چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۳۹۰

مسکن یکی از تاثیرگذارترین بخش‌های اقتصادی در کشور می‌باشد و در حالی که به صورت مستقیم در حدود ۴ تا ۵ درصد در تولید ناخالص داخلی نقش دارد، ولی به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌ها در گردش اقتصادی و مصرف کالاهای واسطه‌ای مطرح می‌باشد. با توجه به ماهیت مسکن که معمولا بزرگترین خرید تمام عمر و سرمایه‌ بسیاری از خانوارهای ایرانی می‌باشد، حساسیت در خرید آن همواره وجود داشته است.

از طرفی جایگزین نداشتن مسکن به عنوان سرپناه و مأمن خانواده باعث می‌شود همواره یکی از بزرگ‌ترین اقلام در سبد هزینه خانوار به مسکن اختصاص داده شود.

در عین حال این واقعیت نیز وجود دارد که بخشی از تقاضای موجود در بازار مربوط به تقاضای خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری می‌باشد که این موضوع تحت تاثیر سایر بازارهای سرمایه‌ای نظیر بورس، طلا، ارز و ... می‌باشد.

تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای

آنچه مشخص است، بازار مسکن هم از طرف تقاضای مصرفی و هم از طرف تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند تحت تاثیر قرار گیرد. لذا روند حرکتی این بازار با سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌باشد و بررسی هر دو بخش، وضعیت آینده بازار را تا حدود زیادی مشخص می‌نماید.

واضح است که روند حرکتی مسکن می‌‌تواند هم تاثیرگذار و هم تاثیرپذیر از اقتصاد خانوار در بخش تقاضای مصرفی باشد. تقاضای سرمایه‌ای نیز از شرایط کلی محیطی کسب و کار بیشترین تاثیر را می‌پذیرد. طی سال‌های گذشته، همواره دوره‌های رونق و رکود بر بازار مسکن حکم‌فرما بوده است؛ اما این موضوع طی سال‌های اخیر با تغییر ماهیت و پارادیم روبرو شده است و دیگر مانند گذشته انتظار تورم سریع و شدید در بازار مسکن وجود ندارد و تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان سعی در انطباق خود با شرایط جدید بازار دارند. شاید بتوان مهم‌ترین دلیل این اتفاق را کاهش تقاضای سرمایه‌ای مسکن (با توجه به عواملی چون سیاست‌های دولت، رونق سایر بازارهای جایگزین و ...) دانست که منجر می‌شود عمده تقاضای موجود در بازار، تقاضای مصرفی باشد. در حال حاضر، مقبولیت بازار پولی برای پس انداز کنندگان و رونق سایر بازارهای مالی مانند بورس و طلا باعث شده است تا بخش عمده تقاضای سرمایه‌گذاری به جای مسکن در این بازارها متمرکز شود و بخش دیگری نیز وارد کسب و کارهای خدماتی و تولیدی می‌شود. به عنوان مثال رونق بازار بورس و چند عامل دیگر باعث تمرکز سرمایه‌ها در این بازارهای جایگزین شده است.

بدون در نظر گرفتن تقاضای سرمایه‌ای مسکن و با تکیه بر بازار مسکن به عنوان یک کالای غیر قابل جایگزین نیز تحلیل چندان متفاوتی نخواهیم داشت. بنا بر آمار رسمی، میزان جمعیت کشور در انتهای سال ۱۳۸۹ بالغ بر ۷۴/۷ میلیون نفر و تعداد خانوارهای کشور بالغ بر ۲۰ میلیون نفر تخمین زده می‌شوند.

با توجه به این رشد جمعیت، میزان ساخت و سازهای مورد نیاز کشور در مجموع شهری و روستایی باید در حدود ۱/۶۳ میلیون واحد مسکونی باشد.

از این تعداد حدود یک میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن مهر در حال ساخت می‌باشد که بخش عظیمی از تقاضا را شامل می‌شود و عرضه آن باعث جذب بخش عظیمی از منابع موجود برای خرید مسکن به این بخش خواهد شد.

امید است با اتمام ساخت این پروژه‌ها در سال جهاد اقتصادی، بسیاری از خانوارهای نیازمند ایرانی صاحب مسکن مناسبی شوند. در رابطه با سایر واحدهای در دست ساخت غیر از مسکن مهر نیز با تمهیدات در نظر گرفته شده، میزان پروانه‌های ساختمانی از رشد خوبی برخوردار می‌باشد که نشان دهنده عدم کسری شدید عرضه در بازار طی ماه‌های آینده سال خواهد بود. همچنین افزایش ۲۰ میلیون ریالی تسهیلات پرداختی به واحدهای مسکونی توسط بانک مسکن در سال ۱۳۹۰ و ممنوعیت پرداخت وام خرید به طرف تقاضا از طرف بانکهای دیگر، موجب آرامش منطقی بازار در این بخش نیز شده است.

طرح تحول اقتصادی

در کنار موارد ذکر شده، با توجه به پیاده‌سازی طرح عظیم تحول اقتصادی در کشور و تاثیرات این طرح روی سبد هزینه‌ای خانوارها، تغییرات سودآوری در بخش‌های مختلف اقتصادی می‌تواند موجب ایجاد شرایط جدید در فضای کسب و کار شود. مسکن نیز به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی که وابستگی قیمت تمام شده آن به مواد و مصالح انرژی‌بر و حمل و نقل بالا می‌باشد، تاثیراتی را از این طرح خواهد‌پذیرفت.

پیش‌بینی می‌شود در سال جدید امکان سرمایه‌گذاری بر روی مواد و مصالح ساختمانی نوین و همچنین تکنولوژی‌های ساخت در کشور بیشتر شده و در میان مدت تا حدود زیادی اثرات ناشی از افزایش قیمت مواد و مصالح سنتی را جبران کند.

جمع بندی

با عنایت به موارد فوق، پیش‌بینی می‌شود که در سال ۱۳۹۰، بخش مسکن سال نسبتا آرامی را طی کند و اگر هم رشد قیمتی در این بازار حاصل شود، به احتمال فراوان کمتر از میزان تورم خواهد بود. البته همین میزان تغییرات قیمت مسکن بسته به وضعیت عرضه و تقاضا و همچنین شرایط حاکم بر شاخص‌های کلان اقتصادی کشور مانند میزان نقدینگی، گردش پولی، رشد اقتصادی، تورم و ... متغیر خواهد بود. با توجه به آگاهی مجموعه دولت از وضعیت بازار مسکن و همچنین روند مناسب طرح عظیم مسکن مهر که ناشی از قاطعیت وزیر محترم مسکن در حمایت از این طرح به همراه اعتبارات در نظر گرفته شده از طرف بانک مسکن می‌باشد، امکان نوسان شدید قیمت در بازار پیش بینی نمی‌شود.

اگر بخواهیم چشم انداز سال ۱۳۹۰ را به صورت خلاصه بیان کنیم، باید بگوییم که با توجه به روند رو به رشد بازار بورس اوراق بهادار و نیز بازارهایی مانند بازار طلا و سکه، میزان جذابیت بازار مسکن برای سفته‌بازان کمتر از این بازارها خواهد بود. نگاه جدید که مالکیت مسکن را ارزشمند شناخته، ولی آن را لزوماً بهترین سرمایه‌گذاری نمی‌داند، موجب شده تا خریداران با مطالعه و دقت بیشتری در رابطه با خرید واحدهای مسکونی تصمیم بگیرند.

این موضوع فرصت بسیار مناسبی را برای مصرف کنندگان واقعی فراهم می‌آورد تا با تمرکز و بررسی مناسب و با در دست داشتن زمان کافی اقدام به خرید بهترین مسکن مورد نیاز خود کنند.

در مجموع و به صورت خلاصه باید گفت که امکان تکرار وضعیت با ثبات و قابل قبول در دو بخش خریدو‌فروش و ساخت‌وساز در سال ۱۳۹۰ نیز همانند سال ۱۳۸۹ قابل تکرار است و با ثابت ماندن قیمتها، میزان بیشتری از معاملات را در بازار مسکن شاهد می باشیم. در این صورت بازار روند آرامی را سپری خواهد کرد و بهترین فرصت برای خرید مسکن توسط خانوارها و مصرف کنندگان واقعی می‌باشد.