ورشکستگی: معضلات گذشته، اصلاحات اخیر و بحران وام‌‌های مسکن

میشل جی‌ وایت

بخش دوم و پایانی

این مقاله، بخش دوم و پایانی مقاله‌ای است که در روز گذشته در همین صفحه ملاحظه کردید. نویسنده، در شماره قبلی به بررسی مشکل ورشکستگی‌های شخصی پرداخته بود و در این شماره این معضل را به بحران فعلی مربوط می‌کند. ۴ - ورشکستگی و بحران وام‌های رهنی (Subprime)

در حال حاضر، حدود ۶/۱میلیون وام رهنی در آمریکا در مرحله سلب مالکیت (Forclosure) هستند و بسیاری از تحلیل‌گران پیش‌بینی می‌کنند که تا پایان سال ۲۰۰۸، بین ۲ تا ۳میلیون مورد از این دست رخ خواهد داد. سلب مالکیت به شدت هزینه‌‌بر است. صاحبان خانه‌ها در این میان ضرر می‌کنند، چرا که مجبور به ترک‌خانه هستند و این سبب نابودی روابط آنها با محله فعلی‌شان شده و آنها را مجبور می‌کند که فرزندانشان را به مدارس جدیدی ببرند. وام دهنده‌ها نیز متضرر می‌شوند، چرا که وقتی خانه‌های سلب مالکیت شده فروخته می‌شوند، یک سوم تا یک دوم ارزش خانه از میان می‌رود. مناطقی که سلب مالکیت در آنها صورت می‌گیرد، زیان می‌بینند، زیرا کیفیت خانه‌های خالی رو به نزول گذاشته و سبب کاهش ارزش املاک در آن نزدیکی می‌گردد.

دولت‌های محلی نیز آسیب می‌بینند، زیرا ارزش املاک کاهش یافته و سبب تنزل درآمدهای مالیاتی آنها شده و خدمات عمومی آن منطقه را کاهش می‌دهد. اعمال سلب مالکیت، همچنین منجر به موارد بیشتری از نوع خود خواهد شد، چون که فروش خانه‌های سلب شده، قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. این امر سبب ایجاد قصور در پرداخت‌های اضافی می‌شود، هم بدین جهت که صاحب‌خانه‌های بیشتری، ارزش خالص منفی می‌یابند و هم از این رو که صاحب‌خانه‌هایی که می‌خواهند خانه‌هایشان را حفظ کنند، نمی‌توانند وام‌هایشان را دوباره تامین مالی نمایند.

با توجه به این که سلب مالکیت، هم برای قرض کننده‌ها و هم برای وام دهنده‌ها هزینه به همراه دارد، لذا اجتناب از قصور در پرداخت به نفع هر دوی اینها بوده و شاید انتظار برود که این طرفین، به صورت داوطلبانه در رابطه با بسیاری از قراردادهای وام مسکن به مذاکره بپردازند، اما عملا مذاکرات بسیار محدودی روی داده است، چرا؟ اولین بخش از پاسخ به این سوال، به این نکته باز می‌گردد که بسیاری از وام‌های رهنی در اوراق بهادار حمایت شده توسط این وام‌ها قرار دارند. برخی مواقع این اوراق بهادار، اصلا امکان تعدیل این وام‌های مسکن حمایت‌کننده را فراهم نمی‌آورند و گاهی اوقات، این امکان را تنها برای تعداد محدودی از این وام‌ها، معمولا به میزان ۵درصد از آنها فراهم می‌آورند. علاوه بر آن، وام‌های مسکن ضمانت شده گروه‌های مالک مختلفی دارند که در سطوح مختلفی از اولویت قرار دارند. اما زمانی که مذاکرات مجدد صورت می‌گیرد، این تغییرات عموما سبب می‌شوند که مدعیان با اولویت بیشتر، وضعیت بهتری پیدا کنند و این به ضرر آنهایی تمام خواهد شد که اولویت پایین‌تری دارند. بنابراین آنهایی که در این میان متضرر می‌شوند، تلاش خواهند کرد تا مانع از مذاکره دوباره شوند. لذا تضمین وام‌ها برخی اوقات سبب می‌شود که از مذاکره کامل ممانعت به عمل آید و همیشه هزینه این مذاکرات را افزایش می‌دهند.

برای همه اوراق بهادار مبتنی بر وام‌های رهنی، طرفی وجود دارد که پرداخت‌های این وام‌ها را وصول کرده و در مذاکرات، به عنوان نماینده صاحبان این وام‌های مسکن به خدمت رسانی می‌پردازند، که این افراد نیز از انجام مذاکرات ممانعت به عمل می‌آورند.

یک مشکل این است که این خدمت دهنده‌ها بابت هزینه‌های سلب مالکیت پاداش دریافت می‌کنند، اما بابت هزینه‌هایی که جهت انجام مذاکرات می‌پردازند، پاداشی به آنها داده نمی‌شود. مشکل دیگر این است که اگر افراد بدهکار، پرداخت خود را دیر انجام دهند یا نکول کنند، این خدمت دهنده‌ها وجهی را مطالبه خواهند کرد، و قراردادهای ارائه خدمت به آنها اجازه می‌دهد که در صورتی که بتوانند این وجوه را وصول کنند، آنها را نگه دارند. از آنجا که مذاکره مجدد درباره یک وام مسکن غالبا قطع و چنین دستمزدهایی را به همراه دارد، لذا به ارائه‌کنندگان خدمات، مشوق‌های اضافی داده می‌شود تا به جای مذاکره، به سلب مالکیت اقدام کنند.

بنابراین اغلب قراردادهای خدمت‌ رسانی در رابطه با وام‌های مسکن برای بحران ایجاد شده فعلی مناسب نیستند. مشکل سوم ناشی از این نکته است که بسیاری از صاحب‌خانه‌های زیان دیده و تنگ دست، وام مسکن دیگری را نیز دارند و دارندگان این وام‌های مسکن ثانویه از این حق برخوردارند که تا زمانی که وام دوم تسویه نشده باشد، از تامین مالی مجدد یا مذاکره دوباره در رابطه با وام اول جلوگیری به عمل آورند. از آنجا که کاهش ارزش مسکن سبب بی‌ارزش شدن بسیاری از وام‌های ثانویه شده است، لذا دارندگان وام‌های دوم از انگیزه کمی برای موافقت با هر گونه تغییری در وام‌های اولیه برخوردار هستند.

این شرایط حاکی از آنند که احتمال چندانی وجود ندارد که به صورت داوطلبانه، مذکره‌‌ای روی وام‌های مسکن صورت گیرد و البته واقعیت‌ها نیز چنین پیش‌بینی را تایید می‌کنند. با وجود برنامه دولت بوش برای ترغیب مذاکره مجدد در باب وام مسکن، تنها تعداد کمی از آنها در عمل مورد مذاکره دوباره قرار گرفته‌اند. به علاوه، مذاکره مجدد به سر بسیاری از وام‌های مسکن تنها با افزودن به پرداخت‌های پیشین بدهکارها به اصل مبلغ وام صورت گرفته است. این تغییری است که احتمالا نمی‌تواند از سبد مالکیت، به صورت دائمی جلوگیری به عمل آورد.

در رابطه با برنامه‌های دولت برای ارائه وام‌‌های مسکن جدید به صاحب خانه‌های تنگدست چه باید گفت؟

در جولادی ۲۰۰۸، کنگره «سند بهبود مسکن و اقتصاد ۲۰۰۸» (H.R.۳۲۲۱) را تصویب کرد و دولت بوش هم آن را امضا نمود. این سند، خود شامل «سند امید برای صاحب‌خانه‌های ۲۰۰۸» می‌شود. هدف از این برنامه عمدتا کمک به صاحب‌خانه‌هایی است که وام‌های مسکن غیر اولویت‌دار با نرخ بهره پایین دریافت کردند که این نرخ بهره، پس از طی یک دوره ابتدای، افزایش خواهد یافت و سبب خواهد شد که این افراد نتوانند از پس پرداخت‌های ماهانه وام‌های رهنی خود برآیند. ویژگی‌های اصلی این طرح، به این قرار است: ۱) اداره فدرال مسکن، وام‌های رهنی ۳۰ ساله جدید با نرخ بهره ثابت به صاحب‌خانه‌های واجد شرایط ارائه خواهد داد و آنها را تضمین خواهدکرد. ارزش این وام‌های جدید به اندازه ۹۰درصد ارزش بازار فعلی مسکن خواهد بود. ۲) صاحب‌خانه‌ها برای آن که بتوانند شرایط لازم را کسب کنند، باید کمتر از ۳۱درصد از درآمدشان را به پرداخت وام‌های جدید اختصاص دهند و خانه مربوط می‌بایست محل سکونت اصلی صاحب‌خانه باشد. ۳) دارندگان وام‌های اولیه به میزان ۸۵درصد ارزش بازار فعلی خانه دریافت خواهند نمود که به معنای آن است که ۱۵درصد از ارزش فعلی بازار علاوه بر کاهش ارزش خانه، از دست خواهند داد. این کاهش ارزش به خاطر آن است که وام‌های مسکن، بدون پیش‌پرداخت قرض گیرنده‌ها اعطا شده‌اند. ۴) دارندگان وام‌های مسکن می‌بایست با تامین مالی مجدد موافقت کنند. ۵) صاحب‌خانه‌ها باید سالیانه کارمزد بیمه را به دولت بپردازند و می‌بایست حداقل ۵۰درصد از افزایش سرمایه آتی خانه را به دولت پرداخت نمایند. ۶) دارندگان وام ثانویه، سهمی نامشخص از افزایش سرمایه آتی خانه را دریافت خواهند کرد. اداره بودجه کنگره (۲۰۰۸) پیش‌بینی می‌کند که طبق این برنامه، حدود ۴۰۰هزار وام مسکن، دوباره تامین خواهد شد.

مشکل‌سازترین ویژگی این برنامه، الزام آن به این است که اعطاکنندگان وام‌های مسکن فعلی باید با تامین مالی مجدد موافقت کنند. این الزام به موافقت ناچارا بدان معنا است که گزینش وارونه‌ای رخ خواهد داد، زیرا وام دهنده‌ها تنها از انگیزه تامین مالی مجدد آن وام‌‌هایی برخوردارند که پیش‌بینی می‌کنند که احتمالا شامل قصور در پرداخت خواهند شد. این امر حاکی از آن است که بسیاری از وام‌گیرنده‌ها، حتی در رابطه با وام‌هایی که تامین مالی مجدد شده‌اند نیز دچار قصور در پرداخت خواهند شد و آن گاه دولت هزینه سلب مالکیت را متحمل خواهد شد. اداره بودجه کنگره اخیرا تخمین زده است که حدود یک سوم از وام‌های مسکن که تامین مالی دوباره شده‌اند، دچار نکول خواهند گردید. (هرز نهورن، ۲۰۰۸).

یک مشکل دیگر این است که رفتار استراتژیک یک وام دهنده‌، سبب کاهش کارآیی این طرح در جلوگیری از سلب مالکیت خواهد شد. برای توضیح مطلب، فرض کنید که دو نوع قرض گیرنده وجود دارند که می‌توانند درخواست نمایند که وام مسکن آنها، توسط دولت تامین مالی مجدد شود و هر دوی اینها از شرکت در این طرح منتفع خواهند شد، آن گاه نوع قرض‌گیرنده‌ها با یکدیگر تفاوت خواهند داشت، چرا که وام گیرنده‌های نوع ۱، نکول خواهند کرد، در حالی که وام گیرنده‌های نوع ۲، وام‌های مسکن اولیه‌شان را به تمامی بازپرداخت خواهند کرد. (ممکن است قرض گیرنده‌های نوع ۲، درآمدهای بالاتری نسبت به نوع ۱ داشته باشند یا این که به گونه‌ای استراتژیک‌تر رفتار کنند). کارآمدترین نتیجه این است که همه وام‌های مسکن مربوط به بدهکاران نوع اول تامین مجدد مالی شوند، اما هیچ یک از وام‌های افراد نوع ۲ این گونه نشوند. اما فرض کنید که وام دهنده‌ها نتوانند نوع وام‌گیرنده‌های انفرادی را تعیین کنند، به گونه‌ای که مدل شامل اطلاعات نامتقارن باشد. مدل‌های اطلاعات نامنظم معمولا منجر به تعادل‌های ائتلافی می‌شوند. در یک تعادل ائتلافی همه بدهکارهای نوع ۱ و نیز بخشی از بدهکارهای نوع ۲ یا همه آنها درخواست دارند که در برنامه مشارکت کنند. بهترین استراتژی وام‌دهنده‌ها این است که به صورت مختلط بازی کرده و گاهی اوقات، موافقت نموده و گاهی اوقات مخالفت کنند. اما این نتیجه ناکارآمد است، چرا که اگر وام‌دهنده‌ها به مخالفت برخیرند، آن گاه برخی از این قرض‌گیرنده‌ها به نوع ۱ تبدیل شده و خانه‌های آن شامل سلب مالکیت خواهد شد. این ناکارآمدی از این جهت رخ می‌دهد که برای وام دهنده‌ها، مفید است که گاهی اوقات درخواست آنها را رد کنند تا تعداد بدهکارهای نوع ۲ که به صورت استراتژیک و با درخواست تامین مالی مجدد وام‌هایشان رفتار می‌کنند، کاهش یابد. نیاز به این که وام‌دهنده‌ها با تامین مالی مجدد وام‌های مسکن موافقت کنند بدان معنا است که برنامه «امید برای صاحب‌‌خانه‌ها» حتی در شرایطی که هر دو طرف از شرکت در آن سود ببرند، نمی‌تواند از وقوع همه سلب مالکیت‌ها جلوگیری کند. بنابراین از دیدگاه اقتصادی، ممانعت وام‌دهنده‌ها از تامین مالی مجدد، هزینه بر خواهد بود.

روش سوم برای حل وام‌های مسکن، این است که از طریق مجاز ساختن قاضی‌های ورشکستگی به پیاده‌سازی وام‌های مسکن، ویژگی «حفظ خانه» فعلی فصل ۱۳ را گسترش دهیم.

این تغییر پیشنهاد شده به این قضات اجازه خواهد داد که وام‌های مسکن را به یک بخش تضمین شده که برابر با ارزش بازار فعلی خانه است و یک بخش تضمین نشده که برابر با تفاوت میان اصل وام و ارزش فعلی خانه در بازار است تقسیم کنند. با بخش تضمین نشده مثل هر گونه مطالبه دیگری در حالت ورشکستگی رفتار خواهد شد و می‌توان آن را کاملا یا به صورت جزیی پرداخت کرد. قاضی‌های ورشکستگی همچنین از این قدرت برخوردار خواهند بود که هزینه‌ها یا جریمه‌های اضافی تحمیل شده از سوی اعطاکنندگان وام را بازپرداخت نمایند تا نرخ‌های بهره‌ را در صورت زیاد بودن کاهش دهند یا وام‌های مسکن با نرخ بهره‌ متغیر را به وام‌های با نرخ بهره ثابت تبدیل کنند. طبق قانون فعلی، وام‌های مسکن مربوط به خانه اصلی وام‌گیرنده و برخی از وام‌های مربوط به اتومبیل، تنها نوع قراردادهای وام هستند که نمی‌توانند در حالت ورشکستگی تعدیل شوند. تغییر پیشنهاد شده به قضات این اجازه را خواهد داد که در پرونده‌های ورشکستگی با این وام‌ها مانند دیگر وام‌های تضمین شده رفتار کنند.

فایده اصلی این کار، این است که جایگزینی را برای طرح «امید برای صاحب‌خانه‌ها» فراهم می‌آورد. برای بسیاری از مالکان خانه، معافیت از وام مسکن طبق این برنامه ممکن نخواهد بود، چرا که یا دارنده وام مسکن اول یا دارنده وام دوم، با تامین مالی مجدد، مخالفت می‌کند. ممکن است خارج از این طرح نیز چنین کاری امکان نداشته باشد. چرا که دارنده وام اول با مذاکره مجدد مخالفت خواهد کرد یا دارنده وام مسکن دوم تقاضای بازپرداخت آن را خواهد نمود. ممکن است دیگر صاحب‌خانه‌ها، واجد شرایط طرح «امید برای صاحب‌خانه‌ها» نشوند، زیرا پرداخت‌های وام مسکن آنها، کمتر از ۳۱درصد از درآمدشان می‌باشد، اما ممکن است در صورتی که وام‌هایشان تعدیل نشوند، کماکان نکول کنند. می‌توان با اجازه دادن به قضات ورشکستگی به پیاده‌سازی (Strip-down) وام‌های مسکن، طبق فصل ۱۳، از این قصور در پرداخت‌ها پیشگیری نمود. فایده مهم دیگر امکان پیاده‌سازی وام‌های مسکن، این است که هزینه‌ها را بیشتر وام‌دهنده‌ها متحمل خواهند شد و

نه دولت آمریکا.

مشکلات و عیوب وارد ساختن پیاده‌سازی وام‌های مسکن در بخش ۱۳ چیست؟ یکی از نقاط ضعف این است که چنین کاری، سبب تشویق رفتارهای استراتژیک از سوی بدهکارهای نوع ۲ خواهد شد که توانایی‌ بازپرداخت وام‌های اصلی‌شان را دارند. این هزینه، احتمالا اندک است، زیرا متولیان ورشکستگی که اطلاعات وسیعی درباره شرایط مالی وام‌گیرنده‌ها (شامل بازپرداخت‌های مالیاتی گذشته) دارند، می‌توانند بسیاری از رفتارهای استراتژیک را تشخیص دهند. علاوه بر آن،‌ هزینه‌های بالای اعلام ورشکستگی و اجبار به پیروزی از طرح بازپرداخت تحت نظر دادگاه به مدت ۵ سال، سبب خواهد شد که بسیاری از وام‌گیرنده‌ها از رفتار استراتژیک منع شوند. ملاحظه دومی که به شدت از سوی اعطاکنندگان وام صورت می‌گیرد این است که فراهم آوردن امکان پیاده‌سازی در دوره ورشکستگی، عرضه وام‌های مسکن را در آینده کاهش خواهد داد. لوتین وگودمان (۲۰۰۸) چنین مطرح ساخته‌اند که احتمال این امر کم است، زیرا در گذشته وام‌های مسکنی که امکان پیاده‌سازی آنها در زمان ورشکستگی وجود داشت یا وجود نداشت هر دو در عمل از نرخ بهره‌ مشابهی برخوردار بودند، مساله آخر این است که آیا سیستم ورشکستگی می‌تواند از پس پرونده‌های اضافی تشکیل شده از سوی صاحب‌خانه‌هایی که به دنبال تعدیل وام‌های مسکن خود هستند، بر آید یا خیر. نینگ ژو و من، در مقاله‌ای که اخیرا به نگارش درآوردیم(۲۰۰۸)، پیش‌بینی کرده‌ایم که ملاحظه پیاده‌سازی وام مسکن، سبب خواهد شد که سالانه ۱۰۰هزار پرونده ورشکستگی اضافه تشکیل شود. از آنجا که در فاصله‌های سال‌ ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶، تعداد پرونده‌های ورشکستگی تشکیل شده، بیش از یک میلیون مورد کاهش یافت، به نظر می‌رسد که سیستم ورشکستگی آمریکا ظرفیت اضافی دارد و در پرداختن به پرونده‌های جدید با مشکلی روبه‌رو نخواهد شد. بنابراین بررسی امکان پیاده‌سازی وام‌های مسکن در ورشکستگی، روش سودمندی برای پرداختن به بحران مسکن است. کنگره در پاییز ۲۰۰۷ با طرح پیشنهادی که سبب چنین تغییری می‌شد، مخالفت کرد که امیدواریم آن را دوباره مدنظر قرار دهد.