وضعیت مسکن عادی می‌شود؟
با لحاظ این موضوع، برای خانوارهایی که نیاز به «خرید مسکن اول، تبدیل آپارتمان به خانه بهتر و اجاره آپارتمان» دارند، این سوال مطرح است که با بهبود اوضاع سیاسی و بازارهای موازی از جمله بازار دلار بعد از حل مساله برجام، شرایط بازار مسکن چگونه خواهد شد؟ آیا آن مسائل بیرونی ربطی به بازار مسکن دارد؟ جواب، در رفتار سه سال اخیر بازیگران بازار مسکن، نهفته است.
تقریبا قریب به اتفاق متغیرهای ملکی طی دوره ۹۷ تاکنون، عمدتا تحت‌تاثیر «انتظارات تورمی» قرار داشتند؛ فاکتوری که یک موتور اصلی شارژ یا دشارژ آن، از درون بازار ارز و با تغییر جهت افزایشی یا کاهشی نرخ دلار فرمان می‌گیرد.
در این مدت پرواز دلار، به سرمایه‌گذاران سیگنال می‌‌‌داد که وقت خرید ملک به خاطر زمینه رشد قیمت آتی آن (تحت‌تاثیر قیمت‌های نسبی) است. در مقاطعی هم توقف رشد نرخ دلار یا کاهش آن، جو تورمی بازار مسکن را به سمت ثبات هدایت می‌کرد.
با این الگو و البته رابطه‌‌‌ای که به صورت متعارف طی سال‌های اخیر بین قیمت دلار و قیمت یک مترمربع آپارتمان وجود داشته است، می‌توان آینده احتمالی بازار مسکن را بررسی کرد.
پس سوال کلیدی و دقیق‌‌‌تر از پرسشی که در ابتدا مطرح شد، این است: بازار مسکن چه زمانی عادی می‌شود؟
برای پاسخ باید «وضعیت عادی» بازار مسکن را تعریف و مصادیق مشخصی برای این مهم مطرح کرد.
اولین شاخص سنجش وضعیت عادی در بازار مسکن «کاهش تماشاچی‌‌‌های معاملات ملک و افزایش بازیگران مصرف‌کننده» است.
حلقه آخر از زنجیره سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرها، از اواخر سال ۹۷ قطع شد.
سازنده مسکن برای ادامه فعالیت خود باید بتواند «بفروشد»؛ آن هم نه به خریدار مقطعی بلکه به خریدار دائمی. خریداران مقطعی در بازار مسکن همین گروهی هستند که طی این سه سال جهش قیمت و ناپایداری شرایط، با هدف خرید و فروش کوتاه‌‌‌مدت و میان‌‌‌مدت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت اقدام به انجام معامله کردند. حجم این گروه و همچنین طول زمانی فعالیت آنها به گونه‌‌‌ای است که «فروش پایدار» آپارتمان را برای تولیدکننده مسکن رقم نمی‌‌‌زند. اما گروه دوم خریداران که همان تقاضای مصرفی است، در واقعیت، حلقه آخر فعالیت ساختمانی را شکل می‌دهد. خریداران مصرفی خانه در سال‌های اخیر به خاطر موج جهش قیمت از بازار معاملات ملک به بیرون پرتاب شدند و اکنون حاشیه‌‌‌نشین این بازار برای «تغییر مطلوب شرایط» هستند تا دوباره به صحنه برگردند. بازگشت این گروه، یعنی آغاز بهبود نسبی شرایط بازار مسکن. میانگین فروش آپارتمان در تهران طی سه سال گذشته تقریبا به اندازه یک‌سوم «معاملات ملک در شرایط عادی» بوده است.
شاخص دیگر برای سنجش تغییر وضعیت بازار مسکن به سمت عادی‌‌‌شدن، «خروج نبض ساخت‌وساز از کما» است.
هر دو شاخص زمانی بهبود پیدا می‌کند که قیمت مسکن به سطح استطاعت خریداران نزدیک یا هم‌‌‌سطح شود.
متغیرهای درون‌‌‌زا در بازار مسکن، استعداد بازار برای تعدیل قیمت تا سطح متعارف را به خوبی توضیح می‌دهد. مهم‌ترین شاهد «اضافه‌‌‌پرش» قیمت مسکن، ابرشکاف تاریخی قیمت و اجاره مسکن است که نه تنها از «سقف ۳۰ساله» عبور کرده بلکه در مقایسه با نسبت جهانی، حدود ۱۰ واحد هم بیشتر است.
البته که «رکود سنگین خریدهای مصرفی آپارتمان» در تهران و تقریبا همه شهرهای کشور علامت کاملا واضح و قابل درک از گرانی مسکن و خارج از دسترس بودن این بازار است.
الگوی واکنش‌‌‌پذیری بازار مسکن از متغیرهای کلیدی برون‌‌‌‌‌‌زا همچون «موضوع برجام» و «تغییر کاهشی نرخ ارز» و دقیق‌‌‌تر، «انتظارات کاهشی نسبت به آینده قیمت‌ها» هم طی سال‌های اخیر -مقاطع زمانی امضای برجام و خروج یک‌‌‌طرفه آمریکا از این توافق- و هم طی سال‌های دورتر نشان داده است، بهبود این متغیرها سبب بهبود متغیرهای ملکی شده است. این اثرپذیری به خصوص در مواقعی که قیمت مسکن در اوج بوده و شرایط اولیه برای کاهش آن وجود داشته (مثل شرایط کنونی)، محسوس‌‌‌تر هم بوده است.
بنابراین این‌طور می‌توان پیش‌بینی کرد که در صورت بهبود اوضاع در بیرون بازار مسکن، روند کاهش قیمت واقعی آپارتمان که از اواسط نیمه اول امسال شروع شد با شیب بیشتر ادامه پیدا کند. اما این، همه آن تصویری نیست که درباره آینده بازار مسکن دیده می‌شود. یک بخش خاکستری هم در این تصویر وجود دارد که محتوای آن «واکنش کامل و سریع» به بهبود شرایط را سلب خواهد کرد. این بخش ترکیبی از «عرضه‌‌‌های محبوس» و «هزینه بالای عرضه جدید» است.
طی سال‌جاری به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی و تداوم رشد قیمت زمین، سازنده‌‌‌ها با محاسبات نجومی در قیمت تمام شده تولید مسکن روبه‌رو شدند. در سمت مقابل اما به خاطر تکمیل ظرفیت بازار معاملات مسکن برای جهش بیشتر قیمت و در نتیجه، ایست تورم ملکی در ماه‌‌‌هایی از سال و حتی کاهش قیمت اسمی آپارتمان، امکان انعکاس فشار قیمت تمام‌‌‌شده بر قیمت فروش نوسازها از خیلی از سازنده‌‌‌ها سلب شد. اکنون نتیجه این وضعیت به کاهش حاشیه‌‌‌سود سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر شده است.
تولیدکنندگان مسکن که طی دو سه سال اخیر با مشکل فروش روبه‌رو بودند، اکنون با حاشیه سود بسیار پایین (حتی کمتر از سود سپرده بانکی)، عملا سرخورده شده‌‌‌اند.
از ابتدای سال‌جاری تا اواسط زمستان، در حالی که هزینه ساخت صرفا از محل قیمت مصالح ساختمانی بیش از ۳۰درصد افزایش پیدا کرد، متوسط قیمت فروش آپارتمان زیر ۱۰درصد افزایش یافت. هر چند میزان رشد قیمت مسکن طی سه سال و نیم اخیر از رشد قیمت مصالح بیشتر بود اما سازنده‌‌‌هایی که در میانه این دوره پروژه تعریف کردند و همچنین سازنده‌‌‌هایی که قصد جایگزینی پروژه جدیدتر با پروژه در حال ساخت یا در نوبت فروش را دارند، به مشکل ناشی از «سبقت تورم ساخت از تورم مسکن در سال‌جاری» برخورد کرده‌‌‌اند.
بهبود شرایط بیرونی بازار مسکن به احتمال خیلی زیاد بر «روند رشد هزینه‌‌‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی» نیز اثر کاهشی می‌‌‌گذارد اما فرآیندی که در نتیجه این تغییر و تحول منجر به «رونق عرضه جدید» خواهد شد، احتمالا کمی زمان‌برخواهد بود.
قسمت دیگر بخش خاکستری «بازار مسکن پس‌‌‌از بهبود اوضاع بیرونی» به آپارتمان‌‌‌های خالی و بلااستفاده در اختیار چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها مربوط می‌شود. تا الان، سیاستگذار هیچ اراده واقعی برای تعیین‌تکلیف «عرضه‌‌‌های محبوس» از خود نشان نداده است به جز یکسری حرکات نمایشی مالیاتی و تهدیدهای توخالی ملاکان.
اقدامی که برای «آزادسازی عرضه‌‌‌های محبوس» به نفع «کاهش قیمت مسکن» باید انجام شود، «هزینه‌‌‌زا کردن عملیات نگهداری املاک خالی از سکنه» برای مالک با هدف «عرضه املاک به بازار مصرف خرید و اجاره» است.
کشورها در سطح دنیا این کار غیرتورمی را با «مالیات سالانه بر املاک» انجام داده و نتیجه نیز گرفتهاند.
سطح متعارف نشانگر «دستگاه حباب‌‌‌سنج قیمت مسکن» در حداقل ۲۰۰ شهر بزرگ جهان حکایت از «دستاورد مالیات اصلی» در بازار مسکن کشورهای مختلف دارد.
اگر این مدل تنظیم بازار مسکن در ایران هم به خصوص در شرایط کنونی پیاده شود، آن بخش خاکستری قابل برطرف شدن است.
هزینه‌‌‌زا شدن «حبس ملک شامل آپارتمان و زمین» می‌تواند بر سطح قیمت زمین هم تاثیر بگذارد و مشکل سازنده‌‌‌ها از محل قیمت تمام شده را تا حدود زیادی برطرف کند.
خلاصه آنکه وضعیت بازار مسکن بعد از «تغییر جهت انتظارات» در ماه‌‌‌های آتی می‌تواند عادی شود اما مشروط به «اراده سیاستگذار برای انجام کار درست در داخل بازار ملک.»
