قانون جدید معاملات ملکی در مشهد؛ خریداران و فروشندگان چه باید بدانند؟
رپرتاژ آگهی: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد معاملات ملکی را وارد مرحله تازهای کرده است. این تغییر برای بازار املاک مشهد فقط یک موضوع ثبتی نیست؛ با آغاز اجرای عملی برخی سازوکارهای جدید در این شهر، خریداران، مالکان و سازندگان با پرسشهایی درباره اعتبار قولنامه، ثبت رسمی قرارداد و پیشفروش روبهرو شدهاند.
درباره قانون جدید دو برداشت نادرست وجود دارد: اینکه همه قولنامههای قبلی ناگهان بیاعتبار شدهاند و اینکه تمام املاک از یک تاریخ واحد مشمول قواعد یکسانی هستند. درحالیکه نوع سند، زمان صدور سند حدنگار، تاریخ معامله و مقررات قابل اعمال در تعیین وضعیت هر ملک مؤثرند.
تبصره ۴ ماده ۱ نیز حکم مهمی دارد: درباره املاکی که پس از لازمالاجراشدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر میشود، مفاد ماده ۱ از تاریخ صدور همان سند اجرا میشود؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد.
قانون جدید چه تغییری در معاملات ملکی مشهد ایجاد کرده است؟
جهت اصلی قانون، گسترش ثبت رسمی معاملات و اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول است.
ماده ۱، اعمال حقوقی مختلفی از انتقال مالکیت تا برخی حقوق مربوط به اموال غیرمنقول، رهن، پیشفروش و تعهد به انجام این اعمال را دربرمیگیرد و برای ثبتنشدن آنها در شرایط مقرر، آثار حقوقی مهمی تعیین کرده است؛ از جمله محدودیت در استماع دعاوی و استناد به معامله.
قاعده عمومی این ماده به گذشت یک سال از راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ وابسته است؛ اما تبصره ۴ و زمانبندی شمول سامانه نیز باید بررسی شوند. بنابراین خریداران و فروشندگان در مشهد باید وضعیت سند همان ملک را بشناسند.
محسن قربانی، وکیل پایه یک دادگستری و مدیر مجموعه حقوقی پارسداد
محسن قربانی، وکیل ملکی در مشهد، در این گزارش میگوید:
«یکی از اشتباهات رایج این است که درباره قانون جدید معاملات ملکی یک حکم کلی برای همه املاک صادر کنیم. وضعیت سند، زمان صدور آن و نوع معامله میتواند مسیر حقوقی متفاوتی ایجاد کند؛ بنابراین قبل از معامله باید وضعیت همان ملک بهطور مشخص بررسی شود.»
قولنامه در قانون جدید چه اعتباری دارد؟
آیا با اجرای قانون جدید، قولنامه و مبایعهنامه عادی دیگر اعتبار ندارند؟ پاسخ برای همه قراردادها یکسان نیست.
تاریخ معامله، نوع سند، زمان صدور سند حدنگار و شمول ماده ۱ اهمیت دارد. قانون برای برخی مستندات و حقوق ایجادشده پیش از لازمالاجراشدن نیز مقررات خاصی پیشبینی کرده است؛ بنابراین نمیتوان همه قولنامههای قبلی را یکباره بیاثر دانست.
در مقابل، ثبتنکردن معاملات مشمول الزامات جدید میتواند پیامدهای جدی داشته باشد. ماده ۲، دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول، مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را با درج ثمن و شروط مورد توافق، مطابق مقررات تنظیم و ثبت کنند.
برای معامله ملک در مشهد، پرسش اصلی این است: این معامله، درباره این ملک و در این تاریخ، از چه مسیری باید انجام و ثبت شود؟
ثبت رسمی، اهمیت قرارداد را از بین نمیبرد
رسمیشدن معامله به معنی بیاهمیتشدن متن قرارداد نیست. قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، تاریخ انتقال رسمی، وجه التزام، شرایط فسخ، بدهیها و مسئولیت طرفین باید روشن باشند.
ممکن است تشریفات ثبتی بهدرستی انجام شود، اما اختلاف بعدی درباره تعهدی باشد که مبهم نوشته شده است. ثبت رسمی و تنظیم دقیق قرارداد، مکمل یکدیگرند.
قربانی، وکیل پایه یک دادگستری و مدیر گروه حقوقی پارسداد، تأکید میکند:
«ثبت رسمی معامله به این معنا نیست که دیگر کیفیت قرارداد اهمیت ندارد. بخش قابل توجهی از اختلافات زمانی شکل میگیرد که موضوعاتی مثل زمان تحویل، نحوه پرداخت، ضمانت اجرای تأخیر، اختیار پیشفروش یا مسئولیت طرفین بهصورت دقیق در قرارداد مشخص نشده است.»
در قراردادهای دارای پرداخت مرحلهای یا تعهدات آینده، این دقت اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا ابهام ممکن است به اختلاف درباره حدود مسئولیت تبدیل شود.
اجرای ماده ۱۴ در مشهد چه اهمیتی دارد؟
مشهد از نخستین شهرهایی بود که سازوکار ماده ۱۴ در آن عملیاتی شد. در مرداد ۱۴۰۵ نیز نخستین سند رسمی تقسیمنامه مبتنی بر این ماده در مشهد رونمایی شد. بنابراین تقسیمنامه رسمی و شناسه یکتا برای پروژههای ساختمانی شهر، موضوعی عملی است.
ماده ۱۴ برای املاکی که دستور نقشه آنها با مشخصات مقرر از سوی مرجع قانونی صادر شده، امکان تنظیم تقسیمنامه رسمی میان مالکان و اختصاص شناسه یکتا به واحدها را پیشبینی کرده است. این مشخصات شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است و مبنای شناسایی واحدهای موضوع تقسیمنامه قرار میگیرد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ درباره این واحدها با استفاده از شناسه مربوط انجام میشود.
این سازوکار به شناسایی دقیقتر واحدی کمک میکند که هنوز سند مالکیت تفکیکی نهایی ندارد. بااینحال، شناسه یکتا به معنای تکمیل ساختمان یا تضمین کیفیت ساخت نیست و جای بررسی مالکیت زمین، اختیارات سازنده و تعهدات پروژه را نمیگیرد.
طبق ماده ۱۴، صدور سند مالکیت تفکیکی منوط به ابطال شناسه یکتای مربوط است؛ بنابراین شناسه جایگزین دائمی سند مالکیت نیست. این قانون نیز اختصاص به مشهد ندارد.
مشارکت در ساخت در مشهد فقط توافق بر سر سهم طرفین نیست
در پروژههای ساختمانی مشهد، اختلاف فقط درباره درصد سهم مالک و سازنده نیست. زمان تحویل، افزایش هزینهها، اختیار پیشفروش، تغییر نقشه، تضمینها، تأخیر و مسئولیت اخذ مجوزها نیز باید روشن شوند.
ماده ۱۵ قانون الزام، با اصلاح ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک رسمی زمین و شخص دیگر را در تعریف پیشفروش قرار داده است.
با توجه به ابعاد قراردادی، ثبتی و ملکی پروژه، بررسی مدارک توسط وکیل مشارکت در ساخت در مشهد میتواند به روشنشدن تعهدات مالک و سازنده، اختیار پیشفروش، تضمینها و الزامات ثبت رسمی کمک کند.
مالک و سازنده بهتر است از ابتدا درباره آورده طرفین، سهم نهایی، زمانبندی، هزینهها، نحوه اعمال تغییرات و شیوه مواجهه با تأخیر توافق روشنی داشته باشند.
خریداران در مشهد قبل از معامله چه چیزهایی را بررسی کنند؟
ریسک حقوقی همه معاملات ملکی مشهد یکسان نیست. آپارتمان دارای سند تفکیکی، ملک ورثهای یا مشاع و واحد در حال ساخت، بررسیهای متفاوتی میطلبند.
نخست باید مالک رسمی و سمت فروشنده مشخص شود. در معاملات وکالتی، ورثهای و املاک مشاع، بررسی اختیار امضاکننده اهمیت بیشتری دارد.
رهن، بازداشت و حقوق اشخاص ثالث نیز باید بررسی شوند. مشخصات پلاک ثبتی، مساحت، پارکینگ و انباری باید با مدارک معتبر تطبیق داده شوند. حسب نوع ملک، پایانکار، صورتمجلس تفکیکی، بدهیها و تخلفات ساختمانی نیز اهمیت دارند.
در پروژههای در حال ساخت مشهد باید مشخص شود پیشفروشنده براساس چه سند یا قراردادی نسبت به همان واحد اختیار ایجاد تعهد دارد. پیشرفت فیزیکی پروژه بهتنهایی اختیار فروش یک واحد مشخص را اثبات نمیکند.
در قرارداد، پرداخت ثمن، تحویل، انتقال رسمی و ضمانت اجرای تخلف باید روشن باشد. پرداختها بهتر است به مراحل مشخص و قابل اثبات مرتبط شوند و رسیدها و مکاتبات نگهداری شوند.
یک چکلیست عمومی جای بررسی اختصاصی ملک را نمیگیرد. بررسی حقوقی نیز جایگزین استعلام رسمی و طیکردن مسیر قانونی ثبت معامله نیست.
قانون جدید، نیاز به بررسی پیش از معامله را از بین نمیبرد
اجرای سازوکارهای جدید در مشهد میتواند ابهامهای معاملات ملکی را کاهش دهد، اما ثبت رسمی بهتنهایی تمام ریسکها را برطرف نمیکند.
مالکیت، نوع و تاریخ سند، مفاد قرارداد، اختیارات فروشنده و تعهدات سازنده باید بررسی شوند. زمان اعمال مقررات نیز ممکن است با وضعیت سند متفاوت باشد.
برای خریداران، فروشندگان، مالکان و سازندگان در مشهد، نتیجه عملی روشن است: پیش از امضای قرارداد، علاوه بر قیمت و مشخصات ظاهری ملک، وضعیت حقوقی آن، متن توافق و مسیر ثبت معامله را بررسی کنید.
تولید محتوای بخش «وب گردی» توسط این مجموعه صورت نگرفته و انتشار این مطلب به معنی تایید محتوای آن نیست.
ارسال نظر