بحران انجماد و ملاکی در شبکه بانکی
سیدرضا راستی‌الحسینی*
پدیده بنگاه‌داری و ملاکی در نظام بانکی کشور به یکی از ریشه‌ای‌ترین موانع در برابر جریان روان اعتبار و تامین مالی بخش واقعی تولید تبدیل شده است. بررسی روندهای سیاستگذاری اقتصادی طی دو دهه اخیر نشان می‌دهد که ورود بانک‌ها به حوزه خرید زمین، ساختمان و املاک تجاری، نه از سر تفنن، بلکه معلول ترکیبی از ساختارهای معیوب اقتصادی، تورم ساختاری و سیاست‌های دستوری بوده است.
هنگامی که نرخ سود تسهیلات به صورت دستوری تعیین می‌شود و با نرخ تورم واقعی فاصله معناداری پیدا می‌کند، و از سوی دیگر ریسک نکول تسهیلات در بخش تولید به شدت بالا می‌رود، بانک‌ها به طور غریزی ترجیح می‌دهند منابع نقد خود را به جای اعطای وام به بخش مولد، به سمت خرید دارایی‌های امن و تورم‌پذیر ملکی هدایت کنند. این رویکرد به مرور زمان ترازنامه بانک‌ها را از نقدینگی تهی کرده و آنها را به انبارداران بزرگ املاک تبدیل کرده است. تازه‌ترین گزارش‌های نظارتی و داده‌های رسمی منتشره از سوی مراجع پولی نشان می‌دهد که ارزش روز کل املاک و مستغلات در اختیار شبکه بانکی از مرز یک‌هزار همت فراتر رفته است. این رقم نجومی که نشان‌دهنده رکوردشکنی پدیده ملاکی در تاریخ بانکی کشور است، گویای آن است که حجم عظیمی از سرمایه ملی در قالب ساختمان‌های اداری مجلل، زمین‌های بایر و املاک تجاری محبوس شده و کارکرد اصلی واسطه‌گری مالی بانک‌ها را فلج کرده است. ترکیب این دارایی‌های منجمد در چند بانک بزرگ نیمه‌دولتی متمرکز شده و سهم غالب آن در اختیار تعدادی اندک از این موسسات است؛ به طوری که نیمی از کل ارزش املاک ملکی شبکه بانکی در ترازنامه اینها جای گرفته است. این تمرکز ناترازی، ابعاد بحران ساختاری نظام بانکی را عیان‌تر می‌سازد.
اما ابعاد این بحران زمانی تیره‌تر می‌شود که به پدیده کم‌اظهاری و پنهان‌سازی دفتری در برخی موسسات اعتباری نگاهی بیندازیم. بررسی‌ها نشان می‌دهد که تعدادی از بانک‌ها برای فرار از نظارت‌های قانونی و فشارهای مالیاتی، برای صدها و گاه هزاران فقره ملک تملیکی خود در دفاتر مالی قیمت‌های صوری و نمادین ثبت کرده‌اند. ثبت قیمت یک ریال برای املاک چندصد‌میلیاردتومانی در ترازنامه برخی بانک‌های خصوصی و تجاری، نشان‌دهنده مقاومت پنهان ساختار مدیریتی در برابر شفافیت است. علاوه بر این، خودداری برخی بانک‌های بزرگ از انتشار اطلاعات شفاف املاک خود، نشان می‌دهد که ارقام رسمی اعلام‌شده تنها نوک کوه یخ بوده و حجم واقعی دارایی‌های ملکی حبس‌شده در سیستم بانکی به‌مراتب فراتر از اعداد ثبت‌شده است.
این حجم انبوه از دارایی‌های راکد و غیرمولد، به دو زبان حیات مالی شبکه بانکی را تحت فشار قرار داده است. از یک سمت، انجماد نقدینگی در قالب املاک، توان بانک‌ها در اعطای تسهیلات به خانوارها و واحدهای تولیدی را به‌شدت کاسته و کارکرد واسطه‌گری مالی را فلج کرده است. از سمت دیگر، این وضعیت برای بانک‌های ناتراز به بحران ساختاری سرمایه تبدیل شده است؛ به طوری که نسبت کفایت سرمایه تعدادی از این بانک‌ها از محدوده استاندارد استفاده‌ای پیموده به مناطق هشدارآمیز و منفی سقوط کرده است. در این بانک‌ها، منابع سپرده‌ای خطیر نه در پوشش ریسک تسهیلات مولد، بلکه در انباشت ساختمان‌ها و زمین‌های بایر قفل شده است و حساب سود و زیان آنها با هزینه‌های اداری نگهداشت املاک و بهره سپرده‌های کلان مسابقه را باخته است.
چنین وضعیتی، شبکه بانکی را در آستانه بحران سیالیت و حتی ورشکستگی پنهان قرار داده است؛ بحرانی که تاکنون با اتکا به خطوط اعتباری مراجع پولی و اغماض از واقعیت ترازنامه‌ها به تعلیق موقت آن منجر شده است، اما قیمت این تعلیق را جامعه با رشد پایه پولی و تورم ساختاری هر سال می‌پردازد. تداوم این روند صرفا ثبت موقعیت ناترازها را تضمین می‌کند و هزینه فرصت آن را بر دوش بخش واقعی اقتصاد و آحاد جامعه می‌نهد. شرایط به گونه‌ای متناقض به نظر می‌رسد که هرچه بانک‌ها بیشتر دارایی منجمد نگهداری کنند، قدرت اعتباری و تخصصی خود را بیشتر از دست می‌دهند. بانک به تعریف، واسطه‌گری مالی و مدیریت ریسک سپرده است، نه انباردار املاک و بنگاه‌دار. انباشت سرمایه در دارایی‌های غیرمولد، گواهی است بر فاصله روزافزون ابزار بانکی از عملکرد اصیل خود. این روند اگر بی‌درنگ متوقف و اصلاح نشود، در بلندمدت نه‌تنها نظام بانکی، بلکه انبوهی از سرمایه‌گذاران خردی که سپرده‌های خود را به این نظام امانت داده‌اند، متضرر خواهد کرد. به همین دلیل، فروش و پالایش این دارایی‌های راکد به عنوان یک تکلیف حیاتی و ضامن‌اجرا، در صدر اولویت‌های اصلاح نظام بانکی کشور جای گرفته است.
بن‌بست مزایده‌های سنتی و چرخه معیوب واگذاری
با وجود اینکه سال‌هاست قوانین متعدد، آیین‌نامه‌های گوناگون و دستورالعمل‌های سخت‌گیرانه‌ای برای وادار کردن بانک‌ها به فروش اموال مازاد تدوین و ابلاغ شده است، اما کارنامه عملیاتی این واگذاری‌ها نشان‌دهنده یک ناکامی ساختاری است. بررسی ریشه‌های این ناکامی نشان می‌دهد که موانع واگذاری، دارای دو لبه تیز است که هم فروشنده و هم خریدار را درگیر خود کرده است. از سمت بانک‌ها به عنوان فروشنده، مدیران اجرایی با هراس دائمی از پیگیری‌های نظارتی، بازرسی و دستگاه‌های قضایی مواجهند. قیمت‌گذاری کارشناسی املاک در یک بازار رکودی و پرنوسان، مدیران بانکی را نگران می‌کند که مبادا فروش ملک با تخفیف یا در فرآیند مزایده، اتهام ارزان‌فروشی و حیف و میل اموال عمومی را متوجه آنها سازد. همین ترس از مسوولیت حقوقی و کیفری باعث می‌شود بانک‌ها ترجیح دهند دارایی راکد را در ترازنامه حفظ کنند اما دست به ترکیب آن نزنند.
از سوی دیگر، در سمت خریدار نیز موانع بازدارنده‌ای وجود دارد که مزایده‌های بانکی را مکررا به بن‌بست می‌کشاند. ابهام در وضعیت حقوقی و اسنادی بسیاری از املاک تملیکی، عدم دسترسی متمرکز و شفاف به اطلاعات کامل املاک برای عموم سرمایه‌گذاران، و نبود نقدینگی کافی در بازار برای خرید نقدی املاک کلان‌متراژ موجب شده است که آگهی‌های مزایده بانک‌ها در روزنامه‌ها، خریدار موثر نداشته باشد. دستورالعمل‌های قبلی که بانک‌ها را مکلف می‌کرد املاک را صرفا از طریق برگزاری مزایده‌های مکرر با شرایط پرداخت نقدی یا اقساطی محدود به فروش برسانند، پاسخگوی حجم ناهمگون دارایی‌های منجمد نبود. اصرار بر اینکه تمامی املاک با یک نسخه واحد و در بستر مزایده‌های سنتی عرضه شوند، راه به جایی نبرد و بسیاری از مناقصات و مزایده‌های بانکی بدون دریافت پیشنهاد به پایان رسید.
برای شکستن این بن‌بست، قانون‌گذار در سال‌های اخیر رویکرد خود را از تشویق‌های بی‌اثرمحتوا به سمت ضمانت اجراهای سنگین انضباطی و مالیاتی تغییر داده است. تهدید بانک‌ها به اعمال جریمه‌های مالیاتی سنگین، الزام به انتقال اجباری دارایی‌های مانده به نهادهای تخصصی مدیریت دارایی با کسر درصدی از ارزش دفتری، و برخوردهای انضباطی بانک مرکزی، هزینه نگهداری دارایی راکد را به نقطه سر‌به‌سر رسانده است. بااین‌حال، تجربه نشان می‌دهد که صرف اعمال فشار و تنبیه بدون فراهم کردن بسترهای معاملاتی روان، تنها به فروش‌های اجباری زیر قیمت یا پنهان‌سازی‌های جدید منجر می‌شود. گره کور واگذاری اموال مازاد نیازمند تحول در ابزارها و گذار از مدل‌های سنتی به سازوکارهای نوین بازار سرمایه است تا رغبت اقتصادی واقعی برای خریداران و امنیت خاطر قانونی برای مدیران بانکی همزمان تامین شود.
راهکارهای نوین بازار سرمایه و چشم‌انداز اصلاح ترازنامه
برون‌رفت از معضل انجماد دارایی‌های ملکی در نظام بانکی، مستلزم تغییر پارادایم از روش‌های سنتیِ روزنامه‌ای به سمت ابزارهای نوین مالی و ظرفیت‌های عمق‌بخشِ بازار سرمایه است. نخستین و مهم‌ترین گام، تنوع‌بخشی به روش‌های واگذاری متناسب با ماهیت و ریسک دارایی‌هاست. اصرار بر یک نسخه واحد برای تمامی اموال کارساز نیست. دارایی‌های بانک‌ها باید به دسته‌های گوناگون تقسیم شوند؛ اموال تملیکی ناشی از مطالبات غیرجاری که دارای پیچیدگی‌های حقوقی و دعوای میان بدهکار و بستانکار هستند، باید به شرکت‌های تخصصی مدیریت دارایی منتقل شوند تا بانک از درگیری در دادگاه‌ها و مناقشات ملکی رهایی یابد و تمرکز خود را معطوف به اعتبارسنجی و عملیات تخصصی بانکی کند. در مقابل، املاک تجاری، اداری و زمین‌های مرغوب بانک‌ها می‌توانند از طریق ابزارهای نوین بازار سرمایه ساماندهی شوند.
استفاده گسترده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری تخصصی در بورس، نظیر صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات، یکی از کارآمدترین راهکارها برای آب کردن این کوه‌های یخ است. هنگامی که یک مجتمع تجاری بزرگ یا یک زمین وسیع متعلق به بانک در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری خرد در بورس عرضه می‌شود، هم مشکل کمبود نقدینگی خریداران عمده حل می‌شود و هم آحاد مردم و سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند به تناسب دارایی خود در منافع آن شریک شوند. این رویکرد ضمن ایجاد نقدشوندگی بالا برای دارایی‌های غیرمنقول، قیمت‌گذاری را از حالت محرمانه و بسته مزایده‌های سنتی خارج کرده و به شفافیت تابلوی معاملات بورس منتقل می‌کند. عرضه املاک در بورس کالا با کشف قیمت رقابتی، بالاترین صیانت را برای مدیران بانکی به همراه دارد، زیرا قیمت نهایی محصولِ شفافِ عرضه و تقاضا در بازار است و هیچ‌گونه اتهام تبانی یا ارزان‌فروشی متوجه تصمیم‌گیرندگان نخواهد بود.
در نهایت باید توجه داشت که فروش املاک مازاد تنها داروی مقوی موقتی است و اگر با اصلاحات ساختاری در ریشه‌های شکل‌گیری ناترازی همراه نشود، چرخه معیوب انباشت دارایی‌های راکد در آینده تکرار خواهد شد. تزریق ناشی از فروش املاک به بهبود نسبت کفایت سرمایه و کاهش زیان انباشته بانک‌ها کمک می‌کند و با باز کردن مسیر اعطای تسهیلات به بخش مولد، فشار بر پایه پولی و رشد نقدینگی را مهار می‌سازد. اما همزمان، نظارت مستمر بانک مرکزی بر عدم شکل‌گیری دارایی‌های تملیکی جدید، اصلاح فرآیندهای اعتبارسنجی، پذیرش وثایق متنوع‌تر به جای ملک‌محوری صرف، و منطقی‌سازی نرخ سود در تناسب با متغیرهای کلان اقتصادی، پیش‌شرط‌های حیاتی برای تثبیت سلامت شبکه بانکی است. اگر عزم جدی سیاستگذار اقتصادی با بهره‌گیری هوشمندانه از بورس و انضباط پولی پیوند بخورد، نقدینگی منجمد نظام بانکی آزاد شده و خون تازه‌ای در رگ‌های اقتصاد ملی جریان خواهد یافت.
* کارشناس اقتصادی
