راهبرد عبور از «ایستایی» معاملات مسکن (قسمت دوم – ادامه از خبر قبل)

* آقای دکتر ملکی از فرمایش‌های شما در این زمینه استفاده کنیم؛ شما دلیل ایجاد دوره رکود پس از سال گذشته را که دوره رونق ساخت‌وساز بود، در چه می‌دانید؟ دکتر ملکی: در رابطه با رونق ساخت و ساز در بخش مسکن باید بگویم که در چهار ماهه اول امسال، تهران با عدد بی‌نظیری از صدور پروانه‌های ساختمانی رو‌به‌رو بوده است؛ به طوری که در برخی سال‌ها طی کل سال، آمار صدور پروانه‌ها به این عدد نمی‌رسد. واقعا چرا این گونه است؟ دلایل مختلف درون و برون بخشی جهت توضیح این مساله قابل طرح است؛ نکته حائز اهمیت این است که از منظر اقتصادی، بازدهی نسبی، ملاک حرکت سرمایه است؛ یعنی حرکت سرمایه در میان بخش‌های مختلف باید یک منطق اقتصادی داشته باشد؛ ضمن اینکه باید توجه داشته باشیم در جامعه ما بازار سرمایه از عمق لازم برخوردار نیست؛ متاسفانه ما در کشوری هستیم که حتی خودرو امکان دارد به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته شود. به‌رغم اینکه شاید ما موافق این روند نباشیم، اما به هرحال یک توجیه اقتصادی پشت سر این مسائل وجود دارد؛ یعنی کسی که به سمت بازار طلا گرایش پیدا می‌کند، یک منطق اقتصادی در ذهن خود دارد و براساس آن حرکت می‌کند؛ حالا چه طور شده که در کشور ما مسکن به رغم شرایط موجود، هنوز در وضعیت رونق ساخت و ساز است. نیم نگاهی به بخش‌های صنعتی ما حاکی از آن است که این بخش‌ها از رشد مورد انتظار برخوردار نیستند و الان دیده می‌شود که برای مثال فردی که تولید‌کننده یک کالای صنعتی بوده، به دلیل ایجاد رکود در حوزه کاری خود، به سمت ساخت و ساز مسکن روی آورده است. به نظر من یک قسمت این امر به این خاطر است که این فرد برای سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی گزینه‌های انتخابی زیادی ندارد؛ اگر خاطرتان باشد چند سال پیش برخی از مسوولان می‌گفتند که ما نرخ سود بانکی را به صورت دستوری پایین آوردیم؛ ولی میزان سپرده‌های مردم در بانک‌ها کاهش محسوسی نکرد؛ البته در پاسخ این افراد باید گفت چون مردم حق انتخاب دیگری نداشتند؛ الان هم در کشور ما یک سرمایه‌گذار چندان دامنه انتخاب گسترده‌ای برای سرمایه‌گذاری ندارد؛ یک دامنه انتخاب محدودی دارد و براساس همان دامنه، تصمیم گیری می‌کند. یکی از حوزه‌ها که در دامنه انتخاب بسیاری از سرمایه‌گذاران، جای می‌گیرد مسکن است که عمدتا نیز توسط افراد غیرحرفه‌ای و نامتخصص صورت می‌پذیرد؛ ضمن اینکه به دلیل وجود مازاد تقاضای مزمن در بخش مسکن، این تفکر وجود دارد که سرمایه‌گذاری در مسکن و زمین، باخت ندارد؛ چراکه هرم جمعیتی کشور ما به نحوی است که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از یک بیشتر است. علاوه بر این، باید این را هم در نظر بگیریم که دولت آمده ۳۰ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن مهر تزریق کرده که این پول‌ها به هر حال باید در جایی نمود داشته و تاثیر مثبتی روی ساخت و ساز داشته باشد.

اینکه در اظهارات خود اشاره کردید بازدهی‌نسبی ملاک حرکت سرمایه است به این معناست که سازندگان در دراز مدت به سود مورد انتظار خود خواهند رسید که همین‌طور دارند ساخت‌و‌سازهای خود را ادامه می‌دهند؟

دکتر ملکی: این را به این خاطر گفتم که در حال حاضر سود سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی، انتظارها را تامین نمی‌نماید؛ سرمایه‌گذار در ذهن خود بازدهی بخش‌های مختلف اقتصادی را می‌سنجد و مقایسه می‌کند که تولید فلان کالای صنعتی را با ریسک‌ها و مشکلات مختلف داشته باشد یا در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند؟ بعد می‌بیند که سود ساخت و ساز مسکن از آن کالای صنعتی بیشتر و مشکلات تولید مسکن کمتر است؛ یعنی این فرد بازدهی نسبی را در سرمایه‌گذاری مد نظر قرار داده است؛ عدم نیاز به تخصص در سرمایه‌گذاری مسکن نیز مزید بر علت می‌شود؛ بنابراین به‌رغم اینکه پول و نقدینگی وجود دارد حق انتخاب زیادی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد؛ درست به همان دلیلی که وقتی بانک‌ها سود سپرده‌ها را کاهش دادند چون مردم گزینه دیگری برای سرمایه‌گذاری نداشتند سپرده‌های خود را از بانک‌ها خارج نکردند. به نظر من برای سرمایه‌گذاری باز هم مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی مخصوصا بخش‌های صنعتی از ریسک کمتر و بازدهی بیشتر برخوردار است.

اما در رابطه با رکود که فرمودید، من یک توضیحی راجع به سیکل‌های رونق و رکود بدهم و آن این است که در کشور ما روندی که حداقل در دو دهه گذشته بر فضای ساخت و ساز مسکن حاکم بوده این‌طور است که ما تقریبا به ازای هر سه سال دوره رونق، سه سال دوره رکود داشته‌ایم. به این صورت که به موازات افزایش قیمت مسکن در سال‌های رونق، صدور پروانه‌های ساختمانی زیاد می‌شده است؛ اما از آنجا که طول دوره ساخت مسکن در ایران به طور متوسط دو سال است این سرمایه‌گذار بعد از دو، سه سال مسکن را به بازار عرضه می‌کرد و با ورود این حجم عظیم از واحدها، شاهد تعدیل قیمت‌ها و ورود به دوره رکود می‌شدیم که دوره رکود هم تقریبا همان حدود سه سال بوده است. هر چه عمق دوره رونق بیشتر باشد به همان نسبت عمق دوره رکود هم بیشتر می‌شود چون مسکن کالایی است که قیمت اسمی آن متناسب با تورم اصلاح می‌شود تا قیمت واقعی خودش را ثابت نگه دارد. کما اینکه در فاصله سال‌های ۷۰ تا ۹۰ به طور متوسط هر سه شاخص قیمت مسکن، اجاره و تورم عمومی، از رشد تقریبا یکسان ۲۱ درصدی برخوردار بوده اند. یعنی اینکه ما اصلا افزایش قیمت واقعی مسکن نداشته‌ایم قیمت واقعی مسکن ثابت بوده و این دوره‌های رونق و رکودی که ما در فاصله این سال‌ها از آن نام می‌بریم در واقع به زبانی دیگر دوره تعدیل قیمت اسمی با تورم عمومی است. معنی ضمنی تورم هم این است که ما چقدر کاهش ارزش پول داشته‌ایم؛ بنابراین زمانی که قیمت سایر کالاهای اقتصادی متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن افزایش نداشته باشد؛ چرا که رابطه قیمت‌های نسبی ایجاب می‌نماید که قیمت مسکن نیز اصلاح شود.

مسکن تقریبا از نیمه دوم سال ۸۹ افزایش قیمت خود را شروع کرد؛ این افزایش قیمت مانند افزایش قیمت‌های سال‌های گذشته نبود؛ یعنی آن انتظاری که برخی از فعالان بازار داشتند که مسکن در سال ۹۰ با جهش قیمتی مواجه شود پیش نیامد و مسکن در سال ۹۰ تقریبا به اندازه تورم رشد پیدا کرد؛ به نظر من هنوز حباب منفی مسکن پر نشده و مسکن می‌تواند افزایش قیمت بیشتری را تجربه کند. ولی چرا این فرآیند به کندی صورت می‌پذیرد؟ به نظر من یکی از مهم‌ترین دلایل آن این است که ما در بازار از شفافیت لازم برخوردار نیستیم و بازار در یک حالت سردرگمی به سر می‌برد؛ اظهارات برخی از مسوولان هم مزید بر علت می‌شود. مثلا رییس محترم کمیسیون اقتصادی مجلس اعلام می‌کند که: «مردم! خانه نخرید، دو ماه دیگر قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.» خب این خودش یک عامل روانی است که در تنظیم خودکار بازار مسکن، خلل و وقفه ایجاد می‌کند. شما الان نمی‌توانید کسی را پیدا کنید که به قطعیت قادر به پیش‌بینی قیمت مسکن باشد؛ چون بازار مسکن ما تا حدود زیادی غیر قابل پیش‌بینی شده؛ اما اینکه به چه دلایلی این اتفاق رخ داده من چند دلیل در این زمینه مطرح می‌کنم. یکی از این دلایل از منظر اقتصاد سیاسی قابل توجیه است، ما امسال مذاکرات ۱+۵ را داشتیم؛ البته این مذاکرات در گذشته هم بود اما از این نظر که امسال به صورت عملی به مساله تحریم ورود پیدا کردیم مساله واجد اهمیت مضاعف گردید؛ وقتی تحریم، عملیاتی می‌شود اولین نتیجه آن کاهش فروش نفت خواهد بود؛ با کاهش فروش نفت اولین نتیجه‌ای که در بازار ایجاد می‌شود کمبود ارز و به تبع افزایش قیمت ارز خواهد بود. خب سرمایه‌گذاری که در چنین بازاری حضور دارد ترجیح می‌دهد به جای بازار مسکن، بازار کم‌ریسک‌تر و کم‌خطرتر ارز و طلا را که نقدپذیری بیشتری هم دارد، انتخاب نماید. الان در بازار مسکن، خریدار و فروشنده منتظر اتفاق بعدی هستند! و این برای بازار خرید و فروش یک سم است؛ این که طرفین نمی‌دانند که چه اتفاقی می‌خواهد بیفتد؛ از طرف دیگر دولت سامانه قیمت مرجع را معرفی کرد؛ سامانه قیمت مرجع، انصافا حرکت خیلی خوبی بود که دولت انجام داد تا به شفافیت قیمت‌ها کمک نماید؛ ولی فرهنگ جامعه ما از گذشته، فرهنگی مبتنی بر چانه زنی بوده است؛ یعنی اینطور بوده که فروشنده قیمتی بالاتر از قیمت خرید و فروش معرفی می‌کرد تا پس از چانه زنی، به قیمت معاملاتی نزدیک شوند؛ در حالی که قیمت‌های موجود در این سامانه، براساس قیمت‌های معاملاتی تحقق یافته است؛ که این امر برخی خریداران را دچار سردرگمی می‌کرد و به رغم اینکه این اقدام در جای خود و به جهت شفافیت بازار اقدام قابل تقدیری است؛ اما باعث شد عده‌ای دست نگه دارند و تاخیر در معاملات به وجود آید. یکی از دلایل دیگری که به ذهن اینجانب می‌رسد طرح مسکن ویژه است، دولت اعلام کرده است که می‌خواهد در چند نقطه از شهر تهران برای تهرانی‌ها مسکن ویژه بسازد به خاطر اینکه برخی از انتقادها وجود داشت که مسکن مهر پاسخگوی نیاز طبقه متوسط کلان‌شهرها نیست؛ بنابراین آمدند مسکن ویژه را برنامه‌ریزی کردند.

از سوی دیگر واقعیت این است که مسکن مهر به‌رغم برخی از انتقادات وارده، ۲۵۰ هزار واحد مسکونی را در استان تهران برای سال‌جاری در دست تحویل دارد و متقاضیان این واحدها هم کسانی هستند که از همین شهر قرار است بروند و در این واحدها ساکن شوند؛ ۲۵۰ هزار واحد عدد بزرگی است. تمام زحمت‌هایی که دولت نهم و دهم در این چند سال در بخش مسکن متحمل شده است قرار است طی یک سال آتی به ثمر بنشیند؛ از طرف دیگر باید این را هم در نظر بگیریم که در سه سال گذشته با تولید مناسب مسکن مواجه بوده‌ایم؛ یعنی میزان تولید مسکن در سه سال گذشته مخصوصا در شهر تهران بسیار عالی بوده که این واحدها به مرور، تکمیل و به بازار تهران عرضه می‌شود و نتیجه این می‌شود که به دلیل افزایش عرضه، قدرت چانه‌زنی مشتریان بیشتر می‌شود؛ البته طبیعی است که هر یک از این عوامل گفته شده سهمی از تبیین مساله را بر عهده دارند؛ به عنوان آخرین نکته قابل ذکر باید گفت ما از نظر فرهنگی جامعه‌ای سوداگر هستیم و این شاید مزیت نسبی ایرانی‌ها باشد و نکته منفی‌ای هم نباشد؛ ایرانی‌ها ذاتا انسان‌های سوداگری هستند؛ ما ایرانی‌ها هر کدام در خرید و فروش، دستی داریم. به همین خاطر با توجه به بالا رفتن قیمت طلا و ارز و اینکه چشم‌اندازی برای ضرر ارز متصور نیست مردم ترجیح می‌دهند فعلا از این سود پیش آمده برخوردار شوند و بعد در آینده از طریق همین سود مکتسبه، مسکن مورد نظر خود را با شرایط بهتری انتخاب کنند.

دکترعبده تبریزی: نکته‌ای را در این زمینه بگویم که اگر الان در دوران رکود ساخت‌وساز انجام می‌شود، خود نشان‌دهنده این است که ساختار قبلی رکود و رونق به هم خورده است. در آن ساختار، در دوران رونق ساخت‌وساز می‌شد، اما اینکه چرا در تهران دارد ساخت‌وساز می‌شود هم چند دلیل دارد: اول، به‌نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ، موجودی زمین‌های بزرگ درون‌شهری در حال کاهش است. به‌عنوان مثال، پیداکردن زمین ۴۰ هزار متری در داخل شهر تهران دیگر بسیار مشکل است. در واقع انبوه‌سازان پیداکردن این زمین‌ها و ساخت‌وساز روی آنها را برای خود فرصت می‌دانند. عامل دوم اینکه فعالان بخش بسیار بیش از گذشته شده‌اند. برای مثال، زمانی که شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان را به بورس بردم، این شرکت تنها شرکت انبوه‌ساز پذیرفته‌شده در بورس بود. قبل از آن بسازوبفروش‌ها انفرادی بودند، اما می‌بینیم ظرف ۲۰ سال اخیر همه نهادهای اقتصادی بزرگ، بخش ساختمانی درست کرده‌اند و نهادهای حقوقی بزرگ در این زمینه فعال شده‌اند و سرمایه‌های بزرگی هم در دست آنها است. دیگر مثل دهه ۶۰ و اوایل ۷۰ نیست که بسازوبفروش‌ها فقط افراد حقیقی باشند. الان فعالان این بخش گسترده شده‌اند و تعدادشان خیلی زیاد شده است.

از طرف دیگر رکود در سایر زمینه‌های عمرانی مانند ساخت‌وساز کارخانه‌ها و سدها باعث گرایش فعالان پیمانکار در بخش ساخت‌وساز شهری شده است. از طرف دیگر، ظرف سال‌های اخیر، قیمت پایین ارز وضعیتی ایجاد کرد که هیچ تولید داخلی به‌ویژه در صنایع سبک برای تولیدکنندگان به صرفه نبوده است. البته اکنون با افزایش قیمت دلار، وضعیت می‌تواند مقداری بهتر شود، ولی هنوز هم سرمایه‌گذاری جدید در بخش‌های صنعتی اندک است. نرخ رشد تولیدات صنعتی آن‌قدر نگران‌کننده است که حتی دولت هم آمار آن را اعلام نمی‌کند. آن صنعتگران نیز وجوه خود را به‌سمت ساخت‌وساز درون‌شهری انتقال دادند.

عنوان دیگری که می‌توان به آن اشاره کرد، توسعه شهری از سوی شهرداری‌هاست. به علل مختلف همچون علل سیاسی، توسعه شهرها ادامه دارد و شهرداران خود را به اجرای طرح‌های بزرگ ملزم کرده‌اند، تا آن‌جا که الان به جای طرح‌های عمرانی، فقط طرح‌های درون شهری را داریم: از مترو و تونل و پل گرفته تا ساخت مجموعه‌های تفریحی بزرگ. در مواردی، اجرای پروژه صدر در تهران، یعنی اجرای این پروژه‌ها خود باعث تخریب بلوک‌های مسکونی متعدد شده است که ضرورت ساخت جایگزین را ایجاد می‌کند. یعنی، می‌خواهم بگویم توسعه شهری شهرداری‌ها هم خود انگیزه‌ای شده برای ساخت‌وسازهای بیشتر. مثلا، در گذشته در اصفهان و مشهد شهردارها این روحیه را نداشتند که ۳ تا ۵ هزار میلیارد تومان پروژه شهری تعریف کنند؛ اما امروزه چنین روحیه‌ای دارند.

این توسعه شهری که شهرسازان عقیده دارند در ادامه الگوی شهرسازی دهه ۷۰ اصفهان و تهران بوده و اصولی هم انجام نمی‌شود، خود انگیزه‌ای شده است تا بسازوبفروشی و افزایش ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ رخ دهد. این پدیده را در شهرهای بزرگ به‌وضوح می‌بینیم.

دو نکته دیگر هم در رابطه با علل افزایش ساخت‌وسازها قابل‌ذکر است: یکی از اینها ابزارهای مالی جدید است؛ یعنی، الان شاهد هستیم که علاوه بر منابع بانکی، بخش ساخت‌وساز از ابزارهایی مانند اوراق مشارکت و صکوک هم بهره‌مند شده است. این هم امکان جدید به بازار می‌دهد تا عده‌ای منابع جمع کنند و بتوانند ساخت‌وساز‌های خود را ادامه بدهند. اگر چه این عامل فرعی است، اما روز به روز مهم‌تر و اثرگذارتر می‌شود. البته، این امکان را که امکان بازار سرمایه است باید مثبت ارزیابی کرد، مخصوصا اینکه صکوک اجاره ما را وارد دوره جدید اجاره‌داری خواهد کرد. یعنی، نهادهای مالی بزرگ مثل همه دنیا یاد می‌گیرند ساختمان‌های بزرگ را به‌شکل اجاره واگذار کنند. عامل فرعی دیگر هم برای توضیح ساخت‌وسازهای شهری این است که چون نهادهای بزرگ به این مجموعه ساخت‌وسازها راه پیدا کرده‌اند، امکان معاوضه‌ها پیدا شده است؛ یعنی چون اعتبارات در داخل بخش محدود است و بانک‌ها دیگر نمی‌توانند در وسعت گذشته منابع مالی در حوزه ساخت‌وساز تامین کنند، انبوه‌سازان برای تداوم فعالیت خود هر روز دنبال راه‌حل می‌گردند و دائما گزینه معاوضه هم به سرمایه‌گذاران پیشنهاد می‌شود.

از این بحث خارج شویم. دو بحث دیگر مرتبط با موضوع قابل طرح است. یکی بحث وام خرید است. الان چند سال است تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا نکرده است، با این توجیه که دولت می‌گوید اگر میزان وام افزایش یابد، این افزایش باعث بروز شرایط تورمی می‌شود. سوال این است آیا می‌توان با وام ۲۰ میلیونی بانک مسکن انتظار داشت مردم خانه‌دار شوند؟ یکی دیگر هم بحث تحولات سیاسی است که در ماه‌های اخیر تاثیر خاصی بر رکود معاملات به خصوص در میان عامه مردم داشته است و باعث شده تا برای انجام معاملات خود دست نگه دارند. این عدم افزایش وام خرید و تحولات سیاسی تا چه اندازه در برهم‌زدن الگوی سابق دوران رکود و رونق اثرگذار بوده است؟

دکترعبده تبریزی: این دو سوال، سوال‌هایی مختلف است: بحث کمبود منابع برای خرید مسکن چیزی است که از آن با عنوان کوچک‌بودن بازار رهن در ایران یاد می‌شود. در دوره‌هایی هم در دهه ۸۰ این تجربه را داریم که بانک‌های خصوصی و جدید برای دادن اعتبارات یا همین وام‌های مسکن سر از پا نمی‌شناختند و حتی تا ۷۰ درصد قیمت خرید را هم پوشش می‌دادند؛ برای همین، امروز بسیاری از بانک‌ها درگیر آن وام‌هایی هستند که داده‌اند و حالا قادر به وصول آنها نیستند؛ اما هیچ وقت حتی در دولت جاری توسعه بازار رهن به‌عنوان هدف، خیلی مورد توجه قرار نگرفت.

اینکه طوری اقتصاد را طراحی کنیم تا کسانی بتوانند از پس‌اندازهای آینده خود مسکن را امروز بخرند، وظیفه دولت‌ها است. دولت‌ها همه جوره کمک می‌کنند تا چنین بازاری ایجاد شود، اما به‌رغم دستاوردهای مسکن مهر و با آگاهی از تلاش‌های مسوولان دولتی مسکن و اینکه دولت حاضر مهم‌ترین دستاورد هفت ساله خود را مسکن مهر می‌داند، مجبورم با آن مخالفت کنم و مسکن مهر را اقدامی نادرست بدانم، برای اینکه اگر دولت منابعی داشت، می‌توانست آن منابع را به‌عنوان تفاوت سود برای رونق بازار رهن به بانک‌ها پرداخت کند. بی‌شک مجموعه انبوه‌سازان کشور همگی توانایی ساخت‌وساز دارند و اصلا شأن دولت نیست که به‌عنوان کارفرما شروع به خانه‌سازی کند. مگر ما در ساخت مسکن در ایران مشکل داشتیم؟ بعد از انقلاب هم حداقل ۹۵ درصد ساخت مسکن همواره در اختیار بخش خصوصی بوده است. حرف دولت هم می‌توانست این باشد که برای مسکن ارزان‌قیمت یارانه پرداخت می‌کند. خوب، همه جای دنیا به زوج جوانی که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن می‌کنند، دولت‌ها کمک می‌کنند. تا سه سال پیش دولت آلمان مبلغ ۲۷ هزار یورو برای خرید اولین مسکن هر زوج جوان یارانه پرداخت می‌کرد؛ البته، اخیرا این کمک قطع شده است. پس، در سایر کشورها نیز دولت‌ها برای پرداخت تفاوت سود وام مسکن کمک می‌کنند؛ بنابراین اگر دولت آقای احمدی‌نژاد پولی داشت، باید آن را به صورت تفاوت سود به گروه‌های هدف پرداخت می‌کرد. در این‌صورت بخش خصوصی هم خانه مورد نیاز مردم را می‌ساخت و دیگر نیازی نبود دولت به‌جای فعالیت‌های برنامه‌ریزی، طراحی و توسعه، کار خود را رها کند و برای مردم خانه بسازد.

من واقعا نمی‌خواهم تلاش‌های دولت در این زمینه را سبک بگیرم، ولی اینکه دولت برای مردم خانه بسازد و فکر کند که ارزان هم می‌سازد، با هیچ منطق اقتصادی همخوانی ندارد: هیچ اقتصاددانی تایید نمی‌کند که اگر دولت خانه‌سازی کند، ارزان‌تر تمام می‌شود. تجربه دنیا نیز این را نشان نداده است. به‌علاوه، این اقدام دولت، بازار واحدهای ارزان‌قیمت را به هم زد و باعث تبعیض در ساخت‌وسازهای دولتی ارزان‌قیمت و ساخت‌وسازهای خصوصی ارزان‌قیمت شد. دولت باید در چارچوب قواعد بازار از اقشار مورد نظر خود حمایت کند؛ تمام سازندگانی که در واحدهای ارزان‌قیمت فعال بودند و مستقلا کار می‌کردند با شروع برنامه مسکن مهر، موقتا دچار مشکل شدند. نمی‌توانستند با شرایط جدید رقابت کنند؛ بنابراین به نظر نمی‌رسد هیچ کارشناس اقتصادی با این امر موافق باشد. ولی خوب چون از این مرحله عبور کرده‌ایم، ادامه بحث من، سیاسی تلقی خواهد شد و دولت ممکن است در برابر این انتقادات تصور کند عده‌ای تنگ‌نظری می‌کنند و جبهه می‌گیرند.

در این دوره فرصت دیگری وجود داشت که دولت با استفاده از نیاز به واحدهای ارزان‌قیمت، در بازار مسکن رونق ایجاد کند. در واقع فرصتی بود که واحدهای ارزان قیمت مورد نیاز به موتور رونق تبدیل شود و اقتصاد به حرکت درآید. این امکان را هم مسکن مهر از دولت، بازار مسکن و اقتصاد ایران سلب کرد.

در مورد احتمال تحولات سیاسی باید بگویم این احتمالات و مباحث سیاسی مربوط به آن در بخش خرید مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای یا پس‌اندازی تاثیر بیشتری می‌گذارد تا در خریدهای مصرفی. به‌علاوه، در مورد واحدهای ارزان‌قیمت کمتر از واحدهای گران‌قیمت موثر است.

آقای مهندس رهبر! آیا قبول دارید حجم ساخت‌وسازهای دو سه سال اخیر تهران و ساخت‌وسازهایی که از اواخر ۸۹ و اوایل ۹۰ شروع شدند، الان بازار را با حجم زیادی از عرضه و فراوانی مواجه کرده و باعث شده شرایط رکود ایجاد شود؟

مهندس رهبر: خیر. ما عقیده داریم که همیشه فرمول عرضه و تقاضاست که مسکن یا هر کالای دیگر را به تعادل می‌رساند. یعنی اگر ما میزان عرضه را با میزان تقاضا متعادل کنیم هیچ گاه صف در بازار تقاضا ایجاد نمی‌شود. وقتی صف در بازار تقاضا ایجاد نشود افزایش قیمتی هم بیش از مقدار تورم به وجود نخواهد آمد؛ بنابراین نمی‌توان این امر را دلیل رکود دانست؛ حتی می‌خواهم بگویم این مساله بر عکس آن چیزی است که شما می‌گویید؛ شاید تولید ما آنقدر کم بوده است که نتوانسته‌ایم به آن تعادل میان عرضه و تقاضا دست یابیم. و این آشفتگی فعلی یا رکود به صورت نه چندان زیاد که ممکن است منجر به جهش‌های آنچنانی در سال‌های آتی شود، ایجاد شده است. از طرف دیگر آن تولید هم به اندازه‌ای نبوده است که بتواند نیازهای بازار تقاضا را برآورده کند؛ چرا که ما در هر سال به طور متوسط ۸۵۰ هزار ازدواج جدید داریم که حداقل ۷۰ درصد این میزان نیازمند تامین مسکن است که بر رقم انباشت تقاضای مسکن از سال‌های قبل اضافه می‌شود و البته این هم گذشته از نیازمندی‌های موجود در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده و .. است؛ بنابراین حداقل تا ۱۰ سال آینده را ما باید هر سال یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد بسازیم تا بتوانیم در پایان ۱۰ سال به تعادلی نسبی برسیم. پس بنابراین ساخت‌وسازهای انجام شده که در برابر تقاضای موجود، رقمی هم نمی‌شود، نمی‌تواند به‌عنوان عامل رکود مورد توجه قرار گیرد. از طرف دیگر گذشته از ساخت‌وسازهای مسکن مهر که در مدتی کوتاه تعداد قابل‌توجهی واحد در قالب آن ساخته شد، بقیه ساخت‌وسازها عادی بوده است و شاید از ترس عدم توان رقابت با مسکن مهر اقدام چندانی برای ساخت‌وساز صورت نگرفته

است.

آقای دکتر ملکی! بفرمایید چرا دولت از وام خرید یا همان بازار رهن غفلت کرده و منابع خود را تنها به بخش مسکن مهر سرازیر کرده است؟

دکتر ملکی: من ابتدا توضیحی در رابطه با ماهیت وام خرید مسکن ارائه دهم. قاعده‌ای که نمی‌گویم در همه جای دنیا پذیرفته شده است ولی در خیلی از کشورها آن را می‌بینیم این است که تا وقتی میزان موجودی مسکن از میزان موجودی خانوارها کمتر است؛ یعنی شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی بیشتر از عدد یک است، اولویت باید با بخش عرضه باشد؛ ما در ابتدای انقلاب به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی حدود ۱۳۰ خانوار داشتیم که الان براساس آخرین سرشماری به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ خانوار داریم؛ خب این رشد خیلی خوبی بوده که بخش مسکن کشور به آن رسیده است. در واقع میزان عرضه مسکن در این سال‌ها بیش از تقاضا بوده است که منجر به بهبود شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی شده است؛ به طور طبیعی، یکی از توصیه‌ها جهت کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی این است که اولویت باید با تولید و عرضه مسکن باشد؛ حال می‌خواهیم بدانیم اگر این نسبت بر عکس بود چه؟ کما اینکه در برخی از کشورهای اسکاندیناوی به این صورت است و شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی در این کشورها حدود نه دهم است یعنی به ازای هر ۱۰۰ مسکن ۹۰ خانوار دارند که بخشی از این خانه‌ها مربوط به تقاضای دوم یا همان خانه دوم است و بخشی دیگر به مساله خانه‌های خالی باز می‌شود. در کشور تایوان برای سالیان سال تعداد خانوارها بیش از تعداد مسکن بود یعنی شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از یک بود با این حال تا وقتی که شاخص تراکم خانوار در واحدهای مسکونی به عدد یک نرسیده بود، وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت نمی‌شد؛ استنباطی که داشتند این بود که چرا باید با اعطای وام، بازار را تحریک کنیم در حالی که میزان تقاضا بیش از میزان عرضه مسکن است. خب این استدلال، تا حدود زیادی، صحیح به نظر می‌رسد؛ آمدند بعد از اینکه عدد شاخص تراکم را به یک رساندند براساس منطق خود، وام خرید را هم آزاد کردند؛ حالا ما شاید این استنباط را به این شفافیت در برنامه‌ریزی خود نداشته باشیم؛ اما به طور غیرمستقیم دنباله رو چنین سیاستی هستیم. دولت می‌گوید با توجه به هرم جمعیتی جوان کشور، الان باید اولویت را به تولید و عرضه مسکن داد که در این راستا افزایش وام خرید مسکن را نیز مسدود کرده است کما اینکه افزایش محسوسی نیز در رقم وام خرید از سال ۸۳ تاکنون مشاهده نمی‌شود؛ ضمن اینکه حجم قابل‌توجهی از منابع بانکی را برای ساخت و ساز مسکن مهر اختصاص داده است، حال در رابطه با مسکن مهر هر چند شاید انتقاداتی وارد باشد، اما باید منصفانه بپذیریم که املای نانوشته، غلط ندارد؛ در واقع دولت با این بینش اقدام به طراحی مسکن مهر کرد که خود را در مواجهه با خیل متقاضیان متولد سال‌های ۵۵ تا ۶۵ مشاهده می‌نمود. این متقاضیان کسانی هستند که در زمان ورود به مدارس باعث ایجاد مدارس دو شیفته و سه شیفته شدند، زمانی که می‌خواستند وارد دوره خدمت سربازی شوند بحث معافیت‌ها و خرید خدمت به علت پر بودن پادگان‌ها مطرح شد، زمانی که می‌خواستند وارد دانشگاه شوند تعداد شرکت‌کنندگان کنکور سراسری به ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر رسید در حالی که امسال این رقم حدود ۱ میلیون نفر است؛ یعنی هرم جمعیتی ما ایجاب می‌کرد که دولت به بخش مسکن ورود پیدا کند؛ اما اینکه ورود دولت می‌توانست به چه شکلی باشد جای بحث بیشتری دارد؛ به نظر من ورود دولت در بحث کمک به تامین مسکن اقشار هدف، اجتناب ناپذیر بود چون همان نسل دهه ۵۰ و ۶۰ الان متقاضی اصلی مسکن در کشور هستند و دولت باید کاری برای آن‌ها انجام می‌داد در غیر اینصورت تجربه مدارس دو و سه شیفته به نحو دیگری در بازار مسکن نمود پیدا می‌کرد، به این صورت که این افراد وارد بازار تقاضای مسکن می‌شدند و بازار مسکن به دلیل عدم انعطاف لازم، توان پاسخگویی به نیازهای مسکن این افراد را نداشت و ما با افزایش چشمگیر قیمت‌ها مواجه می‌شدیم. با این استدلال، دولت ناگزیر از ورود به این بخش بود و اما در رابطه با وام خرید مسکن، الان خود دولت می‌داند که این وام، سهم بسیار ناچیزی از قیمت مسکن را خصوصا در کلانشهرها پوشش می‌دهد، ولی با توجه به تبعاتی که افزایش وام خرید می‌تواند در قالب تحریک قیمتی بازار مسکن داشته باشد، به نظر نمی‌رسد که دولت در سال پایانی خود، تمایلی به افزایش این وام داشته باشد.

دکتر عبده تبریزی: البته، در بحث وام خرید باید بگویم همین الان تسهیلات خرید به بسازوبفروش‌ها پرداخت می‌شود. دادن وام موقعی می‌تواند باعث بروز بحران شود که اولویت‌گذاری صورت نگیرد. دولت می‌تواند به اولین خرید هر زوج جوان، برای مثال ۱۵ درصد یارانه سود اعطا کند. خوب، این به معنای تحریک تقاضا نیست، چون هر خانوار به اندازه نیاز مصرفی خود یارانه می‌گیرد. اگر تسهیلات ارزان‌قیمت به کسانی تعلق گیرد که خانه دارند و نیاز مصرفی ندارند، چنین وامی می‌تواند تحریک تقاضا محسوب شود، اما شما هم قبول دارید که هر خانواری به خانه نیاز دارد. بعد هم در مورد مثالی که آقای دکتر ملکی زدند باید بگویم اولا تایوان چنین نیست که بازار رهن نداشته باشند. ثانیا، در تایوان، هنگ‌کنگ و سنگاپور کمبود زمین بسیار جدی است و کمتر زمین مسکونی زیر قیمت متری ۵ هزار دلار یافت می‌شود. این در حالی است که قیمت متوسط هر متر زمین مسکونی در اروپا کمتر از ۲۰۰ یورو است. در مورد دخالت در بازار برای تنظیم اجاره و بازار مسکن، ۱۰۰ درصد با دخالت دولت در این زمینه مخالفم. در جلسه‌ای که با وزارت راه و شهرسازی برای نمایش سامانه اعلام قیمت مرجع داشتم به مسوولان عرض کردم هیچ‌گاه نمی‌توانند موافقت امثال بنده را با چنین اقدام‌هایی بشنوند. اعلام کردند به خاطر تشنج در بازار اجاره چنین اقدامی مورد درخواست نمایندگان است. عرض کردم با این اقدامات پلیسی مشکلی حل نمی‌شود. اقداماتی مانند وضع مالیات برای خانه‌های خالی، من را یاد قانون قبلی روابط موجر و مستاجر می‌اندازد که سال‌ها فکر می‌شد به‌نفع مستاجر باشد، اما در عمل به نفع موجر تمام می‌شد. کار به جایی رسیده بود که دیگر هیچ‌کس واحدی را به اجاره نمی‌داد. الان هم این‌گونه برخوردها اگرچه با ظاهر حمایت از مردم ضعیف‌تر صورت می‌گیرد، ولی در عمل نتیجه عکس به‌همراه دارد. از سوی دیگر وضع این قوانین به‌معنای نقض قوانین مادر است، چرا که مالکیت از حقوق انسانی است و به‌هیچ‌وجه نمی‌توان آن را نقض کرد. از طرف دیگر، با هزار بهانه افراد می‌توانند زیر بار مالیات نروند.

از سوی دیگر، الان ظرفیت ساخت‌وساز در کشور وجود دارد و سازنده در صورتی که وام به وی تعلق گیرد و مطمئن باشد واحدهای وی به فروش می‌رسد، حتما تولید خود را افزایش می‌دهد. این در صورتی است که خریداری برای واحدهای مسکونی باشد؛ وجود بانک‌های ارائه‌دهنده تسهیلات و توسعه بازار رهن رونق را در این بازار به‌همراه دارد. جریان اجاره البته جریان دیگری است که به بررسی عمیق نیاز دارد؛ چرا که در بسیاری از کشورها، بازارها به‌گونه‌ای تعریف شده که بین اجاره و خرید مسکن تفاوتی نیست. البته در ایران به‌خاطر تورم، این تفکر که مسکن سرپناه است، غالب شده است؛ بنابراین اصلا از امکان اجاره به‌عنوان عامل تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن استفاده نمی‌کنیم. مثل همان اتفاقی که بعد از ۲۰۰۲ در آمریکا افتاد و نسبت اجاره‌نشینی کاهش یافت و مالکیت خانه بیشتر شد، درحالی‌که در آمریکا هنوز هم اجاره‌نشینی خیلی گسترده است. اما چون بعد از ۲۰۰۲، اعتبارات زیادی به بازار ساختمان و مسکن تزریق شد و درصد خرید خانه بالا رفت (چون ارزش مسکن هر سال ۲۰ درصد بالا می‌رفت) در آنجا هم مسکن تبدیل به وسیله‌ای برای پس‌انداز شد.

به هر حال باید مقوله اجاره را در اقتصاد خرد مورد بررسی قرار دهیم. اگر اقتصاد را طوری طراحی کنیم که مانند اروپا بین اجاره و مالکیت تفاوتی نباشد ـ الان وضعیت حاکم در بیشتر کشورهای اروپایی به این صورت است که فرقی بین هزینه‌های جاری اجاره و مالکیت مسکن (اقساط پرداختی سالانه وام مسکن) وجود ندارد ـ نوعی طراحی مفید برای اقتصاد انجام داده‌ایم.

می‌دانیم رونق اجاره‌داری باعث می‌شود خیلی از خریدهای اضافی صورت نگیرد، خانه‌ها خالی نماند و ... . بحث اجاره‌داری فرصتی دیگر می‌طلبد و باید در جای دیگر به تفصیل بررسی شود و مورد بحث قرار گیرد، اما برخوردهای تعزیراتی و مالیاتی با بازار مسکن زمینه‌ساز ایجاد فساد در اقتصاد می‌شود، و جز اینکه نوعی میدان چانه‌زنی برای ماموران مالیاتی ایجاد کند، فایده و نتیجه‌ای ندارد.

چون سامانه فرم (ج) دولت بسیار قوی است، اگر دولت بعد از بسته‌شدن پرونده مسکن مهر، وام خرید را در قالب سازوکاری همراه با بازپرداخت ۳۰ هزار میلیارد تومانی دریافت‌کنندگان مسکن مهر تحقق دهد و قالب وام خرید جدیدی برای مردم تعریف کند، تا چه اندازه می‌تواند در رونق معاملات و ساخت‌وساز اثرگذار باشد.

دکتر عبده تبریزی: فکر می‌کنم بخش زیادی از تسهیلاتی که دولت به مسکن مهر داده و به خصوص در بخش مسکن روستایی، اصلا به صندوق بانک باز نشود. با فرض اینکه دولت پولی دارد و بخواهد در بخش مسکن هزینه کند، تجربه دنیا می‌گوید بهتر است آن را به‌شکل تفاوت سود به اقشار هدف پرداخت کند. همه کشورها خود را موظف به کمک به اقشار ضعیف می‌دانند، اما شکل آن با مسکن مهر فرق می‌کند. به‌راستی اینکه دولت ادعا کند در حجم انبوه با متری ۳۰۰ هزار تومان، خانه ساخته است که ارزان‌تر از بخش خصوصی بوده است، پذیرفتنی نیست. قیمت ساخت پایین بخش به این خاطر بوده که بسیاری از اجزای اساسی هزینه از چرخه ساخت حذف شده است: زمین رایگان؛ هزینه‌های پروانه صفر؛ تسهیلات نازل؛ ... . اگر اینها نباشد، امکان ندارد دولت بتواند بهتر از بخش خصوصی هزینه‌ها را کاهش دهد. در کل باید گفت در این پروژه‌های دولتی‌ساز، نه‌تنها از دید اقتصاد ملی صرفه‌جویی صورت نگرفته است، بلکه بی‌شک مقدار زیادی هم اتلاف سرمایه داشته‌ایم. جمع‌بندی من البته این است که دولت‌ها این دخالت‌ها را رها کنند. هر چه دولت بیشتر در این حوزه‌ها دخالت کند، اوضاع بدتر خواهد شد. شاید بی‌نظمی کامل هم از دخالت دولت در این زمینه کم‌هزینه‌تر باشد. این تجربه‌ها جهانی است و در حوزه ملی نیز ما تجربه دهه ۶۰ را داریم و من از نسل کارشناسان جوان کشور می‌خواهم به تجربه‌های شکست‌خورده دو یا سه دهه قبل برنگردند.