چرا الحاق اراضی باعث کاهش قیمت نمی‌شود؟

الحاق اراضی و افزایش عرضه زمین و مسکن، برخلاف تبلیغات، باعث کاهش قیمت زمین و مسکن نمی‌شود. چرا؟ خصلت سرمایه‌ای مسکن و زمین در اقتصاد جدید آن را تبدیل به واسطه مالی، چیزی شبیه ارز یا سکه کرده است که ارزش آنها حاصل قراردادی در ذهن مردم است نه قابلیت مصرف آنها. سیب‌زمینی یک محصول مصرفی است و اگر خریدار استطاعت خرید و صرف آن را نداشته باشد ارزش تجاری خود را از دست می‌دهد. یک کشاورز در فصل وفور برداشت و افزایش عرضه حتی مجبور به کاهش حاشیه سود و قیمت خواهد بود. ولی طلا و اسکناس را نه می‌شود صرف کرد و خورد و نه پوشید؛ رمزارزهای بی‌پشتوانه حتی قابل لمس هم نیستند. ارزش آنها حاصل همان قرارداد ذهنی است که از بازارهای متعدد و سیاست و اخبار واقعی و همچنین انتظارات و... تاثیر می‌پذیرد. الحاق اراضی به شهرها و روستاها در حقیقت مالی‌کردن آنهاست و زمین الحاقی که قرار بود ارزان باشد، متاثر از نوسان بازارهای مالی جهانی خواهد بود نه استطاعت خریدار.

در ایالات متحده آمریکا پس از بحران مالی حاصل از حباب مسکن در سال ۲۰۰۸ میلادی (۱۳۸۷-۱۳۸۶)، بخشی از سرمایه‌ها جذب بازار زمین‌های غیرشهری شد و همین مسمومیت بعدها به کشورهای دیگر سرایت کرد و مالی شدن اراضی کشاورزی را دامن زد. شواهد نشان می‌دهد ایران هم بی‌نصیب نماند و در همان سال‌ها و کمی پس از آن شاهد واگذاری و تغییر کاربری گسترده قانونی و غیرقانونی اراضی تحت عناوین مختلف بودیم. در سال۹۱ میزان واگذاری اراضی تحت عنوان کشاورزی با جهشی ناگهانی به بیش از ۵۵هزار هکتار رسید. همان سال‌ها دولت نهم و دهم در پی اجرای طرح باغ‌شهرها هم بود که به نظر می‌رسید اراضی کشاورزی و روستایی را نشانه می‌گرفت. این مالی‌سازی قانونی و غیرقانونی آن‌چنان شدید و مخرب بود. ولی در اواخر دوران همان دولت باز وعده واگذاری زمین ۲۰۰۰ متری داده شد. شاید برای دولت این شعار انگیزه انتخاباتی داشت. ولی احتمالا آخرین تلاش ذی‌نفعان مالی برای مالی‌سازی اراضی کشور در آن دولت هم بود.

مالی‌سازی در الحاقات جدید شدت و سودآوری بیشتری خواهد یافت و متاسفانه عجیب نیست اگر نهادهای مالی ایران از مدت‌ها پیش بخشی از سرمایۀ خود را در زمین‌های مستعد رشد و الحاق مستقر کرده باشند تا از آنها سود چندبرابر کسب کنند. شاید همین یکی از مسیرهای کسب سود انبوهی قارچ‌گونه از موسسات مالی و اعتباری آن سال‌ها بود که سودهایی کلان و مشکوک به سپرده‌گذاران می‌دادند. ورشکستگی همان موسسات اندکی بعد از تغییر دولت و کاهش سرعت مالی کردن ارضی، یکی از مهم‌ترین معضلات مالی کشور را رقم زد.

شواهد نشان می‌دهد که ذی‌نفعان مالی‌سازی اراضی پس از آن هم دست‌بردار نشدند و همچنان در پی تاثیر در مراکز تصمیم‌گیری و سیاستگذاری کشور هستند. بدیهی است که آنان به هیچ عنوان نیت مالی‌سازی را مطرح نمی‌کنند، بلکه با دلایل و ادعاهای شبه‌علمی و شبه‌اخلاقی تلاش می‌کنند که نظر سیاستگذار دولت و قانون‌گذار مجلس را جلب و خود را پشت آنان پنهان نمایند، این بار تحت مضمون اعطای زمین برای کاهش قیمت مسکن و رفع مشکل مسکن. ولی واقعیت به ما می‌گوید حتی بخش مهمی از واحدهای مسکن مهر که روی اراضی ملی ساخته شدند، در نهایت مالی و تبدیل به موضوع سرمایه‌گذاری شدند. همان دولت دهم در سال پایانی خود معاملات مسکن مهر را که پیش‌تر به شکل غیررسمی آغاز شده بود، قانونی و مجاز کرد. بعد از مدتی، فقط در یک مورد گفته شد ۷۰۰ واحد مسکن مهر پردیس به دست یک دلال رسیده است. آنچه در پوشش مسکن به نفع دلالان مالی‌سازی شده زمین ملی است که قرار بود به نیازمندان برسد. پیش‌تر از اینها مطالعه‌ای داریم که نشان می‌دهد بخش مهمی از زمین‌هایی که حتی در دهه۷۰ در یکی از شهرهای ایران واگذار شده پس از ۲۰سال بدون هیچ‌گونه ساخت‌وسازی فقط معامله می‌شده است، درحالی‌که سالانه حدود ۸۰درصد به قیمت آن افزوده می‌شده است.

ولی عطش پایان‌ناپذیر بازارهای مالی برای این حجم از اراضی بابت چیست؟ بخشی از آن احتمالا حاصل اقتصاد مالی نوین است که ارزش‌های ذهنی و موهوم آن سریع جهانی می‌شوند و به آن اشاره شد. ولی بخش دیگر هم ناشی از شرایط داخلی ایران به نظر می‌رسد. انبوهی از نقدینگی در دست مردم و نهادها و به تبع آن بانک‌ها و موسسات مالی است که در شرایط رکود و تحریم به دنبال جایی برای حفظ ارزش و کسب سود از آن هستند. گویا در شرایطی که تولید ارزش اقتصادی واقعی هرچه سخت‌تر می‌شود تمتع از ارزش موهوم ذهنی و مالی جای آن را می‌گیرد. همان‌طور که سکه طلا نیاز ضروری هیچ انسانی را برآورده نمی‌کند، زمین مالی شده هم قرار نیست نیاز کسی را تامین کند. کافی است معامله‌پذیر و نقدشونده باشد. همان‌طور که برای فرونشاندن عطش بازار طلا و ارز به آن منابع جدید تزریق می‌کنند، زمین مالی‌سازی شده جدید نیز بخشی از بندبازی دلالان را از بازار ارز و طلا و بورس به خود جذب خواهد کرد.

تکلیف یادشده در برنامه هفتم هم، حتی اگر تحت این فشارها و اطلاعات نادرست قرار نگرفته باشد، در صورت اجرا، از این آفت مصون نخواهد بود. در شرایط اقتصادی ایران الحاق اراضی خود به خود آنها را وارد مسابقه با بازارهای موازی خواهد کرد. دلال بازار مالی، سازنده نیست و در شرایطی که گفته می‌شود ارزش افزوده زمین از ساختمان بیشتر است، شاید نیازمند واقعی هم معامله زمین را به ساخت ترجیح دهید. حتی مسکنی هم که تحت رقابت بازارهای مالی ساخته می‌شود ممکن است تا سال‌ها خالی بماند؛ چون از ابتدا برای کسب سود بیشتر ساخته شده بوده نه سکونت. انبوهی از این واحدها را در مناطق گران‌قیمت تهران داریم که کمتر کسی در جهان استطاعت خرید آنها را دارد، ولی همچنان ساخته می‌شوند. 

آنچه در این میان به نفع بازار مالی هزینه می‌شود اراضی بی‌قیمت ملی و منابع زیادی است که از سوی دولت و شهرداری صرف آماده‌سازی آن باید بشود. بالاترین آماری که از اراضی ملی بستر مسکن مهر داده می‌شود حدود ۱۵هزار هکتار است (به گفته وزیر سابق راه و شهرسازی ۸هزار هکتار). ولی با گذشت حدود ۲۰سال، از دولت نهم تا چهاردهم، هنوز پرونده مسکن مهر باز است! فکر می‌کنید برای سکونت‌پذیر کردن بیش از ۳۰۰هزارهکتار چند سال زمان و چقدر اعتبار لازم است؟ در این سال‌ها شاید مسکنی در میان نباشد، ولی دلال سرمایه‌به دوش بازار مالی، مشغول معامله و احتکار خود و گران کردن قیمت زمین الحاقی خواهد بود.

شواهد و قرائن به ما می‌گویند که بازار مسکن ایران رشدی متناسب با تورم و حتی کمتر از آن داشته است؛ آنچه باید اصلاح شود رشد بی‌امان تورم است. تا وقتی دارایی‌های سالم و ناسالم سرگردان سربه‌راه نشوند، سایه سوداگری‌های ناسالم مالی بر اقتصاد و از جمله اقتصاد مسکن سنگینی خواهد کرد. همین حالا گستره بزرگی از اراضی مرغوب در داخل بسیاری از شهرهایی که گسترش می‌یابند با انگیزه‌های مالی حبس و بلااستفاده شده‌اند. اگر این سایه شوم برداشته شود نیازی به الحاق پرهزینه اراضی نیست و تا زمانی که این سایه بر فراز اقتصاد باشد، هر زمین الحاقی در شهرها و حتی دورافتاده‌ترین روستا تبدیل به مال‌التجاره و نهایتا خارج از استطاعت خواهد شد.

*   پژوهشگر شهر و مسکن