آیا دولتها «اجارهبها» تعیین می‌‌‌کنند؛ حمایت از مستاجرها چگونه است؟
داور آلمانی بازار اجاره
۶ حلقه سیاستی و اقتصادی در بازار اجاره آلمان، «تنظیم تورم اجاره» را تضمین می‌‌‌کند
نیلوفر ادیب‌‌‌نیا : برنامه دولت و مجلس برای «بازار اجاره تابستان 1403» و البته ماه‌‌‌ها و سال‌‌‌های بعد، «تصویب یک قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش سالانه اجارهبها» است و طراحان برای تامین نظر کارشناسان، «عرف جهانی تعیین اجارهبها» را مطرح کردهاند؛ اما آیا در بازار اجاره کشورها، واقعا اجارهبها توسط دولت تصویب و به موجرها برای اعمال، اعلام می‌‌‌شود؟ بررسیهای «دنیایاقتصاد» از نحوه تنظیم‌‌‌گری بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در کشورهای توسعه‌‌‌یافته، نشان می‌‌‌دهد، همه دولتها در غرب حواسشان به مستاجرها، به ویژه در دوره‌‌‌هایی که اجارهبها با رشد تند مواجه می‌‌‌شود، هست. اما حمایتی که در این چارچوب از آنها می‌‌‌شود، دو ویژگی دارد؛ «منطبق بر واقعیت بازار اجاره مسکن» و «سبدی از فاکتورهای تضمین‌‌‌کننده اعمال حمایت».
یکی از الگوهای رایج در کشورها برای تنظیم بازار اجاره، مربوط به آلمان است.
در این کشور 6 حلقه - واقعیت‌‌‌های درونی و بیرونی بازار اجاره- دست به دست هم داده‌‌‌اند تا «مستاجرها تحت حمایت سیاست تنظیم اجارهبها» قرار بگیرند و طرفین این بازار از کلیت آنچه اعمال می‌‌‌شود، رضایت نسبی داشته باشند.
اولین شرط برای ورود دولت به بازار اجاره بابت «تعیین محدوده رشد اجارهبها»، نوسان تورم عمومی در سطح پایین است؛ چرا که بین هزینه زندگی موجرها و رشد اجارهبها رابطه مستقیم و معناداری وجود دارد.
واقعیت بعدی، نوسان پایین تورم سالانه اجاره در دوره بلندمدت است. واقعیت بعدی که «کلید اجرای سیاست‌‌‌های حمایتی» در این بازار محسوب می‌‌‌شود، «تعیین محدوده تورم اجاره براساس روند سال‌‌‌های گذشته است» تا وضعیت واقعی هزینه‌‌‌ها دیده شود و غیرقابل اجرا نباشد. آنچه سیاست دولت را از بابت اجرا تضمین می‌‌‌کند، وجود نهادها و تشکل‌‌‌های رسمی برای پیگیری حقوق مستاجرها و حتی موجرها در پی تصویب یک قانون یا سیاست از سوی دولت است.
در این میان، «وضعیت اقتصادی مالکان موجر از دو بابت اقساطی که برای وام مسکن دریافتی‌‌‌شان پرداخت می‌‌‌کنند و مالیات سالانه و مالیات اجاره» به نوعی موجرها را در مسیر همراهی و پذیرش مقررات اجارهبها هدایت می‌‌‌کند. رگولاتور آلمانی بازار اجاره مسکن در این کشور، با چنین معادله‌‌‌ای توانسته پذیرش «موجر و مستاجر» نسبت به فرمول را جلب کند.
در آلمان، شاخصی تحت عنوان میانگین رشد 4 سال گذشته اجارهبها وجود دارد که براساس آن، موجرها می‌‌‌توانند در قراردادها، اجارهبها را تغییر دهند. این فرمول به معنای تثبیت اجارهبها یا تعیین نرخ دولتی بدون مبنای اقتصادی نیست.
پادشاهان سرزمین اجاره
در دنیای پرشتاب امروز، یافتن سرپناهی امن و آرام، به دغدغه‌‌‌ای فزاینده برای بسیاری از مردم در سراسر جهان تبدیل شده است. این چالش، نه تنها به تمکن مالی و قدرت رقابت در بازار مسکن گره خورده، بلکه قوانین سختگیرانه و متغیر اجاره در هر کشور، بر پیچیدگی آن می‌‌‌افزاید. در این میان، آلمان و کانادا به عنوان دو کشور پیشرفته، رویکردهای متفاوتی به مقوله مسکن و حقوق مستاجران اتخاذ کردهاند که بررسی آنها می‌‌‌تواند دریچه‌‌‌ای نو به سوی درک این معضل جهانی بگشاید.
بر اساس گزارشی از بروکینز، آلمان در زمینه قوانین اجاره‌خانه، رویکردی سختگیرانه اتخاذ کرده است. این سختگیری‌‌‌ها می‌‌‌تواند در ابتدای مسیر اجاره، چالش‌‌‌هایی را برای متقاضیان، به ویژه در شهرهای بزرگ، به وجود آورد. با این حال، پس از امضای قرارداد و سکونت در آپارتمان، مستاجران در آلمان از حمایت‌‌‌های دولتی قابل‌‌‌توجهی برخوردار می‌‌‌شوند که امنیت و آرامش خاطر را برای آنها به ارمغان می‌‌‌آورد. یافتن آپارتمان مناسب در شهرهای بزرگ آلمان، داستانی پرچالش و گاه طاقت‌‌‌فرسا است. متقاضیان اجاره باید مدارک و اطلاعات متعددی را به صاحبخانه ارائه دهند تا توانایی مالی و مسوولیت‌‌‌پذیری خود را در پرداخت اجاره و نگهداری از آپارتمان به اثبات برسانند. ارائه گواهی عدم بدهی اجاره، تاییدیه حقوق و درآمد و سابقه اعتباری، از جمله این مدارک هستند. در شهرهای بزرگ آلمان، تقاضای بالا برای آپارتمان، رقابت سختی را بین متقاضیان ایجاد می‌‌‌کند. یافتن آپارتمان مناسب، مستلزم ارائه مدارک و اطلاعات متعدد به صاحبخانه و اثبات توانایی مالی و تعهد به پرداخت اجاره و نگهداری از آپارتمان است. با وجود قوانین سختگیرانه در زمینه اجاره، دولت آلمان حمایت‌‌‌هایی را برای مستاجران در نظر گرفته است تا از حقوق آنها در برابر صاحبخانهها صیانت کند.
حمایت‌‌‌های دولتی
این حمایت‌‌‌ها شامل مواردی مانند کنترل افزایش اجارهبها و قوانین مربوط به تخلیه آپارتمان می‌‌‌شود. براین اساس، صاحبخانهها نمی‌‌‌توانند به دلخواه خود و به طور ناگهانی، اجاره را افزایش دهند؛ همچنین صاحبخانهها تنها با دلایل موجه می‌‌‌توانند مستاجر را مجبور به تخلیه کنند. تخلیه مستاجر فقط با دلایل موجه و از طریق دادگاه امکان‌‌‌پذیر است. در حالت عادی، مالک باید سه ماه قبل از تخلیه، به مستاجر اخطار دهد مگر اینکه مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، مستاجر از مدت اجاره نامحدودی برخوردار است. محدودیت افزایش اجارهبها، انگیزه مالکان را برای تغییر مستاجران کاهش می‌‌‌دهد. در طول دوره اجاره، فقط با دلایل بسیار موجه می‌‌‌توان قرارداد اجاره فرد را فسخ کرد. در طول مدت قرارداد، صاحبخانه فقط می‌‌‌تواند با توجه به شاخصی به نام «سطح اجاره» قیمت اجاره را افزایش دهد. این شاخص، میانگین قیمت اجاره در منطقه مورد نظر را در چهار سال گذشته نشان می‌‌‌دهد. به این معنی که صاحبخانه فقط می‌‌‌تواند قیمت ملک خود را مطابق با افزایش قیمت اجاره در منطقه افزایش دهد. در آلمان، سیستمی از حقوق و تعهدات برای مستاجران و موجران وجود دارد که هدف آن حفظ کیفیت مسکن و تضمین حقوق طرفین است. بسیاری از ایالت‌‌‌ها، مانند برلین، حق اساسی برای داشتن مسکن مناسب را به رسمیت می‌‌‌شناسند. این امر به معنای آن است که آپارتمان باید از نظر اندازه، نورگیری، تهویه و سایر امکانات رفاهی، شرایط قابل قبولی داشته باشد. برلین در سال ۲۰۲۰، اقدامی بی‌‌‌سابقه در بازار مسکن آلمان انجام داد و اجارهبها را تثبیت کرد. این اقدام با هدف حمایت از مستاجران در برابر افزایش ناگهانی اجارهبها انجام شد؛ اما عرضه مسکن جدید را به طور قابل توجهی کاهش داد و به کسانی که به دنبال مسکن بودند آسیب رساند. همچنین در آلمان به عنوان مستاجر، در هر زمانی می‌‌‌توان قرارداد اجاره نامحدود را فسخ کرد، به شرطی که سه ماه قبل به صاحبخانه اطلاع داده شود. با این حال، در صورتی که فرد اجارهبها را برای دو ماه یا بیشتر پرداخت نکند، مالک حق دارد روند تخلیه را آغاز کند.
فرآیند اجاره در آلمان
براساس این گزارش، یکی از چالش‌‌‌های پیش روی متقاضیان اجاره آپارتمان در آلمان در ابتدا متقاعد کردن صاحبخانه است. اجاره آپارتمان در آلمان، فرآیندی است که نیازمند ارائه مدارک و اطلاعات به موجر است. این امر به منظور اطمینان صاحبخانه از توانایی مالی و مسوولیت‌‌‌پذیری مستاجر در پرداخت اجاره و نگهداری از آپارتمان صورت می‌‌‌گیرد. با ارائه مدارک کامل، رفتار مناسب و ارائه توضیحات شفاف، می‌‌‌توان اعتماد صاحبخانه را جلب کرد و شانس خود را برای اجاره آپارتمان ایده‌‌‌آل در آلمان افزایش داد. همچنین بر اساس گزارش دیگری از وب‌سایت باتیفای، در نخستین گام از مسیر اجاره خانه در آلمان، متقاضیان باید هویت خود را به اثبات برسانند. ارائه کپی شناسنامه یا پاسپورت، اولین قدم در این مسیر است. اما برای صاحبخانهها، اطمینان از توانایی مالی مستاجر در پرداخت اجارهبها، اهمیتی حیاتی دارد. به همین منظور، ارائه «گواهی عدم بدهی اجاره» از الزامات این فرآیند است. این مدرک نشان می‌‌‌دهد که متقاضی در گذشته تعهدات اجاره خود را به درستی انجام داده و هیچ‌گونه بدهی به صاحبخانه قبلی ندارد. دریافت این گواهی برای کسانی که برای اولین‌‌‌بار در آلمان اجاره می‌‌‌کنند، ممکن است دشوار باشد. ارائه مدارک جایگزین مانند تاییدیه حقوق و درآمد یا نامه‌‌‌ای از صاحبخانه قبلی که نشان‌‌‌دهنده حسن سابقه فرد در پرداخت اجاره باشد، می‌‌‌تواند راهگشا باشد. لازم به ذکر است که ارائه این مدارک، گامی ضروری برای جلب اعتماد صاحبخانه و افزایش شانس فرد در یافتن آپارتمان مورد نظر خود است. تاییدیه حقوق و درآمد، مدرکی است که به طور شفاف وضعیت مالی متقاضی را برای صاحبخانه آشکار می‌‌‌کند. ارائه کپی از سه فیش حقوقی اخیر یا صورت‌‌‌حساب‌‌‌های بانکی مربوط به حقوق و درآمد، می‌‌‌تواند به عنوان این تاییدیه عمل کند. در کنار مدارک و مستنداتی که تاکنون به آنها اشاره شد، ارائه «سابقه اعتباری» به ویژه «سابقه شوفا»(SCHUFA) نیز در فرآیند اجاره آپارتمان در آلمان امری رایج و گاه ضروری است. سابقه شوفا، مشابه امتیاز اعتباری در سایر کشورها، به جای نشان دادن ثروت مستاجر، اطلاعاتی درباره تعهد فرد در پرداخت به موقع اجاره و سایر قبوض ارائه می‌‌‌دهد. این اطلاعات به صاحبخانه در ارزیابی قابل اعتماد بودن فرد به عنوان مستاجر کمک می‌‌‌کند.
تشویق اجاره‌‌‌نشینی با پایداری نسبی اجارهبها
عوامل فرهنگی نیز در تمایل به اجاره‌‌‌نشینی در آلمان نقش دارند. برخلاف بسیاری از کشورها، در آلمان شور و اشتیاق عجیبی برای خانه‌‌‌دار شدن وجود ندارد. ثبات شغلی و اجاره بهای نسبتا پایدار در این کشور، بسیاری از مردم را به سمت انعطاف‌‌‌پذیری و عدم تعهدات بلندمدت اجاره‌‌‌نشینی سوق داده است. علاوه بر این، شرایط سخت دریافت وام مسکن نیز مزید بر علت شده است. بانک‌‌‌ها در آلمان به ندرت وام مسکن به افراد می‌‌‌دهند مگر اینکه آنها حداقل ۲۰ درصد از قیمت خرید را به عنوان پیش‌پرداخت ارائه دهند. این امر، به ویژه برای جوانان یا خانواده‌‌‌های کم‌‌‌درآمد، مانعی بزرگ در مسیر خانه‌‌‌دار شدن محسوب می‌‌‌شود. هزینه‌‌‌های اضافی بالا مانند حق کمیسیون گزاف بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی (معمولا 7.14 درصد) و مالیات نقل و انتقال املاک (تا 6.5درصد) نیز انگیزه خرید را برای مردم کم می‌‌‌کند. این هزینه‌‌‌های جانبی، به طور قابل‌‌‌توجهی به قیمت نهایی خرید خانه اضافه می‌‌‌شوند و بسیاری از افراد را از خرید خانه منصرف می‌‌‌کنند. در مجموع، عوامل متعددی از جمله جنگ جهانی دوم، ثبات شغلی، اجاره بهای نسبتا پایدار، شرایط سخت دریافت وام مسکن، هزینه‌‌‌های بالای خرید خانه، عوامل تاریخی و اجتماعی، در تمایل به اجاره‌‌‌نشینی در آلمان نقش دارند.
اعتبار کانادایی به مستاجرها
در سال ۲۰۱۷، با هدایت نخست‌‌‌وزیر جاستین ترودو، دولت فدرال کانادا اقدامی تاریخی انجام داد و مسکن را به عنوان «حق بنیادی بشر» در قوانین فدرال به رسمیت شناخت. این دستاورد، ثمره تلاش‌‌‌های دیرینه فعالان حوزه مسکن بود و در آن زمان، به عنوان «پیروزی سیاسی» تلقی می‌‌‌شد. اما سال‌‌‌ها از آن زمان می‌‌‌گذرد. آیا می‌‌‌توان با قاطعیت گفت که به‌رسمیت شناختن «مسکن به عنوان حق بشر» در سطح فدرال، تغییری ملموس در وضعیت مسکن در دنیای واقعی ایجاد کرده است؟ شواهد حاکی از آن است که هنوز راه درازی در پیش است.
در آستانه ارائه بودجه فدرال جدید، دولت کانادا از برنامه‌‌‌هایی برای حمایت از مستاجران و تسهیل خانه‌‌‌دار شدن آنها خبر داد. استیون گیلبو، وزیر محیط زیست و تغییرات آب و هوا، و پابلو رودریگز، وزیر حمل و نقل ، به تازگی در یک کنفرانس مطبوعاتی در مونترال، جزئیات برخی از این برنامه‌‌‌ها را تشریح کردند. دولت کانادا در راستای بسته حمایتی جدید خود برای مستاجران، اقدامی مهم در جهت اعتباردهی به سابقه پرداخت به موقع اجارهبها انجام داده است. در این طرح، سابقه پرداخت به موقع اجارهبها توسط مستاجران، به عنوان یک «اعتبار مثبت» در نظر گرفته می‌‌‌شود و در سابقه اعتباری آنها ثبت خواهد شد. این اصلاحیه، صاحبخانهها، بانک‌‌‌ها و دفاتر اعتبارسنجی را ملزم می‌‌‌کند تا سابقه پرداخت اجاره بها را به عنوان فاکتوری مهم در ارزیابی اعتبار متقاضیان وام مسکن در نظر بگیرند. این امر می‌‌‌تواند به مستاجران در آینده در دریافت وام مسکن ، اجاره ملک و خدمات اعتباری کمک کند. دولت کانادا با درک اهمیت سابقه پرداخت به موقع اجاره بها در سیستم اعتباری، این گام مهم را برای حمایت از مستاجران مسوول و ایجاد شرایطی عادلانه‌‌‌تر برای آنها در بازار مسکن برداشته است. دولت کانادا در اقدامی مهم برای تسهیل خانه‌‌‌دار شدن و حمایت از مستاجران، منشور وام مسکن کانادا را اصلاح می‌‌‌کند. این اصلاحیه، صاحبخانهها، بانک‌‌‌ها و دفاتر اعتبارسنجی را ملزم می‌‌‌کند تا سابقه اجاره را در محاسبه امتیازات اعتباری متقاضیان وام مسکن در نظر بگیرند. یافتن مسکن مقرون به صرفه، به ویژه برای جوانان کانادایی، به یک چالش بزرگ تبدیل شده است. به همین دلیل، دولت کانادا در بودجه 2024 خود، اقداماتی قاطعانه برای حمایت از مستاجران، عادلانه‌‌‌تر کردن بازار اجاره و تسهیل مسیر خانه‌‌‌دار شدن برای این قشر از جامعه در نظر گرفته است.
جاستین ترودو در بیانیه‌‌‌ای مطبوعاتی در این خصوص گفت: «متعهد به ایجاد کانادایی عادلانه‌‌‌تر برای همه هستیم و این شامل اطمینان از دسترسی به مسکن مناسب و مقرون به‌صرفه برای همه افراد نیز می‌‌‌شود. در بودجه 2024، اقداماتی کلیدی برای حمایت از مستاجران، عادلانه‌‌‌تر کردن بازار اجاره و باز کردن مسیرهای جدید برای صاحبخانه شدن اجاره‌‌‌کنندگان انجام خواهیم داد.»
منشور حقوق اجاره‌‌‌نشینان
دولت کانادا در اقدامی مهم برای حمایت از حقوق مستاجران و ایجاد عدالت در بازار اجاره، منشور حقوق اجاره‌‌‌نشینان کانادایی را ایجاد خواهد کرد. این منشور با مشارکت استان‌‌‌ها و مناطق توسعه و اجرا خواهد شد. علاوه بر این اقدامات، دولت کانادا در حال بررسی راه‌‌‌های دیگری برای حمایت از مستاجران و تسهیل خانه‌‌‌دار شدن آنها است. این شامل بررسی امکان اعمال کنترل اجارهبها در سراسر کشور است. منشور حقوق اجاره‌‌‌نشینان کانادایی که به تازگی توسط دولت کانادا رونمایی شده، حاوی اقدامات مهمی برای حمایت از حقوق مستاجران و ایجاد عدالت در بازار اجاره است. یکی از اقدامات کلیدی این منشور، افشای تاریخچه قیمت آپارتمان توسط صاحبخانهها است. این اطلاعات به سابقه قیمت اجاره آن در سال‌‌‌های گذشته اشاره دارد و می‌‌‌تواند شامل مواردی مانند قیمت اجاره اولیه، افزایش‌‌‌های سالانه اجاره و قیمت‌‌‌های مشابه آپارتمان‌‌‌های دیگر در همان منطقه باشد.
