«دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگو با فعالان بازار ساخت‌وساز بررسی کرد
مانع کسب شرکت‌های ساختمانی
به گفته بسیاری از کارشناسان این حوزه، مسکن با سایر کالاهایی که توسط مصرف‌کنندگان خریداری می‌شود متفاوت است، چراکه علاوه بر بخش مصرفی، دارای یک بخش سرمایهای هم هست. اگرچه جزء مصرفی مسکن غالبا انگیزه خرید آن تلقی می‌شود، اما جزء سرمایهای نیز نقش بسزایی در ایجاد انگیزه برای ورود به بازار مسکن ایفا کرده و در برخی موارد می‌توان این نقش را غالب دانست. این گزاره به طور خاص در زمان‌‌‌هایی که به اصطلاح بازار مسکن «داغ» و پررونق است، از صحت غیرقابل‌‌‌انکاری برخوردار می‌شود. در چنین مواقعی، معمولا افزایش قیمت، این انتظار را در مصرف‌کننده ایجاد می‌کند که باز هم افزایش قیمت بیشتری رخ خواهد داد و این انتظارات ممکن است اثر مثبتی بر مقدار تقاضای مسکن داشته باشد. ازاین‌‌‌رو، تقاضای مسکن در قالب تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایهای قابل تفکیک و بررسی است. حجم تقاضا متاثر از تغییر قیمت مسکن است، ولی در هر کدام از دو نوع تقاضای ذکر‌شده، عوامل متعددی وجود دارند که می‌توانند منجر به تغییرات یا جابه‌جایی منحنی تقاضای مسکن در اقتصاد شوند که از جمله آنها می‌توان به عواملی همچون درآمد، انتظارات از قیمت‌های آتی، هزینه فرصت، اعتبارات، نرخ رشد جمعیت، ازدواج و طلاق و نرخ تورم اشاره کرد.
تورم و افزایش بی‌رویه قیمت مصالح ساختمانی
رئیس هیات‌مدیره شرکت ابربنای سنگسر درخصوص مهم‌ترین دغدغه تولید مسکن و انبوه‌سازی در سال جدید گفت: مهم‌ترین دغدغه ما در شرایط کنونی مربوط به مساله تورم و افزایش بی‌رویه قیمت مصالح و کالاهای ساختمانی است. همچنین توان خرید مردم پایین است و به خاطر این دو موضوع در شرایط حاضر، هم ساخت‌وساز کاهش یافته است و هم رغبتی در بخش عرضه وجود ندارد. علی باقری‌پور افزود: دغدغه بعدی ما در بخش تولید مسکن مربوط به بحث تسهیلات بانکی است. در حال حاضر بانک‌ها به تعهداتی که در سال ۱۴۰۱ از طرف دولت به بانک‌ها ابلاغ شده بود، عمل نمیکنند. به این صورت که اگرچه بانک‌ها باید ۲۰درصد از منابع خود را در زمینه تسهیلات مسکن قرار دهند؛ اما این موضوع تحقق پیدا نکرده و به غیر از بانک مسکن سایر بانک‌ها زیر بار این موضوع نرفته‌اند و تسهیلات بسیار اندکی پرداخت شده است.
وی در پاسخ به اینکه چه درخواست‌ها و انتظاراتی از دولت و مسوولان برای رفع این چالش‌ها دارید گفت: مهم‌ترین اقدامی که دولت می‌تواند در بخش مسکن انجام دهد، این است که نباید در این بخش مداخله و باید تسهیل‌گری کند. یعنی هر زمانی که دولت در بخش مسکن دخالت کرده و به دنبال این بوده که خود اقدامی انجام دهد، با مشکل مواجه شده است.
باقری‌پور ادامه داد: یعنی دولت اگر بعد از مسکن مهر در بخش مسکن مداخله نمی‌کرد و در بحث تخصیص زمین، ارائه تسهیلات و صدور پروانه تسهیل‌گری انجام می‌داد و درصدد رفع موانع برمی‌آمد و امور را برای انبوهسازان راحت‌تر و تسهیل می‌کرد، نتایج خوبی حاصل می‌شد. اما هر زمانی که دولت نیت کرد که در بخش ساخت‌وساز مداخله کند؛ با مشکل مواجه شد.
مدیرعامل شرکت سایبان گستر قومس تاکید کرد: به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند به طور مستقیم در زمینه ساخت‌وساز مسکن دخالت کند و هر گاه که اقدام به این امر کرده، با مشکل مواجه شده است. دولت باید بخش خصوصی را درگیر بحث تولید مسکن بکند و دغدغه‌های آنها را از بین ببرد تا بتوانند عرضه مسکن را در کشور افزایش دهند و از این طریق مشکل مسکن در کشور برطرف شود.
این انبوه‌ساز گفت: امروز با مشکل در عرضه مسکن مواجهیم؛ به طوری که حتی در حوزه اجاره‌نشینی با معضلات زیادی روبه‌رو شده‌ایم. چون وقتی عرضه مسکن محدود باشد؛ مهم‌ترین مساله برای دهک‌های یک تا سه جامعه بحث اجاره‌بهاست که سال به سال در حال افزایش است و بعضا حتی می‌بینیم که اجاره‌نشینی هم از توان بعضی از دهک‌ها خارج شده است و این موضوع بسیار مهمی است که دولت باید با پیش‌بینی تدابیری، بخش خصوصی را درگیر تولید مسکن کند. وی افزود: بخش خصوصی هم از توان فنی و هم از توان مالی برای تولید مسکن برخوردار است و دولت باید از توان مالی و فنی بخش خصوصی برای تولید مسکن استفاده کند و از این طریق خلأهای موجود را پر کند. باقری‌پور در پاسخ به اینکه دولت از چه طریق می‌تواند برای بخش خصوصی این فرصت را برای حضور در عرصه تولید مسکن فراهم کند، گفت: در دوران مسکن مهر نیز دولت ابتدا رغبتی به ورود و مشارکت بخش خصوصی نداشت و از طریق تعاونی‌ها و موسسات دولتی و شبه‌دولتی، اقدام به اجرای این طرح کردند.
رئیس انجمن انبوهسازان استان سمنان اضافه کرد: در پایان دولت دوازدهم، دولت کم‌کم به این نتیجه رسید که بخش خصوصی را باید وارد کند. دولت در خصوص قیمت‌ها با بخش خصوصی به توافق نمی‌رسید و واقعیت‌ها را نمی‌خواست بپذیرد و درصدد قیمت‌گذاری دستوری بود.
به گفته وی، یکی از معضلات امروز ما مربوط به قیمت‌گذاری دستوری است. به طور نمونه طی دو سال گذشته تاکنون، ما هنوز در بحث نهضت ملی مسکن، نتوانسته‌ایم یک پروژه را به خوبی استارت بزنیم. چون هنوز بخش دولتی قیمت‌های واقعی را قبول نمی‌کند و زمانی اقدام به پذیرش این موضوع می‌کند که کار از کار گذشته است. یعنی تورم به قدری افسارگسیخته افزایش یافته است که انبوهسازان و بخش خصوصی دیگر نمی‌توانند به این بخش ورود پیدا کنند. بنابراین تصمیم‌گیری به موقع از سوی دولت درخصوص چنین مسائلی انجام نمی‌شود و در شرایطی که امروز با شرایط تورم‌زا در کشور مواجهیم؛ تصمیم‌گیری به موقع بسیار کمک‌کننده خواهد بود.
این فعال ساختمانی افزود: در سال ۱۴۰۲ نیز ما با تورم حداقل ۴۰ درصدی مواجه خواهیم بود و اگر دولتمردان هر چه سریع‌تر تصمیم مناسب را اتخاذ و اجرایی کنند؛ به مردم کمک خواهند کرد و حداقل این است که می‌توانند جلوی تورم را بگیرند.
وی درخصوص چشم‌انداز تولید مسکن با توجه به تورم پنج سال اخیر اظهار کرد: با توجه به اینکه در بخش مسکن حدود ۸۰ تا ۹۰درصد مصالح ساختمانی موردنیاز ما در داخل کشور تولید می‌شود و قیمت آنها هیچ ارتباطی به نرخ ارز ندارد، اما متاسفانه شاهد نوعی سوءمدیریت در این بخش هستیم. به طور مثال ما در حوزه تامین مواد اولیه برای فولاد، مشکل چندانی نداریم. سوخت ارزان برای تولید فولاد و نیز سیمان ارائه می‌شود که خوشبختانه سیمان وارد بورس‌کالا شد که قیمت آن تثبیت شده و مانند فولاد با نوسان ساعتی روبه‌رو نیست. اما دولت همه یارانه‌ها را به بخش تولید فولاد می‌دهد، اما در فروش آن قیمت جهانی را در نظر می‌گیرند و بر اساس قیمت جهانی می‌فروشند. باقری‌پور افزود: درخصوص چشم‌انداز تولید مسکن در سال‌جاری، می‌توان گفت که امسال حداقل در طرح نهضت ملی اتفاق مثبتی رقم می‌خورد.
ثبات اقتصادی و سیاسی
مدیرعامل شرکت انبوه‌سازی پایه یک شایان‌کاران نیز در این رابطه گفت: به یقین مهم‌ترین دغدغه تمامی اقشار در تمامی زمینه‌ها مربوط به ثبات اقتصادی و سیاسی کشور است که منجر به ثبات قیمت‌ها می‌شود.
محمد سلیمانی، دبیر انجمن انبوهسازان استان مرکزی افزود: دغدغه دوم ما این است که در بخش ساختمان دولت با سیاستگذاری‌های صحیح بتواند طرح‌هایی مانند اقدام ملی مسکن را به سرانجام برساند. یا اینکه مشخص شود این چهار میلیون واحد مسکونی که دولت حرف از تولید آنها میزند، توسط چه کسانی ساخته خواهد شد. باید مشخص شود که این واحدها را قرار است مردم بسازند یا دولت بسازد و تامین مالی این پروژه‌ها قرار است از چه منبعی انجام شود. آیا می‌توانند این موضوع را به سرانجام برسانند و تورم در بخش نیروی انسانی و مصالح ساختمانی را کنترل کنند؟
وی ادامه داد: آیا اصولا برآوردی صورت گرفته است که ما در کشور نیاز به چهار میلیون واحد مسکونی در بازه زمانی چهار ساله داریم و اگر نیازمند این تعداد واحد هستیم پراکندگی آنها به چه شکل است و آیا مکان‌یابی محل پروژه‌ها با توجه به نیاز مسکن دیده شده است یا اینکه بر مبنای مباحث سیاسی و خواسته‌های نمایندگان بوده است، نه با این هدف که یک اقدام فنی و کارشناسی انجام شود. سلیمانی تاکید کرد: باید به طور کامل در این زمینه شفاف‌سازی شود که بخش خصوصی بداند که در بخش مسکن در کجا باید سرمایه‌گذاری کند و چه پروژه‌ای را برای خود تعریف کند. این مسائل باید برای بخش خصوصی فعال در عرصه ساخت‌وساز کاملا شفاف و روشن شود و حداقل یک برنامهریزی میان‌مدت سه تا پنج ساله در این خصوص اعلام شود.
وی درباره درخواست‌های سازندگان مسکن از دولت بیان کرد: باید حتما چشم‌انداز تولید مسکن روشن و شفاف شود که بخش خصوصی هم بداند به چه شکل و چه مقدار و در چه بازه زمانی شروع به سرمایه‌گذاری کند. دولت هم اگر قرار است از بخش خصوصی حمایت کند؛ حمایت‌های خود را به طور شفاف اعلام کند و اگر بخش خصوصی برای همکاری با دولت اعلام آمادگی کرد، عملیاتی شدن این حمایت‌ها را تضمین کند.
این سازنده مسکن درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن با توجه به تورم ۵ سال اخیر بیان کرد: بازار مسکن باید یک بازار هدف برای افرادی باشد که واقعا نیازمند مسکن و مصرف‌کننده واقعی هستند. بنابراین دولت باید سیاستگذاری‌هایی انجام دهد که سوداگری در بخش مسکن از بین برود. دولت باید به صورتی برنامهریزی کند که حداقل در یک بازه زمانی ۱۰ ساله مسکن را از حالت یک کالای سرمایهای خارج کند و مسکن را به دست مصرف‌کننده برساند. با توجه به ضریب پایین رشد جمعیت در کشور، اگر دولت این موضوع را مدنظر قرار دهد، به نظر می‌رسد که این موضوع هم به کمک دولت خواهد آمد.
وی یادآور شد: با توجه به ضرایبی که برای مالیات پیش‌بینی شده، اگر این موارد اعمال شوند، سازندگان غیرمتخصصی که صرفا با انگیزه سوداگری فعالیت می‌کنند، از این عرصه خارج می‌شوند و ساخت‌وسازها صرفا به متخصصان واگذار می‌شود.
سلیمانی اضافه کرد: مانند همه جای دنیا اگر فردی به عنوان سرمایه‌گذار وارد بخش مسکن می‌شود، این امر به سیستم کمک می‌کند، اما ساخت‌وساز تنها به دست متخصصان باید انجام شود و تحقق این امر راهکاری ندارد جز اینکه مانند کل دنیا یکسری شرکت‌های حقوقی شکل بگیرد که کار آنها خرید زمین، ساخت مسکن و در مرحله بعد خدمات‌رسانی به مصرف‌کننده‌ها باشد که در صورت بروز هر گونه مشکلی، با واسطه صنعت بیمه ساختمان خدمات لازم را به مصرف‌کنندگان مسکن ارائه دهد.
عدم‌تامین زمین باکیفیت و بیثباتی قیمت مصالح
عضو هیات‌مدیره شرکت آسایش اندیش‌مهر نیز با بیان اینکه مهم‌ترین دغدغه ما در سال جدید در بخش ساخت‌وساز مسکن، در وهله اول عدم‌تامین زمین باکیفیت است، گفت: دغدغه دوم نیز مربوط به بیثباتی قیمت مواد اولیه و مواد پایه مانند آهن، مس، بتن، کالاهای تاسیساتی و... است که دولت هیچ تدبیری برای این مسائل نیندیشیده و هیچ بسته تشویقی برای آن پیش‌بینی نکرده است. مهدی مرادحاصلی ادامه داد: به طوری که با هر نوسان نرخ دلار قیمت این کالاها در نوسان است و اگر سازنده در بخش مسکن تعهدی در آینده ایجاد می‌کند دچار ضرر و زیان می‌شود. به‌ویژه در واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن که با یک قیمت پایه ثابت انجام می‌شود و دولت این واحدها را به اشخاصی واگذار کرده که نوسان قیمت‌ها بر آنها حاکم نیست. درنتیجه این موارد عدم‌استقبال از این طرح و ورشکستگی انبوهسازان را رقم میزند. وی تاکید کرد: دغدغه سوم ما مربوط به عدم‌حمایت بانک‌ها در ارائه تسهیلات است. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان استان همدان درخصوص درخواست‌های انبوهسازان از مسوولان و دولت بیان کرد: دولت باید بسته‌های حمایتی برای اقدام ملی مسکن در نظر بگیرد. یعنی انتظار ما از وزیر راه و شهرسازی این است که با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت از صنایع کوچک حمایت کنند.
وی یادآور شد: اگر قرار است اقدام ملی مسکن نتیجه‌بخش باشد با تعیین یک قیمت متناسب، ارائه یارانه و ثبات، مواد اولیه و مصالح ساختمانی موردنیاز برای ساخت آنها تامین شود و این موارد از طریق اتاق بازرگانی و وزارت صمت مدیریت شود. مسائل بخش مسکن صرفا مربوط به وزارت راه و شهرسازی نیست و نهادهایی همچون وزارت نیرو، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت صمت، اتاق بازرگانی ایران و... در این حوزه دخیلند و نمی‌توانیم صرفا وزارت راه را متولی بخش مسکن بدانیم. هرچند محوریت امور بخش با این وزارتخانه است؛ اما به تنهایی نمی‌تواند کاری از پیش ببرد. مرادحاصلی درباره چشم‌انداز بازار سرمایه‌گذاری و فعالیت در بخش ساختمان در سال‌جاری با توجه به تورم ۵ سال اخیر در بخش مسکن گفت: سفره انبوهسازان و سازندگان روز‌به‌روز کوچک‌تر می‌شود. چون هرچه را که ما تعهد می‌دهیم و مسکن می‌سازیم، نمی‌توانیم ظرف کمترین مدت جایگزین کنیم. درنتیجه هر پروژه‌ای که اکنون اجرا می‌کنیم، صرفا به این دلیل است که سرمایه خود را حفظ کنیم و‌گرنه ارزش افزوده‌ای برای سازنده ندارد و همه اینها به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود. درنهایت انبوهسازان دچار ضرر و زیان سنگینی می‌شوند.
این انبوه‌ساز درباره چشم‌انداز فعالیت ساختمانی در سال‌جاری گفت: در سال جدید شرایط فعالیت در بخش ساخت‌وساز دشوارتر شده است. هزینه‌های تامین مواد اولیه و مصالح ساختمانی بیشتر شده و اکنون در شرایطی هستیم که هیچ کسی مصالحی از قبیل سیستم‌های تاسیساتی و... نمی‌فروشد و همه منتظر این موضوع هستند که توافقات دولت با کشورهای همسایه به کجا می‌رسد.
بیثباتی اقتصادی مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها
مدیرعامل شرکت سینا پویا نیز با اشاره به عدم‌تمایل فروشندگان به فروش اجناس و کالاهای خود گفت: این روند در بازار مصالح ساختمانی و مواد مصرفی قابل مشاهده است و بسیاری از تولیدکنندگان بزرگ، مصالح ساختمانی مصرفی را به بازار عرضه نمیکنند. این روند سبب افزایش قیمت‌ها شده و مدعی هستند که نمی‌توانند این مواد را جایگزین کنند.
فرشید پورحاجت ادامه داد: هم اکنون شاهدیم یک قفل بزرگ به زنجیره تولید مصالح زده شده و تا ثبات اقتصادی در حوزه ارز و حفظ ارزش پول ملی رخ ندهد؛ این شرایط ادامه می‌یابد و بخش خصوصی نه اینکه تمایل ندارد، بلکه قادر نیست.
این فعال ساختمانی افزود: مردم در تنگنای صاحب مسکن شدن هستند و از سوی دیگر تولیدکنندگان مسکن نیز چه بنگاه‌‌‌های کوچک و چه بنگاه‌‌‌های بزرگ اقتصادی، به شدت در حوزه تولید مسکن دچار مشکل هستند و این روند در آینده شرایطی را برای کشور رقم میزند. اکنون بسیاری از تولیدکنندگان بزرگ مسکن به دلیل مشکلات متعدد قادر به برنامهریزی نیستند.
رئیس انجمن انبوهسازان استان خوزستان درباره هزینه ساخت مسکن و تاثیر آن بر قیمت تمام‌شده مسکن گفت: تا بهمن ماه سال گذشته هزینه ساخت هر متر مسکن در پروژه جهش ملی مسکن برابر با حدود ۵/ ۹ میلیون تومان بود اما در اسفندماه با رسیدن نرخ دلار به ۵۵ تا ۶۰هزار تومان هیچ عددی را نمی‌توان برای این منظور ذکر کرد، زیرا قیمت مصالح ساختمانی و مواد مصرفی در وضعیت بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای به صورت ساعتی تغییر می‌کند.
وی با اشاره به بازگشت قیمت ارز به کانال ۵۰هزار تومان در فروردین ماه گفت: این وضعیت همچنان پابرجاست و قیمت اغلب کالاها در حال تطبیق با نرخ جدید دلار است.
پورحاجت درباره تاثیر تدریجی افزایش نرخ دلار در بازار مسکن و روند صعودی قیمت‌ها در ماه‌‌‌های آتی اظهار کرد: انفجار قیمت‌ها در سال گذشته و امروز قابل مشاهده و رصد است؛ آمارها را دولتی‌‌‌ها تنظیم می‌کنند و شاید به آن توجه ویژه‌‌‌ای نشود اما باید دانست که از ابتدای سال گذشته تا پایان سال، قیمت مسکن در بعضی از مناطق تا ۹۰درصد افزایش یافته و این افزایش در برخی از مناطق حتی بیش از ۱۰۰درصد بوده است. عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوهسازان تصریح کرد: افزایش نرخ‌ها نشات‌گرفته از این است که دولت، مجلس و مسوولان؛ مسکن را تبدیل به کالای سرمایهای کرده‌‌‌اند و این کالای سرمایهای در بازار مسکن و در بازارهای موازی حرفی برای گفتن دارد و به دنبال حفظ جایگاه خود است.
وی تصریح کرد: مهم‌ترین عامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن مربوط به بیثباتی اقتصادی، عدم‌انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی تحت‌تاثیر این شرایط و نیز تلاطم و سردرگمی دولت در حوزه مسکن و ساختمان است. پورحاجت تاکید کرد: دولت‌‌‌ها در این حوزه اقدامات شایسته‌ای انجام نداده و نمی‌‌‌دهند و از سوی مجلس نیز شاهد گفتار‌درمانی و صحبت کردن هستیم و این شرایطی که امروز در کشور رقم خورده سبب شده تا توان تولید کاهش یابد و قطعا بازار مسکن که از عرضه و تقاضا تاثیرپذیری دارد، دچار بی‌‌‌نظمی شده و در نهایت از یک سمت مسکن تبدیل به کالای سرمایهای شده و از سوی دیگر کمبود مسکن در کشور به افزایش قیمت این محصول کاملا تولیدی دامن میزند در حالی که خوشبختانه صفر تا صد مصالح موجود در کشور وجود دارد.
