دادرسی در ادعاهای احتمالی
یکی از ایرادات اساسی این طرح که در صورت تصویب و اجرایی‌شدن آن، می‌تواند مشکلات جدی برای مردم و به‌خصوص دارندگان اسناد رسمی ایجاد کند، حکم مقرر در تبصره «۲» ماده «۱۰» این طرح مبنی بر «ممنوعیت انتقال رسمی ملک در صورت وجود ادعای معارض» است. تبصره مذکور به این شرح است: «چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله‌‌‌ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه، موضوع این ماده درج شده باشد، در صورت انجام اقدامات لازم از سوی متقاضی در مهلت مذکور، تا زمان تعیین‌تکلیف دعاوی مطروحه پیرامون این اسناد که در مواعد مذکور اقامه شده‌‌‌اند و در صورت عدم‌اقدام در مهلت مقرر، تا انقضای مواعد مذکور در این ماده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید شود.
این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی‌نفع سند عادی مذکور یا شخصی که در دفتر املاک، ملک به نام او ثبت شده است، نیست. در این صورت، سردفتر مکلف است معارض با سند صلح تنظیمی و امکان ابطال آن را به طرفین قرارداد صلح، تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید کند.»
این تبصره بیان می‌کند، چنانچه شخص «الف» ادعایی را در سامانه موضوع ماده «۱۰» و بر روی ملک شخص «ب» که دارای سند رسمی است، درج کند، سند رسمی شخص «ب» توقیف و معاملات رسمی وی متوقف می‌شود. این ممنوعیت که با هدف جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص ثالث وضع شده است، به‌راحتی می‌تواند به ابزاری برای باج‌‌‌گیری از دارندگان سند رسمی مالکیت تبدیل شود؛ به این ترتیب که هر شخص دارای سوءنیت می‌تواند، ادعایی را روی ملک رسمی دیگری ثبت کرده و پس از غیرقابل معامله شدن آن ملک، حذف ادعای خود را منوط به دریافت مبلغ هنگفتی از مالک رسمی کند. مالک رسمی نیز چنانچه به دنبال فروش ملک خود باشد، باید به مدعی مذکور باج بدهد تا ادعا حذف شود یا اینکه از معامله رسمی ملک خود صرف نظر کرده و ملک را با قیمتی کمتر و در قالب عقد مبهم «صلح حقوق احتمالی» در بازار
عرضه کند.
دغدغه طراحان طرح از وضع این ممنوعیت چه بوده است؟ در حال حاضر، وقتی کسی ملکی را به صورت رسمی بخرد، چنانچه بعد از معامله معلوم شود، فروشنده مالک نبوده است و شخص دیگری که نامش در دفتر املاک سازمان ثبت وجود ندارد، به تشخیص دادگاه، مالک واقعی ملک است، سند مالکیت خریدار رسمی (شخص ثالث) باطل و حقوق وی نقض می‌شود. این طرح سعی کرده است، با غیرقابل معامله کردن املاک دارای سند رسمی و دارای معارض، از تضییع حقوق خریداران رسمی (اشخاص ثالث) جلوگیری کند، ولی با بی‌‌‌توجهی به حقوق بسیاری از مالکان دارای سند رسمی که قربانی زیاده‌‌‌خواهی باج‌‌‌گیران می‌‌‌شوند، اعتبار اسناد رسمی آنان را کاهش داده است. این در حالی است که اگر صرفا وجود مدعیان مالکیت معارض با مالک رسمی، موقع معامله به اطلاع خریدار رسمی برسد، بدون وضع ممنوعیت معامله رسمی، مشکل حل شده و تبعات جبران‌‌‌ناپذیر حکم ممنوعیت معامله گریبان‌‌‌گیر مالکان رسمی نمی‌شود.
نکته قابل‌توجه این است که ممنوعیت معامله رسمی ملک دارای معارض، مورد ایراد شورای نگهبان نیز قرار گرفته است. این شورا در جلسه مورخ ۲۸ تیر ۱۴۰۰ که به بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اختصاص داشت، ایراد زیر را به تبصره «۲» ماده۱۰ وارد دانست: «در تبصره «۲»، اطلاق عدم‌امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک، قبل از مواعد مذکور نسبت به مواردی که منتقل‌کننده، سند رسمی دارد و به صرف درج ادعا در سامانه از این حق محروم می‌شود، خلاف موازین شرع شناخته شد.»
بر اساس این نظر، ممنوعیت معامله رسمی برای مالک رسمی به صرف درج یک ادعای معارض در سامانه، حکمی خلاف شرع است و به تضییع حقوق مالک رسمی می‌‌‌انجامد. شورای نگهبان این موضوع را در گزارشی حاوی ادله تفصیلی نظرات خود درباره این طرح، به این شکل بیان می‌دارد: «اطلاق این حکم (تبصره «۲») نسبت به مواردی که مالک، دارای سند رسمی معتبر است و به صرف درج ادعای کذب دیگری در سامانه، از حق انتقال رسمی ملک خود محروم می‌شود، مصداق ظلم و مغایر با موازین شرعی است.»
این حکم و احکام متعددی شبیه این در طرح الزام به ثبت، با حسن نیت مقنن در طرح گنجانده شده است، اما نه‌تنها به افزایش اعتبار اسناد رسمی نمی‌‌‌انجامد، بلکه به کاهش شدید اعتبار این اسناد نیز خواهد انجامید.
بدیهی است، پرهیز از شتاب‌زدگی در تصویب این طرح و ایجاد فرصت برای بررسی‌‌‌های بیشتر، این امکان را فراهم می‌کند که با اصلاح این موارد، کلیت این طرح مورد تایید قرار گیرد.
از دور خارج کردن معاملات عادی (قولنامه‌‌‌ای) ضرورتی قطعی برای انجام معاملات بین طرفین محسوب می‌شود و آثار مثبت فراوانی در حوزه مسائل اقتصادی، اجتماعی، امنیتی و قضائی به دنبال خواهد داشت، اما چنانچه به جزئیات وضع این حکم سنگین توجه نشود، می‌تواند به ضد خود تبدیل شده و مشکلات جدی برای مردم ایجاد کند.
