عصر زمستانی ساخت‌وساز
کدام مانع «مزاحمت بیشتری» برای سازنده‌ها ایجاد می‌کند؛ تورم یا مالیات؟
دنیای اقتصاد - : سال گذشته به اضافه بهار امسال را می‌توان «عصر زمستانی ساخت‌وساز» توصیف کرد؛ از این بابت که هم تیراژ تولید رشدهای منفی پی‌درپی داشته و هم حجم سرمایه‌گذاری ریالی در این بازار طی یک‌سال۱۴۰۴ با رشد واقعی منفی ۲۹ درصدی روبه‌رو شد. تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال گذشته به کمتر از ۴۰۰هزار واحد رسید. دست‌کم چهار عامل سیاسی و اقتصادی مسبب وضع موجود است. سازنده‌ها در این شرایط ۴ روش را برای بقا در بازار انتخاب کرده‌اند. از جمله کاهش سرمایه‌گذاری جدید و تحویل واحدها بدون تکمیل آنها.
فرید قدیری: ساخت‌وساز در کشور برای پنجمین فصل متوالی با رشد منفی در تیراژ واحدهای جدید روبه‌رو شد. آمار رسمی از روند صدور پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری از افت ۲۵درصدی تولید مسکن در سال۱۴۰۴ نسبت به سال قبل از آن حکایت دارد و در عین حال، وضعیت در بهار۱۴۰۵ نیز کاهشی گزارش شده است. طی ۵فصل منتهی به ابتدای تابستان امسال، تیراژ ساخت مسکن در کشور در هر فصل نسبت به فصل مشابه در سال قبل از آن به‌طور متوسط ۲۳درصد افت کرده است.
اگر «کف مورد نیاز عرضه جدید در بازار مسکن» را محاسبات جدید صورت‌گرفته در پیش‌نویس طرح جامع مسکن تا افق۱۴۱۵ در نظر بگیریم، باید سالانه ۵۹۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته و به بازار مصرف عرضه شود.
با این حال، سال گذشته تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرها برای عرضه ۳۹۲هزار واحد مسکونی جدید بوده است. بهار امسال نیز ساخت ۹۵هزار واحد در شهرها آغاز شد که هم ۱۳درصد از بهار گذشته کمتر بوده و هم پایین‌تر از نیاز بازار برای تعادل نسبی است.
ترکش‌های ۲جنگ به تولید مسکن
سال گذشته به اضافه بهار امسال را می‌توان «عصر زمستانی ساخت‌وساز» توصیف کرد از این بابت که هم تیراژ تولید رشدهای منفی پی‌درپی داشته و هم حجم سرمایه‌گذاری ریالی در این بازار طی یک‌سال۱۴۰۴ با رشد واقعی منفی ۲۹ درصدی روبه‌رو شد.
جهت‌های یکسان این دو متغیر، رشدهای منفی، تاییدکننده اتفاقاتی است که از سال گذشته تاکنون در بیرون و درون بازار ساخت‌وساز نقش ترمز تولید و همچنین نقش فراری‌دهنده تولیدکننده‌های مسکن از بازار ساخت به بازارهای غیرمولد را داشته است.
در این ۵فصل ریزشی بازار ساخت‌وساز، کشور شاهد ۲جنگ بود. همان‌طور که در هفتههای ابتدایی جنگ اول، یعنی جنگ ۱۲روزه، پیش‌بینی شده «نااطمینانی‌ها و عدم قطعیت‌های جنگ» بیشترین ضربه را به سرمایه‌گذاری‌های از جنس بلندمدت وارد می‌کند، اکنون می‌توان «کوچک‌شدن بازار ساخت‌وساز» به‌عنوان یکی از طولانی‌ترین دوره‌های سرمایه‌گذاری را در همان چارچوب آثار اقتصادی پیامدهای جنگ تحلیل کرد.
در یک‌سال گذشته هم در هفتههای درگیری نظامی و هم در ماه‌های بعداز «اعلام آتش‌بس»، به‌خاطر نامشخص بودن روند قیمت‌ها در حوزه تولید، آن هم با توجه به خیز تورم تولید ساخت، فعالان اقتصادی تا حد ممکن از «پذیرش تعهدات بلندمدت» پرهیز کردند.
اما در کنار این اثر اولیه جنگ‌های ۱۲روزه و ۴۰روزه بر بازار ساخت‌وساز، «رکود خریدهای سرمایه‌ای ملک» نیز به‌عنوان اثر ثانویه آن، شرایط تولید را برای سازنده‌ها محدودتر کرد.
سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان به‌ویژه آپارتمان نوساز کاهش قابل‌توجه پیدا کرد. تحت‌تاثیر این رکود، نقدینگی لازم برای ساخت از دسترس سازنده‌ها خارج می‌شود.
بارش مالیات بر بازار ساخت
بازار ساخت مسکن در دوره‌ای که «تورم ساخت» از «تورم ملک» سبقت گرفته و سازنده‌ها بیشتر از آنچه از محل فروش به‌دست می‌آورند، باید برای تولید هزینه کنند، از «بارش مالیات» در حال لطمه خوردن است.
سازنده‌ها طبق قانون مشمول پرداخت «مالیات بر ساخت و فروش» به نرخ ۲۵درصد عایدی حاصل از این فعالیت مولد هستند.
اما دریافت ۲مرحله‌ای این مالیات در شرایط تورمی اقتصاد کشور موجب شده، «سازنده‌های مسکن بابت تورم مسکن مالیات بپردازند».
ماجرا از این قرار است که سازنده هنگام فروش واحدمسکونی تازه‌ساز معادل ۱۰درصد قیمت منطقه‌ای ملک، «مالیات علی‌الحساب» بابت ساخت و فروش پرداخت می‌کند. سپس، ادارات مالیاتی چند سال بعد با صدور فاکتور نهایی، نرخ ۲۵درصد را براساس «قیمت روز آپارتمان» محاسبه می‌کنند. این در حالی است که طی ۶سال گذشته قیمت مسکن متوسط ۴۷درصد افزایش پیدا کرده است. بنابراین، سازنده بابت محصولی که سال‌ها قبل با قیمت کمتر از «مبنای مالیات‌ستان» فروخته است، مشمول مالیات می‌شود.
این بارش مخرب مالیاتی در بازار ساخت مسکن موجب شده «سازنده‌ها با تبخیر اصل سرمایه‌شان» روبه‌رو شوند؛ چون بهای مالیاتی که پرداخت می‌کنند بیشتر از عایدی کسب‌شده توسط آنها است.
با این حال، فرشید پورحاجت دبیر تشکل انبوه‌سازان روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، براساس توافقی که در کمیته رفع موانع تولید ساختمان با حضور معاون نظارت اقتصادی معاون اول رئیس‌جمهور برگزار شد، قرار است ماده۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم که همین مالیات بر ساخت و فروش است با هدف «مانع‌زدایی از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری ساختمان» اصلاح شود. در این چارچوب پیشنهاد شده است رویه دریافت مالیات علی‌الحساب متوقف شود و همچنین ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده و پروژه‌های مسکن حمایتی نیز مشمول معافیت ۵۰درصدی در نرخ مالیات بر ساخت و فروش شوند. در این توافق به‌دست آمده که قرار است برای تصویب نهایی در شورای عالی مسکن مطرح شود، «ساخت‌وسازهای منطبق بر الگوی مصرف» نیز مشمول تخفیف این مالیات خواهند شد.
تورم تولید؛ ترمز تولید
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از علل شکل‌گیری عصر زمستانی در بازار ساخت‌وساز مشخص می‌کند، تورم تولید هم علاوه بر پیامدهای جنگ و مالیات نامتعارف، بازار ساخت مسکن را از حالت سرمایه‌پذیر به سرمایه‌گریز تبدیل کرده است.
سال گذشته هزینه ساخت مسکن ۶۰درصد افزایش پیدا کرد؛ درحالی‌که قیمت مسکن به‌خاطر نبود شرایط خرید در بازار ملک حدود ۳۰درصد افزایش یافت.
این ناترازی نرخ‌های رشد بین قیمت نهاده‌های تولید و قیمت فروش محصول به افت تولید منجر شده است.
فرشید پورحاجت درباره اینکه کدام یک از فاکتورهای تورم تولید، تعرفه تامین اجتماعی و مالیات، «قوی‌ترین ترمز را به تولید مسکن وارد کرده است»، تورم را معرفی کرد.
قیمت مصالح‌ساختمانی هم سال گذشته و هم ابتدای امسال، به‌خاطر شرایطی که جنگ بر تولیدات صنعتی حاکم کرد و همچنین به‌دلیل کمبود انرژی مورد نیاز کارخانه‌ها «افزایش شدید» پیدا کرد.
سازنده‌ها چه واکنشی دارند؟
شرایط سخت تولید مسکن در سال‌های ۹۷ به بعد، از سال۱۴۰۳ به بعد با بروز ریسک جنگ و پیامدهای آن، سخت‌تر شد.
اکنون که بازار ساخت‌وساز توسط عوامل ضدتولید محاصره شده است، این پرسش مطرح می‌شود که «سازنده‌ها برای سازگاری با شرایطی که چشم‌اندازی برای توقف آن وجود ندارد، چه تاکتیک‌هایی را به کار گرفته‌اند؟»
حمید قاضی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، در پاسخ به این پرسش «دنیای‌اقتصاد»، ۴ نوع واکنش از سمت فعالان ساختمانی را تشریح کرد.
بخشی از سازنده‌ها در یک‌سال گذشته به کاهش سرمایه‌گذاری جدید در پروژه‌ها برای کنترل ریسک‌های موجود دست زدند. بخشی نیز پروژه‌های در حال ساخت خود را متوقف کرده‌اند و بخشی هم سرعت ساخت را پایین آورده‌اند تا بلکه چشم‌انداز مشخصی از آینده پیش روی آنها قرار بگیرد.
اما در مناطق ضعیف شهرها از جمله تهران نیز برخی سازنده‌ها برای کنترل آثار تورم تولید به «تحویل بدون تکمیل» واحدهای مسکونی رو آورده‌اند.
قاضی تاکید کرده است، مالیات بر تولید مسکن با سرعت نور در حال اعمال است و سال آینده این فاکتور ضدتولید ممکن است بخش‌های وسیعی از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی را از کار بیندازد.
