صرف‌نظر از اینکه «طرح جدید دولت برای بازار مسکن تهران چرا با این شکل و محتوا، به اجرا درآمده است و آیا اصلا متقاضیان مسکن یا اجاره‌نشین‌ها خواهند توانست آورده‌نقدی و اقساط واحدهای مسکونی این طرح - مسکن‌ویژه- را پرداخت کنند یا نه؟»، اکنون در ذهن تهرانی‌ها این پرسش شکل گرفته است: «بهتر از مسکن‌ویژه گزینه‌ دیگری برای صاحب‌خانه شدن در پایتخت وجود دارد؟»
برای پاسخ به این پرسش اول باید شرایط قیمتی مسکن‌ویژه به صورت دقیق مورد تحلیل قرار گیرد و سپس در بازار مسکن جست‌وجو به دنبال واحدهایی با شرایط پرداخت بهتر از مسکن‌ویژه، آغاز شود. مسکن‌ویژه طبق شرطی که دولت تعیین کرده، فقط به کسانی که خانه‌ ندارند تعلق می‌گیرد.
این افراد اگر بخواهند این واحدهای دولتی‌ساز را دریافت کنند باید در یک‌سال 80 میلیون تومان پرداخت نقدی داشته باشند طوری که بعد از پرداخت 60 میلیون از این رقم، قرارداد پیش‌فروش بین دولت و متقاضی منعقد می‌شود.
از طرف دیگر حدود ۱۰۰ میلیون تومان نیز -به غیر از ۸۰ میلیون تومان- در اقساط ۱۰ساله از افراد گرفته می‌شود.
تحقیقات میدانی در بازار فروش و پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت در تهران نشان می‌دهد: در محله‌هایی نزدیک یا شبیه محلی که مسکن‌ویژه در آن در حال ساخت است، شرایط بهتری برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد طوری که اگر چنین مبلغی -80 میلیون تومان- در اختیار افراد متقاضی مسکن فاقد خانه وجود داشته باشد، به جای آنکه آن را برای مسکن‌ویژه هزینه ‌کنند می‌توانند در مناطقی همچون منطقه 14، یافت‌آباد، خیابان دلاوران و حتی محله‌های بهتر و بالاتر همچون پونک - یکی از بهترین نقاط غرب تهران- یک واحدمسکونی را با حق انتخاب متنوع پیش‌خرید کنند. شاید اشتباهی که در طراحی ساخت مسکن‌ویژه اتفاق افتاده و حالا در مراحل ثبت‌نام از متقاضیان، بروز کرده است، «متراژ بزرگ» این واحدهای مسکونی باشد. واحدهای مسکونی طرح مسکن‌ویژه در متراژهای 100 تا 105 مترمربع در حال ساخت است که این متراژ به انضمام فضای مشاع، باعث می‌شود عملا قیمت تمام‌شده واحدها نیز بالا برود و قدرت پرداخت متقاضیان را آسیب بزند.
با محاسبه‌ای که مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی درباره قیمت تمام‌شده مسکن‌ویژه در منطقه تهرانسر انجام داده‌اند، قیمت هر مترمربع این واحدها -با احتساب قیمت زمین- حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار تا دو میلیون تومان است در این صورت اگر متراژ واحدها از ۱۰۰ مترمربع کنونی به ۵۰ مترمربع تغییر پیدا می‌کرد، پرداخت نیز از ۸۰ میلیون تومان به ۴۰ میلیون تومان کاهش می‌یافت و اقساط ماهانه بابت پول زمین نیز از ماهی یک میلیون تومان به ماهی ۵۰۰ هزار تومان می‌رسید. در این حالت به راحتی امکان پرداخت پول از سوی افراد نیز وجود داشت. اما اینکه چرا متراژ مسکن‌ویژه بزرگ انتخاب شده و در مقابل این متراژ، دولت اعلام کرده این واحدها را فقط به اجاره‌نشین‌های مستحق می‌خواهد واگذار کند، تضادی است که برای تبیین علت آن، بعید است پاسخ قانع‌کننده و روشنی وجود داشته باشد. آیا اجاره‌نشینی که سال‌هاست در خانه اجاره‌ای سکونت داشته و حالا قرار است با حمایت و پیشتیبانی دولت، صاحب خانه شود، باید یک‌راست به سمت خانه ۱۰۰ متری هدایت شود؟!
تجربه پروسه خانه‌دار شدن افراد در تهران نشان می‌دهد: اولین خانه ملکی خانوارها، متراژی حدود 50 تا 60 مترمربع دارد و در سال‌های بعد به تدریج، با تبدیل آن، خانه بزرگ‌تری نصیب افراد می‌شود. در حال حاضر «متراژ‌ بزرگ» مسکن‌‌ویژه قابل تغییر نیست، اما متقاضیان مسکن در صورتی که توان پرداخت نداشته باشند می‌توانند گزینه‌های بهتری را انتخاب کنند. به عنوان مثال در محله پونک - منطقه 5 تهران- در حال حاضر پیش‌فروش واحدمسکونی با قیمت مترمربعی حدود 2 میلیون و 400 هزار تومان انجام می‌شود طوری که برای یک پروژه که در مرحله آماده‌سازی زمین قرار دارد و هنوز ساخت واحدها شروع نشده است، چنانچه متراژ واحد 50 مترمربع باشد، با پرداخت 40 میلیون تومان، قرارداد پیش‌خرید منعقد می‌شود و 50 میلیون تومان نیز باید در مدت یک‌‌ونیم سال پرداخت شود و مابقی نیز در زمان تحویل واحد و صدور سند تسویه‌حساب خواهد شد.
در پونک در حال حاضر قیمت فروش واحدمسکونی آماده استفاده، مترمربعی ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است.
همچنین در محله یافت‌آباد، برای پیش‌خرید یک واحدمسکونی 80 مترمربعی کافی است 35 میلیون تومان پول نقد داشته باشید و حدود 20 میلیون را در مدت یکسال پرداخت کنید و 15 میلیون نیز در قالب وام بپردازید.
در مناطق جنوبی و جنوب شرقی تهران نیز پیش‌فروش واحدمسکونی با قیمت مترمربعی حدود ۲ میلیون تومان انجام می‌شود که شیوه پرداخت آن برای متراژ‌های کمتر از ۸۰ مترمربع، راحت‌تر از مسکن‌ویژه خواهد بود.
البته در مقابل این شرایط بهتر، معامله با دولت برای متقاضی مسکن به مراتب امن‌تر از معامله با پیش‌فروشنده‌های واحدهای مسکونی است.
دولت قطعا پروژه مسکن‌ویژه را سرموقع حتی با کمی تاخیر می‌سازد و تحویل می‌دهد، اما در بازار پیش‌فروش مسکن، نگرانی بزرگی بابت عدم تحویل واحد از سوی سازنده‌ها وجود دارد.