مدل اجرایی وام مسکن
این در حالی است که میانگین قیمت خانه در این کشور بیش از ۴۰۰هزار دلار است که معادل بیش از ۲۰سال پس‌انداز خواهد بود (نرخ پس‌انداز در آمریکا بسیار پایین‌تر از ۳۰درصد است). با این حساب نمی‌توان انتظار داشت که افراد در جوانی با پس‌انداز خانه‌دار شوند. اما وام رهنی مسکن مساله را تا حد زیادی حل کرده و افراد به پشتوانه درآمد آتی می‌توانند درصد بالایی از قیمت خانه را به وسیله وام رهنی تامین مالی کنند. برای درک بهتر اهمیت و جایگاه این نوع وام در نظام مالی آمریکا، کافی است نگاهی به اعداد و ارقام داشته باشیم. مانده وام‌های رهنی در آمریکا حدود ۱۲تریلیون دلار است که این عدد تقریبا به اندازه نصف تولید ناخالص داخلی این کشور و حدود یک‌سوم ارزش سهام ۵۰۰شرکت بزرگ آمریکاست. جالب اینجاست که با توجه به وجود وثایق مناسب، تقریبا به اندازه کل وام‌های رهنی آمریکا، اوراق بدهی با پشتوانه وام رهنی (MBS) منتشر شده است. در واقع نظام بانکی و سایر نهادهای مالی اعطاکننده وام مسکن، وام‌های رهنی را به اوراق نقدشونده تبدیل کرده و بخشی را در ترازنامه خود نگه داشته و بخش دیگر را در بازار به فروش رسانده‌اند.
در کشور ما سال‌هاست مسکن یکی از بزرگ‌ترین معضلات مردم و سیاستگذار است و راه‌حل‌های مختلفی برای آن پیشنهاد شده است. در اینجا بدون ورود به جوانب مختلف معضل مسکن در کشور و بدون قضاوت درباره اثربخشی طرح‌های اجراشده یا طرح‌های در جریان اجرا، به یک تمرین ذهنی درباره وام مسکن در ایران می‌پردازیم و به دنبال پاسخ به این سوال اساسی هستیم که آیا راه‌حل وام رهنی که مهم‌ترین ابزار خانه‌دار شدن در کشورهای توسعه‌یافته است، امکان اجرایی شدن در کشور دارد یا خیر؟
قیمت یک آپارتمان متعارف ۸۰متری در تهران حدود ۶میلیارد تومان است. فرض کنید امکان دریافت وام رهنی به اندازه ۷۰درصد قیمت آپارتمان وجود دارد و لذا وام حدود ۴میلیارد تومانی به خریدار این آپارتمان اعطا شود. با فرض ۳۰ساله بودن وام و نرخ سود ۲۰درصدی، اقساط ماهانه این وام، حدود ۶۷میلیون تومان خواهد شد که پرداخت آن برای قریب به اتفاق افراد جامعه ممکن نیست. درواقع هرچند نرخ سود ۲۰درصدی همچنان بسیار پایین‌تر از تورم بوده و وام با این نرخ جذاب است، اما سطح بالای تورم و متعاقب آن سطح بالای نرخ سود اسمی، باعث می‌شود اقساط وام بالاتر از توان پرداخت افراد باشد. برای مقایسه، اقساط وام ۳۰ساله برای ۷۰درصد قیمت خانه ۴۰۰هزار دلاری در آمریکا، با نرخ سود حدود ۷درصدی (نرخ فعلی وام‌های رهنی در آمریکا) حدود ۲هزار دلار در ماه خواهد بود که برای یک فرد متوسط با درآمد حدود ۶هزار دلار در ماه قابل پرداخت است.
یکی از راه‌های کاهش اقساط بالای وام، روش اقساط پلکانی است که در نظام بانکی نیز استفاده می‌شود (طبعا در اینجا به دنبال راه‌هایی همچون کاهش نرخ سود نیستیم). به تجربه می‌دانیم که در فضای تورمی، بعد از مدتی توان بازپرداخت اقساط وجود خواهد داشت. برای مثال با فرض تورم میانگین ۲۵درصدی، ارزش روز اقساط ۶۷میلیونی بعد از ۱۰سال حدود یک‌دهم خواهد شد. لذا در صورت پلکانی بودن اقساط، می‌توان تا حدی مساله را حل کرد. برای مثال اگر فرد بپذیرد که اقساط هر سال ۲۵درصد افزایش یابد، اقساط وام ۴میلیارد تومانی فوق در سال اول ماهانه حدود ۷میلیون تومان خواهد شد. بدیهی است می‌توان روش‌های متنوعی در طراحی وام به‌کار گرفت و متناسب با شرایط وام‌گیرنده، وام متناسب را طراحی کرد.
اما مشکل مهم‌تر، ریسک نرخ بهره برای بانک است. با توجه به تلاطم نرخ تورم و به تبع آن تغییرات نرخ بهره (نرخ بهره موثر در تبادلات بانکی و نه لزوما نرخ سود اعلامی)، بانک نمی‌تواند منابع خود را با نرخی ثابت برای مدت طولانی وام دهد؛ چراکه ممکن است نرخ بهره و هزینه فرصت پول افزایش یابد و بانک متضرر شود. این مشکل در وام پلکانی حتی شدیدتر از وام‌های ساده است؛ چراکه با پلکانی کردن اقساط، قسمت عمده بازپرداخت به تعویق افتاده و لذا افزایش نرخ بهره در بازار بانک را شدیدا متضرر خواهد کرد. ریسک نرخ بهره برای وام‌گیرنده نیز وجود دارد؛ زیرا اگر نرخ بهره در بازار کاهش یابد، تعهد به پرداخت نرخ بهره قبلی باعث ضرر و زیان وام‌گیرنده خواهد شد. اما ازآنجاکه در وام‌های نظام بانکی کشور، وام‌گیرنده امکان بازپرداخت پیش از موعد را دارد، این ریسک در وام‌های متعارف فعلی وجود ندارد. به زبان ساده‌تر، اگر پول ارزان شود، وام‌گیرنده می‌تواند پولی را که گران خریده است پس دهد و مجددا پول ارزان خریداری کند؛ اما این گزینه در وام‌های کشورهای دیگر به‌طور پیش‌فرض وجود ندارد. «نرخ بهره شناور» و «وام غلتان» می‌توانند مشکل ریسک نرخ بهره را تا حد زیادی حل کنند. به‌طوری‌که در وام با نرخ بهره شناور، برای مثال، وام اعطاشده در سه‌سال اول با نرخ ۲۰درصد محاسبه شود و بعد از سال سوم، برای سه سال بعدی نرخ با توجه به شرایط بازار تعیین شود و همین رویه تا پایان سررسید وام ادامه داشته باشد. راه‌حل دیگر، وام پلکانی با سررسید کوتاه‌مدت، مثلا ۵ساله است که پس از ۵سال مجددا با توجه به شرایط روز، وام قبلی با وام جدید و شرایط جدید جایگزین شود (وام غلتان). با این حساب در صورت تغییرات شدید در فضای اقتصاد کلان، نرخ بهره متناسب با شرایط تغییر می‌کند و هیچ‌یک از طرفین متضرر نمی‌شوند.
البته در چند سال گذشته نرخ بهره اسمی عملا ثابت بوده است؛ اما در شرایط متعارف قاعدتا نرخ بهره اسمی متناسب با تورم تغییر می‌کند و لذا نرخ بهره بالا در شرایط تورمی اتفاق خواهد افتاد که قیمت خانه نیز رشد داشته و لذا ارزش وثیقه وام و دارایی وام‌گیرنده رشد کرده است. از طرف دیگر اگر اقتصاد به سمت تعادل و نرخ تورم‌های پایین حرکت کند، متناسب با آن رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی کمتر می‌شود و اقساط نیز کاهش خواهد یافت.
با این حساب با تلفیق وام با نرخ بهره شناور یا وام غلتان و اقساط پلکانی می‌توان وامی با اقساط قابل پرداخت طراحی کرد که در عین حال ریسک بانک نیز قابل مدیریت باشد. ملاحظه بعدی، ریسک عدم رشد درآمد وام‌گیرنده متناسب با ضریب پلکان اقساط است. درواقع وام‌گیرنده وقتی تعهد به افزایش ۲۵درصدی اقساط را می‌پذیرد که مطمئن باشد درآمد اسمی خود نیز با نرخی مشابه رشد خواهد کرد. مجددا رشد درآمد افراد هم با تورم همبستگی دارد و لذا همچون نرخ بهره، پله‌های افزایش اقساط نیز می‌تواند متغیر و متناسب با تورم باشد. با این حساب در مثال فوق، شرایط نرخ بهره ۲۰درصدی و نرخ رشد ۲۵درصدی اقساط برای سه‌سال اول تعیین شده و بعد از سال سوم، اگر تورم کاهش یافت برای سه سال بعد، نرخ بهره مثلا ۱۵درصد و نرخ رشد اقساط ۲۰درصد تعیین می‌شود و اگر تورم افزایشی بود، نرخ بهره ۲۵ و رشد اقساط ۳۰درصد اعمال می‌شود. طبعا لازم است نحوه تغییر شرایط وام طبق فرمول از پیش تعیین‌شده بر مبنای شاخص‌های اقتصادی، شفاف و بدون ابهام باشد.
مهار دیو هفت سر مسکن نیاز به ابزار و راه‌های مختلف دارد که هر یک در جایگاه خود بخشی از مشکل را مرتفع سازد. وام رهنی مسکن یکی از این راه‌‌هاست که برای استفاده در شرایط تورمی و غیرقابل پیش‌بینی کشور نیاز به طراحی و بازآرایی دارد. متوسط قیمت مسکن در تهران در ۲۰سال گذشته بیش از ۳۵۰برابر شده و به‌طور میانگین سالانه ۳۵درصد رشد کرده است؛ درحالی‌که میانگین تورم در این مدت حدود ۲۲درصد بوده است. درباره آینده مسکن به سادگی نمی‌توان اظهارنظر کرد؛ اما اگر بپذیریم که مسکن حداقل به اندازه تورم رشد خواهد کرد، طراحی ابزار تامین مالی خرید این دارایی کار دشواری نخواهد بود. بدیهی است پرداخت وام‌های رهنی روی تقاضای مسکن اثرگذار است و خود می‌تواند عاملی برای افزایش قیمت مسکن باشد؛ اما می‌توان با اختصاص این‌گونه وام‌ها به بخش خاصی از خریداران مسکن، مثلا خانه‌اولی‌ها یا برای خانه‌های نوساز، اثر قیمتی را محدود ساخت. همچنین باید توجه داشت که یکی از دلایل اصلی معضل مسکن در کشور، تجمیع فعالیت‌های اقتصادی در تهران است و تقریبا در هر کشوری که میزان تمرکز فعالیت‌ها در یک کلان‌شهر تا این حد بالاست، معضل قیمت بالای مسکن وجود دارد. لذا ابزار وام رهنی می‌تواند برای تمرکززدایی، در سایر شهرها مورد استفاده قرار گیرد. با این حساب هم حجم تامین مالی کمتری نیاز خواهد بود و هم زندگی در سایر شهرها را جذاب‌تر خواهد کرد.
