در نشست کمیسیون حقوقی اتاق ایران مطرح شد
قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ نیازمند بسترسازی
در این نشست علاوه‌بر قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ و وضعیت لایحه تجارت مورد‌توجه قرارگرفت. احمد آتش‌‌‌‌‌هوش، رئیس کمیسیون حقوقی اتاق ایران در این جلسه از قانونی صحبت کرد که به‌نوعی تمامی افراد جامعه را درگیر می‌کند. بر اساس اظهارات او قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌گوید؛ هر شخصی که ملک دارد، معاملات آن را باید ثبت کند و سند رسمی داشته‌باشد. این فعال اقتصادی تصریح کرد: در سال۱۳۱۰ و پس از تصویب قانون ثبت، تاکید شد؛ اگر معامله‌‌‌‌‌ای به‌صورت عادی صورت‌گرفت، دادگاه آن را به‌مثابه سند رسمی به رسمیت نمی‌‌‌‌‌شناسد؛ اما بعدها دادگاه‌‌‌‌‌ها با سند عادی نیز، حکم به ابطال سند رسمی دادند و در مواردی نیز با شهادت ۲ نفر، سند رسمی را باطل اعلام کردند، در صورتی‌که مبایعه‌‌‌‌‌نامه، فروش نیست و تعهد به‌فروش است و نباید در مقابل سند رسمی مقاومت کند. او ادامه‌داد: یکی دیگر از موضوعاتی که در این سال‌ها اتفاق افتاد این بود که اگر ملکی حتی با سند رسمی فروخته شده‌بود، اما فردی حکم ابطال آن معامله را می‌گرفت، تمامی معاملات بعدی آن ملک نیز باطل می‌شد.
این موضوع تا جایی پیش رفت که حکمی صادر شد و اعلام کرد اگر سند رسمی به ایادی بعدی منتقل شود؛ اما حکم ابطال معامله اول صادر شود، آن ملک در حکم تلف است و معاملات بعدی باطل نخواهد شد و تنها می‌توان خسارت به نرخ روز دریافت کرد و این حکم به‌نوعی به سند رسمی اعتبار بخشید. بر اساس اظهارات آتش‌‌‌‌‌هوش اکنون قانون جدیدی با عنوان الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ابلاغ شده‌است. به استناد این قانون ظرف یک‌سال باید سامانه ایجاد و تمامی معاملات غیرمنقول به‌صورت رسمی در آن ثبت شود و در صورت عدم‌ثبت، دعوای راجع‌به اموال غیرمنقول در هیچ‌یک از مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل‌استماع نیست و فاقد اعتبار است و تنها دعاوی استرداد عوضین (پولی که پرداخته شده و ملکی که فروخته شده)مسموع خواهد بود. در ادامه محمد حسن‌‌‌‌‌پور، وکیل دادگستری و کارشناس کمیسیون حقوقی اتاق ایران گزارشی درباره این قانون ارائه کرد و گفت: معاملات اموال غیرمنقول اعم از انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع بیش از دو سال، حق ارتفاق، وقف، انعقاد عقد رهن برای مدت بیش از ۲سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌‌‌‌‌فروش ساختمان مشمول این قانون هستند و الزام به‌ثبت رسمی معاملات در سامانه وجود دارد؛ اما معاملات اموال منقول مشمول قانون نیست، به‌طور مثال فروش خودرو با سند عادی امکان‌پذیر است.
حسن‌‌‌‌‌پور ضمن بیان این نکته که در به رسمیت شناختن سند رسمی شکی وجود ندارد، تاکید کرد: شکل قانون‌‌‌‌‌نویسی در این قانون رعایت نشده، تبصره‌‌‌‌‌ها و آیین‌نامه‌‌‌‌‌های بسیاری دارد، افراط و تفریط‌‌‌‌‌هایی در آن دیده می‌شود؛ برای نمونه در این قانون آمده‌است که سازمان مکلف است ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه‌‌‌‌‌ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی ایجاد کند و دستگاه‌های اجرایی نیز باید به‌صورت آنی پاسخ دفتر اسناد رسمی را بابت استعلام ثبتی بدهند، در غیر‌این‌صورت سند می‌تواند جابه‌جا شود. او ادامه‌داد: با توجه به وضعیت و سرعت اینترنت ممکن است اجرای این قسمت با مشکل مواجه شود و چنانچه استعلام به سازمان امور مالیاتی ارسال‌شود و سازمان امور مالیاتی به‌صورت آنی پاسخ ندهد، انتقال سند صورت می‌گیرد و سازمان مالیاتی نیز حق مراجعه ندارد؛ بنابراین برای اجرای این قانون باید زیرساخت‌ها و بستر لازم فراهم شود؛ در غیر این‌صورت اجرا نخواهد شد یا دعاوی ملکی جدید و تحت‌عناوین جدید در دادگاه‌‌‌‌‌ها مطرح می‌شود.
بررسی مزایا و معایب قانون شوراهای حل‌اختلاف مصوب ۱۴۰۲
احمد آتش‌‌‌‌‌هوش، رئیس کمیسیون حقوقی اتاق ایران، گفت: حل‌‌‌‌‌وفصل اختلافات توسط مردم و به واسطه ریش سفیدان و بزرگان دارای قدمت است. قبل از انقلاب این صلاحیت و رسیدگی به حل‌‌‌‌‌وفصل اختلافات به دادگاه‌‌‌‌‌های صلح واگذار شد. بعد از آن، نهاد شوراهای حل اختلاف تاسیس شدند که هدف از تشکیل آنها کاهش مراجعات مردم به محاکم قضایی و همچنین رفع اختلافات محلی بود، بنابراین شوراها مرجع تظلم‌‌‌‌‌خواهی در امور حقوقی و کیفری بودند. در سال۱۴۰۲ قانون جدیدی تصویب شد و بر اساس آن مجددا دادگاه‌‌‌‌‌های صلح احیا و تمامی صلاحیت‌‌‌‌‌های شوراهای حل اختلاف به این دادگاه‌‌‌‌‌ها منتقل شدند و شوراها در کنار این دادگاه‌‌‌‌‌ها فعال شدند. در ادامه حسن‌‌‌‌‌پور، گزارشی درباره این قانون ارائه و تصریح کرد: قرار نبود شوراهای حل اختلاف به‌عنوان مرجع رسیدگی باشند، اما به این امر ورود کردند. در سال۱۳۹۴ صلاحیت رسیدگی به اموری نظیر برخی از دعاوی خانوادگی، دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره، دعاوی تا بیست‌میلیون‌تومان و... که از دعاوی مهمی نیز هستند به این شوراها واگذار شد. در این شوراها قاضی صادرکننده رای با اشخاص به‌صورت مستقیم در ارتباط نبود که این موضوع مشکلاتی را ایجاد می‌کرد و ایراداتی در شیوه رسیدگی داشت. او تاکید کرد: در حال‌حاضر و با تصویب قانون شورای حل‌اختلاف در سال۱۴۰۲ یک عقبگرد صورت‌گرفت و تشکیل دادگاه‌‌‌‌‌های صلح در کنار دادگستری با حضور قاضی و با به‌‌‌‌‌روزرسانی صلاحیت‌‌‌‌‌ها ابلاغ شد. از جمله به‌‌‌‌‌روزرسانی‌ها در این صلاحیت‌‌‌‌‌ها رسیدگی به دعاوی مالی اعم از منقول و غیرمنقول تا یکصد‌میلیون‌تومان است. به اعتقاد این وکیل دادگستری این قانون دارای مزایا و معایبی است. تجویز حضور وکلای مدنی به‌جای وکلای دادگستری در موارد صلح و سازش از ایرادات اساسی وارد بر قانون جدید شوراهای حل اختلاف است؛ چراکه از یک‌سو باعث محدود‌شدن دایره خدمات حقوقی وکلای دادگستری می‌شود و از طرف دیگر موجب می‌شود افرادی بدون دانش حقوقی در این مراجع حاضر و فرآیند صلح و سازش را که یک فرآیند تخصصی است، با اشکال مواجه کنند. به‌علاوه اینکه هزینه دادرسی در دادگاه‌‌‌‌‌های صلح با هزینه دادرسی در دادگاه‌‌‌‌‌های عمومی برابر است.
