تحلیل رسمی از رشد معاملات مسکن

بانک مرکزی در گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین سال ۱۳۹۵ اعلام کرد که در اولین ماه از سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵۹۱۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴/ ۲۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. این میزان رشد با توجه به اینکه در مقایسه با تغییرات نقطه‌ای معاملات مسکن در فروردین سال‌های گذشته، کم‌سابقه بوده، تفاوت بازار سال جاری با رکود یکی دو سال اخیر را مشخص می‌کند و از این منظر می‌تواند نوید رونق در حال شکل‌گیری در بازار مسکن ۹۵ باشد.

حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۹/ ۵ هزار واحد مسکونی و ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۴/ ۲۰ و ۳/ ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. هرچند در فروردین ماه سال جاری حجم معاملات مطابق روال همه ساله و تحت تاثیر تعطیلات نوروز با کاهش محسوسی نسبت به اسفندماه ١٣٩٤ مواجه شد، با این حال رشد تعداد معاملات انجام شده در فروردین ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، حکایت از تداوم رونق معاملاتی حاکم شده بر بازار مسکن از ابتدای زمستان سال ١٣٩٤ دارد. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در فروردین‌ماه سال ١٣٩٥ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحـولات نرخ تورم است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹/ ۸ و ۱/ ۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد. در فروردین سال ١٣٩٥،تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۹/ ۵ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴/ ۲۰ درصد افزایش نشان می‌دهـد. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سـال ١٣٩٥حـاکی از آن است که از میان مناطق ٢٢ گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم ۱۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ٤،٢ و ١٤ بـه ترتیـب بـا سـهم ۵/ ۹،۴/ ۸ و ۳/ ۶ درصـدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در فروردین ماه سال ١٣٩٥، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنـای واحـد مسـکونی معاملـه شـده از طریـق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل ۱/ ۷ درصد کـاهش و نسـبت بـه ماه مشابه سال قبل ۳/ ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یک معادل ۸/ ۵درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ١٤معادل ۹/ ۵درصد تعلق دارد. در فروردین ماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹/ ۸ و ۱/ ۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن کـه غالبـا یـک‌سـاله تنظـیم می‌شوند و نیز اثر پذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجـاره بهـا بـا تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجـاره بهـای مسـکن اعـم از شخصـی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی براساس سال پایه ١٠٠=١٣٩٠ معادل ۴/ ۲۸ درصد است. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در فروردین ماه سال ١٣٩٥ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «٢٥ الی ٣٠» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ١٤ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «٢٠ تا ٢٥» و «٣٠ الی ٣٥» میلیون ریال به ترتیب با سهم ۵/ ۱۳ و ۲/ ۱۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۹/ ۲۸ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ٤٥ میلیون ریال به ازای هر متر مربع اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۲/ ۲۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال ١٣٩٥ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «٦٠ تا ۷۰ مترمربع» معادل ۸/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «٥٠ تا ٦٠» و «٧٠ تا ٨٠» مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۲/ ۱۵ و ۱۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیر بنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵/ ۵۷درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. بانک مرکزی در جمع بندی خود از تحولات بازار مسکن در فروردین امسال، اعلام کرده است که حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در فروردین ماه سال ١٣٩٥ به ترتیب معادل ۵ هزار و ۹۰۰ فقره خرید و فروش آپارتمان و همچنین ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۴/ ۲۰ درصد و ۳/ ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. هر چند در فروردین ماه سال جاری حجم معاملات مطابق روال همه ساله و تحت تاثیر تعطیلات نوروز با کاهش محسوسی نسبت به اسفندماه ١٣٩٤ مواجه شد، با این حال رشد تعداد معاملات انجام شده در فروردین ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، حکایت از تداوم رونق معاملاتی حاکم شده بر بازار مسکن از ابتدای زمستان سال ١٣٩٤ دارد.

بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در فروردین ماه سال ١٣٩٥ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال به ترتیب ۸/ ۹درصد و ۱/ ۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند که بازار معاملات خرید مسکن در تهران از یکی دو ماه آینده، جان بگیرد و از رکود به طور کامل خارج شود. رشد ۲۰ درصدی معاملات خرید مسکن در فروردین امسال، نشانه‌ای از تحقق این پیش‌بینی است. سال گذشته، در فروردین ماه، حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران نه تنها نسبت به فروردین سال قبل از آن، افزایش پیدا نکرد که با کاهش نیز مواجه شد. در سال جاری، رشد معاملات خرید مسکن در عین ثبات قیمتی خواهد بود.