نسخه ترجیحی تامین مالی مسکن

حمید یاری کارشناس مسکن مساله خرید مسکن و تامین مالی آن، در ۵۰سال گذشته، یکی از مشکلات و دغدغه‌های اساسی پیش‌روی مردم و دولتمردان کشورمان بوده و به‌رغم افزایش‌های مقطعی قدرت خرید وام مسکن در کشور، نسبت میزان وام به ارزش ملک (LTV) Loan to Value)) به هیچ‌وجه قابل مقایسه با کشورهای دیگر (اعم از توسعه‌یافته و توسعه‌نیافته) نیست. در بسیاری از کشورهای جهان، بیش از ۷۰‌درصد مبلغ ملک از طریق بانک و موسسات مالی تامین می‌شود و حتی بقیه مبلغ پیش‌خرید نیز از طریق موسسات بیمه قابل دریافت است. سوالی که همواره مطرح است، این است که علت پایین بودن LTV در ایران نسبت به سایر کشورها چیست و چرا بانک‌ها تمایلی به ارائه وام‌های بلندمدت در بخش مسکن ندارند. همچنین در شرایط فعلی چه روش‌هایی برای تامین مالی بخش مسکن می‌توان پیشنهاد کرد.

LTV همان نسبت وام به ارزش ملک است که از تقسیم مبلغ وام به ارزش ملک به دست می‌آید. به‌طور متوسط، اگر شخصی اقدام به خرید یک واحد ۱۰۰متری در تهران کند، با متوسط قیمت ۳۵میلیون تومانی باید ۳میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان بپردازد که با وام ۴۰۰میلیون تومانی زوجین بانک‌مسکن که پول خرید اوراق را هم باید از آن کم کرد، LTV حدود ۱۰‌درصد خواهد شد؛ در حالی که در تابستان ۹۶، LTV بالای ۳۵‌درصد بوده که همان هم از استانداردهای جهانی فاصله زیاد دارد.

حال این سوال مطرح است که در شرایط فعلی چگونه می‌‌‌توان، قدرت خرید افراد را بالاتر برد. در شرایط فعلی حداقل حقوق، ۶میلیون تومان در نظر گرفته شده و در بهترین حالت، یک زوج می‌‌‌تواند ۴۸۰میلیون وام بگیرد که با کاهش نرخ خرید اوراق برای خالص وامی در حدود ۴۰۰میلیون تومان، باید ماهانه ۸میلیون و ۶۰۰هزار تومان قسط بدهد. بنابراین با افزایش وام هم قدرت بازپرداخت برای بسیاری از افراد وجود ندارد. از طرفی محاسبات نشان می‌دهد که با افزایش دوره بازپرداخت به حدود ۲۰سال هم تغییر معناداری بر اقساط اتفاق نمی‌افتد.

سوال این است که با این وضعیت چه کارهایی می‌‌‌توان انجام داد تا بتوان تامین مالی با روش کارآ و واجد پوشش مناسب برای خرید مسکن خانوارها را طراحی و اجرا کرد؟

به‌منظور پاسخ به این سوال، در ادامه چند پیشنهاد مطرح می‌شود که نیازمند بررسی دقیق‌تر کارشناسان بانک عامل بخش مسکن و وزارت اقتصاد و استادان دانشگاه است.

نخستین پیشنهاد، افزایش سقف وام مسکن است. با اینکه گفته شد، قدرت بازپرداخت وام با شرایط فعلی برای بسیاری از افراد وجود ندارد، ولی اگر وام بانکی افزایش نیابد، رشد LTV اتفاق نمی‌‌‌افتد؛ اما افزایش وام باید با چند اقدام مکمل همراه باشد. اولین اقدام، جایگزینی روش پلکانی بازپرداخت اقساط با روش مستقیم است. در مهندسی مالی آنچه در امکان‌سنجی‌ها مهم است، IRR و NPV است؛ نه روش بازپرداخت اقساط. بنابراین اگر بتوان با ثابت بودن NPV اقساط را پلکانی کرد، در نهایت برای بانک فرق خاصی نخواهد داشت که مثلا فرد در تمام ۱۲سال آینده یک قسط ثابت ۵/ ۸میلیون تومانی پرداخت کند یا مثلا اقساطش از ۵میلیون تومان شروع شود؛ فقط باید تعادل منابع و مصارفش حفظ شود که در این زمینه هم می‌توان با اجبار برخی نهادهای دولتی و شبه‌دولتی به سپرده‌گذاری در حساب ممتاز و... بدون کمک مستقیم، منابع بانک عامل بخش مسکن را افزایش داد.

پیشنهاد دوم، استفاده از پتانسیل صندوق‌های درآمد ثابت و بازار سرمایه است. در حالی که متوسط نرخ اوراق دولتی ۲۲ تا ۲۳‌درصد و نرخ‌های صندوق‌های درآمد ثابت حدود ۲۱‌درصد است، مشاهده می‌‌‌کنیم که نرخ موثر وام ۱۲ساله بانک‌مسکن برای افرادی که از اوراق استفاده می‌کنند، در برخی از ماه‌‌‌های سال گذشته، به بالای ۳۴‌درصد رسیده است.

درحال حاضر، بیش از ۱۰‌درصد نقدینگی کشور در صندوق‌های درآمد ثابت کشور است. استفاده از این پتانسل عظیم می‌‌‌تواند نرخ موثر تسهیلات مسکن را به طرز معناداری کاهش دهد.

پیشنهاد سوم، ایجاد ابزارهای ترکیبی جدید در بانک‌مسکن است. بانک‌مسکن، اوراق تسه را با روش ابداعی به بازار معرفی کرد که در بازار هم مورد استقبال قرار گرفت. حال نیاز است که با استفاده از پتانسیل‌‌‌هایی نظیر شرکت تامین سرمایه بانک و صندوق‌های درآمد ثابت و شرکت سرمایه‌گذاری مسکن، خود اوراقی ترکیبی با روش پلکانی بازپرداخت و استفاده از پتانسیل صندوق درآمد ثابت و شرکت تامین سرمایه و صندوق‌های زمین و ساختمان را ابداع و اجرایی کند.

پیشنهاد چهارم، حذف قیمت زمین از بهای تمام‌شده با طرح‌‌‌هایی مشابه مسکن مهر است. فقط امید است که این بار از مشکلات آن طرح مانند استقراض مستقیم از بانک‌مرکزی و تورم تحمیل‌شده به جامعه، ایجاد طرح در نقاط فاقد زیرساخت‌‌‌های شهری، ایجاد مسکن در شهرهای بدون متقاضی، ساخت‌وساز افراد غیر‌حرفه‌ای -که شاهکار آنها را در زلزله کرمانشاه و طرح‌‌‌های فعلی مسکن مهر مشاهده می‌‌‌کنیم-، بخشیدن زمین به متقاضیان و... درس گرفته شود و مشکلات قبلی در طرح‌‌‌های جدید تکرار نشود.

در پایان، پیشنهاد، ‌‌‌ برگشتن به ریل نظریات اقتصادی و استفاده از کارشناسان اقتصادی در نظام اقتصادی است. در حالی که مشاهده می‌‌‌کنیم، نقدینگی در کشور به اعداد سرسام‌آوری رسیده است که برای خواندن ساده‌تر باید اصطلاحات جدیدی مثل همت (هزار میلیارد تومان) و ممت (میلیون میلیارد تومان) را به ریاضیات اضافه کنیم، در بسیاری از طرح‌ها ازجمله در بخش مسکن، مشکل تامین مالی جدی وجود دارد.

دلیل اصلی این کار، نرخ‌گذاری دستوری بهره بانکی از سوی بانک مرکزی است. در اقتصادی که نرخ تورم اقتصادی بالای ۵۰‌درصد است، نرخ بهره ۱۸درصدی، یعنی نرخ بهره موثر منفی ۲۲‌درصد و توزیع رانت برای کسانی که به این منابع رانتی دسترسی دارند و نتیجه نیز مشخص است که دریافت وام برای افراد عادی جامعه با مشکل خواهد بود. بانک مسکن با چه نرخی باید سپرده جذب کند تا بتواند با نرخ ۱۸درصدی وام بدهد؟ بنابراین تا وقتی که دولت‌‌‌ها به این نتیجه نرسند که سازوکار اقتصاد را به دست بازار بدهند، همواره باید با تلاش روزافزون به‌دنبال مشکلات بدوند.