مسکن را پیش‌خرید کنیم یا بخریم؟ - ۲۷ مهر ۹۱
معاملات مسکن در رکود قرار دارد یعنی اینکه نه کسی ملک می‌فروشد و نه کسی ملک می‌خرد. رکود کنونی را البته برخی کارشناسان به رکود تورمی تعبیر می‌کنند به این معنی که «چون قیمت فروش آپارتمان مسکونی چند برابر بیشتر از قدرت خرید است، متقاضیان توان خرید آن را ندارند و در نتیجه معامله‌ای در این بازار انجام نمی‌شود. »
اما وضعیت دیگری نیز برای ماهیت رکود کنونی بازار مسکن از سوی کارشناسان و به خصوص مشاوران‌املاک که نبض بازار در اختیارشان است، مطرح می‌شود و آن «رکود انتظاری» است.
درباره رکود انتظاری، صنف بنگاه‌های مسکن اعتقاد دارند: در حال حاضر هر دو گروه موثر در بازار شامل خریدار و فروشنده چون که منتظر تغییر شرایط و ورود به شرایط جدید هستند، دست از اقدام کشیده‌اند و به امید بهبود نسبی اوضاع، انجام معاملات را به تاخیر می‌اندازند.
اما وضعیت دیگری نیز برای ماهیت رکود کنونی بازار مسکن از سوی کارشناسان و به خصوص مشاوران‌املاک که نبض بازار در اختیارشان است، مطرح می‌شود و آن «رکود انتظاری» است.
درباره رکود انتظاری، صنف بنگاه‌های مسکن اعتقاد دارند: در حال حاضر هر دو گروه موثر در بازار شامل خریدار و فروشنده چون که منتظر تغییر شرایط و ورود به شرایط جدید هستند، دست از اقدام کشیده‌اند و به امید بهبود نسبی اوضاع، انجام معاملات را به تاخیر می‌اندازند.
معاملات مسکن در رکود قرار دارد یعنی اینکه نه کسی ملک می‌فروشد و نه کسی ملک می‌خرد. رکود کنونی را البته برخی کارشناسان به رکود تورمی تعبیر می‌کنند به این معنی که «چون قیمت فروش آپارتمان مسکونی چند برابر بیشتر از قدرت خرید است، متقاضیان توان خرید آن را ندارند و در نتیجه معامله‌ای در این بازار انجام نمی‌شود.»
اما وضعیت دیگری نیز برای ماهیت رکود کنونی بازار مسکن از سوی کارشناسان و به خصوص مشاوران‌املاک که نبض بازار در اختیارشان است، مطرح می‌شود و آن «رکود انتظاری» است.
درباره رکود انتظاری، صنف بنگاه‌های مسکن اعتقاد دارند: در حال حاضر هر دو گروه موثر در بازار شامل خریدار و فروشنده چون که منتظر تغییر شرایط و ورود به شرایط جدید هستند، دست از اقدام کشیده‌اند و به امید بهبود نسبی اوضاع، انجام معاملات را به تاخیر می‌اندازند. متقاضیان خرید مسکن دنبال آرامش سکه و دلار می‌گردند تا با خیال راحت، نقدینگی‌های خردشان را از این دو بازار بیرون کشیده و برای خرید مسکن اقدام کنند.
فروشنده‌ها نیز با استناد به برخی پیش‌بینی‌های غیررسمی درباره احتمال افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی، با انصراف از فروش واحدهای‌شان، دنبال موقعیت مناسب می‌گردند.
اما بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: رکود در بازار مسکن وجود دارد و جالب آنکه هر دو نوع وضعیت رکودی - رکود تورمی و رکود انتظاری- نیز در بازار حاکم هست با این تفاوت که نوع دوم با غلظتی بیشتر از نوع اول، بازار را تحت تاثیر قرار داده است.
البته این به آن معنی نیست که اهمیت گرانی مسکن برای متقاضیان کمتر از انتظار آنها برای تغییر شرایط است، بلکه به معنی بیشتر شدن درجه اثرگذاری قیمت سایر کالاهای رقیب ملک است که در حال حاضر توجه فعالان بازار مسکن را جلب خود کرده است.
در این شرایط بهترین انتخاب چه می‌تواند باشد؟
آیا انصراف از خرید مسکن و حاشیه‌نشینی در بازار به صلاح است؟یا اینکه باید با استفاده از این فرصت، نهایت استفاده را از رکود برد؟
در پاسخ به این پرسش‌ها لازم است گفته شود: دو انتخاب در بازار مسکن برای شرایط همزمان رکود تورمی و رکود انتظاری وجود دارد: «پیش‌خرید» و «خرید واحدآماده».
هر کدام از این انتخاب‌ها برای یکی از گروه‌های حاضر در بازار خرید مسکن، انتخاب بهتر محسوب می‌شود.
کارشناسان برای کسانی که به قصد سکونت -خرید مصرفی- دنبال ملک در بازار هستند، گزینه «خرید» را در شرایط کنونی توصیه می‌کنند. دلایلی که برای این گزینه گفته می‌شود، عبارت است از «آینده مبهم قیمت مسکن و همچنین آینده مبهم اقتصاد مسکن».
به عبارت دقیق‌تر، هم‌اکنون سرعت رشد قیمت مسکن مدت کوتاهی است که کند شده و دوباره منحنی نرخ رشد قیمت مسکن با منحنی نرخ تورم عمومی، منطبق شده است. از طرف دیگر هیچ اعتمادی به پایداری این مسیر نیست و این احتمال وجود دارد در آینده‌ای خیلی نزدیک یا در میان‌مدت، رشد قیمت مسکن به بیش از ۲۰ تا ۲۵ درصد برسد که در این صورت سطح دسترسی متقاضیان خرید مسکن به ملک به دلیل عدم تغییر قدرت خرید، از این که هست، بیشتر می‌شود.
نکته دیگری که تاکید می‌کند خریداران مصرفی مسکن باید در همین روزهای رکودی برای خرید اقدام کنند، بلاتکلیفی آینده اقتصاد بازار مسکن است. این بلاتکلیفی به طرح‌های کنونی دولت همچون مسکن‌مهر و مسکن‌ویژه و همچنین نوسازی بافت‌فرسوده مربوط می‌شود که تا حدود زیادی بر جو روانی بازار مسکن تاثیر مثبت گذاشته و باعث کنترل کاذب قیمتها شده است.
این احتمال وجود دارد که سال آینده به دلایلی از جمله پایان عمر کاری این دولت، برنامه‌های مسکن نیز به صورت موقتی تعطیل شده و در نتیجه ناگهان قیمتها مسیر صعودی را پیشه کنند.بنابراین، کسانی که برای سکونت قصد خرید مسکن دارند نباید فرصت کنونی را از دست بدهند.
گروه دوم، متقاضیان سرمایه‌ای مسکن هستند که با هدف سرمایه‌گذاری، قصد خرید دارند. این گروه نیز در شرایط کنونی باید به جای تاخیر، از گزینه «پیش‌خرید» بهره ببرد.«پیش‌خرید» باعث می‌شود پیش‌خریداران، احتمال یا قطعیت افزایش قیمت در ماه‌های آتی را برای خودشان به صفر برسانند به این معنی که چون افراد صاحب واحدی در حال ساخت با قیمت مقطوع زمان کنونی می‌شوند، اگر این واحد یکسال بعد که آماده تحویل می‌شود دارای ارزش روز مثلا دو برابر الان باشد، عملا این افزایش قیمت به جیب پیش‌خریدار رفته است چونکه در پیش‌خرید، مبلغ معامله به صورت مقطوع، تعیین می‌شود. در حال حاضر میانگین قیمت پیش‌خرید مسکن در تهران مترمربعی 5/3 تا 4 میلیون تومان است.
واحدهایی که الان پیش‌خرید می‌شوند به طور متوسط از نیمه سال آینده آماده مصرف و تحویل به پیش‌خریداران می‌شوند و پیش‌خریداران حدود یکسال آینده می‌توانند این واحدها را دریافت کنند. آن زمان میانگین قیمت مسکن - واحد آماده تحویل- به طور قطع خیلی بیشتر از مترمربعی ۴ میلیون تومان خواهد بود.
البته گزینه پیش‌خرید برای آن دسته از متقاضیان مصرفی که به هر دلیل قصد دارند یکسال دیگر در واحدمسکونی سکونت کنند نیز خوب و مناسب است.
این گزینه بخصوص برای افرادی که در آستانه ازدواج قرار دارند، فرصت کاملا پرسودی محسوب می‌شود.
اما وضعیت دیگری نیز برای ماهیت رکود کنونی بازار مسکن از سوی کارشناسان و به خصوص مشاوران‌املاک که نبض بازار در اختیارشان است، مطرح می‌شود و آن «رکود انتظاری» است.
درباره رکود انتظاری، صنف بنگاه‌های مسکن اعتقاد دارند: در حال حاضر هر دو گروه موثر در بازار شامل خریدار و فروشنده چون که منتظر تغییر شرایط و ورود به شرایط جدید هستند، دست از اقدام کشیده‌اند و به امید بهبود نسبی اوضاع، انجام معاملات را به تاخیر می‌اندازند. متقاضیان خرید مسکن دنبال آرامش سکه و دلار می‌گردند تا با خیال راحت، نقدینگی‌های خردشان را از این دو بازار بیرون کشیده و برای خرید مسکن اقدام کنند.
فروشنده‌ها نیز با استناد به برخی پیش‌بینی‌های غیررسمی درباره احتمال افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی، با انصراف از فروش واحدهای‌شان، دنبال موقعیت مناسب می‌گردند.
اما بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: رکود در بازار مسکن وجود دارد و جالب آنکه هر دو نوع وضعیت رکودی - رکود تورمی و رکود انتظاری- نیز در بازار حاکم هست با این تفاوت که نوع دوم با غلظتی بیشتر از نوع اول، بازار را تحت تاثیر قرار داده است.
البته این به آن معنی نیست که اهمیت گرانی مسکن برای متقاضیان کمتر از انتظار آنها برای تغییر شرایط است، بلکه به معنی بیشتر شدن درجه اثرگذاری قیمت سایر کالاهای رقیب ملک است که در حال حاضر توجه فعالان بازار مسکن را جلب خود کرده است.
در این شرایط بهترین انتخاب چه می‌تواند باشد؟
آیا انصراف از خرید مسکن و حاشیه‌نشینی در بازار به صلاح است؟یا اینکه باید با استفاده از این فرصت، نهایت استفاده را از رکود برد؟
در پاسخ به این پرسش‌ها لازم است گفته شود: دو انتخاب در بازار مسکن برای شرایط همزمان رکود تورمی و رکود انتظاری وجود دارد: «پیش‌خرید» و «خرید واحدآماده».
هر کدام از این انتخاب‌ها برای یکی از گروه‌های حاضر در بازار خرید مسکن، انتخاب بهتر محسوب می‌شود.
کارشناسان برای کسانی که به قصد سکونت -خرید مصرفی- دنبال ملک در بازار هستند، گزینه «خرید» را در شرایط کنونی توصیه می‌کنند. دلایلی که برای این گزینه گفته می‌شود، عبارت است از «آینده مبهم قیمت مسکن و همچنین آینده مبهم اقتصاد مسکن».
به عبارت دقیق‌تر، هم‌اکنون سرعت رشد قیمت مسکن مدت کوتاهی است که کند شده و دوباره منحنی نرخ رشد قیمت مسکن با منحنی نرخ تورم عمومی، منطبق شده است. از طرف دیگر هیچ اعتمادی به پایداری این مسیر نیست و این احتمال وجود دارد در آینده‌ای خیلی نزدیک یا در میان‌مدت، رشد قیمت مسکن به بیش از ۲۰ تا ۲۵ درصد برسد که در این صورت سطح دسترسی متقاضیان خرید مسکن به ملک به دلیل عدم تغییر قدرت خرید، از این که هست، بیشتر می‌شود.
نکته دیگری که تاکید می‌کند خریداران مصرفی مسکن باید در همین روزهای رکودی برای خرید اقدام کنند، بلاتکلیفی آینده اقتصاد بازار مسکن است. این بلاتکلیفی به طرح‌های کنونی دولت همچون مسکن‌مهر و مسکن‌ویژه و همچنین نوسازی بافت‌فرسوده مربوط می‌شود که تا حدود زیادی بر جو روانی بازار مسکن تاثیر مثبت گذاشته و باعث کنترل کاذب قیمتها شده است.
این احتمال وجود دارد که سال آینده به دلایلی از جمله پایان عمر کاری این دولت، برنامه‌های مسکن نیز به صورت موقتی تعطیل شده و در نتیجه ناگهان قیمتها مسیر صعودی را پیشه کنند.بنابراین، کسانی که برای سکونت قصد خرید مسکن دارند نباید فرصت کنونی را از دست بدهند.
گروه دوم، متقاضیان سرمایه‌ای مسکن هستند که با هدف سرمایه‌گذاری، قصد خرید دارند. این گروه نیز در شرایط کنونی باید به جای تاخیر، از گزینه «پیش‌خرید» بهره ببرد.«پیش‌خرید» باعث می‌شود پیش‌خریداران، احتمال یا قطعیت افزایش قیمت در ماه‌های آتی را برای خودشان به صفر برسانند به این معنی که چون افراد صاحب واحدی در حال ساخت با قیمت مقطوع زمان کنونی می‌شوند، اگر این واحد یکسال بعد که آماده تحویل می‌شود دارای ارزش روز مثلا دو برابر الان باشد، عملا این افزایش قیمت به جیب پیش‌خریدار رفته است چونکه در پیش‌خرید، مبلغ معامله به صورت مقطوع، تعیین می‌شود. در حال حاضر میانگین قیمت پیش‌خرید مسکن در تهران مترمربعی 5/3 تا 4 میلیون تومان است.
واحدهایی که الان پیش‌خرید می‌شوند به طور متوسط از نیمه سال آینده آماده مصرف و تحویل به پیش‌خریداران می‌شوند و پیش‌خریداران حدود یکسال آینده می‌توانند این واحدها را دریافت کنند. آن زمان میانگین قیمت مسکن - واحد آماده تحویل- به طور قطع خیلی بیشتر از مترمربعی ۴ میلیون تومان خواهد بود.
البته گزینه پیش‌خرید برای آن دسته از متقاضیان مصرفی که به هر دلیل قصد دارند یکسال دیگر در واحدمسکونی سکونت کنند نیز خوب و مناسب است.
این گزینه بخصوص برای افرادی که در آستانه ازدواج قرار دارند، فرصت کاملا پرسودی محسوب می‌شود.
ارسال نظر