چشم «ساختمانی‌ها» به دیپلماسی
- پژمان جوزی: همه فعالان صنعت ساختمان برای بقا تلاش می‌کنند و به امید پایان جنگ و توافق هستند
- حمیدرضا قاضی: مالیات‌های تولید با سرعت نور رو به افزایش است و اصل سرمایه سازنده‌ها را هدف قرار داده
دنیای اقتصاد : فعالان صنعت ساختمان درحالی‌که بیش از یک سال است با تورم ۳رقمی مصالح ساختمانی مواجه هستند، با دو عامل جدید «کمبود نهاده‌های تولید» و «شیوه جدید مالیات‌ستانی» نیز درگیر شده‌اند.
فعالان صنعت ساختمان درحالی‌که بیش از یک سال است با تورم ۳رقمی مصالح ساختمانی مواجه هستند، از محل دو عامل جدید یعنی «کمبود نهاده‌های تولید» و «شیوه جدید مالیات‌ستانی» نیز با چالش مواجه شده‌اند، به‌نحوی که حتی سازندگان قدیمی و بزرگ که تاب‌آوری بهتری برای مواجهه با شرایط بحرانی دارند نیز این روزها با آخرین توانشان در حال تلاش برای استمرار فعالیت هستند. در چنین شرایطی چشم امید فعالان صنعت ساختمان به ایجاد گشایش از طریق حل‌وفصل سیاست خارجی است. موضوعی که تحقق آن می‌تواند این صنعت را مجدد به مسیر رشد و شکوفایی بازگرداند.
بلاتکلیفی گسترده
پژمان جوزی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: جهش‌های اخیر نرخ ارز، تورم و رکود در صنعت ساختمان، بلاتکلیفی گسترده‌ای میان فعالان این صنعت ایجاد کرده است. در شرایط فعلی، سازندگانی که توان مالی بیشتری دارند یا امکان پیش‌فروش واحدهای خود را در اختیار دارند، متناسب با بضاعت مالی‌شان به فعالیت ادامه می‌دهند.
برخی با پیش‌فروش‌های محدود و برخی نیز با اتکا به منابع مالی قبلی، پروژه‌های خود را پیش می‌برند. بااین‌حال، مسیر پیش رو برای هیچ‌یک از فعالان صنعت ساختمان روشن نیست. شرکت‌های قدیمی‌تر و بزرگ‌تر، به دلیل تعهداتی که دارند، ناچارند تا آخرین حد توان مالی خود به فعالیت ادامه دهند؛ اما شرکت‌های کوچک‌تر و ضعیف‌تر ممکن است با مشکلات جدی‌تری مواجه شوند که حتی به ورشکستگی و خروج آنها از بازار منجر شود. برخی سازندگان نیز واحدهای خود را پیش‌تر با قیمت‌های پایین پیش‌فروش کرده‌اند، درحالی‌که اکنون با افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی مواجه‌اند و ادامه پروژه‌ها برایشان دشوار شده است.
این توسعه‌گر صنعت ساختمان تاکید کرد: در شرایط کنونی نه شرکت‌های بزرگ و دارای توان مالی و تاب‌آوری بیشتر و نه شرکت‌های کوچک‌تر، چشم‌انداز روشنی از آینده ندارند. البته در بحران‌های اقتصادی نیز معمولا شرکت‌ها و فعالان کوچک‌تر زودتر از بازار حذف می‌شوند و شرکت‌های بزرگ‌تر تنها تا جایی می‌توانند مقاومت کنند که توان مالی‌شان اجازه دهد. آنچه اکنون در صنعت ساختمان جریان دارد، بیش از آنکه مبتنی بر یک برنامه و مسیر مشخص باشد، تلاشی برای بقا و باقی ماندن در بازار است. اگر شرایط فعلی، یعنی وضعیت نه جنگ و نه صلح، ادامه پیدا کند، چشم‌انداز مطلوبی پیش روی اقتصاد و صنعت ساختمان نخواهد بود؛ زیرا هیچ افق روشنی از امید برای فعالان اقتصادی و مردم وجود ندارد. در مقابل، اگر سیاست خارجی در خدمت سیاست اقتصادی قرار بگیرد و زمینه ایجاد امید و اطمینان در بازار فراهم شود، می‌توان انتظار داشت صنعت ساختمان نیز دوباره به مسیر رونق بازگردد.
همان‌طور که ناامیدی می‌تواند ضربات سنگینی به این صنعت وارد کند، شکل‌گیری امید نیز می‌تواند نیروی محرکی برای حرکت دوباره آن باشد. پژمان جوزی تاکید کرد: در شرایط فعلی، نه شرکت‌های بزرگ و نه شرکت‌های کوچک، هیچ‌کدام مسیر مشخص و قابل‌کنترلی برای حرکت ندارند و عملا شرایط به‌گونه‌ای است که هر فعال اقتصادی صرفا تلاش می‌کند از بازار حذف نشود. به اعتقاد من، اگر ایران در شرایطی که از قدرت و موقعیت مناسبی برخوردار است بتواند با قدرت‌های جهانی به توافق برسد، محدودیت‌ها برطرف شود و مرزهای اقتصادی کشور به روی تجارت آزاد باز شود، اقتصاد ایران ظرفیت بالایی برای بهبود سریع خواهد داشت. حتی ممکن است در کمتر از یک سال، نشانه‌های شکوفایی اقتصادی نمایان شود و کشور دوباره در مسیر رشد و ارتقا قرار بگیرد.
روش‌های سازگارشدن با تورم ساخت
حمیدرضا قاضی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر رشد هزینه‌های ساخت‌وساز در نقاط مختلف شهر را برشمرد و نحوه واکنش سازندگان به این جهش هزینه ساخت را نیز به صورت عدم ورود به پروژه‌های ساختمانی، توقف پروژه‌های در ابتدای کار، کاهش سرعت اجرای برخی پروژه‌ها به دلیل کمبود منابع مالی و تغییر در الگوی ساخت و تحویل واحدها به شکل خام تقسیم‌بندی کرد. هزینه ساخت‌وساز طی یک سال اخیر جهش قابل‌توجهی داشته است. به گفته حمیدرضا قاضی، سازندگان در مواجهه با افزایش هزینه‌ها چند واکنش اصلی نشان داده‌اند. اولین واکنش، کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید است. بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگر وارد پروژه‌های ساختمانی جدید نمی‌شوند که آثار آن را می‌توان در کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی مشاهده کرد.
دومین واکنش، توقف پروژه‌های در حال اجراست. برخی سازندگان مجبور می‌شوند پروژه‌های خود را متوقف می‌کنند؛ برای مثال، برخی فعالان در عرصه ساخت‌وساز، اگر پروژه‌ای در مرحله فونداسیون داشتند، آن را متوقف کردند. سومین واکنش، کاهش سرعت اجرای پروژه‌هاست. در مواردی که امکان توقف کامل وجود ندارد، سازندگان سرعت ساخت را کاهش می‌دهند. نمونه‌های زیادی از پروژه‌هایی وجود دارد که حتی چندین سال و تا حداقل ۷ سال از شروع آنها گذشته، اما هنوز تکمیل نشده‌اند. این وضعیت لزوما تصمیم سازنده نبوده، بلکه به او تحمیل شده است؛ زیرا از یک طرف توان مالی لازم برای تکمیل پروژه را ندارد و از طرف دیگر توقف کامل آن نیز تبعات اعتباری نامطلوبی برایش دارد.
واکنش دیگر، تغییر الگوی ساخت و تحویل ساختمان است. این موضوع به‌ویژه در مناطق جنوب شهر تهران و اطراف کرج بیشتر مشاهده می‌شود. برخی سازندگان برای کاهش هزینه‌ها، ساختمان را با حداقل امکانات تحویل می‌دهند. برای مثال، در بعضی واحدها برای سرویس بهداشتی شیرآلات و روشویی نصب نشده است. آشپزخانه تکمیل نیست، کولر نصب نمی‌شود و در سیستم گرمایشی نیز ممکن است فقط لوله‌کشی شوفاژ اجرا شده باشد، بدون اینکه رادیاتورها نصب شوند. در واقع، سازنده بخشی از تجهیزات و امکانات را از هزینه اولیه ساخت خارج می‌کند و تهیه و نصب آنها را به خریدار واگذار می‌کند. در این حالت خریدار می‌تواند متناسب با نیاز و توان مالی خود کولر، رادیاتور یا تجهیزات آشپزخانه را بعدا تهیه کند. این هم یکی از راهکارهایی است که سازندگان برای مقابله با افزایش هزینه‌ها در پیش گرفته‌اند.
چالش‌زاتر از «نرخ دلار» در صنعت ساختمان
قاضی معتقد است عوامل متعددی ازجمله نرخ ارز، قیمت مصالح، هزینه دریافت مجوزها و حتی تامین نیروی انسانی بر جهش هزینه ساخت‌وساز اثرگذار شده است؛ البته اثرگذاری و میزان آن کاملا متفاوت است. حمیدرضا قاضی درخصوص سهم هزینه نیروی کار در قیمت تمام‌شده مسکن گفت: سهم نیروی کار در هزینه‌های ساخت‌وساز چندان زیاد نیست و در گذشته هم تاثیر تعیین‌کننده‌ای نداشته است. بخش عمده‌ای از نیروی کار فعال در بخش ساخت‌وساز را کارگران اتباع افغان تشکیل می‌دهند؛ این افراد معمولا دستمزد دریافتی خود را به ارز تبدیل و برای خانواده‌هایشان ارسال می‌کنند. با کاهش ارزش پول، هر ماه مبلغ کمتری به دست خانواده‌هایشان می‌رسد و طبیعتا انتظار افزایش دستمزد دارند، با این وجود سهم دستمزد آنها در مجموع هزینه ساخت همچنان چندان بالا نیست. اگرچه هزینه نیروی کار بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن محدود است، اما اگر این گروه از نیروی کار از کشور بروند، یا به دلیل کاهش ارزش پول ملی و عدم امکان رشد دستمزد متناسب با تقاضایشان، کار را ترک کنند، زمان اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز طولانی می‌شود و این موضوع با کاهش سرعت پیشرفت و طولانی شدن زمان اجرای پروژه، هزینه ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد.
وی از نرخ ارز به‌عنوان عامل مهم اثرگذار بر هزینه ساخت و قیمت مسکن یاد کرد و گفت: تاثیر نرخ ارز بر هزینه ساخت‌وساز در تهران و شهرستان‌ها و همچنین مناطق بالای شهر و پایین شهر متفاوت است. بااین‌حال، به نظر من نرخ ارز در شرایط فعلی دیگر مانند گذشته شاخص تعیین‌کننده قیمت مسکن و هزینه ساخت‌وساز نیست.
در گذشته که تجارت و عرضه کالا روال عادی داشت، نرخ ارز یکی از عوامل اصلی تعیین هزینه ساخت بود؛ اما با شکل‌گیری محدودیت‌های تجاری و کمبود کالا، شرایط تغییر کرده است. اکنون در بسیاری از موارد، قیمت کالاها بسیار بیشتر از نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند. برای مثال، ممکن است نرخ ارز ۵۰درصد رشد کند، اما قیمت یک کالا ۱۵۰درصد افزایش یابد. در چنین شرایطی، فقط بخشی از افزایش قیمت مصالح ناشی از رشد نرخ ارز است و بخش عمده آن به کمبود کالا و محدودیت عرضه مربوط می‌شود. برای مثال، وقتی نیاز بازار ۱۰۰واحد است، اما فقط ۴۰واحد کالا عرضه می‌شود، طبیعی است که کمبود عرضه موجب افزایش شدید قیمت شود. این وضعیت در بسیاری از کالاها وجود دارد. بنابراین، در شرایط فعلی کمبود کالا و پیشی گرفتن تقاضا از عرضه، اهمیت بیشتری از نرخ ارز پیدا کرده است.
وی تاکید کرد: البته تاثیر قیمت مصالح در مناطق مختلف نیز یکسان نیست. کالاهای لوکس و وارداتی در مناطق بالای شهر و پایین شهر اثر متفاوتی بر هزینه ساخت دارند؛ زیرا میزان استفاده از آنها متفاوت است. اما نهاده‌های عمومی ساختمان مانند سیمان، گچ، سیم و کابل، میلگرد، تیرآهن و ورق تقریبا در همه پروژه‌ها استفاده می‌شوند و تفاوت تاثیر آنها در مناطق مختلف کمتر است. بخش دیگری از افزایش هزینه ساخت به هزینه‌هایی مربوط می‌شود که سازنده حتی پیش از شروع عملیات ساختمانی با آنها مواجه است؛ از جمله تامین زمین، تراکم ساختمانی و هزینه‌های تامین اجتماعی. این هزینه‌ها در گذشته هم بالا بوده‌اند، اما اکنون افزایش بیشتری پیدا کرده‌اند.
مالیات‌های ناگهانی بر سرمایه سازنده
حمیدرضا قاضی ادامه داد: در شرایط کنونی مالیات‌های متنوعی که از بخش ساختمان مطالبه می‌شود، این موضوع در سال آینده به یکی از مسائل بسیار جدی تبدیل خواهد شد و احتمالا آثار آن بیشتر نمایان می‌شود. این توسعه‌گر صنعت ساختمان از تغییر و تصویب سریع قوانین مالیاتی انتقاد کرد و گفت: قوانین مالیاتی با سرعت زیادی تصویب شده‌اند، به‌گونه‌ای که حتی خود ادارات مالیاتی نیز در برخی موارد درباره نحوه اجرای آنها با ابهام مواجه‌اند. در بعضی موارد به دلیل خلأهای قانونی، مالیات‌هایی مطالبه می‌شود که حتی ممیز مالیاتی و مؤدی درباره مبنای محاسبه آنها توافق روشنی ندارند. در چنین شرایطی به‌جای وضع مالیات بر درآمد یا سود سازنده، اصل سرمایه سازنده نشانه می‌رود. مساله اصلی این است که مالیات‌های فعلی صرفا از محل درآمد سازنده دریافت نمی‌شوند، بلکه در برخی موارد به اصل سرمایه او نیز آسیب می‌زنند. برای مثال، سازنده‌ای را در نظر بگیرید که پروژه‌ای با ۱۰هزار مترمربع تراکم اجرا می‌کند. انتظار طبیعی این است که پس از فروش پروژه بتواند با سرمایه حاصل، پروژه‌ای با همان ظرفیت یا حتی ۱۱ تا ۱۲هزار مترمربع آغاز کند. اما با شیوه فعلی مطالبه برخی مالیات‌ها، بخشی از اصل سرمایه او به‌عنوان مالیات دریافت می‌شود و دیگر توان شروع پروژه‌ای با همان ظرفیت را ندارد.
قاضی ادامه داد: به‌عنوان مثال یک پروژه ساختمانی در منطقه یک تهران تقریبا ۴ سال پیش شروع شده و سازنده بخشی از واحدها را به قیمت متری ۴۵میلیون تومان پیش‌فروش کرده است؛ درحالی‌که سازنده از محل تکمیل و تحویل این واحدها به خریداران به علت تورم در ضرر است. اداره مالیات، خواهان محاسبه مالیات براساس قیمت روز ملک است. اگر در محاسبه مالیات، ملاک قیمت روز باشد، باید هزینه نیز بر مبنای قیمت روز تعیین شود. اما چنین نشده و همین موضوع باعث می‌شود که سرمایه توسعه‌گر به‌مرور آب رود. در واقع، سازنده پس از پایان یک پروژه، به‌جای حفظ سرمایه و ادامه فعالیت در همان مقیاس، با کاهش اصل سرمایه مواجه می‌شود. این موضوع می‌تواند به‌شدت بر تداوم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان تاثیر بگذارد. قاضی تاکید کرد: افزایش هزینه‌های تامین انشعاب آب، برق و گاز و زیرساخت انرژی از دیگر موضوعاتی است که رشد هزینه ساخت‌وساز را به دنبال داشته است. همانند نرخ ارز و قیمت کالاها، اثر این افزایش هزینه‌ها نیز در مناطق مختلف یکسان نیست. هزینه انشعابات و قیمت انرژی در مرحله ساخت در مناطق مختلف شهر متفاوت است، همان‌گونه که شهرداری قیمت تراکم را در مناطق مختلف شهر متفاوت اخذ می‌کند. این رویه نیز در کنار سایر عوامل باعث شده ساخت‌وساز در نقاط مختلف شهر هزینه متفاوتی داشته باشد.
در شرایط کنونی نقش بهره‌وری در کاهش هزینه ساخت تقریبا از میان رفته است. اگر پنج سال پیش از من درخصوص کاهش هزینه ساخت‌وساز با افزایش بهره‌وری سوال پرسیده می‌شد، قطعا می‌گفتم که افزایش بهره‌وری و بهبود سرعت اجرای عملیات ساختمانی بهترین راهکار کاهش هزینه ساخت‌وساز است؛ اما امروز، صحبت از این راهکارها به‌عنوان راه‌حل اصلی کاهش هزینه ساخت چندان واقع‌بینانه نیست. در شرایط فعلی، عواملی مانند افزایش هزینه زمین و تراکم، مالیات، انرژی، کمبود کالا و محدودیت عرضه مصالح اهمیت بسیار بیشتری پیدا کرده‌اند. نکته مهم این است که بخشی از این هزینه‌ها حتی پیش از آغاز عملیات ساختمانی به سازنده تحمیل می‌شوند و ارتباط مستقیمی با فرآیند اجرای ساختمان ندارند، اما تاثیر بسیار جدی بر قیمت تمام‌شده آن می‌گذارند.
