تحلیل بنیادی شرکت سـرمایه گذاری مسـکن

تحلیل بنیادی شرکت سرمایه گذاری مسکن
معرفی شرکت: شرکت سرمایه گذاری مسکن به عنوان یکی از بزرگ‌ترین شرکتهای انبوه ساز در کشور، در سال ۱۳۶۹ توسط بانک مسکن تاسیس شد. هم اکنون این شرکت با بهره مندی از ۱۶ شرکت زیر مجموعه در ۲۸ استان کشور فعالیت می‌کند.

سرمایه گذاری مسکن علاوه بر پروژه‌های ساختمانی، در سایر پروژه های عمرانی مانند ساخت آزاد راه و پروژه های انتقال آب نیز حضور جدی دارد. این شرکت با ورود به حوزه مسکن مهر نیز باعث شتاب روزافزون در اجرای این طرح شده است.
سرمایه‌گذاری مسکن حتی در دوران رکود بازار مسکن با مدیریت درست و صحیح توانسته است سودآوری خود را حفظ کرده و در همین راستا، ارزش سهام این شرکت ساختمانی در بازار سرمایه همواره مثبت و رو به جلو بوده است.

روند سودآوری شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در ۵ سال اخیر:

نمودار نشان می‌دهد سودآوری شرکت در ۵ سال گذشته نه تنها کاهش نیافته، بلکه در سال‌های اخیر با روند صعودی نیز همراه بوده است. بدین ترتیب که با وجود رکود بازار مسکن، سود خالص شرکت در سال ۹۰ به نسبت سال ۸۶ با رشد ۵۰ درصدی همراه شده است.
این رشد در حالی اتفاق افتاده که بسیاری از شرکت‌های ساختمانی با کاهش شدید سودآوری و حتی در برهه‌ای با زیان نیز مواجه شده‌اند، اما سرمایه‌گذاری مسکن بر خلاف سایر شرکت‌ها با بهینه‌سازی عملکرد خود، یکی از موفق‌ترین شرکت‌ها در حوزه سودآوری بوده و همواره استراتژی ثبات و تداوم سود را در دستور کار خود داشته است.
روند قیمتی یک سال اخیر سهم:
در نمودار قیمتی زیر، پتانسیل سهم کاملا مشهود می باشد. قیمت سهم در فروردین سال ۸۹ در سطح ۱۳۶۰ ریال قرار داشته است. به بیان دیگر اگر فردی سهم را در آن زمان خریداری نموده و امروز سهم را به قیمت ۲۰۴۰ ریال به فروش می رساند، حدود ۵۰ درصد بازدهی کسب می‌کرد. این شرکت در تاریخ ۱۱/ ۱۲/ ۸۹ مجمع عادی سالانه خود را برگزار و سود نقدی ۳۰۰ ریالی را به ازای هر سهم تقسیم کرد.
با احتساب سود نقدی تقسیم‌شده، سرمایه گذاری مسکن در یک سال اخیر ۷۲ درصد سود خالص به همراه داشته است و این سود ایده‌آل در شرایط رکود بازار مسکن به دست آمده است که در نوع خود قابل توجه می‌باشد. البته با توجه به پتانسیل‌هایی که در ادامه بیان خواهد شد، پیش‌بینی می‌شود روند سوددهی شرکت به همین شکل کماکان ادامه داشته باشد.

پیش‌بینی سود سال ۹۰ شرکت و عملکرد ۳ ماهه:
سرمایه گذاری مسکن سود هر سهم سال مالی منتهی به ۳۰/ ۹/ ۹۰ خود را با سرمایه ۱۵۰۰ میلیارد ریال، ۴۱۲ ریال به ازای هر سهم پیش بینی کرده است که این سود دارای رشد ۱۷ درصدی به نسبت سال ۸۹ می‌باشد. لازم به ذکر است به دلیل ماهیت سرمایه گذاری شرکت و تقسیم سود شرکتهای تابعه در سه ماهه سوم سال مالی، عمده سود شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در ۳ ماهه پایان سال مالی تحقق پیدا خواهد کرد.

پیش بینی سود و زیان تلفیقی:
به دلیل ماهیت سرمایه گذاری شرکت و دارا بودن شرکتهای زیر مجموعه به ارائه پیش بینی سود تلفیقی شرکت می پردازیم: (واحد میلیون ریال است)

همان‌طور که مشاهده می‌شود، درآمدهای حاصل از فروش پروژه‌های شرکت‌های زیر مجموعه در سال ۹۰، تقریبا ۲.۵ برابر و میزان تلفیقی خالص شرکت حدودا ۱.۷ برابر شده است. این امر به دلیل ورود شرکت به فعالیتهای پیمانکاری و نیز پروژه‌های جدید لوکس و انبوه‌سازی از جمله مسکن مهر می‌باشد.
«شرکت سرمایه‌گذاری مسکن» سرمایه‌گذاری عمده‌ای در بازار سهام ندارد و عمده فعالیت شرکت در پروژه‌های ساختمانی و شرکت‌های سرمایه گذاری- ساختمانی زیر مجموعه می‌باشد. در ادامه به بررسی پروژه‌های شرکت و معرفی شرکت‌های زیر مجموعه شرکت سرمایه‌گذاری مسکن خواهیم پرداخت.
بررسی پرتفوی غیر بورسی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن

ارزش تخمینی و کارشناسی شرکتهای غیر بورسی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بر اساس اعمال P/E متوسط ۵ به سود شرکت‌ها به دست آمده است و ارزش روز شرکت‌ها در محدوده ۴۶۳۰ میلیارد ریال می باشد.
درصد تاثیر شرکتهای سرمایه گذاری در سودآوری شرکت سرمایه‌گذاری مسکن:

همان طور که مشاهده می‌شود، عمده سود شرکت حاصل از ۴ شرکت اصلی سرمایه‌گذاری مسکن تهران، سرمایه گذاری مسکن شمال شرق، سرمایه‌گذاری مسکن پردیس و سرمایه‌گذاری مسکن آذربایجان می‌باشد.

پروژه های مهم شرکتهای زیر مجموعه:
شرکت در سال ۸۹ وارد حوزه مسکن مهر شد و هم اکنون بیش از ۱۲۰۰۰ واحد مسکونی را در قالب این پروژه در دست احداث دارد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد ذیل اشاره داشت:
مسکن مهر گلبهار مشهد در زمینی به مساحت ۳۸۰۰۰ متر مربع و ۴۹۶ واحد
مسکن مهر شاهین شهر اصفهان در زمینی به مساحت ۱۲۰۰۰ مترمربع و ۳۹۹ واحد
مسکن مهر پردیس در زمینی به مساحت ۱۱۷۷۳۱ مترمربع و ۲۵۳۰ واحد
مسکن مهر پردیس در زمینی به مساحت ۱۹۵۶۷۷ متر مربع و ۳۶۵۵ واحد
مسکن مهر امام صادق اراک در زمینی به مساحت ۶۸۱۴۰ مترمربع و ۹۹۲ واحد
مسکن مهر هشتگرد در زمینی به مساحت ۴۳۴۵۲ مترمربع و ۷۰۰ واحد
همچنین شرکت در حال انعقاد قرار دادهایی برای اجرا و ساخت ۱۱۷۰ واحد مسکن مهر در زنجان، ۲۰۰۰ واحد در اهواز و چندین پروژه دیگر در این حوزه می‌باشد که این امر نشان دهنده حضور گسترده شرکت در بخش مسکن مهر است.

تعدادی از پروژه‌های غیر مرتبط با مسکن مهر شرکت عبارتند از:

۱ - پروژه جمشیدیه تهران
پروژه مذکور به تازگی در دستور کار شرکت قرار گرفته و با زیربنایی بالغ بر ۱۳۰۰۰ متر مربع در زمینی به مساحت ۴۵۰۰ متر مربع، در بهترین منطقه شمال تهران و در همسایگی پارک جمشیدیه در حال احداث است.

۲ - پروژه تجاری-اداری جمهوری تهران
پروژه مذکور در خیابان جمهوری تهران در ۱۱ طبقه آغاز شده و دارای ۲۵ واحد اداری و ۳۴ واحد تجاری می‌باشد. مساحت کل زیربنای پروژه بالغ بر ۸۸۸۰ متر مربع می‌باشد.

۳ -پروژه بام چالوس:
پروژه مذکور در قالب ۳ برج ۱۸ طبقه با زیربنای ۲۷ هزار مترمربع در قالب ۲۷۰ واحد میباشد که برج اول تکمیل شده و برج دوم با ۱۷ درصد پیشرفت و برج سوم نیز در مرحله شروع می باشد.
۴ -پروژه دراک شیراز:
پروژه مذکور در قالب ۱۱ بلوک ۶الی ۱۸ طبقه با زیر بنای ۹۱ هزار مترمربع که ۶ بلوک آن در مرحله بهره برداری و مابقی در حال اجرا می باشد.

۵ -پروژه ستاره کیش:
پروژه کیش در قالب ساخت واحدهای ویلایی ۲ طبقه ۴ تا۶ واحدی و ساخت ۱۵ برج ۱۰ تا ۱۴ طبقه و ۱۰ هزار مترمربع فضاهای تفریحی در حال اجرا می باشد که از این مجموعه عملیات ۷۲ واحد مسکونی خاتمه یافته و مابقی در چند فاز در حال اجرا می باشد.

۶ - پروژه آسمان تبریز
پروژه ۹۲۸ واحدی آسمان تبریز در منطقه ائل گلی تبریز قرار دارد که مشتمل بر ۸ بلوک دوقلو است که این بلوک‌ها هر کدام ۱۸ طبقه ارتفاع دارند. عمده واحدهای مجتمع ساخته شده و آماده تحویل می‌باشد. مساحت زیربنای کل پروژه ۱۱۹۰۰۰ متر مربع می‌باشد.

۷ - مجتمع مسکونی بهستان کرج
این پروژه در فاز ۴ شهر جدید اندیشه در میدان شهدای گمنام قرار دارد. مساحت زمین ۳۹۵۹۳ مترمربع با زیر بنای کل ۵۴۶۵۷ مترمربع و مشتمل بر ۴۰۰ واحد مسکونی ۲ و۳ خوابه در ۶ طبقه در مرحله بهره‌برداری می‌باشد.

۸ - مجتمع تجاری توریستی امید مشهد
این پروژه در زمینی به مساحت ۴۵۷۰ مترمربع با زیربنای کل ۴۷۴۴۶ مترمربع در مجاورت حرم مطهر امام رضا (ع) که مشتمل بر ۱۰۳ واحد اقامتی توریستی و ۲۵۵ واحد تجاری می‌باشد در حال اجرا می‌باشد.

۹ - مجتمع مسکونی- تجاری کوهسنگی (مشهد)
این پروژه در زمینی به مساحت ۶۸۶۶ مترمربع در حاشیه کوه سنگی مشهد در ۲ برج دوقلو مسکونی- تجاری ۱۳و ۱۸ طبقه مشتمل بر ۱۵۸ واحد مسکونی و ۱۰۵ واحد تجاری در حال ساخت می‌باشد.

۱۰ - پارک گلستان سمنان
این پروژه در شهرک گلستان سمنان در زمینی به مساحت ۹۰۰۰ مترمربع بازیربنای کل ۲۶۶۷۹ مترمربع که مشتمل بر ۲۷۰ واحد یک، دو و سه خوابه در ۱۰ طبقه ساخته شده است. فاز اول مشتمل بر ۱۹۸ واحد مسکونی در مرحله بهره‌برداری و فاز دوم مشتمل بر ۸۸ واحد مسکونی در دست اجرا می‌باشد.
۱۱ - پروژه های دیگری مانند: ویلای کرمان، عالیشهر بوشهر، اراضی سیرجان، نیلوفر شیراز، مجتمع تجاری ایرانیان رشت، سهند تبریز، الهیه اراک، آفتاب قم، فردوسی و زیباشهر کرمانشاه و فتح‌آباد و تجاری بهارستان و مسکونی و تجاری شهرکرد و عتیق تهران و ده‌ها پروژه کوچک دیگر در فهرست پروژه‌های در حال ساخت، ساخته شده و در حال برنامه‌ریزی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن قرار دارند.

سهامداران عمده

ارزش گذاری سهام شرکت:
در این بخش ارزش گذاری بر دو مبنا صورت می پذیرد: اول روش P/E و دوم ارزش ذاتی.
متوسط P/E شرکتهای بورسی رقمی حدود ۷ واحد می‌باشد.
برای شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با توجه به متوسط P/E گروه که برابر ۶ است، این عدد را اعمال می کنیم که با توجه به سود پیش بینی شده ۴۱۲ ریالی هر سهم شرکت، به قیمت ۲۴۵۰ ریال برای هر سهم خواهیم رسید.
محاسبه ارزش ذاتی هر سهم سرمایه گذاری مسکن:

همانطور که مشاهده می شود، ارزش ذاتی سهم در محدوده قیمتی ۲۶۵۰ ریال می باشد یعنی از هر دو روش، قیمت سهم توانایی رشد تا سطوح ۲۴۵۰ تا ۲۶۵۰ ریال را دارا می‌باشد .
این در حالی است که اخرین قیمت معامله شده سهم در تاریخ ۱۳ اردیبهشت در حدود ۲۰۶۰ ریال می‌باشد. به بیان دیگر انتظار بازدهی ۲۰ تا ۳۰ درصدی سهام این شرکت در بازه میان مدت وجود دارد.