سه نکته فراموش شده
نکته نخست آنکه طرح مسکن استیجاری با یک نسخه واحد در کشورهای مختلف به اجرا درنیامده است. بلکه ویژگی‌های زمانی و دورانی سیاستگذاری کشورها در طراحی و عملیاتی شدن نقش مهمی داشته است. به‌عنوان مثال در انگلیس شهرداری مستقیما به ساخت مسکن استیجاری ورود پیدا کرد یا در کشور آلمان در برخی ایالت‌ها ساخت مسکن استیجاری به صورت مستقیم توسط شهرداری‌ها و در برخی ایالت‌ها به صورت غیرمستقیم از سوی شهرداری‌ها ساخته شده و درواقع شهرداری‌ها بسته به موقعیت زمانی و مکانی، نقش متفاوتی در جریان اجرای این طرح بر عهده داشتند.
نکته دوم آنکه مطالعه و بررسی تجربه کشورهای مختلف در اجرای طرح مسکن استیجاری نشان می‌دهد که الگوی مداخله مستقیم شهرداری‌ها در ساخت مسکن استیجاری در کشورهایی رخ داده که شهرداری در قامت و نقش دولت محلی حضور داشته، نه اینکه صرفا یک نهاد مدیریت شهری باشد. علت اصلی این موضوع به منابع مالی مختلف همچون مالیات محلی و همچنین اختیارات کافی در قانون‌گذاری برای شهرداری‌هایی بازمی‌گردد که نقش دولت محلی را دارند.
نکته سوم آنکه اجرا و ساخت مسکن اجتماعی در سایر کشورها به عنوان یک تکلیف، از سایر نهادها به شهرداری‌ها سپرده نمی‌شود، بلکه شهرداری‌ها یا همان دولت‌های محلی به عنوان بخشی از محدوده مسوولیت‌های خود به صورت مستقیم یا غیرمستقیم به آن ورود می‌کنند. به‌نظر می‌رسد الگوی پیشنهادی طرح مسکن استیجاری که اکنون در جریان بررسی کمیسیون‌های مجلس قرار گرفته، بدون توجه به این سه نکته در جریان تجربه سایر کشورها طراحی شده است. اول آنکه اختیارات شهرداری‌ها در ایران به‌ویژه در عرصه اقتصادی محدود است. به‌عنوان مثال حضور در عرصه اقتصادی به شکل راه‌اندازی فروشگاه شهروند یا بازارهای میوه‌وتره‌بار نمود پیدا کرده تا در قالب آن بتوانند در هزینه مکانی حداکثر صرفه‌جویی را انجام دهند. موضوع دیگر آنکه شهرداری‌ها در ایران، نه‌تنها نقش دولت محلی را ندارند، بلکه به‌عنوان یک نهاد مدیریت شهری عموما درگیر بحران مالی، بدهکاری‌ها و کمبود منابع مالی بوده‌اند. بنابراین پیگیری اجرای چنین طرحی از سوی شهرداری‌ها در موقعیت زمانی کنونی که این نهاد مدیریت شهری با مشکلات اقتصادی متعددی دست و پنجه نرم می‌کند، سخت است، مگر آنکه این‌طور پیش‌بینی شود که شهرداری‌ها از طریق یکسری از املاک تحت مالکیت خود به صورت مشارکتی در جریان اجرای این طرح وارد شوند که آن هم در مقطع زمانی کنونی که سرمایه‌گذار بخش‌خصوصی با شرایط خاص به قراردادهای مشارکت وارد خواهد شد.
مرور تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد تامین منابع مالی اجرای طرح مسکن استیجاری با توجه به شرایط اقتصادی کشورهای مختلف متفاوت پیش‌بینی شده است. به عنوان مثال در برخی کشورها که دارای ثبات اقتصادی بودند، بانک‌های خصوصی نیز به طرح وارد می‌شدند یا در برخی کشورها حمایت دولت مرکزی نقش مهمی داشت اما بخش اصلی و مهم این طرح آن بود که یک تکلیف مشخص برای ساخت سالانه تعداد واحد مشخصی به شهرداری‌ها وجود نداشت.
در ایران نیز اگرچه ساخت مسکن ارزان‌قیمت یک نیاز اساسی است، اما مساله این است که این طرح بدون توجه به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرها و شرایط اقتصادی شهرداری‌ها پیش‌بینی شده است. درحال‌حاضر با توجه به آنکه ظرفیت درونی ساخت‌وساز در بسیاری از شهرها همچون تهران اشباع شده، ممکن است این شکل ورود به یک طرح جدید ساخت‌وساز منجر به بورس‌بازی زمین، فروش تراکم و انحراف طرح از هدف اصلی خود شود. پیش از این در جریان بازنگری طرح جامع مسکن، پیشنهاد ساخت مسکن استیجاری در یک نسخه متفاوت به سیاستگذار داده شد. در قالب این نسخه، پیشنهاد شد شهرداری‌ها غیرمستقیم با آماده‌سازی بستر بافت فرسوده به اجرای این طرح ورود کنند. به این صورت که از یکسو شهرداری با اعطای تراکم ساختمانی رایگان و از سوی دیگر اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت با نرخ سود اندک به سازندگان انگیزه ساخت‌وساز در این محدوده شهری را بدهد و در مقابل سازندگان بخشی از واحدهای ساخته‌شده را در قالب واحدهای اجاری در بازه زمانی مشخص به افراد تحت پوشش نهادهای عمومی و با نرخ کمتر از قیمت بازار، واگذار کنند. در این نسخه بر ورود غیرمستقیم شهرداری‌ها تاکید شده بود. چراکه در موقعیت کنونی که شهرداری‌ها با بحران مالی دست و پنجه نرم می‌کنند، تکلیف ساخت یک تعداد واحد مشخص به صورت سالانه، بدون توجه به چگونگی تامین منابع، می‌تواند علامت سنگ بزرگی باشد که به هدف نمی‌خورد.
