برنامه ریزی با روندهای آتی
در جهان نیز کم و بیش شرایط دشوار اقتصادی حاکم شده است و رشد منفی تمام اقتصادهای بزرگ دنیا به جز چین، موجب بیکاری بالا و نبود چشم‌انداز روشن برای اقتصادهای جهان شده است. در این بین برخی از نظریه‌های اقتصادی معتبر در جهان با چالش روبه‌رو شدند و حتی آزادترین اقتصادهای دنیا و متولیان آنها با تغییر استراتژی سعی در نجات سریع‌تر خود دارند. به‌عنوان مثال هیچ‌گاه طی سال‌های گذشته سازمان تجارت جهانی تا این اندازه ضعیف و تحت فشار نبوده به‌طوری‌که در برخی از حوزه‌ها ماهیت وجودی آن زیر سوال رفته است.
در این بین یکی از نیازهای اصلی هر فردی داشتن سرپناه و دستیابی به حداقل استانداردهای لازم جهت سکونت است. در حالی‌که جمعیت ایران با بالاترین سرعت ممکن در جهان در حال پیرشدن است و به نظر می‌رسد گریزی جز اصلاح این روند برای آینده کشور متصور نیست، وضعیت بخش مسکن به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین موانع پیش روی خانواده به‌صورت تمام قد به‌عنوان یک چالش بزرگ مطرح‌شده است.
بخش مسکن و ساختمان به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور بالغ بر ۱۵ درصد اشتغال کشور را به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم ایجاد کرده و اشتغالزاترین بخش اقتصاد است. بیشترین میزان مصرف کالاهای واسطه‌ای صنعتی، به‌صورت مستقیم مربوط به این بخش است و در مجموع بخش ساخت و ساز و املاک و مستغلات روی هم، بالغ بر ۱۸ تا ۲۰ درصد در میزان تولید ناخالص داخلی کشور موثر است.
از طرفی همگی می‌دانیم که مسکن در ایران از اهمیت زیادی برخوردار است و به‌عنوان بزرگ‌ترین سرمایه و دارایی بسیاری از خانواده‌های ایرانی محسوب شده و به‌عنوان یک متغیر پیشرو در اقتصاد، روند حرکتی آن، بر سایر بخش‌های اقتصاد موثر و تاثیرگذار است. نکته‌ای که طی سال‌های گذشته کمتر به آن توجه شده است اعتماد بلند‌مدت خانوارها به‌عنوان بازار سرمایه‌گذاری بلند‌مدت در این بخش، فارغ از توقعات از نهادهای قانونی و مالی است (مقایسه کنید با وضعیت بازار سهام و توقعات حمایتی از آن‌که هر روزه حتی توسط کارشناسان معتقد به عدم دخالت دولت در اقتصاد، در رسانه‌ها پیگیری می‌شود).
این صنعت مانند هر بازار دیگری در اقتصاد از دو بخش اساسی عرضه و تقاضا تشکیل شده است. در برخی دوره‌ها دولت اقدام به حمایت از بخش تولید با تزریق منابع مالی به بخش ساخت (مانند مسکن مهر) کرده و در برخی مواقع اقدام به حمایت از مصرف‌کنندگان با توانمندسازی بانک مسکن کرده و اجازه فعالیت به لیزینگ‌ها در این بخش را داده است.بر اساس مستندات اعلام شده برنامه ششم توسعه کشور، تا سال ۱۳۹۹ تعداد ۵۹/ ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود که از این میزان حدود ۷/ ۳ میلیون واحد شامل ساخت و ساز در محدوده‌های شهری است. بر اساس این آمار حجم تولید مورد نیاز کشور طی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۹ به شرح نمودار فوق است.
تعداد واحدهای مورد نیاز شهری تا سال ۱۳۹۹
با بررسی روند واحدهای تکمیل شده شهری بر اساس آمار بانک مرکزی که تا سه ماهه اول سال ۱۳۹۷ به روز شده است، مشخص می‌شود دوره مذکور مجموعا حدود ۸۸۰ هزار واحد مسکونی بر اساس آمار رسمی تکمیل شده است. با در نظر گرفتن میزان صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ و با در نظر گرفتن این اصل که فاصله زمانی شروع یک پروژه از مرحله مطالعه تا عرضه واحدها به بازار حداقل دو سال است، به نظر می‌رسد، حداکثر تولید مسکن در کشور به حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی درسال در محدوده شهری درسال‌های مدنظر خواهد رسید و این میزان حداکثر ۵۰ درصد از اهداف را پوشش خواهد داد. ساده‌ترین اصل اقتصاد این است تا تولید و عرضه به میزان کافی صورت نگیرد، کنترل قیمت نیز به‌صورت پایدار اتفاق نخواهد افتاد.
با استخراج آمارهای مربوط به ارائه تسهیلات به بخش مسکن (۷/ ۵ درصد بر اساس مطالب چاپ شده در روزنامه «دنیای‌اقتصاد» مورخ ۱۰/ ۸/ ۱۳۹۹) حمایت بخش بانکی از تولید مسکن به حداقل ممکن کاهش پیدا کرده است.
بر اساس اهداف برنامه ششم، این شاخص باید در سال۱۳۹۹ به ۴۰ درصد برسد که فاصله بسیار معنی‌داری (حدود ۸ برابر) با میزان تحقق یافته دارد و در بخش تقاضا با افزایش قیمت صورت گرفته، تسهیلات اعطایی به زوج در شهری مانند تهران، دارای قدرت خرید کمتر از ۱۰ متر مربع واحد مسکونی به‌صورت میانگین را فراهم می‌کند و عملا این تسهیلات تاثیر زیادی در توانمندسازی خریداران ندارد.
مسکن و ساختمان به‌عنوان یک کالای استراتژیک
شاید هر زمان که از کالاهای استراتژی یاد می‌شود، هیچ فرد یا کارشناسی مسکن را به‌عنوان کالای استراتژیک شناسایی نمی‌کند. ولی به نظر می‌رسد با نگاه متفاوت، لزوم اضافه کردن مسکن به کالاهای استراتژیک کشور وجود دارد.
نیاز اولیه ازدواج جوانان و رشد جمعیت کشور، داشتن خانه و سرپناه استاندارد است.
این صنعت به‌عنوان اشتغالزاترین بخش، حداقل می‌تواند به مدت ۵ تا ۱۰ سال امکان اشتغال‌زایی به‌صورت ایجاد اشتغال جدید یا تثبیت اشتغال‌های موجود را فراهم کند.
قابلیت قرار گرفتن در موقعیت موتور محرک صنایع داخلی را دارا است (کالاها و مواد مورد نیاز برای ساختمان‌های مسکونی تا ۵ طبقه نزدیک به ۱۰۰ درصد تولید داخلی است).
اعتماد عموم جامعه به بخش مسکن به‌عنوان محل سرمایه‌گذاری با قابلیت اطمینان بالا که این موضوع نه تنها تهدید نبوده، بلکه یک سرمایه ملی بسیار ارزشمند است.
با توجه به وضعیت منطقه خاورمیانه، طی سال‌های نزدیک نیاز به ساخت و ساز در کشورهای این محدوده بالا خواهد بود و با توجه به قیمت ارز در کشور، امکان رقابت بالا در کشور وجود دارد، همچنین دارا بودن نیروی انسانی کافی به‌عنوان نقطه قوت کشور باید در معادلات دخیل شود.
با توجه به نکات ذکر شده، لزوم نگاه متفاوت به بخش مسکن در کشور در سطوح بالای نظام و دولت ضروری است. لزوم برنامه‌ریزی همزمان برای دو بخش عرضه و تقاضا و حمایت مستمر لازمه یک محصول استراتژیک در کشور است. تولید مستمر این کالا تا رسیدن به شاخص‌های تعادل با حمایت نهادهای قانون‌گذاری، نظارتی و اجرایی دولت می‌تواند، منجر به بهبود شرایط شده و حمایت مستمر از تقاضا می‌تواند موجب رونق غیرتورمی در بازار شود. این استمرار در شرایط رکود، تورم یا رونق باید با شاخصه‌های متفاوت ادامه یابد.
برای این منظور نیاز به یک نهاد تنظیم‌گر بازار، برای این کالای استراتژیک در ساختار وجود دارد که وظیفه آن کنترل بر عملکرد نهادهای مالی جهت تقویت بخش تولید و با اختیارات نظارتی است که می‌تواند زیر مجموعه دولت یا مجلس شورای اسلامی ایجاد شود.
