گروه مسکن- فرید قدیری: بازار مسکن سال92 اگر بدون قیاس با یکسال قبل از آن، مورد بررسی قرار گیرد، به دو دلیل ریاضی، نمره قبولی بالایی از طرف متقاضیان عایدش نخواهد شد، اما چنانچه با معیار «روند سال‌های گذشته» مورد سنجش واقع شود، در این صورت مشخص خواهد شد در سال‌جاری تا چه اندازه جلوی تضعیف‌ بیشتر قدرت خرید مسکن گرفته شده است!
امسال همان‌طور که «دنیای‌اقتصاد» در فروردین‌ماه در گزارشی تحلیلی، حالت صفر و یک برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده بود، در عمل نیز همین سناریو محقق شد و نرخ‌ها در بازار مسکن سال۹۲ به جای نوسانات خفیف یا همپایی با تورم، ابتدا جهش (رشد شدید) یافت و سپس سقوط (افت ناگهانی) کرد.
سالی که فردا به پایان می‌رسد هم شاهد صعود قیمت مسکن در یک دوره کوتاه‌مدت سه‌ماهه بود و هم اینکه دوره نسبتا میان‌مدتی از بازگشت‌قیمت به نقطه اولیه را تجربه کرد.
متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران بعد از رشد ۵۰درصدی در سال۹۱، در بهار۹۲ نیز مجددا به رکوردزنی در جهش ادامه داد و با ۶۷درصد افزایش به مترمربعی ۴میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید.
قیمت با رفتن به بالاترین سطح در پایان بهار، سیگنال‌هایی را با مضمون «حباب در قیمت‌ها» متوجه طرف تقاضا کرد و از آنجا که توان خرید -حتی مدت‌ها پیش‌از جهش بهاری و زمستان قبل از آن- به مراتب ناچیز بود، در نهایت خروج خریداران از بازار در شروع تابستان۹۲ با حجمی بیشتر از ماه‌های قبل از انتخابات آغاز شد.
هم‌اکنون اگر چه نتیجه این کم‌محلی باعث کاهش قیمت مسکن شده اما احتمالا از نگاه طرف تقاضا، به دو دلیل اول اینکه «قیمت‌ها صرفا رفت و برگشتی بود و به پایین‌تر از آنچه در ابتدای۹۲ قرار داشت، نزول نکرد» و دوم به خاطر آنکه «هنوز هم متقاضیان مسکن قدرت خرید به‌رغم کاهش قیمت را ندارند»، بازار سال۹۲ مسیر قابل قبولی را طی نکرده است.
این در حالی است که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد چنانچه شرایط اقتصادی سال۹۱ به سال۹۲ تعمیم پیدا می‌کرد و رفتار قیمتی بازار مسکن سال گذشته عینا امسال تکرار می‌شد، در این صورت متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران در اسفندماه به مترمربعی پنج میلیون و ۹۰۰ هزار تومان می‌رسید.
هم‌اکنون برابر آخرین آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، متوسط قیمت آپارتما‌ن‌های تازه فروش‌رفته در بنگاه‌های املاک شهر تهران مترمربعی حدود ۴ میلیون تومان است که با توجه به ناچیز بودن حجم معاملات هفته‌های اخیر، لازم است به میانگین قیمت دی و بهمن که مترمربعی کمتر از ۴ میلیون بود، استناد شود.
به این ترتیب، در سالی که فردا به ساعات پایانی خود نزدیک می‌شود، تحت‌تاثیر یکسری عوامل بیرونی و تاحدودی هم درونی، عملا جلوی ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش بیشتر قیمت مسکن گرفته شد. تخمین زده می‌شود امسال قیمت مسکن چیزی در حدود ۲۰ تا ۲۵درصد نسبت به سال۹۱ افزایش پیدا کرده باشد که هم در مقایسه با نرخ رشد ۵۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۱ و هم در مقایسه با تورم ۳۶درصدی سال۹۲، میزان رشد قابل‌قبولی می‌تواند باشد.
دور معکوس موتور رشد قیمت
بازار مسکن در سال‌جاری درست تا روز برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، جو افزایش قیمت را تحمل کرد اما از تیرماه نه‌تنها روند افزایشی متوقف شد که مسیر کاهش نیز آغاز شد.
رشد ماهانه ۱۱ درصدی قیمت مسکن در تهران طی بهار۹۲، در ماه‌های تابستان به منفی یک تا منفی چهار درصد در هر ماه تبدیل شد. مرور روند افت و خیز قیمت مسکن در این یک‌سال نشان می‌دهد برای گروهی از واحدهای مسکونی با متراژ و عمربنای مشخص، میانگین قیمت تا یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع کاهش پیدا کرده است. از ابتدای تابستان امسال تاکنون، نه تنها نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن منفی شده که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه - هر ماه سال۹۲ نسبت به ماه‌ مشابه سال۹۱- نیز رو به کاهش گذاشته است.
عوامل کاهش قیمت در سال۹۲
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» کارشناسان بازار مسکن در تحلیل رفتار امسال قیمت مسکن معتقدند: کاهش اخیر قیمت‌ها بیشتر از آنکه منشأ درونی داشته باشد و به عوامل طبیعی همچون افزایش عرضه یا کاهش تقاضا مربوط شود، ناشی از رخدادهای بیرونی از جمله انتخابات ریاست‌جمهوری و انتظار عمومی برای بهبود اوضاع اقتصادی مربوط می‌شود.
اگر چه گفته می‌شود، موج افزایشی قیمت مسکن در بهار۹۲ بیش‌از حد کشش نداشت و به خاطر فاصله زیاد با قدرت خرید، این موج متوقف شد اما با این حال تحلیل دیگری مطرح است مبنی براینکه خروج تقاضای مصرفی از بازار در ایام پیش‌از انتخابات به امید تغییر فضای اقتصادی در دولت یازدهم نقش موثری در کاهش قیمت داشته است.
اولین موج کاهش قیمت مسکن در تیرماه بروز کرد طوری که میانگین ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی قیمت در هر مترمربع در خردادماه به ۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان در تیرماه رسید.
این موج کاهشی همزمان شد با اعلام برنامه وزیر راه‌وشهرسازی برای افزایش وام خرید مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان که این موضوع نیز بر خروج بیشتر متقاضیان از بازار به امید تصویب وام جدید، دامن زد.
کارشناسان در این باره می‌گویند: تمایل دولت به تامین مالی خریداران مسکن از طریق وام‌خرید در نیمه امسال خود به ترمزی برای رشد قیمت مسکن تبدیل شد.
در عین حال، بهار امسال که قیمت مسکن رو به افزایش بود، برخی خریداران مصرفی بازار را تحریم کردند که این اقدام نیز تاحدودی در شکل‌گیری رکود معاملاتی سراسر سال۹۲ بی‌تاثیر نبود.
بهار امسال حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر اقتصادی و متخصص بازار سرمایه، در نشستی که با عنوان پیش‌بینی بازار مسکن سال۹۲ برگزار شد، امسال را سال تضعیف قیمت مسکن و دارایی‌های ملکی توصیف کرد و گفت: نرخ بازدهی مسکن در سال‌جاری کمتر از سایر بازارها خواهد شد و جهش قیمت ملک نخواهیم داشت. این پیش‌بینی اکنون محقق شده است.
بخشی از کاهش قیمت مسکن در سال۹۲ مدیون تحولات بورسی نیز بود. در بازار سرمایه طی ماه‌های نیمه‌اول امسال، شاخص حدود ۱۰ درصد در هر ماه افزایش پیدا کرد و رونق سرمایه‌گذاری و سوددهی در بازار سهام، بخش زیادی از نقدینگی‌ها را به سمت خود جذب کرد.
در مقابل، بخش مسکن طی همین ماه‌هایی که بورس در اوج رونق بود، به‌دلیل عدم تمایل ورود نقدینگی به بخش، از عوامل تحریک‌کننده قیمت در امان بود.
با به پایان رسیدن سال۹۲، این امیدواری وجود دارد که مسیر ناتمام سقوط قیمت مسکن و البته اجاره‌بها -شیب افزایش اجاره‌بها در پاییز امسال کندتر از ماه‌های قبل شد- به سال۹۳ کشیده شود.

سال سقوط مسکن