آنچه مسلم است، اینکه ریشه و منشأ التهاب در بازار مسکن، به درون این بازار مربوط نمی‌شود که بتوان با سیاست‌‌‌های این‌‌‌چنینی، این نابسامانی‌‌‌ها را تحت فرمان درآورد و کنترل کرد. ریشه مشکل در جای دیگری است؛ هر چند برخی عوامل از درون بازار نیز ممکن است، به این نابسامانی‌‌‌ها دامن بزنند و بر شدت آن بیفزایند. بحران اصلی در خارج از بازار مسکن و شرایط اقتصاد کلان نهفته است. ریشه این بحران، در ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی، عدم‌تناسب درآمد خانوار با هزینه‌‌‌ها از جمله هزینه تامین مسکن و تمام گرفتاری‌‌‌هایی است که به دنبال آن، در بازارهای اقتصادی، از جمله بازار اجاره و برای مستاجران ایجاد شده است. در اینکه سیاست‌‌‌های دستوری و تعزیراتی در بازار اجاره، ناکارآمد است، شکی نیست و شرایط اقتصادی به گونه‌‌‌ای است که سقف‌‌‌گذاری‌‌‌های مصوب در سال‌جاری نیز نتیجه‌‌‌ای متفاوت از نتایج قبلی اجرای این سیاست در بازار اجاره نخواهد داشت. اما یک‌سوال اساسی در خصوص نحوه مواجهه درست با بحران اجاره‌‌‌نشینی در شرایط فعلی وجود دارد مبنی بر اینکه اگر سیاست نرخ‌‌‌گذاری دستوری را کنار بگذاریم و به دنبال راه‌‌‌حل اصولی برای حل بحران اجاره‌‌‌نشینی باشیم، چه سیاست‌‌‌ها و اقداماتی باید به کار گرفته شوند؟

راهکار اصلی، در بهبود وضعیت اقتصادی کشور، به حداقل رسیدن ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی و برطرف شدن آنها و همچنین بهبود درآمد واقعی خانوارها در کنار کنترل تورم، قابل جست‌وجوست. اما این شرایط در وضعیت فعلی، نوعی نگاه آرمان‌‌‌گرایانه است. باید دید، در وضعیت و شرایط فعلی، سیاستگذار مسکن از چه ابزار و امکاناتی می‌‌‌تواند برای بهبود وضعیت خانوارهای فاقد مسکن و سامان‌دهی حداکثری بازار اجاره استفاده کند؟

دست‌‌‌کم چهار راهکار مهم در بازار اجاره مسکن در شرایط فعلی می‌‌‌تواند به کار گرفته شود که دو راهکار، کوتاه‌مدت و دو راهکار، بلندمدت‌‌‌تر است. در وضعیت حاضر که نرخ‌های اجاره مسکن به‌شدت خانوارهای اجاره‌‌‌نشین را تحت فشار قرار داده و بحران جدید و شدیدتری نسبت به سال‌های قبل برای آنها ایجاد کرده، بهتر است سیاستگذار نیز اقدامات کارآتری را نسبت به سیاست نرخ‌گذاری در بازار اجاره انجام دهد. با توجه به اینکه بانک اطلاعاتی مربوط به وضعیت رفاه خانوارهای ایرانی و اطلاعات مربوط به خانوارهای واقع در هر یک از دهک‌‌‌های اقتصادی در اختیار دولت قرار دارد، دولت می‌‌‌تواند سیاست حمایتی در حوزه اجاره مسکن را به پرداخت یارانه‌‌‌های ماهانه در قالب کمک‌هزینه اجاره‌‌‌نشینی برای مستاجرها جایگزین سیاست فعلی کند. به این ترتیب، گروه‌‌‌‌‌‌های هدف با شرایط راحت‌‌‌تر به کمک‌‌‌هزینه اجاره‌‌‌بها دسترسی پیدا می‌کنند و از سوی دیگر، طیف بیشتری از مستاجرها از حمایت‌‌‌های دولتی برخوردار می‌‌‌شوند. این اقدام به‌عنوان راهکار حمایتی کوتاه‌مدت می‌‌‌تواند در دستور کار قرار گیرد.

سیاست‌‌‌ دیگر در این حوزه می‌‌‌تواند، در قالب افزایش درآمد خانوارها دنبال شود. بخشی از این سیاست می‌‌‌تواند در قالب پرداخت یارانه بیشتر به خانوارهای مستاجر، اجرایی شود؛ ضمن آنکه سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی به سمت بهبود درآمد خانوارها و توقف افت محسوس درآمد واقعی خانوارها در برابر تورم، دنبال شود.

دو راهکار بلندمدت‌‌‌تر دیگر نیز می‌‌‌تواند به کمک بازار اجاره بیاید. یک سیاست مهم، اختصاص بخشی از برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به بازار اجاره و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری است. ضمن آنکه الگوی مداخله دولت در این سیاست نیز باید تغییر کند و از مداخله مستقیم دولت در امر ساخت به ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به‌منظور ورود به این ساخت‌وسازها و عرضه بخشی از آنها در بازار اجاره با نرخ‌های حمایتی در قبال دریافت برخی مشوق‌‌‌ها، یارانه‌ها و معافیت‌‌‌ها تبدیل شود. طبق آنچه از شواهد موجود برمی‌آید، هم‌‌‌اکنون عمده تمرکز دولت در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، بر ساخت مسکن ملکی استوار است؛ تجربه‌‌‌ای که در طرح‌‌‌های قبلی انبوه‌‌‌سازی دولتی مانند مسکن مهر نیز تکرار شد و عملا مشاهده می‌شود که بعد از ساخت بیش از دومیلیون واحد مسکونی در قالب طرح مسکن‌مهر، همچنان بحران اجاره‌‌‌نشینی ادامه دارد و حتی نسبت به گذشته شدیدتر شده است. در چنین شرایطی لازم است، تکیه طرح مسکن‌سازی دولتی ابتدا بر ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری قرار گیرد و هدف بعدی، ساخت و عرضه مسکن ملکی برای خانوارهای فاقد مسکن باشد.

از سوی دیگر، لازم است بازنگری اساسی در طرح‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های توسعه شهری صورت گیرد. یکی از این سیاست‌‌‌ها که از دهه ۷۰ در کشور اجرایی شد، سیاست تراکم‌فروشی یا اعطای تراکم مازاد در شهر تهران است. کسب درآمد برای تامین هزینه‌‌‌های اداره شهر و همچنین افزایش عرضه مسکن برای سامان‌دهی بازار ملک و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، دو هدفی بود که سیاست اعطای تراکم مازاد برای رسیدن به آنها تعریف شد. اما در نهایت و بعد از گذشت سه‌دهه از اجرای این سیاست، مشاهده می‌شود که در هر دو هدف، به‌خصوص هدف دوم که سامان‌دهی بازار مسکن و افزایش عرضه مسکن به نفع تقاضای مصرفی است، عملکرد موفقی نداشته است. اجرای این سیاست در سه‌دهه گذشته، در نهایت موجب ایجاد رانت برای سرمایه‌گذاران در نواحی شمال شهر و کسب سود و منفعت بیشتر از ساخت واحدهای مسکونی لوکس و عمدتا غیرمصرفی شده است؛ در حالی که عملا مناطق نیازمندتر به مسکن مصرفی، مانند مناطق جنوب شهر، چندان از عواید این سیاست بهره‌‌‌مند نشده‌‌‌اند.

‌‌اکنون مدیریت شهری تهران در جایی قرار گرفته است که اگر بخواهد این سیاست را در جهت نیل به هر دو هدف تعریف‌شده، به‌خصوص هدف دوم (افزایش عرضه مسکن در استطاعت به نفع تقاضای مصرفی)، به کار گیرد و به مسیر درستی هدایت کند، باید در ضوابط و نحوه اجرای این سیاست اقدام به بازنگری اساسی کند. سیاست فروش تراکم یا مجوز تراکم مازاد، باید در مناطقی اجرایی شود که نیاز به مسکن در استطاعت وجود دارد؛ مشخصا مناطق جنوبی و مصرفی نیمه‌جنوب تهران. این در حالی است که فروش تراکم در مناطق شمالی باید محدود شود تا سرمایه‌‌‌های ساختمانی نیز به مناطق نیازمند به عرضه مسکن در استطاعت هدایت شود. مسلما اجرای هر چهار سیاست گفته‌شده، بسیار موثرتر و کارآتر از سیاست فعلی (نرخ‌‌‌گذاری دستوری) در بازار اجاره خواهد بود.