اخذ وثایق ملکی، روشی باخت-باخت برای تولیدکننده و شبکه بانکی
بانک‌ها با استناد به حجم بالای مطالبات غیر‌جاری که توان تسهیلات دهی آنها را به شدت کاهش داده است و برای کاهش ریسک مواجهه با عدم‌بازپرداخت تسهیلات، وثایق سهل‌البیع ملکی را از متقاضیان تسهیلات مطالبه می‌کنند که این جنس وثایق به دلایل متعددی نظیر عدم‌مواجهه با افت قیمت، عدم‌نیاز به انبار کردن، احتمال بالای صعود قیمت در دوره بازپرداخت و ارزش بالای املاک در شهرهای بزرگ برای شبکه بانکی جذابیت دارد. از سوی دیگر بنگاه‌های صنعتی و معدنی نیز با این توجیه که رسالت و هدفشان کسب سود و عایدی از محل تولید و عملیات مبتنی‌بر ارزش افزوده است و نه خرید دارایی‌های ثابت و مشهود قابل‌توثیق با این موضوع مخالفت دارند.
در فرآیند اخذ وثایق ملکی و از منظر مدیریت مالی چه اتفاقی رخ می‌دهد که این روش را می‌توان به روشی باخت-باخت برای تولیدکننده و شبکه بانکی تشبیه کرد:
با توجه به محدودیت همه بنگاه‌ها در ایجاد دارایی‌ها، ازدیاد دارایی غیر‌جاری و اموال غیر‌منقول در سمت راست ترازنامه باعث کاهش دارایی‌های جاری آن بنگاه خواهد شد و همان‌طور که می‌دانید، اجزای دارایی‌های جاری شامل موجودی کالا و مواد، موجودی نقد و حساب‌های دریافتنی همان اجزای اصلی تشکیل‌دهنده سرمایه در گردش هر بنگاه بوده است و عملا خرید ملک و دارایی ثابت برای توثیق نزد بانک‌ها، توان آن بنگاه برای تامین سرمایه در گردش را کاهش می‌دهد.
کاهش دارایی جاری بنگاه که به‌دلیل توثیق دارایی‌های ملکی نزد بانک A اتفاق افتاده است، منجر به تضعیف نسبت‌های نقدینگی (به‌عنوان شاخصی برای سنجش توانایی باز پرداخت دیون یا تعهدات کوتاه‌مدت) بنگاه خواهد شد و این موضوع توانایی بازپرداخت دیون کوتاه‌مدت بنگاه را نزد بانک B یا سایر بنگاه‌های مرتبط متاثر خواهد کرد. در واقع با وجود اینکه یک بانک ریسک خود را پوشش داده، ولی برای سایر بانک‌های طرف حساب بنگاه ریسک بیشتری ایجاد شده است.
اصرار بانک‌ها بر اخذ وثایق ملکی باعث توجه بیشتر بنگاه‌ها به املاک مرغوب و سهل‌البیع و در نتیجه انحراف تمرکز بنگاه از سود‌های عملیاتی و ناشی از تولید به سود‌های غیر‌عملیاتی و سوداگرانه خواهد بود که به‌دلیل عملیاتی و تولیدی نبودن این جنس دارایی‌ها، تولید و اشتغال در بنگاه‌ها تضعیف خواهد شد.
در صورت عدم‌ایفای تعهدات تسهیلات گیرنده و انجام اقدامات حقوقی و تملیک وثیقه ملکی از سوی بانک نیز به‌دلیل تورم دارایی غیر‌جاری و اموال غیر‌منقول در ترازنامه بانک‌ها، این موضوع با رسالت بانک‌ها مبنی‌بر گردش منابع مالی همخوانی ندارد و ایفای وظیفه اصلی بانک را با مشکل مواجه می‌کند. در واقع بانک‌ها نیز به‌دلیل اینکه محل اصلی سوددهی آنها از طریق گردش دارایی‌های مالی و عملیات بانکداری است، ازدیاد دارایی‌های غیر‌جاری منجمد را مطلوب نمی‌دانند.
تمرکز روی وثایق ملکی باعث می‌شود شرکت‌هایی که دارایی‌های نامشهود دارند، نظیر شرکت‌های دانش‌بنیان و High-Tech و نیز شرکت‌هایی که بدون خرید دارایی‌های غیر‌جاری تمرکز استراتژیک بر عملیات تولیدی خود دارند در دسترسی به منابع تسهیلاتی موفق نباشند.
راهکار عقلایی و قانونی پرهیز از این روش باخت-باخت به‌طوری‌که همزمان با کاهش احتمال نکول و ریسک بانک‌ها، متقاضیان نیز بدون تودیع وثایق ملکی دسترسی به تسهیلات و منابع مالی داشته باشند، ۱۳ سال پیش در ماده ۵ قانون «تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارآیی بانک‌ها» مصوب ۰۵/ ۰۴/ ۸۶ مجلس آمده است و آن مسیر رتبه‌بندی و اعتبار سنجی مشتریان است. از زمان تصویب این قانون دو مصوبه هیات وزیران در سال‌های ۸۶ و ۹۸ نیز تصویب و ابلاغ شده است، ولی هنوز بسیارند بنگاه‌های تولیدی معتبر که برای تامین مالی از شبکه بانکی مجبور به ورود به مسیر تامین وثایق ملکی هستند. بنگاه‌ها در صورت احراز اعتبار مناسب و مبنا قرار گرفتن رتبه اعتباری برای شبکه بانکی، می‌توانند به پشتوانه سطوح پایین‌تری از وثایق، نظیر اوراق تجاری نسبت به تامین مالی اقدام کنند.
