اگر چنانچه نقصی در بخش عوامل اجرایی یعنی انبوه‌سازان وجود داشته باشد حتی اگر در سه بخش قبلی ایرادی وجود نداشته باشد (نگارنده بر این عقیده است که هر بخشی نواقصی دارد که باید جداگانه بررسی شوند) نتیجه این حرکت اقتصادی مطلوب نخواهد بود. یکی از اهداف اقتصادی دولتمردان یک کشور تسهیل راه خانه‌دار شدن مردم آن کشور است که آرزوی اول هر خانواده‌ای در هر کشوری از این کره خاکی هست. در این مطلب ما به قسمتی از ضعف‌های موجود در آخرین حلقه از این چرخه یعنی عوامل اجرایی می‌پردازیم و در نهایت پیشنهاد‌هایی برای بهبود ارائه خواهیم داد.

مرور چند گزاره

تامین مسکن آسان برای شهروندان همیشه جزو ۱۰ ردیف اول شعار تمام روسای جمهور کشور بوده است. ضمن اینکه طبق آمارهای اقتصادی بانک مرکزی، در سال‌های گذشته بزرگ‌ترین عامل موثر در شاخص تورم کشور، هزینه‌های مرتبط با بخش مسکن بوده است. بخش ساخت و ساز مسکن به‌عنوان محرک اصلی بسیاری از صنایع مادر از جمله سیمان، فولاد، کاشی و... یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی به حساب می‌آید. در سوی دیگر بازار سرمایه جایی برای تامین نقدینگی برای بنگاه‌های اقتصادی کشور است.  با علم بر اینکه در بخش ساخت و ساز کشور سازمان‌ها و شرکت‌هایی از جمله بنیاد مسکن و جهاد سازندگی و بخش خصوصی تاثیر بسیار مهمی در این بخش اقتصادی دارند ولی چون اطلاعات دقیقی از عملکرد آنها وجود ندارد در این گزارش تنها به بررسی انبوه‌سازان بورسی خواهیم پرداخت. این بررسی علاوه بر مشخص کردن وضعیت کشور‌ها تا حدود زیادی نحوه‌ عملکرد دولتمردان گذشته و فعلی را آشکار می‌کند.

شرکت‌های فعال بورسی

در حال حاضر ۳۴ شرکت فعال در بخش انبوه‌سازی بازار سرمایه ایران وجود دارد. همان‌طور که در جدول آمده مجموع سرمایه ثبت شده کل این شرکت‌ها ۱۰۳۶۴ میلیارد تومان است. اما وقتی به‌صورت واقعی میزان همین سرمایه ثبت شده در گزارش‌های مالی را بررسی می‌کنیم می‌بینیم قسمتی از این سرمایه توسط این شرکت‌ها در بخشی خارج از ساخت و ساز مسکن سرمایه‌‌گذاری شده است. برای مثال شرکت سرمایه‌گذاری شاهد از ۴۰۰ میلیارد تومان سرمایه ثبتی تنها ۶۵ میلیارد تومان در بخش ساخت و ساز سرمایه‌گذاری کرده است یا شرکت عمران و توسعه استان کرمان از ۱۱۱ میلیارد تومان سرمایه تنها ۵ میلیارد تومان در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده است. در واقع میزان سرمایه اختصاص یافته به بخش مسکن عددی کمتر از ۹هزار میلیارد تومان است جالب اینکه شرکت توسعه و عمران امید و بهساز کاشانه تهران در ۴ ماه اخیر در بازار سرمایه عرضه شده‌اند که سرمایه این دو به تنهایی حدود ۵۵۰۰ میلیارد تومان است. یعنی تا ۴ ماه گذشته کل سرمایه اختصاص یافته به بخش مسکن توسط شرکت‌های انبوه‌سازی بورسی تنها ۳۵۰۰ میلیارد تومان بوده است! این در حالی است که سرمایه ثبتی شرکت خودروسازی سایپا به تنهایی ۱۹۵۰۰ میلیارد تومان یعنی حداقل ۲ برابر سرمایه کل انبوه‌سازان بورسی است.

سرمایه ثبتی محدود

بر این اساس سوال‌هایی مثل اینکه آیا سطح اشتغال صنعت انبوه‌سازی بالاتر بوده است یا صنعت خودروسازی؟! یا اینکه آیا مسکن تاثیر زیادی در شاخص تورم دارد یا خودرو؟! و در نهایت اینکه سرمایه ثبتی چه اثری بر فعالیت یک شرکت انبوه‌سازی دارد؟ در ادامه مطلب و برای پاسخ به این سوال شرایط شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از زیرمجموعه‌های بانک مسکن را به‌عنوان یک مثال با هم مرور خواهیم کرد؛ شرکتی که به‌عنوان برند اصلی و عامل تخصصی در تهیه مسکن کشور فعالیت می‌کند.  همان‌طوری‌که در جداول مشاهده می‌کنید این شرکت ۲۹ سال پیش با سرمایه ۵میلیارد تومانی شروع به فعالیت کرده و در طول این سال‌ها بالای ۱۰ شرکت فعال بورسی و غیربورسی در تمام نقاط کشور ایجاد کرده و در طول این ۲۹ سال سرمایه خود را به ۵۵۰ میلیارد تومان رسانده است در حالی‌که قسمت اعظم این افزایش سرمایه از محل سودی بوده که خود شرکت به‌دست آورده است.  گروه مالی بانک مسکن به‌عنوان سهامدار اصلی این شرکت بوده و گروه مالی سپهر‌صادرات از زیر مجموعه‌های بانک صادرات و سرمایه‌گذاری توسعه ملی از زیرمجموعه‌های بانک ملی از دیگر سهامداران اصلی این مجموعه بزرگ انبوه‌سازی محسوب می‌شوند. در نگاه اول مشخص است که هر سه این بانک‌ها دولتی بوده‌اند و اگر قرار بود سرمایه‌ای در جهت حمایت توسط دولت از بخش مسکن و انبوه‌سازی تخصیص داده شود، باید از طریق این بانک‌ها به این شرکت اختصاص می‌یافت که چنین چیزی را مشاهده نمی‌کنیم.

جالب‌ترین موضوع این است که اصلا تناسبی بین سرمایه ثبتی شرکت با میزان پروژه‌های در دست احداث شرکت وجود ندارد. در حال‌حاضر و طبق اظهارنظرهای مدیران فعلی شرکت بالای ۵/ ۱ میلیون متر مربع ملک مسکونی و تجاری توسط زیرمجموعه‌های این شرکت در دست ساخت است. ارزش روز همه این پروژه‌ها حداقل ۵۰برابر سرمایه ثبتی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن است. کاملا تعجب خواهید کرد اگر بگویم سرمایه ثبتی این شرکت در حال‌حاضر تنها برابر با یک برج ۲۰۰ واحدی در منطقه متوسط تهران است. در حالی‌که شرکت در حال‌حاضر بالای ۱۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور در دست ساخت دارد! با توجه به دارایی‌های این شرکت و برای داشتن تناسب بهتر با پروژه‌های دردست ساخت حداقل سرمایه موردنیاز برای چنین شرکتی باید ۵ هزار میلیارد تومان باشد.

البته ناگفته نماند که یک مدیر شرکت بورسی همیشه علاقه دارد تا سرمایه شرکت پایین بماند تا هر ناکامی در کسب سود ناشی از عملکرد بد مدیریتی را به سرمایه کم مربوط کند! یا به‌عبارتی دیگر برای سرمایه بالاتر تلاش و همت بالاتری نیاز است که متناسب با آن سرمایه سودسازی برای سهامدار داشته باشد.  برای یک شرکت سرمایه‌گذاری و انبوه‌سازی داشتن سرمایه بالا یک نکته قوت است تا در دریافت تسهیلات بانکی یا وثیقه‌گذاری برای دریافت مجوز انتشار اوراق مالی کم‌هزینه مورد استفاده قرار گیرد. واضح است با داشتن سرمایه در شرکت امکان تعریف پروژه‌های بیشتر در ساخت و ساز و ایجاد اشتغال میسر خواهد شد.

پیشنهاد برای مسوولان و دولتمردان

حمایت واقعی افزایش سرمایه این شرکت‌ها از محل آورده یا صرف سهام و ورود نقدینگی به این شرکت‌ها است. مدیران این شرکت‌ها را وادار کنید که با افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها صورت‌های مالی و ترازنامه شرکت را واقعی کنند تا بیشتر از این عملکرد ضعیف خودشان را پشت سرمایه کم پنهان نکنند!

 

این مطلب برایم مفید است
28 نفر این پست را پسندیده اند