اکسیر برای خانه‌های پیر - ۲۶ بهمن ۹۱
فرید قدیری
زمانی بود در همین سال‌های نه چند دور که اطرافیان پیرخانواده برای راضی کردن او به بازسازی محل سکونتش، باید فقط از ابزار معجزه استفاده می‌کردند تا بتوانند برای یکی دو سال، بین بزرگ خاندان و خانه قدیمی او فاصله ایجاد کنند و از این طریق، خانه نوسازی را با امکانات فوق‌العاده بهتر از روز اول بنا کنند. اما امروز، این سالخورده‌ها هستند که زودتر از دیگر ساکنان یک ساختمان فرسوده، تصمیم می‌گیرند مایملکشان را در اختیار بسازوبفروش قرار دهند، به امید آنکه ظرف ۱۵ تا ۲۴ ماه، چند برابر ملک داده شده را پس بگیرند.
زمانی بود در همین سال‌های نه چند دور که اطرافیان پیرخانواده برای راضی کردن او به بازسازی محل سکونتش، باید فقط از ابزار معجزه استفاده می‌کردند تا بتوانند برای یکی دو سال، بین بزرگ خاندان و خانه قدیمی او فاصله ایجاد کنند و از این طریق، خانه نوسازی را با امکانات فوق‌العاده بهتر از روز اول بنا کنند. اما امروز، این سالخورده‌ها هستند که زودتر از دیگر ساکنان یک ساختمان فرسوده، تصمیم می‌گیرند مایملکشان را در اختیار بسازوبفروش قرار دهند، به امید آنکه ظرف ۱۵ تا ۲۴ ماه، چند برابر ملک داده شده را پس بگیرند.
فرید قدیری
زمانی بود در همین سال‌های نه چند دور که اطرافیان پیرخانواده برای راضی کردن او به بازسازی محل سکونتش، باید فقط از ابزار معجزه استفاده می‌کردند تا بتوانند برای یکی دو سال، بین بزرگ خاندان و خانه قدیمی او فاصله ایجاد کنند و از این طریق، خانه نوسازی را با امکانات فوق‌العاده بهتر از روز اول بنا کنند. اما امروز، این سالخورده‌ها هستند که زودتر از دیگر ساکنان یک ساختمان فرسوده، تصمیم می‌گیرند مایملکشان را در اختیار بسازوبفروش قرار دهند، به امید آنکه ظرف ۱۵ تا ۲۴ ماه، چند برابر ملک داده شده را پس بگیرند.
این روزها کوچه‌های سن‌وسال‌دار شهر تهران پرشده از لودر و بیل مکانیکی‌‌هایی که به قصد کوبیدن ساختمان‌های قدیمی، به اجاره بسازوبفروش‌ها درآمده‌اند.
ساکنان این ساختمان‌ها به‌صورت زنجیره‌ای آماده مشارکت با بسازوبفروش‌های فعال در محل، برای تخریب و بازسازی می‌شوند، به‌طوری‌که اهالی ملک مجاور، چند ماه بعد از مشاهده پروسه‌ای که در آن، یک ساختمان عظیم‌الجثه به آوار و سپس تلی از خاک تبدیل می‌شود و با سرعتی خیره‌کننده ستون‌های ساختمان جدید عَلَم می‌شود، آنها نیز مصمم می‌شوند وارد گود ساخت‌وساز شوند. این نوع از ساخت‌وساز که سهم‌آن، بیش از ۷۰ درصد کل آپارتمان‌سازی‌های پایتخت را شامل می‌شود، به «بازار مشارکتی» یا «مشارکت ساختمانی» لقب گرفته و با تبلیغاتی که از طرف مردم حاضر در این بازار- ساکنان ساختمان‌های در حال بازسازی- می‌شود، حجم ورود به بازار مشارکت، روز به روز در حال افزایش است.
تا قبل از رونق در این بازار، حداقل عمر بنای ساختمان برای تخریب و بازسازی، حول‌وحوش 25 تا 30 سال بود، اما در حال حاضر، مالکان آپارتمان‌های 15 تا 20 سال نیز حاضر به بازسازی شده‌اند. تنها ایراد و زحمت بازسازی یک ساختمان مسکونی برای مالکان عبارت است از: دو سال اجاره‌نشینی، اما در مقابل این زحمت، حداقل چهار مزیت بی‌نظیر در این بازار، عاید مالکان می‌شود. مزیت اول اجاره رایگان برای مالکان به مدت 24ماه از زمان شروع تخریب است. فرد بسازوبفروش یا همان سازنده که شریک مالکان محسوب می‌شود در قراردادی که امضاء می‌کند، متعهد می‌شود برای 24ماه، رقم مشخصی را به‌عنوان اجاره‌بها به مالکان پرداخت کند.
مزیت دوم پرداخت مبلغی حدود چند صد میلیون تومان به‌عنوان بخشی از هزینه زمین به مالکان است. در بازار ساخت‌وساز مشارکتی، مالکان از محل زمین و بسازوبفروش از محل تامین مالی هزینه ساخت و همچنین تقبل مسوولیت ساخت، با یکدیگر شریک می‌شوند، اما بسازوبفروش در ابتدای قرارداد باید معادل بخشی از ارزش زمین، رقمی را به‌عنوان خوش‌حسابی به مالکان بپردازد تا برای مالکان اثبات شود که او سازنده واقعی است و قصد ساخت‌وساز دارد نه سوداگری یا کاسبی!
مزیت دوم تبدیل خانه قدیمی به خانه نوساز در فاصله دو سال است.
مزیت سوم نیز تقسیم حداقل ۵۰ درصد از کل واحدهای مسکونی ساختمان جدید بین مالکان است که نتیجه آن، صاحب‌شدن بیش از یک واحدمسکونی برای هر یک از ساکنان ساختمان قدیمی خواهد بود. برای تشریح سود ریالی این چهار مزیت، نمونه رایج بازسازی‌های کنونی را با هم مرور می‌کنیم. فرض کنید یک ساختمان مسکونی قدیمی ۴ طبقه ۸ واحدی زیر بار بازسازی برود. با مجوزی که امروز شهرداری برای ساخت‌وساز می‌دهد، حداقل ۶ طبقه می‌توان روی زمین این ساختمان احداث کرد و با تراکم واحد در هر طبقه نیز، چیزی در حدود ۲۴ واحد در ساختمان جدید بنا خواهد شد. در این حالت، هر یک از ۸ مالک ساختمان قدیمی در پایان بازسازی می‌توانند ۵/۱ واحدمسکونی -یک آپارتمان کامل و سه‌دانگ از یک آپارتمان دیگر- را صاحب شوند. با این تفاوت که قیمت روز واحدهای جدید حداقل دو برابر خانه قدیمی -پیش‌از بازسازی- خواهد بود.
به این ترتیب با احتساب مجموع مزایای ساخت‌وساز مشارکتی، کسانی که پای لودرهای غول‌ییکر را به خانه‌هایشان باز می‌کنند، در پایان این ماجرا، 100 درصد سود می‌کنند.
بازار مشارکت در ساخت نه‌تنها برای مالکان ساختمانی کلنگی و پیر و فرسوده، مزیت دارد که برای بسازوبفروش‌ها نوعی اجبار و تکلیف محسوب می‌شود.
در تهران موجودی زمین‌های خام و صاف و آماده برای ساخت‌وساز تقریبا به صفر نزدیک می‌شود. به همین خاطر، سازنده‌ها و پیمانکاران ساختمانی که شغلشان ساخت‌وساز است، چاره‌ای جزء مراجعه به مالکان منازل قدیمی و تلاش برای جلب رضایت آنها ندارند.
معمولا در محله‌هایی که تعداد این ساختمان‌ها قابل‌توجه است، بسازوبفروش‌ها برای مدتی در آنجا اتراق می‌کنند و سعی می‌کنند از طریق مذاکره با اهالی محل و شرح مزایای تخریب و بازسازی، آنها را راضی کنند.
در ساختمان‌های مسکونی چندواحدی، اشتراک نظر همه مالکان نیازمند گذر زمان است. ممکن است در یک ساختمان، یک نفر از ساکنان تحت هیچ شرایطی راضی به تخریب ساختمان نشود، در این صورت بازسازی غیرممکن خواهد بود.
معمولا مخالفان تخریب و بازسازی دغدغه اسباب‌کشی دارند و در عین حال بابت آینده ملکشان نگرانی دارند. اما تجربه نشان داده در محلاتی از تهران که یکی دو ساختمان قدیمی تخریب شده و در شرف بازسازی قرار گرفته، جلب رضایت اهالی دیگر ساختمان‌های قدیمی در آن محل، خیلی نیاز به مذاکره و سخنرانی ندارد.
با این حال، هر چند مشارکت در ساخت‌وساز، سرتا پا سود و منفعت مالی برای مالکان در پی دارد، اما در این بازار ریسک‌هایی هم مالکان را تهدید می‌کند که اگر بی‌احتیاطی، چاشنی مشارکت شود، ریسک پنهان تبدیل به زیان بزرگ برای شرکای فرد بسازوبفروش خواهد شود.
مهم‌ترین احتیاطی که مالکان باید هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت، به خرج دهند، تعیین تکلیف کردن سهم مشارکت، طول مدت زمان ساخت‌وساز و همچنین تضمین صدور سند به نام مالکان در پایان ساخت‌وساز است. معمولا زمین ساختمان مورد مشارکت باید به نام بسازوبفروش دربیاید تا سازنده بتواند برای ساخت‌وساز، از بانک وام دریافت کند. هرچند این «باید» چندان هم اجباری یا الزامی نیست، چون‌که در حالت عادی بانک پرداخت وام ساخت کاری به مالکیت زمین ندارد، چون‌که زمین در ازای پرداخت وام، به رهن بانک درمی‌آید و فرقی نمی‌کند مالک زمین چه فرد یا افرادی هستند. اما در بازار مشارکت عرف بر این است که مالکیت زمین به نام سازنده منتقل می‌شود، لذا مالکان باید متن قرارداد را به قدری محکم ببندند که در ازای انتقال مالکیت، اقدام خلاف قانون از طرف سازنده آنها را تهدید نکند.
در پرونده‌ای که در صفحات پیش‌رو به تشریح ابعاد و ویژگی‌های بازار مشارکت در ساخت اختصاص یافته، روشنگری‌های حقوقی و کارشناسی درباره نحوه تنظیم قرارداد مشارکت انجام شده و همچنین تجربه‌های موفق در این بازار نیز تشریح شده است.
زمانی بود در همین سال‌های نه چند دور که اطرافیان پیرخانواده برای راضی کردن او به بازسازی محل سکونتش، باید فقط از ابزار معجزه استفاده می‌کردند تا بتوانند برای یکی دو سال، بین بزرگ خاندان و خانه قدیمی او فاصله ایجاد کنند و از این طریق، خانه نوسازی را با امکانات فوق‌العاده بهتر از روز اول بنا کنند. اما امروز، این سالخورده‌ها هستند که زودتر از دیگر ساکنان یک ساختمان فرسوده، تصمیم می‌گیرند مایملکشان را در اختیار بسازوبفروش قرار دهند، به امید آنکه ظرف ۱۵ تا ۲۴ ماه، چند برابر ملک داده شده را پس بگیرند.
این روزها کوچه‌های سن‌وسال‌دار شهر تهران پرشده از لودر و بیل مکانیکی‌‌هایی که به قصد کوبیدن ساختمان‌های قدیمی، به اجاره بسازوبفروش‌ها درآمده‌اند.
ساکنان این ساختمان‌ها به‌صورت زنجیره‌ای آماده مشارکت با بسازوبفروش‌های فعال در محل، برای تخریب و بازسازی می‌شوند، به‌طوری‌که اهالی ملک مجاور، چند ماه بعد از مشاهده پروسه‌ای که در آن، یک ساختمان عظیم‌الجثه به آوار و سپس تلی از خاک تبدیل می‌شود و با سرعتی خیره‌کننده ستون‌های ساختمان جدید عَلَم می‌شود، آنها نیز مصمم می‌شوند وارد گود ساخت‌وساز شوند. این نوع از ساخت‌وساز که سهم‌آن، بیش از ۷۰ درصد کل آپارتمان‌سازی‌های پایتخت را شامل می‌شود، به «بازار مشارکتی» یا «مشارکت ساختمانی» لقب گرفته و با تبلیغاتی که از طرف مردم حاضر در این بازار- ساکنان ساختمان‌های در حال بازسازی- می‌شود، حجم ورود به بازار مشارکت، روز به روز در حال افزایش است.
تا قبل از رونق در این بازار، حداقل عمر بنای ساختمان برای تخریب و بازسازی، حول‌وحوش 25 تا 30 سال بود، اما در حال حاضر، مالکان آپارتمان‌های 15 تا 20 سال نیز حاضر به بازسازی شده‌اند. تنها ایراد و زحمت بازسازی یک ساختمان مسکونی برای مالکان عبارت است از: دو سال اجاره‌نشینی، اما در مقابل این زحمت، حداقل چهار مزیت بی‌نظیر در این بازار، عاید مالکان می‌شود. مزیت اول اجاره رایگان برای مالکان به مدت 24ماه از زمان شروع تخریب است. فرد بسازوبفروش یا همان سازنده که شریک مالکان محسوب می‌شود در قراردادی که امضاء می‌کند، متعهد می‌شود برای 24ماه، رقم مشخصی را به‌عنوان اجاره‌بها به مالکان پرداخت کند.
مزیت دوم پرداخت مبلغی حدود چند صد میلیون تومان به‌عنوان بخشی از هزینه زمین به مالکان است. در بازار ساخت‌وساز مشارکتی، مالکان از محل زمین و بسازوبفروش از محل تامین مالی هزینه ساخت و همچنین تقبل مسوولیت ساخت، با یکدیگر شریک می‌شوند، اما بسازوبفروش در ابتدای قرارداد باید معادل بخشی از ارزش زمین، رقمی را به‌عنوان خوش‌حسابی به مالکان بپردازد تا برای مالکان اثبات شود که او سازنده واقعی است و قصد ساخت‌وساز دارد نه سوداگری یا کاسبی!
مزیت دوم تبدیل خانه قدیمی به خانه نوساز در فاصله دو سال است.
مزیت سوم نیز تقسیم حداقل ۵۰ درصد از کل واحدهای مسکونی ساختمان جدید بین مالکان است که نتیجه آن، صاحب‌شدن بیش از یک واحدمسکونی برای هر یک از ساکنان ساختمان قدیمی خواهد بود. برای تشریح سود ریالی این چهار مزیت، نمونه رایج بازسازی‌های کنونی را با هم مرور می‌کنیم. فرض کنید یک ساختمان مسکونی قدیمی ۴ طبقه ۸ واحدی زیر بار بازسازی برود. با مجوزی که امروز شهرداری برای ساخت‌وساز می‌دهد، حداقل ۶ طبقه می‌توان روی زمین این ساختمان احداث کرد و با تراکم واحد در هر طبقه نیز، چیزی در حدود ۲۴ واحد در ساختمان جدید بنا خواهد شد. در این حالت، هر یک از ۸ مالک ساختمان قدیمی در پایان بازسازی می‌توانند ۵/۱ واحدمسکونی -یک آپارتمان کامل و سه‌دانگ از یک آپارتمان دیگر- را صاحب شوند. با این تفاوت که قیمت روز واحدهای جدید حداقل دو برابر خانه قدیمی -پیش‌از بازسازی- خواهد بود.
به این ترتیب با احتساب مجموع مزایای ساخت‌وساز مشارکتی، کسانی که پای لودرهای غول‌ییکر را به خانه‌هایشان باز می‌کنند، در پایان این ماجرا، 100 درصد سود می‌کنند.
بازار مشارکت در ساخت نه‌تنها برای مالکان ساختمانی کلنگی و پیر و فرسوده، مزیت دارد که برای بسازوبفروش‌ها نوعی اجبار و تکلیف محسوب می‌شود.
در تهران موجودی زمین‌های خام و صاف و آماده برای ساخت‌وساز تقریبا به صفر نزدیک می‌شود. به همین خاطر، سازنده‌ها و پیمانکاران ساختمانی که شغلشان ساخت‌وساز است، چاره‌ای جزء مراجعه به مالکان منازل قدیمی و تلاش برای جلب رضایت آنها ندارند.
معمولا در محله‌هایی که تعداد این ساختمان‌ها قابل‌توجه است، بسازوبفروش‌ها برای مدتی در آنجا اتراق می‌کنند و سعی می‌کنند از طریق مذاکره با اهالی محل و شرح مزایای تخریب و بازسازی، آنها را راضی کنند.
در ساختمان‌های مسکونی چندواحدی، اشتراک نظر همه مالکان نیازمند گذر زمان است. ممکن است در یک ساختمان، یک نفر از ساکنان تحت هیچ شرایطی راضی به تخریب ساختمان نشود، در این صورت بازسازی غیرممکن خواهد بود.
معمولا مخالفان تخریب و بازسازی دغدغه اسباب‌کشی دارند و در عین حال بابت آینده ملکشان نگرانی دارند. اما تجربه نشان داده در محلاتی از تهران که یکی دو ساختمان قدیمی تخریب شده و در شرف بازسازی قرار گرفته، جلب رضایت اهالی دیگر ساختمان‌های قدیمی در آن محل، خیلی نیاز به مذاکره و سخنرانی ندارد.
با این حال، هر چند مشارکت در ساخت‌وساز، سرتا پا سود و منفعت مالی برای مالکان در پی دارد، اما در این بازار ریسک‌هایی هم مالکان را تهدید می‌کند که اگر بی‌احتیاطی، چاشنی مشارکت شود، ریسک پنهان تبدیل به زیان بزرگ برای شرکای فرد بسازوبفروش خواهد شود.
مهم‌ترین احتیاطی که مالکان باید هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت، به خرج دهند، تعیین تکلیف کردن سهم مشارکت، طول مدت زمان ساخت‌وساز و همچنین تضمین صدور سند به نام مالکان در پایان ساخت‌وساز است. معمولا زمین ساختمان مورد مشارکت باید به نام بسازوبفروش دربیاید تا سازنده بتواند برای ساخت‌وساز، از بانک وام دریافت کند. هرچند این «باید» چندان هم اجباری یا الزامی نیست، چون‌که در حالت عادی بانک پرداخت وام ساخت کاری به مالکیت زمین ندارد، چون‌که زمین در ازای پرداخت وام، به رهن بانک درمی‌آید و فرقی نمی‌کند مالک زمین چه فرد یا افرادی هستند. اما در بازار مشارکت عرف بر این است که مالکیت زمین به نام سازنده منتقل می‌شود، لذا مالکان باید متن قرارداد را به قدری محکم ببندند که در ازای انتقال مالکیت، اقدام خلاف قانون از طرف سازنده آنها را تهدید نکند.
در پرونده‌ای که در صفحات پیش‌رو به تشریح ابعاد و ویژگی‌های بازار مشارکت در ساخت اختصاص یافته، روشنگری‌های حقوقی و کارشناسی درباره نحوه تنظیم قرارداد مشارکت انجام شده و همچنین تجربه‌های موفق در این بازار نیز تشریح شده است.
ارسال نظر