میثم هاشم‌خانی
اگرچه بازار مسکن کشور از ظرفیت بالقوه بزرگی در زمینه عملکرد به عنوان ضربه‌گیر رشد حجم نقدینگی برخوردار است؛ اما به نظر می‌رسد که هم‌اکنون وضع محدودیت‌های مختلف در زمینه ارائه وام مسکن از سوی سیستم بانکی کشور، یکی از موانع کلیدی جذب نقدینگی در بخش مسکن است. برای توضیح بیشتر، اجازه بدهید به یک محاسبه سرانگشتی بپردازیم:
اگر متوسط قیمت هر واحد مسکونی در تهران را 150 میلیون تومان در نظر بگیریم، ارزش تخمینی بازار مسکن تهران با موجودی حدودا سه میلیون واحد مسکونی، بالغ بر 450 هزار میلیارد تومان خواهد بود؛ ارزشی که ده‌ها برابر ارزش کل بازار ارز صرافی‌های کشور است. همچنین برای فهم بزرگی این رقم، کافی ا‌ست توجه کنیم که حجم کل نقدینگی کشور تا پایان خردادماه سال جاری، 374 هزار میلیارد تومان بوده است؛ یعنی 15 درصد کمتر از حجم بازار مسکن شهر تهران!
خلاصه آنکه اگر سرریز نرخ بالای رشد نقدینگی در کشور به سمت بازار مسکن هدایت شود، تلاطم قیمت حاصله، بسیار کمتر از تلاطم ایجادشده بر اثر مهاجرت این نقدینگی به بازار ارز خواهد بود. به بیان دیگر، با توجه به ارزش بسیار بالای بازار مسکن کشور، اگر ورود یک حجم نقدینگی مشخص به بازار مسکن مثلا باعث بروز افزایشی ۱۰ درصدی در قیمت تعادلی مسکن شود، ورود همان حجم نقدینگی به بازار ارز، می‌تواند جهش بالای ۵۰ درصدی در بازار ارز ایجاد کند.
از طرف دیگر، باید توجه کنیم که بروز تلاطم قیمتی شدید ناشی از ورود حجم بالای نقدینگی به بازار ارز، بر روی بسیاری از کالاهای مصرفی و نیز بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها تاثیرگذار بوده؛ بنابراین تاثیرات به مراتب مخرب‌تری در مقایسه با بروز تلاطم قیمتی در بازار مسکن خواهد داشت. به علاوه، رونق گرفتن بازار مسکن کشور، به عنوان بازاری که کمترین اتکا را به صادرات و واردات داشته؛ بنابراین لطمه‌ای از بابت شرایط تحریمی فعلی متوجه آن نیست، می‌تواند به عنوان یکی از محورهای کلیدی برای ایجاد اشتغال در شرایط تحریمی مدنظر قرار گیرد.
اما در کنار مطالب فوق، به نظر می‌رسد یکی از موانع جذب نقدینگی در بازار مسکن کشور، به محدودیت‌های وضع‌شده برای سیستم بانکی کشور در زمینه پرداخت وام خرید مسکن مربوط می‌شود: از ابتدای سال ۱۳۸۷ و در پی رشد شدید قیمت مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶، پرداخت وام مسکن از سوی کلیه بانک‌های کشور جز بانک مسکن، ممنوع شد؛ ممنوعیتی که تا به امروز ادامه یافته است.
یکی از نتایج این ممنوعیت چهار و نیم ساله، به صورت حرکت موسسات پولی به سمت پرداخت وام‌های مسکن غیررسمی و با نرخ‌های بهره بسیار بالا نمود داشته؛ وام‌هایی است که هم‌اکنون در بازار غیررسمی خرید و فروش می‌شوند و حتی بعضا می‌توان آگهی خرید و فروش وام‌های بزرگ مسکن را در تبلیغات نشریات رسمی کشور نیز مشاهده کرد.
طبیعتا فساد ناشی از فربه‌تر شدن روز‌به‌روز بازار غیررسمی خرید و فروش وام‌های بزرگ مسکن، مساله‌ای نیست که بتوان به سادگی از آن صرف‌نظر کرد. با این وجود، هدف اصلی این یادداشت کوتاه، تاکید بر این نکته بود که به ویژه در شرایط تحریم‌های تجاری ناجوانمردانه فعلی علیه کشورمان، به احتمال فراوان آزادسازی تدریجی پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های مختلف، می‌تواند بخشی از نقدینگی سرگردان موجود در بازار ارز و طلا را به سوی بخش مسکن روانه کند. به این ترتیب هم ظرفیت بالای بازار مسکن برای جذب بخش بزرگی از نقدینگی سرگردان فعال خواهد شد، و هم زمینه برای استفاده بیشتر از ظرفیت اشتغال‌زایی در صنایع مرتبط با بخش مسکن فراهم می‌شود؛ صنایعی که معمولا وابستگی ناچیزی به صادرات و واردات داشته؛ بنابراین حتی در شرایط تحریمی فعلی نیز، می‌توانند رونق یابند.