تکرار شکست دبی در بازار املاک ترکیه؟ - ۴ آبان ۹۱
روایت یک دلال خارجی از آنچه بعد از سه سال برسر مالکان ایرانی در جزیره شیخ‌نشین آمده است
لیست قیمت املاک در اروپا، قبرس، امارات، ترکیه
در داخل کشورمان طبق آمارهای رسمی از هر یک میلیون خانوار، ۳۰۰ هزار خانوار خانه ملکی ندارند و در خانه اجاره‌ای به امید اینکه روزی صاحب خانه شوند، سکونت عاریه‌‌ای را تجربه می‌کنند. حداقل ۳۰ درصد از کل خانوارهای شهری کشور مستاجر هستند و در بین مابقی که مالک محسوب می‌شوند، هستند کسانی که از آنچه صاحبش هستند به خاطر مسائلی همچون کوچکی متراژ، محله نامرغوب، سن بالای ساختمان، کیفیت پایین ساختمان و هزار و یک دلیل دیگر، رضایت کافی ندارند و هر آن مترصد هستند با دستیابی به پول کافی، ملک‌شان را با ملک بهتر تعویض کنند.
روایت یک دلال خارجی از آنچه بعد از سه سال برسر مالکان ایرانی در جزیره شیخ‌نشین آمده است
لیست قیمت املاک در اروپا، قبرس، امارات، ترکیه
در داخل کشورمان طبق آمارهای رسمی از هر یک میلیون خانوار، 300 هزار خانوار خانه ملکی ندارند و در خانه اجاره‌ای به امید اینکه روزی صاحب خانه شوند، سکونت عاریه‌‌ای را تجربه می‌کنند. حداقل 30 درصد از کل خانوارهای شهری کشور مستاجر هستند و در بین مابقی که مالک محسوب می‌شوند، هستند کسانی که از آنچه صاحبش هستند به خاطر مسائلی همچون کوچکی متراژ، محله نامرغوب، سن بالای ساختمان، کیفیت پایین ساختمان و هزار و یک دلیل دیگر، رضایت کافی ندارند و هر آن مترصد هستند با دستیابی به پول کافی، ملک‌شان را با ملک بهتر تعویض کنند. اما گروه سومی هم وجود دارد که در ایران صاحب یک آپارتمان یا خانه‌ویلایی است و از آن رضایت دارد و می‌خواهد داشتن «خانه دوم یا بیشتر» را نه در داخل کشور که در خارج تجربه کند. این گروه به لحاظ قدرت مالی و دهک‌درآمدی جزو طبقه مرفه محسوب می‌شود و دغدغه تامین پول برای خرید ملک که در سایر دهک‌ها در اولویت اول زندگی قرار دارد، در این گروه اصلا معنا و مفهوم ندارد. گروه مرفه جامعه ایرانی چندسالی است فرهنگ عمومی خرید جنس خارجی را در بازار گران‌قیمت‌ترین کالا یعنی ملک، به جریان انداخته تا جایی که داشتن خانه‌خارجی
این روزها تقریبا به مدروز پولدارهای ایرانی برای به رخ‌کشیدن سطح توان مالی‌شان در جشن‌های خانوادگی و میهمانی‌های شبانه تبدیل شده است. مد خرید ملک در خارج از کشور به قدری وسعت گرفته است که حتی افرادی از گروه اول - اجاره‌نشین‌ها- و گروه دوم - کسانی که در ایران صاحب‌خانه هستند، اما از خانه‌شان رضایت ندارند و قصد تعویضش را دارند- نیز برای عقب نماندن از قافله، همه تلاش‌شان را به خرج می‌دهند تا بلکه بتوانند در خارج، ملکی با کمترین درجه کیفی را برای خود خریداری کنند. در این میان، تبلیغات شبکه‌های ماهواره‌ای فارسی‌زبان و بازاریابی‌هایی که در همین داخل کشور توسط دلالان ملکی از طریق فایلینگ در بنگاه‌های مسکن یا چاپ آگهی در نیازمندی روزنامه‌های سراسری به وفور انجام می‌شود، بر آتش بازار املاک خارجی افزوده است.
اثر ماهواره و بنگاه‌های مسکن
سرمنشاء این همه عطش در بین ایرانی‌ها برای خرید ملک خارجی چیست؟
تحقیقات از ماهیت این نوع خرید نشان می‌دهد که خانوارهای متمول ایرانی اغلب با دو هدف وارد بازار املاک خارجی می‌شوند.
هدف اول و اولویت‌دار آنها اخذ اقامت دائم کشوری است که قصد خرید ملک در آنجا را دارند و هدف دوم نیز معمولا تحصیل فرزند در یکی از دانشگاه‌های خارجی یا تصمیم به اقامت دائمی یا فصلی در خارج است.
جالب اینکه شبکه‌های ماهواره‌ای درست در ابتدای شروع تبلیغات مربوط به املاک خارجی، درباره شرایط اخذ اقامت دائم یا ویژگی‌های برتر دانشگاه‌های خارجی تبلیغ می‌کنند و همزمان مشخصات آژانس‌های املاک را تبلیغ می‌کنند. تا جایی که این شیوه بازاریابی، کاملا بر قصد و نیت خریداران ایرانی تاثیر گذاشته و سرعت اقدام را برای این افراد زیاد کرده است.
خریدارانی که نقره داغ شدند
حکایت کسانی که در اوایل دهه۸۰ شمسی - حدود ۱۰ سال پیش- فریب تبلیغات ماهواره‌ای خرید ملک در دبی و امارات را خوردند، حکایت نگفته‌ها از املاک آن‌ور آب است.
در سالهای 1380 تا اواخر 1387، توسعه سریع اقتصادی کشور امارات و به تبع آن، جزیره شیخ‌نشین دبی باعث شد شرکت‌های ساختمانی از آمریکا و برخی کشورهای اروپایی، این منطقه را برای ساخت آسمانخراشهای متعدد انتخاب کنند. در همین سالها تعداد آژانس‌های املاک با مدیریت ایرانی‌ها در دبی نیز رو به افزایش گذاشت. دبی سال‌هاست به قطب تجارت مشترک بین ایران و سایر کشورها تبدیل شده طوری که عمده صادرات و واردات کالا در ایران از طریق امارات انجام می‌شود و این وضعیت به تاسیس دفاتر تجاری در دبی و به تبع آن، مسافرت سرمایه‌داران ایرانی منجر شده است. از طرف دیگر دبی در همان سالهای دهه80 رتبه اول جذب گردشگر از ایران را به خود اختصاص داده بود.
مجموعه رفت‌وآمدهای ایرانی‌های سرمایه‌دار و گردشگر به امارات در کنار ساخت‌وسازهای وسیع در این کشور باعث شد ایرانی‌ها در فاصله کمتر از سه سال در ردیف معدود خارجی‌های دارای بیشترین سرمایه‌گذاری ملکی در دبی قرار بگیرند.
ایرانی‌ها در آن سالها واحدهای مسکونی در آسمانخراشهای در حال ساخت در دبی را از طریق اخذ وکیل توسط آژانس‌های املاک این منطقه، پیش‌خرید کردند. خیلی از این افراد نه تنها قبل از پیش‌خرید که حتی بعد از پیش‌خرید تا ماه‌ها به دبی سفر نکردند به امید اینکه وکیل همه کارها را درست و حسابی انجام داده است. در کنار پیش‌فروش برج‌های مسکونی دبی به ایرانی‌ها، گروهی هم شهرک‌های ویلایی حاشیه خلیج‌فارس در سایر جزایر اماراتی را پیش‌خرید کردند.
اما هم‌اکنون همه خریداران ملک در امارات، بابت آنچه خریده‌اند نقره‌داغ اساسی شده‌اند.
چهار سال پیش وقتی شیپور بحران اقتصادی آمریکا با ورشکستگی بانک‌هایی که کارشان پرداخت تسهیلات مسکن به آمریکایی‌ها بود، نواخته شد، بلافاصله دبی از این بحران تاثیر گرفت طوری که فرودگاه‌‌های امارات در فاصله‌ای کوتاه از این بحران آمریکایی، مملو شد از خودروهایی با پلاک موقت که صاحبان‌شان تجار و سرمایه‌گذاران آمریکایی بودند که به خاطر ورشکستگی زنجیره‌ای، توان ادامه ساخت آسمانخراشهای پیش‌فروش شده را نداشتند.
این وضعیت طی سه چهار سال اخیر بازار ملک در دبی را کاملا به رکود کشانده و صف طویلی از پیش‌خریداران جلوی آژانس‌های املاک را تشکیل دادند که با ادعای طلب خسارت از سازنده، خواستار برگشت پولی که داده‌اند، هستند.
خیلی از همین آژانس‌های املاک که با اسامی ایرانی در دبی فعال بودند حالا تعطیل شده‌اند. به عبارت صریح‌تر، ایرانیانی که چند سال پیش در دبی ملک پیش‌خرید کردند، الان جز نقره‌داغ شدن و ضرر و زیان هنگفت مالی، عایدی دیگری به دست نیاورده‌اند.
راهنمای تلخ
در حال حاضر، فاز تبلیغات ماهواره‌ای برای املاک خارجی عوض شده است اما دفترچه راهنمایی که از روی تجربه سالهای گذشته می‌توان برای خریداران جدید ارائه کرد به همان اندازه گذشته تلخ و تکراری است.
هم‌اکنون بازار تبلیغ برای املاک خارجی هم در داخل کشور و هم از طریق شبکه‌های ماهواره‌ای فارسی‌زبان، داغ و پررونق است. تفاوت کنونی این بازار اما به گزینه‌های جدید کشورهای خارجی برمی‌گردد. «ترکیه» و «قبرس» دو کشور شاخصی هستند که این روزها تمرکز ایرانی‌های علاقه‌مند به خرید ملک خارجی را بدجور جلب خود کرده‌اند. برخی کارشناسان حوزه سرمایه‌گذاری مسکن در این باره می‌گویند ارتباط گرم سیاسی‌اقتصادی بین دولت‌های ایران و ترکیه باعث شده، فعالیت‌های تجاری در سطح مردم دو کشور نیز پررنگ شود با این تفاوت که در بخش مسکن، این فعالیت یک‌طرفه شده است یعنی اینکه این ایرانی‌ها هستند که برای خرید ملک در ترکیه، خیز برداشته‌اند و در مقابل، این ترک‌ها هستند که برای سرمایه‌گذاری پرسودتر -ساخت‌وساز- پا به ایران گذاشته‌اند! قبل از آنکه درباره بازار ملک در ترکیه و برخی دیگر از کشورها توضیح بدهیم، اتفاق جالبی را که به تازگی در بازار املاک دبی افتاده است برایتان شرح می‌دهیم.
هزینه نیمه‌کاره‌های امارات را پس می‌دهیم!
در حال حاضر فعالیت‌های بنگاه‌های مسکن در دبی جنبه معکوس پیدا کرده است و دلالان ایرانی بنگاه‌ها بازار جدیدی موسوم به پس‌گرفتن آنچه در سالهای دهه۸۰ به ایرانی‌ها پیش‌فروش شده به راه‌انداخته‌اند.
در این بازار، املاک نیمه‌کاره از ایرانی‌ها پس گرفته می‌شود و در ازای آن، ارزش پولی که در زمان پیش‌خرید هزینه کرده بودند، به آنها پس داده می‌شود!
این شیوه معامله ملکی، بدترین شیوه ممکن است که فرد ملکی را که چند سال پیش خریده، حالا با همان قیمت قبلی پس بدهد. البته ذات بازار مسکن کشورهای خارجی به گونه‌ای است که سود‌های کلانی را که در ایران گاهی اوقات در فاصله یک ماه، نصیب خریدار ملک می‌شود ندارد. در امارات و حتی در ترکیه و قبرس و سایر کشورهای مقصد سرمایه‌گذاران ملکی خارجی، قیمت مسکن سال به سال رشد زیادی نمی‌کند و روند افزایش قیمت خیلی نامحسوس است.
در جریان پس‌دادن املاک خریداری‌شده در امارات، تنها سودی که نصیب ایرانی‌ها می‌شود ناشی از افزایش قیمت درهم -ارز- است که شاید بتواند بخشی از زیان را جبران کند.
انبوه خریداران خانه در دبی، با درهم 270 تا 300 تومان در دهه80، اقدام به سرمایه‌گذاری در این کشور عربی کرده بودند و حالا که درهم به مرز 1000 تومان رسیده، سرمایه این افراد به شرطی که فروش رود، سه برابر خواهد شد.
این در حالی است که اگر این افراد در همان سالها در تهران ملک خریده بودند تا الان ارزش دارایی‌شان حداقل ۵ برابر شده بود با این تفاوت که نیازی به صرف هزینه مالی و غیرمالی برای تبدیل آن به پول نبود.
ملک در امارات 300000 درهم
در حال حاضر بازار فروش ملک در دبی به ایرانی‌ها بخاطر مشخص شدن ابعاد واقعی این بازار، کاملا کساد است با این حال گفته می‌شود میانگین قیمت آپارتمان در دبی حدود ۳۰۰ هزار درهم معادل تقریبا یک میلیارد تومان است.
در دبی ظاهرا چنانچه خارجی‌ها رقمی معادل یک میلیون درهم سرمایه‌گذاری ملکی انجام بدهند، می‌توانند برای اخذ اقامت دایمی اقدام کنند که البته این وعده فقط در حد حرف از سوی دلالان ملک است. در دبی، گران‌ترین املاک مسکونی با قیمتی معادل 5 میلیون تومان در آسمانخراشهای منطقه مارینا، خرید
و فروش می‌شود.
ترکیه در بورس
الان بازار ملک در ترکیه روی بورس است. در ترکیه دلالان ملکی مدعی هستند به راحتی می‌توانند مشروط به خرید ملک، برای ایرانی‌ها اقامت دایمی جور کنند. در آنتالیا ویلای ۳۰۰ متری با قیمت ۱۶۰ هزار یورو فروخته می‌شود و در استانبول نیز آپارتمان متری ۱۰۰۰ یورو معامله می‌شود.
دلالان ملکی در ترکیه مدعی هستند در این کشور برخلاف امارات که اقامت موقت به ایرانی‌ها می‌دهد، اقامت دایم ارائه می‌شود. گفته می‌شود، نزدیکی جغرافیایی ایران و ترکیه و همچنین آداب و رسوم، روند سرازیر شدن سرمایه‌های ایرانی به ترکیه را تسهیل کرده است.
قبرس؛ با ۳۰ درصد
کشور قبرس بعد از ترکیه، مقصد ایرانیان برای سرمایه‌گذاری ملکی است. در قبرس ظاهرا با تامین فقط 30 درصد از هزینه خرید ملک، می‌توان اقدام کرد و مابقی به صورت تسهیلات بانکی 5 ساله با نرخ سود 7 تا 8 درصد در اختیار خریداران قرار می‌گیرد. آپارتمان در مرکز شهر در قبرس حداکثر 250 هزار یورو است و خانه‌های ویلایی به مرز یک میلیون یورو می‌رسد. دلالان ملک در قبرس می‌گویند حداقل سرمایه‌گذاری ملکی برای اخذ اقامت دایم در قبرس 300 هزار یورو است. آنها در عین حال می‌گویند ایرانی‌ها به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود نباید در قبرس ملک بخرند.
ارسال نظر