مبایعه‌نامه چقدر ارزش حقوقی دارد؟ - ۹ آذر ۹۱
مسوولان تصمیم‌گیر در حوزه حقوق ثبتی املاک در قوه‌قضائیه، بعد از ناکامی در ماجرای سال ۸۹، برای محدودسازی مشاوران‌املاک از تنظیم قرارداد برای متعاملان مسکن، اخیرا دوباره مصمم شده‌اند از طریق مجلس، مسیر فعالیت بنگاههای املاک را در حد «مشاوره شفاهی و نه بیشتر» تعریف کنند. در سال۸۹، قوه‌قضائیه در متن لایحه برنامه پنجم، پیشنهادی را قید کرده بود که به موجب آن «صلاحیت مشاوران‌املاک صرفا در حدود دلالی تعریف شده بود و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیرمنقول (ملک) ثبت‌شده، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی عنوان شده بود.
مسوولان تصمیم‌گیر در حوزه حقوق ثبتی املاک در قوه‌قضائیه، بعد از ناکامی در ماجرای سال 89، برای محدودسازی مشاوران‌املاک از تنظیم قرارداد برای متعاملان مسکن، اخیرا دوباره مصمم شده‌اند از طریق مجلس، مسیر فعالیت بنگاههای املاک را در حد «مشاوره شفاهی و نه بیشتر» تعریف کنند. در سال89، قوه‌قضائیه در متن لایحه برنامه پنجم، پیشنهادی را قید کرده بود که به موجب آن «صلاحیت مشاوران‌املاک صرفا در حدود دلالی تعریف شده بود و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیرمنقول (ملک) ثبت‌شده، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی عنوان شده بود.»
هدف قوه‌قضائیه و سازمان ثبت اسناد از ارایه این پیشنهاد که در قالب ماده۱۸۸ لایحه برنامه پنجم تعیین شده بود، این بود که مشاوران‌املاک از تنظیم هر نوع قرارداد شامل قولنامه یا مبایعه‌نامه که به اعتقاد آنها سندمعمولی محسوب می‌شود و با سندرسمی که در دفترخانه‌ها تنظیم می‌شود زمین تا آسمان فرق دارد، منع شوند و صرفا خریدار و فروشنده را به هم نزدیک کنند و در نهایت، آنها را برای انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، اما این پیشنهاد از متن لایحه در جریان تصویب در مجلس توسط نمایندگان حذف شد. ظاهرا، رایزنی سفت و سخت مشاوران‌املاک با نمایندگان مجلس و نگرانی آنها از فرجام اجرای ماده۱۸۸ و بیکاری قشر زیادی از این صنف، در نتیجه ممنوعیت آنها از تنظیم مبایعه‌نامه، مجلس را مصمم کرد اصل ماده۱۸۸ را بدون بررسی از لایحه حذف کند.
صنف مشاوران‌املاک می‌گوید: اگر قرار باشد آنها مبایعه‌نامه تنظیم نکنند، چه ابزاری دستشان است که بابت این همه رفت‌وآمد و مذاکره‌ای که برای خریدار و فروشنده انجام می‌دهند بتوانند اجرت یا همان دستمزدشان را دریافت کنند؟
آن زمان -بهار سال۸۹- طرح ممنوعیت بنگاههای مسکن از تنظیم مبایعه‌نامه با واکنش شدید رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک روبه‌رو شد. مصطفی قلی‌خسروی در این باره معتقد است: این اقدام غیرقانونی است و انگیزه چنین رفتارهایی فراهم کردن زمینه برای حذف بنگاههای مسکن و مختومه کردن پرونده رهگیری معاملات است. خسروی هم‌اکنون نیز در پی تلاش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تصویب طرحی در مجلس بابت ممنوعیت تنظیم قرارداد توسط مشاوران‌املاک، اعلام کرده است: طبق قانون، وظیفه تنظیم سند عادی - مبایعه‌نامه- انتقال مالکیت اموال غیرمنقول برعهده مشاوران املاک است که تنها وسیله اثبات این نقل و انتقال، سندی است که بنگاه‌ها به دست طرفین -خریدار و فروشنده- می‌دهند. خسروی با طرح این پرسش که «اگر طرفین بر انتقال مالکیت توافق کنند، اما فرآیند تشریفات ثبت ملک نیازمند طی مراحل دشوار قضایی و دادگستری باشد، چه تضمینی برای طرفین وجود دارد که بدون تنظیم سند، خود را متعهد بر عقد قرارداد بدانند؟» تاکید می‌کند: اگر بعد از مشاوره ملکی به طرفین معامله، در بنگا‌ه قراردادی مکتوب نشود، ممکن است در فاصله خروج طرفین معامله عقدنشده از بنگاه‌ها تا زمان مراجعه به آنها به محضرخانه، هر کدام از دو طرف نسبت به انجام معامله پشیمان شود و چون در بنگاه‌ها، قراردادی بین آنها نوشته نشده است، طرف دوم با هیچ ابزاری نمی‌تواند طرف اول را مجاب به انجام معامله کند. خسروی همچنین تصریح می‌کند: دلال کسی است که در جریان نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر، زمینه انجام معامله را فراهم کرده و با تطبیق منافع طرفین، معامله را انجام و تنظیم سند عادی می‌کند. خسروی همچنین با استناد به ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۱۳۸ قانون مدنی گفت: طبق قانون، هرگاه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امر نمایند و مورد قبول واقع شود، عقد انجام شده است و بار حقوقی عقد شکل گرفته است که این کار توسط افراد صنفی مشاوران املاک صورت می‌گیرد و آثار عقدی که توسط مشاوران املاک نگارش می‌شود، طبق بند یک ماده ۳۶۲ به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن خواهد شد.
با این تعاریف، دلالان عقد را انجام می‌دهند و سردفتران اسناد رسمی نیز از باب نظم عمومی و نظامات دولتی ثبت رسمی انجام می‌دهند، کما اینکه بسیاری از اسناد عادی که توسط دلالان تنظیم شده است، برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی برده می‌شود و در آن مکان ثبت رسمی می‌شود و تعداد معدودی از این قراردادهای عادی که توسط مشاوران املاک نگارش شده - که البته قراردادهای تیپی است که توسط افراد حقوقی اداره ثبت اسناد و با همکاری وزارت بازرگانی و اتحادیه نگارش شده- با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه‌ها مطرح و قضات براساس همین اسناد (اسناد عادی نگارش شده توسط مشاوران املاک) ملک تحویل و حکم به تنظیم سند رسمی حتی بدون حضور فروشنده را می‌دهند که این اهمیت نگارش سند عادی را نشان می‌دهد. خسروی در عین حال با بیان اینکه 68 هزار نفر در صنف مشاوران‌املاک در بنگاههای مسکن مشغول به کار هستند گفت: اگر هر گونه محدودیتی برای مشاوران‌املاک به تصویب برسد و اعمال شود، این جماعت بزرگ از کارشان بیکار خواهند شد.
هدف قوه‌قضائیه و سازمان ثبت اسناد از ارایه این پیشنهاد که در قالب ماده۱۸۸ لایحه برنامه پنجم تعیین شده بود، این بود که مشاوران‌املاک از تنظیم هر نوع قرارداد شامل قولنامه یا مبایعه‌نامه که به اعتقاد آنها سندمعمولی محسوب می‌شود و با سندرسمی که در دفترخانه‌ها تنظیم می‌شود زمین تا آسمان فرق دارد، منع شوند و صرفا خریدار و فروشنده را به هم نزدیک کنند و در نهایت، آنها را برای انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، اما این پیشنهاد از متن لایحه در جریان تصویب در مجلس توسط نمایندگان حذف شد. ظاهرا، رایزنی سفت و سخت مشاوران‌املاک با نمایندگان مجلس و نگرانی آنها از فرجام اجرای ماده۱۸۸ و بیکاری قشر زیادی از این صنف، در نتیجه ممنوعیت آنها از تنظیم مبایعه‌نامه، مجلس را مصمم کرد اصل ماده۱۸۸ را بدون بررسی از لایحه حذف کند.
صنف مشاوران‌املاک می‌گوید: اگر قرار باشد آنها مبایعه‌نامه تنظیم نکنند، چه ابزاری دستشان است که بابت این همه رفت‌وآمد و مذاکره‌ای که برای خریدار و فروشنده انجام می‌دهند بتوانند اجرت یا همان دستمزدشان را دریافت کنند؟
آن زمان -بهار سال۸۹- طرح ممنوعیت بنگاههای مسکن از تنظیم مبایعه‌نامه با واکنش شدید رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک روبه‌رو شد. مصطفی قلی‌خسروی در این باره معتقد است: این اقدام غیرقانونی است و انگیزه چنین رفتارهایی فراهم کردن زمینه برای حذف بنگاههای مسکن و مختومه کردن پرونده رهگیری معاملات است. خسروی هم‌اکنون نیز در پی تلاش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تصویب طرحی در مجلس بابت ممنوعیت تنظیم قرارداد توسط مشاوران‌املاک، اعلام کرده است: طبق قانون، وظیفه تنظیم سند عادی - مبایعه‌نامه- انتقال مالکیت اموال غیرمنقول برعهده مشاوران املاک است که تنها وسیله اثبات این نقل و انتقال، سندی است که بنگاه‌ها به دست طرفین -خریدار و فروشنده- می‌دهند. خسروی با طرح این پرسش که «اگر طرفین بر انتقال مالکیت توافق کنند، اما فرآیند تشریفات ثبت ملک نیازمند طی مراحل دشوار قضایی و دادگستری باشد، چه تضمینی برای طرفین وجود دارد که بدون تنظیم سند، خود را متعهد بر عقد قرارداد بدانند؟» تاکید می‌کند: اگر بعد از مشاوره ملکی به طرفین معامله، در بنگا‌ه قراردادی مکتوب نشود، ممکن است در فاصله خروج طرفین معامله عقدنشده از بنگاه‌ها تا زمان مراجعه به آنها به محضرخانه، هر کدام از دو طرف نسبت به انجام معامله پشیمان شود و چون در بنگاه‌ها، قراردادی بین آنها نوشته نشده است، طرف دوم با هیچ ابزاری نمی‌تواند طرف اول را مجاب به انجام معامله کند. خسروی همچنین تصریح می‌کند: دلال کسی است که در جریان نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر، زمینه انجام معامله را فراهم کرده و با تطبیق منافع طرفین، معامله را انجام و تنظیم سند عادی می‌کند. خسروی همچنین با استناد به ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۱۳۸ قانون مدنی گفت: طبق قانون، هرگاه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امر نمایند و مورد قبول واقع شود، عقد انجام شده است و بار حقوقی عقد شکل گرفته است که این کار توسط افراد صنفی مشاوران املاک صورت می‌گیرد و آثار عقدی که توسط مشاوران املاک نگارش می‌شود، طبق بند یک ماده ۳۶۲ به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن خواهد شد.
با این تعاریف، دلالان عقد را انجام می‌دهند و سردفتران اسناد رسمی نیز از باب نظم عمومی و نظامات دولتی ثبت رسمی انجام می‌دهند، کما اینکه بسیاری از اسناد عادی که توسط دلالان تنظیم شده است، برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی برده می‌شود و در آن مکان ثبت رسمی می‌شود و تعداد معدودی از این قراردادهای عادی که توسط مشاوران املاک نگارش شده - که البته قراردادهای تیپی است که توسط افراد حقوقی اداره ثبت اسناد و با همکاری وزارت بازرگانی و اتحادیه نگارش شده- با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه‌ها مطرح و قضات براساس همین اسناد (اسناد عادی نگارش شده توسط مشاوران املاک) ملک تحویل و حکم به تنظیم سند رسمی حتی بدون حضور فروشنده را می‌دهند که این اهمیت نگارش سند عادی را نشان می‌دهد. خسروی در عین حال با بیان اینکه 68 هزار نفر در صنف مشاوران‌املاک در بنگاههای مسکن مشغول به کار هستند گفت: اگر هر گونه محدودیتی برای مشاوران‌املاک به تصویب برسد و اعمال شود، این جماعت بزرگ از کارشان بیکار خواهند شد.
ارسال نظر