محرک‌های بی حاصل
نگاهی به چگونگی تغییر اولویت‌ها و دغدغه‌های کاری دولت در حوزه نوسازی بافت فرسوده طی سه سال گذشته مشخص می‌کند در دوره انتخابات، نوسازی هسته قدیمی شهرها به عنوان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های سیاست‌گذاران بخش مسکن مطرح شد. مطابق با آخرین برآوردهای انجام شده، ۳۲ هزار هکتار بافت فرسوده در ۶۷ شهر کشور وجود دارد. از این رو پس از آغاز به کار دولت دوازدهم، با تشکیل کمیسیون‌های مختلف، راهکارهای اصلی برای رفع این دغدغه مطرح و مورد بررسی قرار گرفت. نهایتا با تدوین دستورالعمل عملیاتی در فروردین ماه سال ۹۷ با امضای معاون اول رئیس‌جمهوری، بسته‌ها و تسهیلات تشویقی جدید برای جذب سرمایه‌گذاران ساختمانی تدارک دیده شد. در قالب این بسته تلاش شد تا تمامی زوایای مسیر نوسازی بافت فرسوده شهرها مدنظر قرار گیرد. به طوری‌که ایجاد امکانات و تسهیلات محله‌ای به همراه تامین سرانه‌های موردنیاز هر منطقه شامل سرانه‌های آموزشی، رفاهی، بهداشتی، فرهنگی و ...به عنوان یکی از راه‌های ترغیب سرمایه‌گذاران ساختمانی در این مناطق تعریف شد. طبیعتا برای طی شدن این مسیر، باید بودجه کافی و مناسب از سوی دولت پیش‌بینی و تخصیص داده می‌شد، اما با تغییر شرایط اقتصادی و اعمال تحریم‌های متعدد علیه کشور، اولویت‌ها و دغدغه‌های دولت در حوزه اقتصادی تغییر پیدا کرد. به تعبیر دیگر با ارجح شناخته شدن رفع نیازهای معیشتی مردم و تعریف اولویت‌های جدید اقتصادی، تخصیص بودجه مناسب برای نوسازی بافت فرسوده از سوی سازمان برنامه و بودجه از لیست اولویت‌ها و دغدغه‌های دولت خارج و در نتیجه روند نوسازی و بهسازی محلات قدیمی شهرها همچنان راکد و کند باقی ماند. این در حالی است که با یک نگاه مهندسی در حوزه‌های مختلف اجتماعی و فرهنگی بافت فرسوده، دولت در دراز مدت می‌توانست به رفع آسیب‌های اصلی در این محدوده از شهرها بپردازد. به این معنا که با تخصیص بودجه برای نوسازی محلات فرسوده شهری و افزایش کیفیت زندگی در این مناطق، در دراز مدت در حوزه اجتماعی، میزان بزهکاری در این محلات کاهش پیدا می‌کرد یا آنکه در حوزه بحران‌های غیرمترقبه، با نوسازی و افزایش تاب‌آوری محلات، هزینه‌های آتی به میزان چشم‌گیری کاهش می‌یابد. نکته مهم که همواره باید مدنظر سیاست‌گذاران این حوزه قرار داشته باشد، آن است که بخش عمده‌ای از ساکنان این محلات اعم از مالک یا مستاجر دارای وضعیت مناسب اقتصادی به منظور نوسازی محلات نیستند، از این رو تنها مسیر ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران بیرونی بافت است تا با مشارکت در ساخت یا تملک اراضی، نوسازی این محلات را رقم بزنند.
در این میان تغییر شرایط اقتصادی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز طی دو سال گذشته، عملا جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق فرسوده و کم‌برخوردار شهرها را برای انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران بیرونی بافت کاهش داده است. هرچند از دیدگاه سیاست‌گذاران طی یک سال اخیر بسته‌ها و محرک‌های تشویقی مناسبی برای جذب سرمایه‌گذاران ساختمانی در این مناطق پیش‌بینی شده است. به عنوان مثال افزایش سقف تسهیلات نوسازی بافت فرسوده برای انبوه‌سازان حرفه‌ای به 250 میلیون تومان در شهر تهران و 230 میلیون تومان برای سایر شهرها از جمله تدابیری است که با هدف کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز و جذب سازندگان به این مناطق شهری اتخاذ شده است.
اما شکل و روند پرداخت این نوع از تسهیلات عملا با هدف پیش‌بینی شده در تضاد است، چراکه تمامی مبلغ تسهیلات پیش‌بینی شده به شکل ارزان قیمت و با نرخ سود تک‌رقمی در اختیار سازنده‌ها قرار نخواهد گرفت. مروری بر چگونگی پرداخت این نوع تسهیلات به سازندگان حرفه‌ای و صنعتی‌ساز قابل توجه است. به این صورت که در شهر تهران، معادل 50 میلیون تومان از تسهیلات پیش‌بینی شده با نرخ سود 9 درصد، 100 میلیون تومان با نرخ سود 18 درصد، بدون نیاز به سپرده‌گذاری و بقیه با نرخ سود 16 درصد، از طریق خرید اوراق در دسترس سازنده قرار خواهد گرفت. محاسبات نشان می‌دهد با نرخ سود پیش‌بینی شده و طول دوره بازپرداخت که معادل 10 سال لحاظ شده، اقساط ماهانه این تسهیلات حدود 4 میلیون تومان برای متقاضی خواهد بود. بنابراین باتوجه به شرایط اقتصادی ساکنان بافت فرسوده، عملا اخذ این تسهیلات برای آنها امکان‌پذیر نیست و سرمایه‌گذار بیرونی بافت فرسوده نیز در صورت بالابودن حاشیه سود ساخت‌وساز در این مناطق، حاضر به اخذ این تسهیلات خواهد شد. از همین رو آمارها در حوزه پرداخت تسهیلات نوسازی طی چندسال گذشته چندان چشم‌گیر و مطابق با پیش‌بینی‌ها نبوده است.
بنابراین این شکل از تخصیص تسهیلات بانکی به دلیل عدم تطابق با شرایط اقتصادی ساکنان از یک‌سو و همچنین بالارفتن هزینه‌های ساخت‌وساز برای سازندگان، نمی‌تواند ابزار تشویقی مناسبی برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده باشد. از سوی دیگر معافیت عوارض ساختمانی و تخفیف در هزینه انشعابات هر چند در گام نخست می‌تواند انگیزه جالبی برای هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی به این محدوده از شهرها باشد، اما واقعیت آن است که بوروکراسی سخت و دشوار برای برخورداری از این نوع بسته‌های تشویقی سبب می‌شود تا عملا نقش زیادی در ترغیب سازندگان به نوسازی بافت فرسوده نداشته باشد.
با توجه به مجموعه این شرایط، برای آنکه روند نوسازی بهبود پیدا کند نیاز است تا در ابتدا سیاست‌گذار درک درست و صحیحی از دغدغه‌های ساکنان بافت فرسوده داشته باشد و پس از آن برای حرکت در این مسیر گام بردارد. از این رو لحاظ‌کردن چند نکته مهم و ضروری است. اول آنکه یک نسخه واحد برای نوسازی تمامی محلات فرسوده یک کشور و حتی شهر تدارک دید. بعضا در برخی از جلسات و سمینارها اشاره به استفاده از تجربه نوسازی سایر کشورها برای نوسازی تمامی محلات فرسوده یک شهر یا کشور دیگر نشان می‌دهد که سیاست‌گذار درک صحیحی از وضعیت این محدوده از شهرها را ندارد. باید این موضوع را درک کرد که مسیر و روش نوسازی محله به محله مناطق فرسوده یک شهر با یکدیگر متفاوت است.
دوم آنکه استفاده از روش نوسازی کالبدی به تنهایی کافی نیست. بلکه نیاز است که در کنار نوسازی کالبدی ساختمان‌های یک محله فرسوده، به نوسازی و بهسازی محله‌ای توجه داشت. بهسازی محله‌ای و افزایش سراهای خدماتی، رفاهی، آموزشی و بهداشتی می‌تواند به ارزش افزوده املاک واقع در این محلات و نهایتا جذب سرمایه‌گذار بیرونی کمک کند. چراکه در این صورت سرمایه‌گذار ساختمانی این اطمینان خاطر را پیدا خواهد کرد که می‌تواند در یک فضای رقابتی با سرمایه‌گذاری پربازده وارد شود و برگشت سرمایه خود را تضمین کند.
در غیراین‌صورت سرمایه‌گذار تمایل چندانی برای تغییر محل سرمایه‌گذاری از سایر مناطق شهری که ارزش املاک و مستغلات نسبت به مناطق فرسوده چندین برابر است، ندارد. سوم آنکه تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای متقاضیان این محدوده از شهرها با توجه به شرایط اقتصادی ویژه آنها، باید در قالب تسهیلات ارزان‌قیمت، یعنی نرخ سود اندک و یک دوره بازپرداخت بیش از 20 سال پیش‌بینی شود تا عملا امکان برخورداری از این نوع تسهیلات برای متقاضیان بافت فرسوده فراهم شود.
نکته پایانی که لازم است سیاست‌گذار این بخش مورد توجه قرار دهد آن است که تاخیر در نوسازی بافت فرسوده کشور علاوه بر آنکه سال به سال هزینه سنگین‌تری را به بودجه عمومی کشور تحمیل می‌کند منجر به ایجاد جو ناامیدی در میان ساکنان آنها خواهد شد.
