن با قیمت ثابت، تقریبا امری محال است. از سوی دیگر، قیمت متغیر نیز تبعات زیادی برای طرح دارد. امکان ایجاد موج انصراف با افزایش‌‌های آتی قیمت و نیز عدم‌تمایل یا امکان تامین وجوه لازم از سوی متقاضیان و به تبع آن، توقف یا کند شدن پروژه‌‌ها، مهم‌ترین چالش‌‌های پیش‌روی دولت در مدل قیمت‌گذاری فعلی است. راهکار دیگر، تزریق یکباره منابع به پروژه‌‌ها از سوی دولت به‌منظور تثبیت نسبی قیمت ساخت و دریافت تدریجی آن از متقاضیان در قالب تسهیلات و آورده‌‌های مرحله‌‌ای است که این امر نیز با توجه به شرایط فعلی دولت، وضعیت تورم کشور و تبعات تورمی احتمالی برای اقتصاد کشور، ممکن نخواهد بود.
به نظر میرسد، یکی از راهکارهایی که برای «بخشی» از واحدهای احداثی در این طرح می‌‌تواند مورد توجه قرار گیرد، استفاده از روش فروش متری است. این روش هرچند در کشور سابقه درخشانی ندارد؛ اما بخش مهمی از شکست‌‌های قبلی این طرح ناشی از عدم‌تنظیم صحیح طرح و بی‌توجهی به برخی از نکات کلیدی بوده است. با بهره‌‌گیری از این روش، متقاضیان در هر زمان که امکان پرداخت وجوهی را داشته باشند، به‌ازای میزان وجه واریزی، مالک متراژ مشخصی از مسکن احداثی خواهند شد. به عبارت دیگر، اگر متقاضی در روز اول طرح ۴۵میلیون تومان واریز کند، با بهای ۵/ ۴میلیون تومانی برای هر مترمربع، مالک ۱۰مترمربع مسکن می‌شود و بهای این متراژ، در طول زمان تغییر نخواهد کرد. به تبع آن، با واریز مبلغ تسهیلات بانکی به حساب سازنده و منظور کردن آن به حساب متقاضی، به همان میزان و با بهای روز واریز تسهیلات، متقاضی مالک متراژ بیشتری خواهد شد.
ممکن است متقاضی بتواند چندماه بعد، مبلغ ۶میلیون تومان واریز کند و مالک یک‌متر دیگر شود و بعد از چند ماه دیگر، با واریز مثلا ۶۵میلیون تومان، ۱۰متر دیگر را با قیمت آن روز خریداری کند. به عبارت دیگر، متقاضی به تناسب زمان و میزان پرداخت، مالک بخشی از مسکن موردنیاز خود با قیمت همان روز می‌شود. دولت نیز بلافاصله با واریز وجوه دریافتی به حساب سازنده، باعث پیشرفت پروژه شده و در نتیجه قیمت ساخت نیز تثبیت خواهد شد. در این طرح، دولت نیز می‌‌تواند با ارائه تسهیلات لازم به خریداران، آنها را در تکمیل سریع‌‌تر وجه موردنیاز برای خرید یاری کند.
متقاضیان هر زمان که موفق به تکمیل متراژ موردنیاز خود شوند، امکان تحویل واحد مسکونی خود از پروژه‌‌هایی را که در مراحل نهایی ساخت قرار داشته باشد خواهند داشت. افرادی نیز که توان پرداخت کمتری دارند، می‌‌توانند در مدت زمان طولانی‌‌تری نسبت به تکمیل خرید خود اقدام کنند و در عین حال، ضمن آسیب‌نرسیدن به کلیات طرح و سایر متقاضیان، حداقل بهای بخشی از مسکن موردنیازشان تثبیت شده است.
استفاده از این روش مزایای زیادی دارد. مزیت اول این است که باعث ترغیب متقاضیان به واریز سریع‌‌تر وجوه به‌منظور تثبیت قیمت و ایمن‌شدن در برابر تورم خواهد شد. بسیاری از متقاضیان این طرح، پس‌‌اندازهایی هرچند کوچک و ناچیز (نظیر طلاهای خرد) دارند که امروز با توجه به ماهیت طرح، تمایلی به فروش و واریز آنها به این طرح را ندارند؛ اما در این روش، انگیزه آنها برای واریز حداکثری وجوه (به‌منظور استفاده از فرصت تثبیت قیمت) نیز افزایش خواهد یافت. همچنین با توجه به روند تزریق منابع توسط متقاضیان، امکان تنظیم آهنگ شروع پروژه‌‌ها وجود خواهد داشت و در صورت نبود متقاضی، از شروع پروژه‌‌های جدید خودداری خواهد شد. به این ترتیب از مشکلاتی که دولت در طرح مسکن مهر با آن مواجه بود، جلوگیری خواهد شد.
این روش می‌‌تواند به جای طرحی که یک‌بار اجرا شده و به اتمام میرسد، به‌عنوان طرحی دائمی در دستور کار قرار داشته باشد و در طول زمان عرضه مسکن را تنظیم کند. البته استفاده از این روش، چالش‌‌هایی هم در پی خواهد داشت. ممکن است برخی از افراد نتوانند در مهلت مقرر، وجه موردنیاز را تکمیل کنند که در این روش دولت می‌‌تواند به این مبالغ سودی معادل اوراق مشارکت دولتی پرداخت کند. روش‌های دیگری نیز برای تعیین‌تکلیف افرادی که نتوانند بهای خرید واحد خود را تکمیل کنند، وجود دارد که به دلیل نیاز به بررسی تبعات اجتماعی آنها، در این مطلب ارائه نشده است. در نهایت به نظر میرسد روش فعلی، نمی‌‌تواند دولت را به اهدافی که در ذهن مسوولان است، برساند و لازم است طرحی نو درانداخته شود؛ طرحی که بتواند ضامن دستیابی همه ذی‌نفعان طرح به اهداف و اولویت‌‌هایشان باشد.
