سه دلیل رکود در معاملات ملکی

واقعیت این است که طی دو سال اخیر، «توفان کاملی» رخ داده است. دولت و بانک‌مرکزی آمریکا در آغاز همه‌گیری برای حفاظت از اقتصاد در برابر اثرات این همه‌گیری، برنامه‌های عظیم حمایتی را اجرا کردند و نرخ‌های بهره به نزدیکی صفر پایین آورده شد. نرخ سود وام‌های مسکن نیز به ارقامی بی‌سابقه کاهش یافت. بسیاری از نیروهای متخصص مجبور بودند از خانه کار کنند و آموزش، غیرحضوری شد؛ در نتیجه، نیاز به خانه‌های بزرگ‌تر که فضای مناسبی برای دفتر کار و محل آموزش کودکان داشته باشند، به‌سرعت افزایش یافت. از سوی دیگر، متولدین سه‌دهه پیش، به زمان خرید خانه رسیده بودند؛ یعنی متولدین بین سال‌های ۱۹۸۹ تا ۱۹۹۳ که اتفاقا تعداد آنها بسیار زیاد است، وارد بازار مسکن شدند و البته این دوره خرید تا سال آینده ادامه پیدا خواهد کرد. در نهایت، رونق شدید بورس در دوران همه‌گیری کرونا که حاصل برنامه‌‌‌های حمایتی فراگیر بود، سبب افزایش ثروت سرمایه‌گذاران شد و بسیاری از آنها به خرید مسکن اقدام کردند.

به این ترتیب، طی دو سال گذشته، مجموعه‌‌‌ای از عوامل به رونق بازار مسکن در آمریکا منجر شده است. آیا این رونق ادامه پیدا خواهد کرد؟ داده‌های منتشرشده مربوط به دو ماه اخیر نشان می‌دهند که رونق یادشده، به‌سرعت در حال کاهش است. در واقع، بازار در حال ورود به فاز جدید است و در این فاز، شاهد توقف رشد قیمت‌ها یا کاهش آنها خواهیم بود. داده‌‌‌ها نشان می‌دهند که میزان جست‌وجو برای یافتن مسکن کاهش یافته است. به نظر می‌رسد، سه دلیل برای پایان دوران رونق بخش مسکن آمریکا وجود دارد.

نخستین عامل، تغییر اولویت بانک‌مرکزی است. این نهاد به‌روشنی اعلام کرده است که پایین آوردن نرخ تورم، مستلزم سرد شدن بازار مسکن است؛ به همین دلیل، نرخ بهره وام‌های مسکن بالا افزایش یافته است. در پنج‌ماه اخیر، نرخ سود از ۱/ ۳‌درصد به ۲۵/ ۵‌درصد افزایش یافته است؛ افزایشی که از تقاضا می‌کاهد. بانک‌مرکزی سال گذشته مانند سال ۲۰۲۰ بر حمایت از اقتصاد تمرکز کرده بود؛ اما در سال‌جاری سیاست‌های این نهاد تغییر کرده و پایین آوردن نرخ تورم در اولویت قرار گرفته است. دومین عامل، این است که رونق شدید بازار مسکن در بهار سال‌جاری سبب شده است تا قیمت‌ها در بازار بیش از حد افزایش یابد. در ماه گذشته، گزارش منتشرشده از سوی موسسه رتبه‌سنجی مودیز نشان داد که ۹۶‌درصد قیمت‌ها در سراسر بازار مسکن آمریکا بالاتر از حد منطقی است و رقم قیمت‌ها به حدی بالا رفته است که ساکنان منطقه قادر به خرید نیستند. موضوع، چندان پیچیده نیست. در یک سال اخیر، قیمت مسکن حدود ۲۰‌درصد افزایش یافته، در حالی که درآمدها حدود ۵‌درصد بالا رفته است. طبیعی است که تقاضا کاهش خواهد یافت. در واقع اقتصاددان‌ها معتقدند، رونق بازار مسکن به دلیل افزایش نرخ بهره وام مسکن و رشد نکردن کافی قدرت خرید مصرف‌کنندگان، به پایان خود می‌رسد.

سومین عامل سرد شدن بازار مسکن، این است که کل اقتصاد در حال سرد شدن است. بانک‌مرکزی صرفا رونق بازار مسکن را هدف نگرفته است، بلکه قصد دارد کل اقتصاد را که تحت‌تاثیر سیاست‌‌‌های حمایتی فراگیر بسیار داغ شده است، سرد کند. جروم پاول، رئیس بانک مرکزی آمریکا گفته است که پایین آوردن نرخ تورم به احتمال زیاد، نرخ بیکاری را بالا می‌برد. این به معنای کاهش تقاضا در کل اقتصاد از جمله بازار مسکن است. نکته مهم دیگر این است که اگر رکود در اقتصاد رخ دهد، نه‌تنها کارفرماها از نیروی کار خود خواهند کاست، بلکه نیروی کار را مجبور می‌کنند به محل کار بیاید و در این حالت، تقاضایی که برای مسکن به دلیل کار از خانه وجود داشت، از میان می‌رود.

مشاهده می‌شود که عوامل گوناگون، زمینه سرد شدن بازار مسکن را فراهم خواهند کرد. افزایش سریع نرخ‌های بهره برای مهار تورم، ریسک رکود در اقتصاد را افزایش داده است و تمامی فعالان اقتصادی با احتیاط رفتار می‌کنند. در ادامه، نگاهی دقیق‌‌‌تر به برخی داده‌ها از بخش مسکن خواهیم کرد. رونق بخش مسکن در دوره دوساله همه‌گیری کرونا سبب شد، موجودی مسکن برای فروش، به‌شدت کاهش یابد. در بهار سال‌جاری میلادی، میزان موجودی مسکن برای فروش نسبت به قبل از همه‌گیری ۴۸‌درصد پایین‌تر بود. کمبود گزینه‌های مناسب سبب شده است تا خریداران، چاره‌‌‌ای جز پیشنهاد قیمت‌های بالاتر به فروشندگان نداشته باشند. حالا خبر خوب برای خریداران این است که موجودی مسکن برای فروش در حال افزایش است. در ماه مارس، ۷۱۶‌هزار خانه در معرض فروش قرار گرفت و در ماه آوریل رقم یادشده به ۷۴۰‌هزار مورد رسید. تحلیلگران بازار مسکن می‌گویند، افزایش موجودی مسکن ادامه پیدا خواهد کرد و این نشانه‌ای از سرد شدن بازار است؛ اما تا وقتی که این موجودی پایین‌تر از رقم مربوط به قبل از همه‌گیری است، قیمت‌ها حمایت خواهد شد.

یکی از اقتصاددان‌ها می‌گوید، در ماه آوریل، مسیر بازار مسکن تغییر کرد؛ به این معنا که نشانه‌هایی از سرد شدن بازار نمایان شد. در ماه گذشته، این نشانه‌ها تقویت شدند؛ البته هنوز برای قضاوت زود است. طی دو سال گذشته، تقاضای مسکن غیرطبیعی بوده و آنچه در دو ماه اخیر مشاهده شده، تحول بزرگی نیست. با آنکه تقاضا کمتر شده؛ اما هنوز تعداد خریداران بیش از فروشندگان است؛ زیرا موجودی مسکن برای فروش کافی نیست. معمولا در این وقت سال، تقاضا شروع به کاهش می‌کند؛ زیرا خریداران به مسافرت می‌روند و جست‌وجو را به بعد از فصل مسافرت‌ها موکول می‌کنند. نشانه دیگر سرد شدن بازار، کاهش فروش طی دوماه اخیر است. گزارش‌‌‌های رسمی از کاهش ۱۷درصدی فروش خانه‌های جدید بین ماه مارس و آوریل حکایت دارند. از سوی دیگر، در هفته‌های اخیر، تعداد تقاضاها برای وام مسکن کاهش یافته است و آمارها نشان می‌دهد که موارد ارائه تخفیف از سوی فروشندگان در حال افزایش است. افزایش نرخ سود وام‌های مسکن عامل مهمی است که از تقاضا کاسته است. همچنین کسانی که مجبور نیستند خانه بخرند، ترجیح می‌دهند منتظر بمانند تا قیمت‌ها کاهش یابد. آنها نمی‌خواهند در پیک قیمت، اقدام به خرید کنند. با توجه به اینکه در آینده بر عرضه افزوده و از تقاضا کاسته می‌شود، انتظار می‌رود که قیمت‌ها کاهش یابد.