همه سناریوهای ممکن
(اثرات مصوبات ۲۵ خرداد ۹۹ ستاد هماهنگی دولت بر تامین مسکن)
۱- اصولا مشکل مسکن کی روی می‌دهد؟
وقتی که شهروندی با درآمدش قادر به خرید یا اجاره مسکنی، در شهری که درآن کار می‌کند، نشود.
۲- این شهروندان سه راه‌حل دارند.
یک- کاستن از هزینه‌های دیگر زندگی مثل خوراک، درمان، آموزش و ... و آن را صرف مسکن کردن. مثلا به‌جای ۲۰ تا۳۰ درصد از درآمد ۶۰ تا ۷۰ درصد را صرف مسکن کردن. که معمولا در بلندمدت غیرممکن است. به‌علاوه، مثلا با کاهش هزینه آموزش، آینده فرزندان خود را فروخته است.
دو- اقامت در سکونتگاه‌های نامناسب، مثل یک اتاق نشینی، آلونک‌نشینی و ... .
سه- دوری‌گزینی از شهر برای یافتن خانه‌ای متناسب با درآمد.که تمام سکونتگاه‌های اطراف شهرهای بزرگ (مثل اسلام‌شهر که از تعدادی از مراکز استان هم بزرگ‌تر است). که در این صورت چند ساعت وقت خود را باید در راه بگذارند.
۳- دولت برای این شهروندان چه کار اساسی می‌تواند بکند؟
اساسی‌ترین راه‌حل ایجاد شغل با درآمد، بیش از خط فقر برای تمام افراد در سن کار است.
که اگر دولت این کار را می‌توانست بکند، مشکل مسکن خود‌به‌خود حل می‌شود و می‌تواند آن را به‌خود شهروندان و بخش‌خصوصی بسپارد.
۴- اقداماتی که دولت‌ها برای امر مسکن کرده اند:
۱- ایجاد تسهیلاتی برای اخذ وام (حتی ارزان‌تر).
این روش در عمل فرقی با ساخت که بعدا به آن می‌پردازیم، نخواهد داشت. البته اغلب بلافاصله هم با گران شدن قیمت خنثی می‌شود.
۲- ساخت یا کمک به ساخت انبوه مسکن.
این حجم از سرمایه‌گذاری از نظر اقتصاد کلان غیرممکن است، مگر اینکه مشابه خانوار از هزینه‌های دیگر، مثل درمان، آموزش، احداث زیرساخت‌ها و تسهیلات تولید و... زده شود. نتیجه همان‌طور که در دولت قبل اتفاق افتاد، تورمی وسیع حادث می‌شود، که نه تنها دامن همان گروه کم درآمد را می‌گیرد، بلکه به طبقه متوسط پایین هم تسری یافته و گروهی از آنها را هم به زیر خط فقر می‌کشد. مشابه وام دادن در سطحی بالاتر از سهم مسکن در اقتصاد کلان.
این‌طور بود که دولت سابق با احداث ۵/ ۲ میلیون خانه فکر کرد، برای همیشه این فاصله حدود ۱۰ میلیون نفری بی‌خانمانی را پر می‌کند، نتیجه این شد، که (با پایین‌ترین آمار ) گفته می‌شود حالا ۱۹ میلیون حاشیه‌نشین داریم.
۵- چه باید کرد؟
همان‌طور که گفته شد راه‌حل‌های معمول کارساز نیست، باید به‌دنبال راه‌حل‌های دیگری رفت.
عمده‌ترین مشکل مسکن، به وارد شوندگان جدید به بازار مسکن، یعنی جوان‌ها و مهاجران به شهرها مرتبط می‌شود که حدود ۲۰ درصد متقاضیان مسکن هستند. یعنی اگر بتوانیم این گروه را به‌مدت ۵ سال از بازار مسکن خارج کنیم، باقی می‌تواند در یک بازار عرضه و تقاضای برابر (حتی راحت‌تر ) به مسکن مناسب دست یابند.
۶- تازه‌واردان به بازار مسکن را چطور می‌توان، مدیریت کرد؟
راه‌حل، اسکان دادن آنها به‌مدت ۵ سال در سکونتگاه‌های غیردائمی بسیار کوچک یا بسیار ارزان‌ساخت، در این مدت است که دو راه دارد:
۱- ساکن کردن آنها، در مسکن‌های اجتماعی اجاره‌ای بسیار کوچک که فقط مناسب اسکان موقت باشد.
۲ - فراهم آوری امکان ساخت مساکن قابل ساخت مرحله‌ای در جوار شهرها، اراضی سند داری که بتواند در مراحل بعد برای وام گرفتن تدریجی تکمیل بنا کمک کند.
در این‌صورت پتانسیل موجودی که برای ۱۹میلیون مسکن آلونکی می‌سازد، به نیرویی که شهرک‌های مردم را خواهد ساخت، بدل می‌شود. هرناندو دو سوتو در تحقیقی که در کتاب راز سرمایه منتشر کرده می‌گوید «ارزش کل ساختمان‌های تهیدستان در جهان سوم برابر ۳/ ۹ هزار میلیارد دلار، یعنی دو برابر حجم پول جاری ایالات متحده است» این امر نیاز به زمین ارزان خواهد داشت، که باید دید قابل تامین است یا خیر؟
۷- چگونگی تامین زمین برای ساخت مساکن گروه‌های کم درآمد.
در ایران حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد اراضی کشاورزی، با مالک خصوصی هستند و ۲ تا ۳ درصد زیر ساخت‌وسازند. کمتر از یک درصد نیز به استقرار صنایع اختصاص دارند.
حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد اراضی کشور منابع طبیعی بوده و در اختیار دولت است. که شامل دو دسته هستند:
اول- اراضی حفاظتی
دوم- دیگر اراضی و اغلب لم یزرع.
بنابراین برای دولت شانس بزرگی برای تامین زمین برای احداث سکونتگاه وجود دارد. اما یک مانع بزرگ سر راه است و آنکه این اراضی در اختیار وزارت کشاورزی است (بدون اینکه یک هکتار در آنها کشت شود) ولی چون در اختیار این وزارت است، بسان اراضی کشاورزی با آنها رفتار می‌شود. هر نوع ساخت وسازی فقط با مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک ممکن است و آن هم با پرداخت ۸۵ درصد قیمت این اراضی بعد از احیا، به این ترتیب هیچ زمین ارزانی برای هیچ نوع توسعه‌ای کشور وجود ندارد. درحالی‌که اراضی ملی باید دو قسمت شود؛ حفاظتی‌ها در اختیار سازمان محیط‌زیست باشد و باقی که اغلب لم یزرع هستند، در اختیار وزارت راه و شهرسازی که مسوول فراهم آوری بستر کالبدی توسعه کشور است.
مصوبه ۲۵ خرداد ۹۹ ستاد اقتصادی دولت، که در آن دستور می‌دهد، وزارت جهاد کشاورزی، اراضی حریم شهرها را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کند، که منجر به واگذاری ۲۵۰ هزار هکتار وزارت جهاد کشاورزی به وزارت راه و شهرسازی شد، راه این دو اقدام را باز می‌کند.
