تشریح استراتژی‌ها و برنامه‌های «گروه سرمایه‌گذاری مسکن» در آغاز بیست و چهارمین سال فعالیت
گام نهادن در بیست و چهارمین بهار شرکت، بهانه‌ای شد تا با مهندس ایرج معزی، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن به گفت‌و‌گو بنشینیم. وی که دانش آموخته کارشناسی ارشد معماری و شهرسازی است، تجربه سال‌ها مدیریت صنعت ساختمان و فعالیت‌های عمرانی را در بخشهای دولتی و خصوصی در کارنامه خود دارد. ادامه این گفت‌و‌گو را با هم می‌خوانیم:
*****
در آغاز بیست و چهارمین سال تاسیس شرکت، مزیت‌هایی که شرکت توانسته طی ربع قرن فعالیت به دست آورد شامل چه مواردی هستند؟
فلسفه وجودی تاسیس شرکت توسط بانک مسکن در سال 69 توسعه فرهنگ انبوه‌سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن بوده که شرکت تا حد زیادی توانسته این امر را محقق کند.شرکت با حضور در بازار ساختمان، از انبوه‌سازی مسکن تا ساخت پروژه‌های لوکس اداری و تجاری، احداث راه و خطوط انتقال آب و سایر حوزه‌هایی از این دست توانسته تجارب ارزنده و مزیت‌های نسبی‌ای را برای خود ایجاد کند.
به طور خلاصه این مزیت‌ها را می‌توان در مجموعه‌ای از نیروهای توانمند و متخصص، کیفیت بالای ساخت، مجموعه‌ای از ماشین‌آلات و تجهیزات پیشرفته، پراکندگی جغرافیایی در سراسر ایران، حضور در بازار سرمایه، مشارکت در طرح‌های ملی، حضور در بازارهای بین‌المللی و مدیریت باثبات و باتجربه مشاهده کرد.
استراتژی شرکت برای حفظ و ارتقای جایگاه شرکت در بازار مسکن کشور چیست؟
برنامه استراتژیک شرکت، با توجه به تغییرات ایجاد شده در شرایط بازار، با استفاده از مدل تجزیه و تحلیل عوامل محیط درونی و بیرونی، در سال ۱۳۹۰ مورد بازنگری قرار گرفته و به تصویب هیات‌مدیره رسید. شرکت نیز سعی دارد تا بر تکیه بر این نقشه راه و تکیه بر پیاده‌سازی استراتژی‌ها و کنترل مناسب آن، مسیر موفقی را در بازار طی کند.
از این رو، برنامه استراتژیک شرکت در 5 بخش متمایز ترسیم شده اند تا پیشرو بودن شرکت در بازار مسکن را موجب شوند. این 5 بخش شامل «افزایش سهم شرکت از بازار مسکن در بازارهای هدف شرکت»، «تمرکز بر مشتری محوری»، «افزایش سهم و دوام سودآوری شرکت»، «متوازن نمودن تامین مالی»، «افزایش توان مدیران و کارکنان» و «متوازن‌سازی سبد کسب و کار» و «حضور در بازارهای خارجی» هستند.
همچنین چشم‌انداز فعالیت شرکت «پیشتاز بودن در بازار مسکن ایران و حضور اثر‌گذار در سایر بازار‌هایی که به آن وارد می‌شویم، بر بستر ارزش‌های بنیادین شرکت» تعریف شده است. تلاش همکاران در گروه سرمایه‌گذاری مسکن نیز حرکت در مسیرهایی است که دستیابی به این هدف را تسهیل کند.
شما به عنوان یک انبوه‌ساز بزرگ به چه نوع حمایت‌های قانونی و مالی نیاز دارید؟
در وهله نخست نیاز به بازنگری در برخی قوانین حاضر در صنعت ساخت‌و‌ساز احساس می‌شود. باید تعاریف این حوزه اصلاح شود تا تفاوت میان انبوه‌سازی واقعی و انبوه‌سازندگان دوره‌ای و فصلی مشخص شود. از طرفی ضرورت دارد تا اعطای تسهیلات و مشوق‌های ساخت‌و‌ساز براساس رتبه بندی انبوه‌سازان و سایر سازندگان انجام شود تا انبوه‌سازان باسابقه بتوانند ضمن خاتمه پروژه‌های در دست اجرا، پروژه‌های جدیدتر و بزرگ‌تری تعریف و مشتریان را به سمت خود جذب کنند. در سایه این حمایت‌ها است که می‌توان نقش بیشتر و موثرتری را در تامین مسکن در کشور ایفا کرد.
به نظر شما کیفیت چقدر می‌تواند در انتخاب خریداران مسکن تاثیرگذار باشد؟
در گذشته، داشتن کیفیت برای کالاها و خدمات یک مزیت تلقی می‌شد، ولی به عقیده من امروز کیفیت یک اصل است و در بازار رقابتی کالای فاقد کیفیت، جایگاهی ندارد. هر چند با توجه به وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز کشور هنوز ما با تولیدات فاقد مشخصه‌های کیفی لازم روبرو می‌شویم، ولی عمر این محصولات نیز طولانی نخواهد بود. برنامه‌ریزی کیفیت و استفاده از روش‌های تضمین و کنترل آن در طراحی، ساخت و بهره‌برداری یکی از اولین اصولی است که تولید کنندگان باید رعایت کنند. کنترل کیفیت مصالح ورودی به کارگاه‌ها، کنترل کیفیت عملیات اجرا شده و مستند‌سازی این کنترل‌ها در قالب سیستم مدیریت کیفیت می‌تواند موجب بهبود کیفیت ساخت‌و‌ساز و افزایش رضایت مشتری شود.
مهمترین ویژگی محصول ما کیفیت است و شرکت همواره سعی دارد تا فراتر از استانداردهای تعریف شده و بالاتر از نیازهای مشتریان، فعالیت کند. شرکت با دارا بودن سیستم مدیریت کیفیت بر اساس استاندارد ISO9001- 2008 اقدام به برنامه‌ریزی و مستند‌سازی در این حوزه می‌نماید، به طوری که برای تمامی ابعاد کیفیت دستورالعملهای دقیق جهت برنامه ریزی، اجرا و کنترل کیفیت طراحی شده و این موضوع جزو دارایی‌های معنوی ارزشمند ما هستند.
مهندسی فروش در پروژه‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن چگونه است؟
ما با شناخت شاخص‌های کلیدی عملکرد، به این نتیجه رسیدیم که بحث بازاریابی و فروش در بخش مسکن و ساختمان، طی سال‌های آینده تعیین کننده و تاثیرگذار، خواهد بود؛ بنابراین در حال سرمایه‌گذاری و گسترش این بخش در شرکت هستیم.
شرکت ضمن استفاده از پتانسیل بالای خود در شرکت مادر و شرکت‌های تابعه در این زمینه, یک شرکت تخصصی در حوزه بازاریابی و فروش دارد و از پتانسیل سایر شرکت‌های فعال نیز در این حوزه استفاده می‌کند. همچنین اخیرا هم کمیته فروش در هلدینگ تشکیل شده تا با بررسی وضع موجود و تعریف راهکارها و سیاست‌های جدید در این زمینه، مهندسی فروش را درگروه بیش از پیش تقویت کند.
با توجه به تغییرات فناوری و افزایش صنعتی‌سازی در صنعت ساختمان در سطح بین‌المللی ، در پروژه‌های شما چقدر به صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین توجه شده است؟
با توجه به برنامه‌ریزی انجام شده، حرکت به سمت استفاده از فناوری‌های نوین به عنوان یکی از راهکارهای شرکت در مسیر رقابت تعریف شده است.گرچه مجموعه‌ای از فعالیت‌ها نیز انجام شده ، ولی معتقدم مسیر درازی در پیش رو داریم.
یکی از معضلات پروژه‌های انبوه‌سازی، طولانی بودن زمان و در نتیجه هزینه تمام شده بالای آنها است. شرکت به منظور افزایش سرعت ساخت و کاهش قیمت تمام شده اقدام به مطالعه، انتقال و استفاده از تکنولوژی نوین (قالب تونلی) با تمرکز بر مدیریت ساخت نموده است. از مهمترین مزایای استفاده از این روش، کاهش زمان اجرای پروژه-های انبوه‌سازی به یک‌سوم، افزایش طول عمر ساختمان به بیش از 50 سال،کاهش دور ریز مصالح و امکان به کارگیری مصالح پیش ساخته و نیمه پیش ساخته با کیفیت است. از طرفی تلاش برای بهینه کردن سیستم‌های سازه‌ای موجود از جمله قالب بتونی، اسکلت فلزی سبک پیچ و مهر، روش‌های ترکیبی اسکلت و سقف، تولید پانل‌های پیش ساخته نما و ... نیز بخشی از پروژه‌های واحد تحقیق و توسعه شرکت است.
آیا ساخت مسکن لوکس و ویژه نیز بصورت انبوه‌سازی امکانپذیر است؟
باید قبول کنیم همانطور که بازار پروژه‌های ارزان قیمت داریم، برای پروژه‌های ویژه که دارای امکانات رفاهی خاص هستند نیز، بازار و مشتری وجود دارد. به نظر من ساخت این مجتمع‌ها می‌تواند در قالب انبوه‌سازی نیز اجرا شود. البته این موضوع بسیار خاص است و نیاز به تفکر ویژه‌ای دارد.
به هر حال ما به عنوان یک شرکت ساختمانی برای متوازن کردن سبد درآمد و سبد پروژه‌های خود نیاز به تعریف پروژه‌های متفاوت از نظر مکان و امکانات (به اصطلاح لوکس) داریم. اجرای پروژه‌های گرانقیمت در قالب انبوه‌سازی منافاتی با اهداف شرکت ندارد. ویژه‌سازی تعاریف خاص خود را در مورد منطقه، مشاعات، نماها، دسترسی، امکانات و ... دارد که در پروژه‌های انبوه‌سازی نیز قابل رعایت است. در سایر کشورها نیز پروژه‌های بسیار سطح بالا که از طریق انبوه‌سازی ساخته شده‌اند وجود دارد. به نظر من، در صورت تعریف دقیق نیازهای مشتریان، ویژه‌سازی که شامل مکان، امکانات و قیمت، تاثیر زیادی در روند فروش پروژه‌های انبوه‌سازی نخواهد داشت.
برنامه شرکت برای توسعه فعالیت‌ها در سطح بین‌المللی چگونه است؟
شرکت از ظرفیت بسیار بالایی برخوردار است. نیروی متخصص و متعهد، دانش و تجربه ارزشمند، سرمایه کافی، ابزار و ماشین آلات و تجهیزات متناسب و همچنین اعتبار مناسب نزد مسوولان و مقامات، همگی عواملی هستند که به پشتوانه آنها، حضور شرکت در بازارهای خارجی امکانپذیر است.
در این حوزه، شرکت در حال تدوین برنامه جامع گسترش حضور در بازارهای کشورهای منطقه و ایجاد درآمد بیشتر از طریق کسب درآمدهای ارزی است. در برنامه‌های هدف‌گذاری شده شرکت نیز، ارتقای کیفیت فعالیت‌های کاری شرکت به کلاس جهانی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. همزمان ما مشغول بررسی دقیق بازارهای کشورهای منطقه هستیم که نتایج آن به فراخور اطلاع رسانی خواهد شد. الجزایر، بلاروس، عراق، افغانستان و ... از مهمترین بازارهای هدف شرکت به شمار می‌روند.
برنامه شرکت برای توسعه فعالیت‌های خود در بازار سرمایه چیست؟
یکی از رسالت‌های اصلی شرکت حفظ و توسعه منافع سهامداران است. ایجاد بالاترین بازده و بیشترین ارزش افزوده به ازای هر سهم، یکی از اولویتهای اصلی تمامی مدیران و کارکنان است. از سوی دیگر قصد داریم سهام شرکت‌های تابعه را به فراخور داشتن شرایط لازم، در بازار سرمایه پذیرش کنیم. بهره گیری از ابزارهای مالی متنوعی که اخیرا به بازار سرمایه آمده اند هم رویکرد دیگر ما برای توسعه فعالیت‌هایمان در بازار سرمایه به شمار می‌رود.
در حال حاضر سطح زیر ساخت پروژه‌های شرکت در سراسر کشور به چه میزان است؟
شرکت در طول 23 سال فعالیت خود نسبت به مطالعه، بررسی و مکانیابی احداث بیش از 150 هزار واحد مسکونی در قالب پروژه‌ها انبوه‌سازی اقدام کرده است که از این مجموعه عملیات اجرایی 63 هزار واحد در قالب بیش از 400 پروژه آغاز شده و عملیات اجرایی 48 هزار واحد در قالب 340 پروژه خاتمه یافته و به متقاضیان در سراسر کشور واگذار شده است. همچنین تعداد بیش از 15 هزار واحد مسکونی در قالب 65 پروژه با بیش از 2 میلیون مترمربع زیربنا در مراحل مختلف اجرا قرار دارد. شرکت علاوه بر فعالیت در بخش انبوه‌سازی مسکن در بخشهای جاده‌سازی, انتقال خطوط آب، آماده سازی، احداث مجموعه‌های تجاری، آموزشی و فرهنگی نیز فعال است. همچنین شرکت عملیات ساخت 24 پروژه تجاری اداری(417 واحد اداری و 1089 واحد تجاری) با زیربنای کل 281.375 مترمربع را نیز اجرایی کرده است.در کنار این امر احداث بیش از 40 هزار واحد مسکونی نیز در مراحل مختلف بررسی جهت عملیات اجرایی است.
برنامه امسال شرکت برای افزایش سطح فعالیت‌ها و پروژه‌های جدید چگونه است؟
شرکت طی سال 92، توسعه فعالیت‌ها و افزایش سهم بازار را در دستور کار خود قرار داده است. همچنین قرار است عملیات ساخت قریب یک میلیون مترمربع پروژه در گروه آغاز شود. برای تحقق این مهم هم در نظر داریم از سیاست مشارکت با سایر شرکت‌ها و استفاده از منابع این سرمایه گذاران برای شروع پروژه‌های جدید بهره ببریم. در این خصوص هم به توافقات خوبی با برخی فعالان صنعت ساختمان دست پیدا کرده ایم. اما عمده پروژه‌های شرکت که اخیرا شروع شده اند به طور خاص می‌توان به پروژه‌های آبشار واقع در منطقه 22 تهران، تجاری مسکونی المپیک کن،مسکونی دراک شیراز، ستاره کیش، مسکونی تجاری هدایت مشهد، مجتمع تجاری اداری شریعتی اصفهان، تالار اصفهان، مجتمع تجاری تهرانپارس و . . . اشاره کرد.
با توجه به نوسانی بودن دوره‌ای قیمت‌ها در بازار مسکن، چه راهکاری را برای عبور از شرایط رکود پیشنهاد می‌کنید؟
واقعیت این است که ما هم جزئی از این بازار هستیم و این نوسانات بر فعالیت شرکت تاثیرات فراوانی دارد. سعی ما در شناخت روند صحیح بازار و اخذ تصمیمات صحیح در راستای راهبری مناسب مجموعه گروه به سمت اهداف مصوب است. رفتن به سمت رویکردهایی چون تعریف سبد پروژه، تنوع محصولات بهبود سرمایه‌گذاری و صدور خدمات فنی مهندسی از جمله راه‌هایی است که می‌توان برای عبور از رکود مورد توجه قرار داد.
برای تامین نقدینگی و منابع مورد نیاز پروژه‌ها از چه روش‌هایی استفاده کرده اید؟
بحث تامین سرمایه و منابع مورد نیاز کسب و کارها از جمله پروژه‌های بزرگ ساختمانی، یکی از اصلی‌ترین دغدغه-های فعالان عرصه تولید است. روش‌های متعددی جهت تامین منابع مالی برای پروژه‌ها وجود دارد که این موضوع باید در سبد تامین منابع شرکت‌ها دیده شود. شرکت‌ها با برنامه‌ریزی صحیح امکان استفاده از پتانسیل موجود در بازار را دارند.
با توجه به شرایط محیطی و محدودیت بانک‌ها در تامین اعتبار مورد نیاز در قالب تسهیلات، نیاز به استفاده از سایر روش‌های تامین مالی در پروژه‌های بزرگ ساختمانی طی چند سال اخیر مشهود و مشخص شده است. یکی از رایج-ترین روش‌ها، مشارکت بین صاحبان زمین و سازندگان است که طی سال‌های اخیر از رونق مناسبی برخوردار شده است. از دیگر روش‌های موفق در تامین مالی پروژه‌های بزرگ، بحث پیش فروش است که مزایای دو جانبه برای خریدار و فروشنده را به همراه دارد. در این روش خریدار در یک مدت زمانی نسبتا طولانی اقدام به پرداخت قیمت واحد مورد نیاز خود نموده، در مقابل فروشنده ضمن کاهش سربار مالی، از فروش محصولات خود اطمینان دارد. انتشار اوراق قرضه، صکوک و سایر ابزارهای رایج در بازار سرمایه به همراه استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان مورد توجه در پروژه‌های بزرگ ساختمانی است.
عمده مشتریان شرکت متعلق به چه دهک‌های درآمدی جامعه هستند ؟
خاستگاه و هدف‌گذاری اصلی شرکت ساخت مسکن با کیفیت برای تمامی اقشار جامعه است ؛ بنابراین فارغ از اینکه مصرف کننده نهایی در چه دهکی از درآمد قرار می‌گیرد، ما به ساخت مسکن باکیفیت براساس نیاز بازار می‌اندیشیم. ولی به هر روی در مقاطع مختلف زمانی، براساس نیاز مشتریان هدف پروژه‌های ما تعریف می‌شوند.
برنامه شما برای ورود شرکت‌های تابعه به فرابورس یا بورس چیست؟
ورود شرکت‌های تابعه به بازار سرمایه در راستای مصوبات هیات‌مدیره هلدینگ و با هدف افزایش شفافیت، تامین مالی و جذب سرمایه گذاران نهادی بازار صورت می‌گیرد. در گام نخست در انتهای سال مالی ۹۰ و ابتدای سال مالی ۹۱، سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن شمالشرق و سرمایه‌گذاری مسکن تهران در فرابورس عرضه شد. سهام شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب در فرابورس پذیرفته شده و آماده عرضه است. همچنین شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن زاینده رود، سرمایه‌گذاری الوند و سرمایه‌گذاری مسکن پردیس نیز در مراحل آماده‌سازی برای ورود به فرابورس هستند.
در خط مشی کیفیت شرکت بر «حفظ محیط زیست در تمامی مراحل طراحی، ساخت و بهره‌برداری» تاکید شده است. شرکت چگونه در مسیر تحقق این امر حرکت می‌کند؟
شرکت همواره در راستای مسئولیت پذیری در قبال جامعه و در نتیجه ارتقای کیفیت ساخت‌و‌ساز در کشور گام برمی‌دارد. این رویکرد با وجود ایجاد هزینه برای شرکت، به لحاظ استفاده بهینه از مواد و مصالح و کاهش مصرف انرژی‌های فسیلی، طول عمر محصول و نیز کاهش آلودگی محیط را در پی داشته در سطح کلان، همسو با منافع جامعه خواهد بود. تاکید بر استفاده از مصالح هماهنگ با محیط زیست، کاهش دور ریز مصالح و توجه ویژه به ایجاد فضای سبز در مجموعه‌ها، هر یک نشان دهنده توجه شرکت به مسائل زیست محیطی است.
پیش بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
مسکن یکی از تاثیرگذارترین بخشهای اقتصادی در کشور است و در حالی که به صورت مستقیم در حدود ۴ تا ۵ درصد در تولید ناخالص داخلی نقش دارد، ولی به عنوان یکی از مهمترین بخشها در گردش اقتصادی و مصرف کالاهای واسطه‌ای (حدود ۲۰ درصد) مطرح است. به هر حال طی ماههای گذشته این بازار با نوسانات قیمت روبرو بوده است که شرکت ما هم از این قاعده مستثنی نیست. من آینده روشنی را برای بازار مسکن هم برای خریداران و هم برای سازندگان پیش بینی می‌کنم.
ارسال نظر