راهکارهای جهانی
در میان گروه‌‌‌‌های اصلی تشکیل‌دهنده شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی متوسط شاخص بهای «مسکن، سوخت و روشنایی» طی سال‌های ١٣٩٣ تا ١٣٩٦ روند نزولی داشته و از ۹/ ۱۷درصد در سال ١٣٩٣ به ۲/ ۷درصد در سال ١٣٩٦ کاهش یافته است. از جمله دلایل این روند نزولی، کاهش تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن (به عنوان دو عامل مهم تاثیرگذار براجاره‌بها) در این سال‌هاست.
با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی از سال ١٣٩٧ به بعد، نرخ رشد اجارهبها نیز در این دوره افزایش یافته و در شهریورماه ١٤٠٠ تورم سالانه اجاره مسکن کشور به ۱/ ۲۶درصد رسیده است.
بر اساس آمار رسمی موجود، میانگین اجارهبهای مسکن در شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۰، معادل ٩١٩هزار ریال به ازای هر مترمربع بوده است. شاخص اجارهبهای مسکن در شهر تهران در مهرماه امسال نیز نسبت به مهرماه سال قبل، بیش از ۴۸درصد افزایش داشته است که تورمی بی‌‌‌‌سابقه محسوب میشود.
شاخص قیمت به اجاره مسکن، به عنوان یک نشانگر حباب قیمتی در بازار مسکن کاربرد دارد؛ به‌طوری که هرچه این شاخص از میانگین بلندمدت خود بیشتر باشد، بازار با حباب قیمت بیشتری مواجه است. محاسبه این نسبت در شهر تهران بر اساس آخرین اطلاعات موجود از قیمت و اجاره مسکن نشان می‌دهد، نسبت قیمت مسکن به اجارهبها یک مترمربع واحد مسکونی در سال ١٣٩٩ و اسفندماه این سال به بیشترین میزان از سال ١٣٧٠ تا ١٣٩٩رسیده است (به ترتیب ٣٢ و ٣٤)، ولی با توجه به عدم‌رشد محسوس قیمت مسکن در سال ١٤٠٠ و تداوم تورم بالا در بازار اجاره در این سال، شاخص نسبت قیمت به اجارهبهای مسکن در تیرماه ١٤٠٠ به عدد ٢٧ کاهش یافته است. لازم به ذکر است، میانگین بلندمدت این شاخص ١٨ و کمترین میزان آن، ١٣ (در سال ١٣٨٩و ١٣٩٠) است. شاخص پیش‌‌‌‌گفته در دورههای رونق معاملاتی و افزایش قیمت مسکن، افزایش و در دورههای رکود مسکن، کاهش می‌‌‌‌یابد. همزمان با افزایش هزینه اجاره مسکن و شیوع ویروس کووید-۱۹، دولت به منظور حمایت از اقشار ضعیف و متوسط جامعه، تصمیماتی را برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره با هدف کاهش فشار بر مستاجران از طریق سه ابزار تعیین سقف اجارهبها، تمدید خودکار قراردادها و کمک‌هزینه ودیعه مسکن اتخاذ کرد. ستاد ملی کرونا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در سال گذشته، به‌‌‌‌خاطر شیوع کووید-۱۹، دستورالعملی را در فصل جابه‌‌‌‌جایی‌‌‌‌ها ابلاغ کرد که بر اساس آن، مالکان در صورت درخواست مستاجر، ملزم به تمدید قرارداد اجاره شدند و برای تمدید قرارداد هم عددهایی تعیین شد که صاحب‌‌‌‌خانه‌‌‌‌ها مجاز بودند اجاره را تا سقف تعیین‌‌‌‌شده افزایش دهند و در غیر‌این‌‌‌‌صورت مستاجران می‌توانستند از مالک شکایت کنند.
حداکثر افزایش میزان اجارهبها بر اساس دستورالعمل ستاد کرونا در تهران تا ۲۵درصد، کلان‌شهرها تا ۲۰درصد و در سایر شهرها تا ۱۵درصد تعیین شد. با توجه به اعلام وزارت راه و شهرسازی و ابلاغیه ستاد کرونا، این مصوبه درباره قراردادهای اجاره امسال هم قابل اجراست. بر این اساس اگر مالکان، اجارهبها را بیش از سقف ستاد کرونا افزایش دهند، مستاجر نباید بپذیرد و صاحبخانه موظف است تا سه‌ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا قرارداد مستاجر را تمدید کند.
همزمان با این اقدام، از سال گذشته طرح پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به‌عنوان یکی از برنامه‌‌‌‌های ستاد ملی کرونا به اجرا درآمد که سقف وام ودیعه مسکن در تهران ۷۰میلیون تومان و در دیگر کلان‌شهرها و سایر شهرها نیز به ترتیب ۴۰ و ۲۵ میلیون تومان است. در دولت سیزدهم نیز سیاست ساخت مسکن اجارهای و اختصاص سهمیه ساخت ۱۵۰هزار واحد مسکن اجارهای از مجموعه برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن به عنوان سیاست پیشنهادی مطرح شده است. نگاهی به آمار و ارقام و وضعیت بازار اجاره نشان می‌دهد که سیاست‌‌‌‌های اتخاذ‌شده برای کنترل بازار اجارهبها به هیچ عنوان کارآمد نیست و در این زمینه، تعیین سقف قیمتی برای بازار اجارهبها، نه‌تنها کمکی به بهبود وضعیت این موضوع نکرده، بلکه باعث برهم خوردن تعادل اقتصاد، افزایش سقف انتظارات مالکان و ایجاد اختلاف بین مالکان و مستاجران شده است.
در مورد وام ودیعه مسکن نیز که از سال گذشته اعطای آن آغاز شد، با توجه به سازوکار اجرای آن و وجود محدودیت‌های متعدد در پرداخت وام در نظام بانکی کشور، نمی‌توان آن نتیجه‌‌ای را که مدنظر است، از آن انتظار داشت.
با توجه به این موضوع که ابزارهای فوق در شرایط تورمی حاضر برای کنترل بازار اجاره پاسخگو نیستند، لزوم حمایت از مستاجران از طریق مدل‌‌‌‌های جدید و کارآمد بیشتر آشکار میشود. در دنیا مدل‌‌‌‌های مختلفی برای حمایت از مستاجران اجرا شده‌اند که موفق هم بوده‌اند. باید به دنبال راهکارهای نوین برای کنترل بازار اجاره بود. برخی از این راهکارها که از سوی بانک جهانی و در سطح دنیا تجربه شده‌اند، به شرح ذیل پیشنهاد می‌‌‌‌شوند:
- تلاش دولت برای افزایش استطاعت‌‌‌‌پذیری مسکن و افزایش عرضه مسکن ملکی به جای افزایش مسکن استیجاری از طریق تبدیل مشوق‌‌‌‌های مالیاتی با محوریت خانهدار کردن، به کمک هزینه‌‌‌‌های مسکن قابل انتقال بر مبنای درآمد و مستقل از نحوه تصرف – مالکیت یا اجاره‌‌‌‌نشینی؛
- ایجاد تعادل میان انگیزه‌‌‌‌های مالکان و مستاجران از طریق اعطای کمک‌هزینه اجاره قابل انتقال به عنوان جایگزین سیستم‌های سنتی کنترل اجاره و اتخاذ رویکردی مشابه برای جایگزینی کمک‌هزینه‌‌‌‌های خانهدار کردن جوانان و مشروط کردن پرداخت این کمک‌هزینه به جست‌‌‌‌وجوی شغل؛
- اتخاذ سازوکارهایی به منظور ایجاد امنیت برای اجاره‌‌‌‌نشینی و جلوگیری از تفکیک بازار مستاجران موجود و مستاجران جدید، همزمان با حفظ حقوق مالکیت مالکان؛
- اتخاذ همزمان سیاست مکمل افزایش عرضه مسکن در راستای تغییر روند فعالیت سفته‌بازان به نفع متقاضیان مصرفی و مستاجرها از مسیر اجرای قانون مالیات بر دارایی‌‌‌‌های ملکی (مالیات سالانه از املاک مسکونی) و اخذ مالیات تنظیمی و مالیات بر خانه‌‌‌‌های خالی. هم‌اکنون نرخ مالیات سالانه املاک مسکونی در آمریکا و اروپا معادل ۶/ ۱ و در ترکیه تا ۶/ ۰درصد ارزش هر واحد مسکونی است. این نرخ به طور متوسط در دنیا بیش از یک‌درصد است؛
- اعطای مشوق‌‌‌‌های سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذاران برای عرضه بیشتر مسکن اجارهای در کنار اعمال مقررات تنظیم و کنترل اجارهبها.
