بررسی اجاره و اجاره‌نشینی در تهران دوره قاجار
رشد جمعیت و کمبود مسکن
محله سنگلج، تهران دوره قاجار
البته اجاره‌نشینی همیشه وجود داشته، چنانکه در آمار ۱۲۶۹ هـ ق که شمار خانه‌های تهران را داده، تعداد خانوارهایی که اجاره‌نشین بوده‌اند، ذکر شده، ولی مستاجران، به احتمال زیاد، اکثرا فقط یک اتاق در یک خانه اجاره می‌کرده‌اند. گاه یک خانه دارای چندین خانوار مستاجر بود که همراه با صاحب خانه در آن سکنی داشتند. البته استثناهایی مانند حاجی رمضان علاقه‌بند بودند که خانه‌اش را به میرزا محمد‌على مازندرانی اجاره داده بود. همچنین سیدحسن نعل‌بند تهرانی، که در خانه ابوالفتح بیک بختیاری می‌نشست. دکتر پولاک، یکی از آموزگاران دارالفنون نیز خانه یک قاری را که مورد دعوا بود، اجاره کرده بود. منتها این خانه‌ها مستغل به حساب نمی‌آمدند
دکتر پولاک در ۱۲۶۷ هـ.ق / ۱۸۵۱ م به ایران آمد و تا ۱۲۷۶ هـ.ق / ۱۸۶۰ م در ایران زیست. او درباره محلات مختلف شهر تهران و وضع خانه‌ها و نحوه ساختمان و... اطلاعات ارزنده‌ای می‌دهد که از نظر شناخت شرایط زندگی در آن دوره بسیار مفید است.
خارجیان در خرید خانه آزاد بودند. ژنرال سمینو، که ژنرالی بود در خدمت دولت ایران، وقتی از ایران می‌رفت، خانه‌ای را که خریده بود، به ژول ریشار، یک فرانسوی دیگر سپرد که برای او اجاره دهد یا بفروشد. میرزا حسن‌خان نیز به خرید خانه توسط خارجیان اشارات فراوانی دارد.
آمار ۱۲۶۹ هـ.ق، تعداد خانه‌هایی را که دارای مستاجر بودند و تعداد خانوارهای اجاره‌نشین را در یک خانه در محلات پنج‌گانه شهر تعیین کرده که از این قرار بود:
جدول ۱
طبق محاسبه‌ای که از این ارقام شده، در آن تاریخ 20درصد از خانه‌های تهران دارای مستاجر بودند و چنان که اشاره شد، بدون شک هر خانوار بیش از یک اتاق اجاره نمی‌کرد. «خانه علی‌اکبر سقط فروش، یک باب: چهار خانوار مستاجر.» مستاجران ملک محمد کردبچه از این قرار بودند: «ملا عبدالله تفرشی، قربان‌علی تبریزی، اسماعیل خراسانی، حسن مقنی، استاد علی‌یار، میرزا محمد لنکرانی، اللهوردی، بروجردی، هدایت سلطان،
ملا رسول همدانی، آقاحسین یزدی.»
در بعضی محلات، تعداد مستاجر بسیار زیاد بود. در کوچه ترکمان‌ها در محله سنگلج، غراض محمد ۲۴ خانوار مستاجر داشت. مردخویج خان ۱۴ خانوار، وردی خان ۴۰ خانوار، آدینه محمد ۳۰ خانوار که البته به نظر خیلی استثنایی می‌آید. کلیمی‌ها مستاجر نداشتند. بازاریان نیز کمتر خانه اجاره می‌دادند. در محله ارک که مقر اشراف و امیران و درباریان بود، اجاره‌نشینی نبود.
جالب توجه است که سنگلج و عودلاجان، که هر دو محله نسبتا اعیان‌نشین بودند، تعداد مستاجرانشان بیشتر بود، در حالی که چالمیدان که جمعیت نسبتا فقیرتری داشت، به نسبت مستاجر کمتری داشت.
طبق آمار نجم‌الملک، در ۱۲۸۶ هـ ق جمعیت تهران 147.256 نفر بود، که 18048 نفر آن سرباز بودند و طبیعتا از لحاظ تقسیم جمعیت، تحولاتی در شرح رخ داده بود که در جدول ۲ مقایسه شده است.
جدول 2
در این جدول می‌بینیم که محله بازار، نسبت به قبل کوچک‌تر شده، همچنین ارک و عولادجان در حال تغییر بودند و نسبت به قبل کوچک‌تر شده بودند، در حالی که سنگلج و چالمیدان بسیار توسعه یافته‌اند. همچنین محله‌های خارج از شهر نیز رشد چشمگیری داشته‌اند.
در آن تاریخ، 45.369 نفر مستاجر بودند یا 5/ 33درصد از خانه‌ها دارای مستاجر بودند که نشان می‌دهد در این مدت وضع مسکن بسیار بدتر شده بود. ر.ش به جدول 3.
جدول 3
در این وقت، از لحاظ اجاره‌نشینی، نسبت به قبل، تفاوت‌هایی به چشم می‌خورد، مثلا محله بازار که اکثر اهالی‌اش تجار و کسبه بودند و قبلا در آن اجاره‌نشینی کمتر بود، اکنون دارای مستاجران بیشتری شده بود. همچنین ارک نیز از این جهت تغییر کرده بود، چالمیدان، که محله فقیرنشینی بود، بیشترین تعداد مستاجر را داشت، ولی در محله‌های سنگلج و عودلاجان نیز که یکی‌شان بسیار رشد کرده و دیگری کوچک شده بود نسبت اجاره‌نشینی، تقریبا مانند قبل بود.
اجاره دکان و سرمایه‌گذاری در دکان نیز طبق آمار ۱۲۶۹ ه.ق، بسیار رایج بود. در آن تاریخ تعداد دکان‌های تهران ۴۲۲۰ باب بود که ۳۷۹۱ باب از آنها دایر بود. در واقع برای هر ۳۰ نفر جمعیت، یک دکان وجود داشت.
در بازار، تجار ثروتمندی که صاحب چندین دکان یا کاروانسرا بودند، زیاد بودند، مانند ورثه حاجی‌سید حسن که ۱۰ باب دکان داشتند یا حاجی‌علی‌تقی، پسر حاجی زین‌العابدین قصاب، که صاحب کاروانسرای گلشن بود، با ۳۹ اتاق. همچنین کاروانسرای دوست‌علی‌خان، متعلق به حاجی‌محمد‌باقر تهرانی و ورثه حاجی‌ابوطالب تهرانی بود، با دالان و ۱۲ حجره و ... . یکی دیگر از دکان‌داران بزرگ بازار، شخص شاه بود.
در بین کسبه، افرادی بودند که چندین دکان داشتند، مانند کربلایی جعفر بقال که ۵ باب دکان داشت، از قرار دیزی‌پزی، طباخی، ماست‌بندی، علافی و بقالی.
اشخاصی به جز تاجر و کاسب نیز در دکان سرمایه‌گذاری می‌کردند، مانند علی عسکربیگ، آدم بیگلربیگی که در بازارچه گذر والی، در محله سنگلج، صاحب ۱۳ باب دکان بود.
نجم‌الملک درباره دکان‌ها اطلاعاتی نمی‌دهد، ولی بدون شک اوضاع بر همان روال سابق بوده. در آمار ۱۳۲۰ ه ق، با اینکه جزئیات کمترند، اطلاعات مفیدی درباره دکان‌هایی که متعلق به یک یا چند نفر بود، آمده است.
در این تاریخ، تعداد دکان‌های تهران، در محلات مختلف، به این صورت بود:
و برای هر ۲۶ نفر جمعیت یک دکان وجود داشت. در این تاریخ، تعداد اشخاص ثروتمند و میزان ثروت، نسبت به قبل، افزایش یافته بود و به همان نسبت می‌بینیم که مقدار سرمایه‌گذاری در دکان نیز بیشتر شده. در سال ۱۲۶۹ ه. ق، میانگین دکان‌هایی که به یک نفر تعلق داشت ۳ باب بود، اما در ۱۳۲۰ ه.ق، این میزان به 5 باب رسیده بود.
تجار کماکان، روی دکان و کاروانسرا سرمایه‌گذاری می‌کردند، مانند حاجی‌غنی و ورثه معیرالممالک و حاجی‌محمدحسن و آقا عبدالحسین که در بازار حراج دارای ۶۲ دکان بودند. افراد غیرتاجر و نخبگان نیز دکان‌های زیادی داشتند، مانند صدراعظم که در کنار خندق، جزء محله دولت، دارای ۲۰ دکان بود. یا علاء‌الدوله، در خیابان جبه‌خانه، صاحب ۱۳۵ باب دکان بود.
شکی نیست که بعضی اوقات بین موجر و مستاجر، اختلافاتی رخ می‌داد. دکتر پولاک، راجع‌به همین مساله می‌نویسد: هرگاه کسی مدتی طولانی در خانه‌ای بنشیند، بیرون راندنش مشکل می‌شود. به همین دلیل موجر از تنظیم قرارداد درازمدت می‌پرهیزد. همچنین اضافه می‌کنند در صورت دعوا، طرفین سعی می‌کنند خانه را اشغال کنند.
یکی از منابعی که درباره دعوای مالک و مستاجر مطالبی دارد، گزارش‌های پلیس تهران است که ضمن یادداشت موارد نزاع، به ۵۲ مورد دعوای مالک و مستاجر اشاره کرده که اغلب در اثر تخلیه نکردن ملک، بعد از انقضای مدت اجاره یا نپرداختن اجاره‌خانه، رخ می‌داد. البته در اکثر این موارد، رئیس پلیس محله، طرفین قرارداد را آشتی می‌داد و مساله را حل می‌کرد.
اینک به چند مورد از آن دعواها اشاره می‌شود:
محمدتقی بیگ، نوکر جناب اعتضادالملک، خانه‌ای را که حسن نام اره‌کش مستاجر بوده، اجاره کرده، منزل کرده است. دیروز زن حسن می‌رود که بعضی خرده اسباب خود را از آنجا ببرد، مشارالیه با زنش بهانه‌جویی کرده، ضعیفه را کتک می‌زنند. به رئیس محله شاکی می‌شوند، رئیس محله خود در گردش بود. به درب خانه رفته، محمدتقی بیگ پنهان شد. مراتب را به جناب معزی‌الیه اطلاع می‌دهند که رفع تظلم ضعیفه را بکنند.
در غره ذی‌القعده از چالمیدان گزارش رسید: «محمد ابراهیم، گماشته امین‌السلطان، در بیرون دروازه حضرت عبدالعظیم خانه دارد که به آقاشیخ‌حسین نام اجاره داده است. مدت اجاره او منقضی شده. قریب ۲۰ روز است که به مشارالیه اطلاع داده از خانه او برود. دیروز می‌رود که خانه خود را تخلیه کند، زن‌ها بنای فحاشی را می‌گذارند. مشارالیه به رئیس محله اظهار می‌دارد. رئیس محله، زن‌ها را تهدید کرده، قرار می‌دهد که دو روزه حتما خانه او را تخلیه کنند.»
در ۲۹ ذی‌القعده ۱۳۰۳ از محله بازار گزارش دادند:
«دیشب مشهدی حسین بقال، به رئیس محله اظهار می‌دارد که ضعیفه‌ای در خانه من اجاره‌نشین بود، هشت هزار از بابت کرایه خانه باید بدهد. امروز بدون اطلاع از خانه من رفته است و اسباب خود را برده. رئیس محله فرستاد تحقیقات کرده قرار میانه آنها می‌دهد که بقال رضایت داده و می‌رود.» و روز پنج‌شنبه ۱۶ جمادی‌الاول ۱۳۰۴ نیز از چالمیدان نوشتند:
«مشهدی رضای عطار، به رئیس محله اظهار می‌کند کربلایی‌علی سلمانی در خانه من یک اتاق کرایه کرده، منزل نموده. مدت اجاره او منقضی شده است، هرچه می‌خواهم او اتاق مرا تخلیه کند، نمی‌کند و فضاحت و فحاشی می‌کند. رئیس محله فرستاد تحقیقات کرده، قراری میانه آنها می‌گذارند.»
با وجود آنکه در قانون کنت دو مونت فرت انواع تخلف از قانون و جرایم مختلف ذکر شده است، به دعوای مالک و مستاجر اشاره‌ای نشده. فقط درباره مسکن آمده که اگر کسی بخواهد خانه بسازد، باید نقشه‌اش را به اداره پلیس اطلاع بدهد، همچنین اگر کسی بخواهد خانه‌اش را عوض کند، باید پلیس را مطلع کند و نقل و انتقالش را به ثبت برساند. علاوه بر مساله امنیت، هدف اصلی پلیس، جمع‌آوری اطلاعات درباره اهالی شهر بود.
*
سرمایه‌گذاری در مستغل، خانه، دکان، کاروانسرا و ... در شهری که ممر درآمد آن اغلب محدود بود به مشاغل دولتی یا کسب و تجارت، اهمیت زیادی داشت. در مکاتبات بین میرزاحسن با میرزاحسین‌خان مبصرالسلطنه که در مقاله، خرید و فروش زمین معرفی شد، به اهمیت این مساله مفصلا اشاره شده است. در یکی از این نامه‌ها در تاریخ ۲۳ شوال ۱۳۰6، میرزا حسن‌خان می‌نویسد:
«در این شهر، پولدارهای متعدد، از قبیل حاجی‌علی‌اکبر شیرازی و حاجی‌ملک و غیره و غیره، به‌واسطه آفات تجارتی که غالبا منتهی به ورشکست و تضررات فوق‌العاده است، ناظر و مراقبند که اگر محلی پیدا شود، تنخواه حبس خود را به مصرف آنجا رسانند.
خانه‌های ساخته شده و آماده سکونت، کم بود، چون خانه‌های فروشی یا اجاره‌ای مشتری‌های زیاد داشتند. حتی وقتی میرزاحسین، زمین بزرگی به مساحت ۵۰۰۰ ذرع می‌خرد، از طرف سفارت فرانسه داوطلب می‌شوند که میرزاحسین برای سفارت ساختمان مناسبی بسازد و 4 سال اجاره‌اش را به مبلغ ۸۰۰۰ تومان، جلوتر بپردازند.
این مکاتبات نشان می‌دهند که در آغاز قرن
۱۴ ه ق، در تهران، صحبت از مستغل است، هر چند که میرزاحسن، آن را به غلط «مستقل» می‌نویسد. میرزاحسن درصدد بود برای قوم و خویش خود، مستغلات بخرد. او به‌خصوص علاقه‌مند بود خانه فرنگی‌پسند، برای اجاره به فرنگی‌هایی بخرد که به تهران «هجوم» آورده بودند. افرادی که چنین خانه‌هایی داشتند، آنها را جوری تعمیر و بازسازی می‌کردند که مورد پسند فرنگی‌ها باشد، چنانکه شیخ‌علی، یکی از کارمندان سفارت انگلیس، در خانه‌ای که به مبلغ ۳۰ تومان به رئیس بانک اجاره داده بود، یک «سالن» ساخته بود. قیمت اجاره در اطراف سفارت انگلیس، برای یک خارجی، ۲۵ تا ۳۰ تومان بود، درحالی‌که یک نفر ایرانی، در محله‌ای دیگر، بین ۶ تا ۷ تومان می‌پرداخت. وقتی مستاجر خانه، که میرزاحسن برای قوم و خویش خود می‌خرد، خانه را ترک می‌کند و میرزاحسن با مشکل بزرگی روبهرو می‌شود، از طرفی نمی‌تواند خانه را خالی بگذارد، چون ممکن بود دزد قفل‌های فرنگی را ببرد، از طرف دیگر مستاجری که همان مبلغ را بپردازد پیدا نمی‌کند و تمام مدت صحبت از این است که اشخاصی که داوطلب اجاره خانه هستند، می‌خواهند مبلغ خیلی کمتری بپردازند. علاوه بر اینکه در بارندگی شدید سال ۱۳۰۷ ه.ق، خانه، خسارات زیادی می‌بیند و محتاج تعمیرات گسترده‌ای می‌شود.
در این وقت مستغلات و به‌طور کلی خانه‌های مسکونی، مالیات نداشتند و دولت کاری به کارشان نداشت. ولی کسر عایدات دولت، در نتیجه اغتشاشات ناشی از انقلاب مشروطه و سپس جنگ باعث شد دولت به فکر جمع‌آوری مالیات از طریق عواید مستغلات بیفتد. در ۱۸ رمضان ۱۳۳۳ دولت لایحه مالیات مستغلات را به مجلس آورد که پیرامون آن بحث بسیار شد.
کسی با مالیات بر اجاره‌بهای دکان مخالف نبود، بلکه اعتراض همگان، به مالیات بر اجاره خانه بود. به‌خصوص عده‌ای از وکلا چون قانون مالیات بر عایدات مستغلات را مالیات بر خانه‌های مسکونی تصور می‌کردند، با آن مخالف بودند. عده‌ای نیز براساس مباحث عقیدتی، مخالفت می‌کردند. جالب توجه است که در این مورد سلیمان‌میرزا رهبر حزب دموکرات، با سیدحسن مدرس که در زمره علما بود، هم عقیده بودند. سلیمان‌میرزا جانب فقرا و ضعفا را گرفت و گفت که در این لایحه از اشخاصی که صاحب‌خانه‌های بزرگ و باغ و بوستان هستند صرف‌نظر شد، در صورتی که فقرا و ضعفا آن‌قدر استطاعت ندارند که خانه ملکی داشته باشند و اغلب به‌واسطه نداشتن استطاعت، خانه اجاره می‌کنند و الا یک خانه ملکی می‌خریدند.
عقیده مدرس این بود که اگر به همه ایران نگاه کنیم، خواهیم دید خانه اجاره‌ای فقط منحصر به تهران و مشهد و شاید بعضی از بنادر باشد. در اصفهان، شیراز، بوشهر و شهرها و قصبات دیگر که او دیده بود، خانه اجاره‌ای وجود نداشت. وی پیشنهاد می‌کند ماده اول درباره خانه‌ها را حذف کنند و به سایر مستغلات بپردازند، چون بنا به‌نظر او چندان وجهی عاید دولت نمی‌شد.
مخبر کمیسیون مالیه، سردار معظم، از این لایحه دفاع کرد و گفت منافع فقرا در نظر گرفته شده، چون به خانه‌های مسکونی مالیات بسته نشده و تاکید کرد که در ایران اغلب مردم حتى فقرا، صاحبخانه هستند و مالیات بر عایدات خانه‌هاست نه بر خانه‌های مسکونی: «اگر مراجعه کنیم به تمام مملکت ایران، خواهیم دید عده کسانی که بی‌بضاعت هستند و خانه مختصری از خودشان دارند که در آنجا زندگی می‌کنند، چند مرتبه زیادتر است از آن اشخاص متمولی که برای آسایش و راحتی خودشان خانه‌های بزرگ و پارک‌ها و عمارت‌های خیلی بزرگ دارند و اگر مالیات بر خانه‌ها بسته شود، فقرا بیشتر ضرر می‌خورند.»
در هر حال، قانون مالیات مستغلات، بعد از دو شور، در ۲۰ شوال ۱۳۳۳ ق. از مجلس گذشت. طبق این قانون برای کلیه مستغلات، از قبیل دکان‌ها، مغازه‌ها، خانه‌های اجاره‌ای، انبارها، کاروانسراها، مهمانخانه‌ها، یخچال‌ها، قهوه‌خانه‌ها و میدان‌ها، در شهرها و قصبات عمده، مالیات مستغلات برقرار می‌شود.
مالیات مستغلات از قرار 5 درصد عایدات مطلق سالانه تعیین شد و پرداخت مالیات مستغلات با مالک بود. عایدی هریک از مستغلات، اگر در اجاره بود، از روی اجاره‌نامه مشخص می‌شد و اگر اجاره نرفته بود، اداره مالیه از روی ممیزی تشخیص می‌داد. به مرور دخالت دولت از هر جهت در امر مستغلات و خانه‌های مسکونی افزایش یافت و درصدد ثبت املاک برآمد، ولی تا مدتی بعد از مشروطه، ثبت املاک اجباری نبود. در ۱۳۰۶ه.ش/ ۱۳۴۶ه.ق، مجلس شورای ملی، قانونی تحت عنوان قانون ثبت عمومی املاک تصویب کرد که ثبت کلیه اموال غیرمنقول را الزامی می‌دانست. قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی نیز سال بعد تصویب شد، ولی چندان با موفقیت روبهرو نشد، چون در بهمن ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید که ثبت کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرد و مقرر داشت اگر مالکان ظرف ۲ سال تقاضای ثبت نکنند، دولت می‌تواند هر ملکی را که تقاضای ثبت نکرده منصرف شود و به ثبت برساند. دولت تا مدت‌ها در مساله مالک و مستاجر و تعدیل اجاره، دخالت نداشت. اولین قانون در این رابطه در ۱۳۱۷ه.ش، به نام قانون تعدیل مال‌الاجاره به تصویب رسید که بعدا دو بار اصلاح شد و سرانجام اولین قانون اختصاصی روابط مالک و مستاجر، در ۱۳۳۹ه.ش از تصویب مجلس گذشت.
منبع: از کتاب«اینجا طهران است...»/ مجموعه مقالاتی درباره طهران (1344-1269ه.ق)/ به قلم منصوره اتحادیه
(نظام مافی)
